福建金帝装饰工程发展有限公司
福建五洲大酒店有限责任公司、某某借款合同纠纷其他民事民事裁定书
来源：中国裁判文书网
福建省永安市人民法院
执 行 裁 定 书
（2022）0481执异36号
异议人（案外人）：***，女，1965年7月5日出生，汉族，住福建省永安市。
申请执行人：福建永安农村商业银行股份有限公司，住所地永安市燕江中路551号，统一社会信用代码：91350481158186511Y。
法定代表人：姜能果，董事长。
申请执行人：建宁县农村信用合作联社，住所地福建省建宁县濉溪镇荷花东路11号，统一社会信用代码：91350430156061184A。
法定代表人：董淑华，理事长。
申请执行人：清流县农村信用合作联社，住所地福建省清流县龙津镇文化街123号，统一社会信用代码：91350423855783290R。
法定代表人：谢晓宏，理事长。
申请执行人：明溪县农村信用合作联社，住所地福建省明溪县雪峰镇河滨北339号，统一社会信用代码：913504211557465IXN。
法定代表人：林志民，理事长。
申请执行人：将乐县农村信用合作联社，住所地福建省将乐县三华南路27号，统一社会信用代码：913504281559807018。
法定代表人：谢海平，理事长。
被执行人：福建金帝装饰工程发展有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区丰泽街中银大厦十九层，统一社会信用代码：91350500156109360U。
法定代表人：康志强，执行董事。
被执行人：福建金帝装饰工程发展有限公司三明分公司，住所地福建省永安市五洲小区10幢6-603室，统一社会信用代码：913504817593721416。
负责人：康志强，总经理。
被执行人：福建五洲大酒店有限责任公司，住所地永安市新安路458号，统一社会信用代码：913504817416903365。
法定代表人：康丽珠，执行董事。
被执行人：康志强，男，1974年9月25日出生，汉族，住福建省惠安县。
本院在执行福建永安农村商业银行股份有限公司、建宁县农村信用合作联社、清流县农村信用合作联社、明溪县农村信用合作联社、将乐县农村信用合作联社与福建金帝装饰工程发展有限公司、福建金帝装饰工程发展有限公司三明分公司、福建五洲大酒店有限责任公司、康志强金融借款合同纠纷一案中，案外人***本院提出异议。本院受理后,依法组成合议庭进行审查,现已审查终结。
案外人***称，2015年6月因商业需要案外人***与被执行人福建五洲大酒店有限责任公司（以下简称五洲公司）签订五洲大酒店二期综合楼3层建筑面积800平方米房屋租赁合同，用于经营医疗美容；租赁期为10年，自2015年6月15日起至2025年6月14日止。上述房屋自租赁期开始至今一直处于正常经营状态，且于2021年8月份重新装修。2022年7月28日，申请执行人在不知情的情况下通过法院张贴的公告被告知上述房产要被执行拍卖。依据民法典第725条“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定。请求：法院在上述房屋拍卖后由案外人***与五洲公司租赁合同继续执行至合同期满。
本院查明，2021年12月22日，三明市中级人民法院作出（2021）闽04民初106号民事判决书,判令被告福建金帝装饰工程发展有限公司、福建金帝装饰工程发展有限公司三明分公司分别偿还原告福建永安农村商业银行股份有限公司、建宁县农村信用合作联社、清流县农村信用合作联社、明溪县农村信用合作联社、将乐县农村信用合作联社，借款本金25341000元、利息331016.84元（该利息暂计至2021年3月21日）及此后利息，借款本金4988000元、利息65155.75元（该利息暂计至2021年3月21日）及此后利息，借款本金4961550元、利息64810.25元（该利息暂计至2021年3月21日）及此后利息，借款本金4988000、利息65155.75元（该利息暂计至2021年3月21日）及此后利息，借款本金13070000元、利息170726.89元（该利息暂计至2021年3月21日）及此后利息；被告福建金帝装饰工程发展有限公司、福建金帝装饰工程发展有限公司三明分公司支付支付原告福建永安农村商业银行股份有限公司、建宁县农村信用合作联社、清流县农村信用合作联社、明溪县农村信用合作联社、将乐县农村信用合作联社为实现本案债权支出律师代理费20000元；福建五洲大酒店有限责任公司以其抵押的坐落于永安市新安路458号房产（不动产权证号：永国用2007第4××6号、永国用2006第4××8号、永国用2007第4××5号、永国用2005第1××3号，永房权证字第2××7号、永房权证字第2××3号、永房权证字第2××8号）折价或拍卖、变卖所得价款在担保范围内优先清偿上述债务。由于被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向三明市中级人民法院申请强制执行。三明市中级人民法院于2022年5月26日作出（2022）闽04执132号之一执行裁定书将（2021）闽04民初106号民事判决书裁定由本院执行。
三明市中级人民法院于2019年11月7日以（2019）闽04民初464号之一民事裁定书首先查封上述抵押房地产，后该案进入执行程序由三明市中级人民法院执行。执行过程中三明市中级人民法院于2021年3月30日作出（2021）闽04执27号之一执行裁定书将（2019）闽04民初464号民事判决书裁定由本院执行，上述抵押房地产处置权一并移交至本院。
又查明，申请执行人于2018年12月12日就上述抵押房产在永安市国土资源局办理了抵押登记(他项权证号:闽20**永安市不动产证明第0012639号)。本院在执行（2021）闽04民初106号民事判决书过程中，于2022年7月27日张贴执行公告决定拍卖五洲公司名下上述抵押房地产，责令使用上述房地产相关单位和人员于2022年8月30日前迁出上述房地产。
再查明，案外人***提交的与被执行人五洲公司于2015年6月10日签订的《房屋租赁合同》载明，五洲公司将上述抵押房地产中的“福建五洲大酒店”二期综合楼的第3层，建筑面积800平方米（含公共分摊部分）出租给***；租赁用途系经营医学美容会所；租赁期为十年，自2015年6月15日起至2025年6月14日止，免租期自2015年6月15日起至2015年9月14日止；2015年6月15日至2017年6月14日，月租金按每平方米16.5元计算，月租金为13200元；第3、4、5年月租金为13920元，即第一年基础上按6%递增租金；第6、7、8年月租金为14640元，即第三年基础上按6%递增租金；第9、10年月租金为15520元，即第六年基础上按6%递增租金；五洲公司代为收取***每月定额缴纳物业管理费及公摊水电费。
依据案外人***提交的福建省增值税发票其于《房屋租赁合同》期间向被执行人五洲公司依据合同支付房屋租金、物业服务费及公摊电费。
另查明，依据案外人***提交的营业执照其系永安市茜茜科美医疗美容门诊部（个体工商户）经营者，注册日期为2015年12月28日，经营场所为上述抵押房地产3楼。
本院认为,案外人***于2015年6月10日与被执行人五洲公司签订《房屋租赁合同》,并提交证据证明其于租赁期间实际占有租赁标的物并按约支付租金。因案外人***与被执行人五洲公司就该租赁标的物的租赁合同关系形成于申请执行人抵押登记及法院查封之前，故依据《中华人民共和国民法典》第四百零五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定,本院对案外人***享有的租期至2025年6月14日止的租赁权予以支持。综上,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《中华人民共和国民法典》第四百零五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定,裁定如下:
中止对位于永安市××路××号房××期××楼的第3层（以案外人***提交2015年6月10日《房屋租赁合同》约定范围为准）不负担租赁权（租期至2025年6月14日止）予以变价的执行。
案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,应当依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 周 密
审判员 陈兴会
审判员 罗德藩
二〇二二年九月二十六日
书记员 李文士
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十四条执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国民法典》
第四百零五条抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通,以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的,对其提出的阻止移交占有的请求,人民法院不予支持。
