云南岚霖房地产开发有限责任公司与昆明威尔瑞驰通信工程有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

云南省昆明市盘龙区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）云0103民初10373号

原告：云南岚霖房地产开发有限责任公司（以下简称“岚霖公司”）。

住所：云南省昆明市盘龙区新迎小区*组团***幢底商**号***层。

法定代表人：ＸＸ，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：丁瑜，系云南震序律师事务所律师，特别授权代理。

委托诉讼代理人：关丽梅，系云南震序律师事务所律师，特别授权代理。

被告：昆明威尔瑞驰通信工程有限公司（以下简称“威尔瑞驰公司”）。

住所：昆明市白龙路小龙路口综合楼*楼。

法定代表人：浦仕标，系公司总经理。

委托诉讼代理人：朱瀚中、陈杰，系云南行动律师事务所律师，特别授权代理。

第三人：夏雪梅，女，汉族，1977年5月19日出生，住云南省昆明市官渡区。

委托诉讼代理人：陶乃增，系云南行动律师事务所律师，特别授权代理。

原告云南岚霖房地产开发有限责任公司诉被告昆明威尔瑞驰通信工程有限公司、第三人夏雪梅商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月8日受理后，依法组成合议庭于2019年3月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人丁瑜，被告昆明威尔瑞驰通信工程有限公司的委托诉讼代理人朱瀚中、陈杰，第三人夏雪梅的委托诉讼代理人陶乃增到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2014年9月22日签署的编号为“办公-526”号的《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》；2、判令被告配合原告办理撤销《商品房买卖合同登记备案表》手续；3、判令被告向原告支付违约金64477元；4、判令被告承担本案诉讼费、保全费、律师费2万元。事实与理由：2014年9月22日，原、被告双方签订了编号为“办公-526”号的《商品房购销合同》以及《商品房购销合同补充协议》，合同约定被告向原告购买位于盘龙区华街道办事处地块一A栋第10层1015号办公楼，房屋价格为644775.03元。双方还约定，被告采用按揭贷款的方式向原告支付购房款。此前被告工作人员分别于2013年8月31日、2013年12月24日向原告支付上述房屋以及另案四套房屋的认购金300000元、1366540.3元。原、被告签订《商品房购销合同》以及《商品房购销合同补充协议》后，上述认购金自动转为五套房屋的购房款。然而被告因不符合申请银行贷款条件最终无法办理贷款，被告亦未按照协议约定一次性向原告支付剩余未付房款，已经构成违约。原、被告签订的《商品房购销合同》第八条第3项约定：“乙方逾期付款在60天以上的，甲方有权单方解除合同，同时乙方应按总房价的10%向甲方支付违约金”。原、被告签订的《商品房购销合同补充协议》第三条第1.2约定：“若乙方未在银行明确拒绝放贷之日起3日内向甲方递交解除合同的书面申请，也未在银行明确拒绝放贷之日起15日内以自有资金一次性付清全部价款未支付部分的，则乙方应按合同第八条约定承担逾期付款的违约责任。”被告逾期付款的行为已经违反了《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》的约定，给原告造成了重大的经济损失。因此，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。

被告昆明威尔瑞驰通信工程有限公司答辩称：1、同意解除涉案合同及补充协议，同意撤销备案，但是原告应该退还被告已支付的房款1666540元（包括另外四套房屋的房款），在本案中我方不提反诉，但保留另诉的权利。签订涉案合同及补充协议时，原告未能就涉案房屋与第三人解除认购书，原、被告签订的涉案合同及补充协议属于效力待定；2、原告与第三人签订的认购书是以第三人名义签订，并非以被告名义签订，不存在代理被告行为；3、原告诉求的违约金依法不成立，依法不应得到支持。涉案合同及补充协议属于效力待定状态尚未生效。原被告签订的补充协议三第3条明确约定“若银行不能办理按揭，双方解除商品房购销合同，原告退还已经支付的购房款”，按照惯例，按揭贷款是由被告提供资料，由原告向银行办理，而我方未办理贷款的原因是华夏银行要求首付50%且要求被告在华夏银行存款100万元，并为至少30人以上员工在该行办理代发工资。所以无法办理银行按揭双方均无过错，不存在违约情形及责任；4、律师费、诉讼费、保全费不应该由被告承担，理由除上述之外，律师费在我国只存在于知识产权案件中，其他按照“谁请求谁支付”惯例执行。包括本案在内的系列案虽然是5件案件，但是案件除房号外其他均一致，每个案件均收律师费违反省物价部门规定的标准。

第三人夏雪梅答辩称：1、原告起诉事实与本案客观事实不相符。第三人购买涉案房屋时是以原告内部员工身份认购，当时尚未取得预售许可证，由于原告资金紧张，所以给了第三人优惠条件为支付30%购房款，总价再下降8%。认购协议签订后，第三人找原告介绍的银行办理按揭贷款，第一家银行明确告知涉案房屋所在楼盘做不了贷款，后第三人又找原告，原告又介绍了华夏银行，第三人找到华夏银行提交资料，一个月后华夏银行要求第三人首付50%与第三人和原告之前优惠不符，华夏银行认为涉案房屋所在楼盘涉诉，贷款风险较大，不能按照首付30%提供贷款。后第三人找到原告要求退款，因原告与被告法定代表人是熟人，原告就让被告购买第三人签订了认购协议所涉的房屋即本案涉案房屋。第三人要求将其自己支付的款项退还，但是原告一直不退款，资金一直被占用，原、被告签订涉案合同时第三人不知情，第三人与原告签订的认购协议尚未解除。认购协议约定原告不得另售房屋，否则要双倍退还认购金。涉案合同签订后，第三人多次找原告，但是原告多次同意退款却一直未退款。

原告为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：

第一组证据：编号为“办公-526”号的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，证明：2014年9月22日，原告与被告签订了编号为“办公-526”号的《商品房购销合同》以及《商品房购销合同补充协议》，合同约定被告向原告购买位于盘龙区华街道办事处地块一A栋第10层1015号办公楼，房屋价格为644775.03元；双方还约定，被告采用按揭贷款的方式向原告支付购房款。同时，原、被告签订的《商品房购销合同》第八条第3项约定：“乙方逾期付款在60天以上的，甲方有权单方解除合同，同时乙方应按总房价的10%向甲方支付违约金。”原、被告签订的《商品房购销合同补充协议》第三条第1.2条约定：“若乙方未在银行明确拒绝放贷之日起15日内以自有资金一次性付清全部价款未支付部分的，则乙方应按合同第八条约定承担逾期付款的违约责任”；

第二组证据：收据、支票，证明：2013年8月31日、2013年12月24日，被告向原告支付5套房屋的认购金300000元、1366540.3元，该认购金在签署《商品房购销合同》后转为五套房屋的认购款，包括其中本案的一套房屋；

第三组证据：律师费发票及收款凭证，证明：原告支出律师费2万元，应由被告承担。

经质证，被告对原告提交的第一组证据真实性认可，合法性、关联性、证明目的不认可；第二组证据认可，虽然款项系被告支付但是收据中写明第三人支付；第三组证据真实性认可，合法性、关联性、证明目的不认可。第三人对原告提交的第一组证据真实性认可，合法性、关联性、证明目的不认可，原告尚未与第三人解除认购协议就将认购协议涉及房屋另售他人，存在一房二卖；第二组证据三性认可，证明目的不认可；第三组证据真实性认可，收费的合法性及证明目的不认可。

被告为证明其答辩意见，向本院提交如下证据：

霖岚广场员工内部认购资格协议书1份、收据2份、《商品房购销合同》补充协议（三），证明：1、原告出卖给被告的商品房已经被第三人夏雪梅认购。2、夏雪梅已经支付了认购金。3、双方签订的《商品房购销合同》及补充协议是效力待定的。4、原被告约定的是银行按揭方式付款，并未约定无法办理按揭被告需要承担违约金。

经质证，原告对被告提交的证据三性认可，证明目的不认可。霖岚广场员工内部认购资格协议书系第三人代理被告签订，理由：第三人系被告财务人员，该认购协议书签订于2013年8月31日，认购协议签订当天，第三人通过被告法人的账户支付房款30万元。《商品房购销合同》及补充协议系依法成立并生效，且经备案登记。第三人对被告提交的证据三性认可，证明目的不认可。

第三人为证明其答辩意见向本院提交如下证据：

第一组证据：身份证复印件，证明第三人的诉讼主体资格；

第二组证据：《岚霖国际广场员工内部认购资格协议书》，证明：由第三人夏雪梅认购“岚霖国际广场”A座第10层1015号、1013号、1014号、1015号、1016号商品房的事实；

第三组证据：收款收据，证明：夏雪梅已经交付款项1666540.3元，原告应当退还。

经质证，原告对第三人提交的第一组证据认可；第二组证据三性认可，证明目的不认可，《岚霖国际广场员工内部认购资格协议书》系第三人代理被告签订；第三组证据三性认可，证明目的不认可，第三人并未提供支付凭证，系其代理被告支付。

被告对第三人提交的所有证据三性认可，但是第三组证据收款收据证明目的不认可。

本院认为，原告以及被告和第三人提交的证据均具有真实性，且形成证据链，证实被告的财务人员夏雪梅于2013年8月31日与原告签订认购协议书，认购涉案房屋在内的由原告开发的五套房屋，并用被告法人的银行卡和被告的账户支付了相应的首付款，2014年9月22日，原、被告签订《商品房购销合同》及其相关补充协议，约定由被告购买原告开发的五套房屋即第三人认购的五套房屋，其中约定的已经支付的首付款金额与第三人签订认购协议书后支付的首付款部分一致，即第三人此前支付的认购金转为首付款。基于第三人和被告的特殊关系以及第三人采用被告的法人银行卡以及被告的账户支付首付款的行为，综合原、被告签订的合同约定的内容，可以推定第三人代理被告签订认购协议，该认购协议自原被告签订涉案合同时自行解除。

综合上述证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：

一、第三人夏雪梅系被告威尔瑞驰公司的财务人员。第三人于2013年8月31日与原告签订“霖岚国际广场”员工内部认购资格协议书，约定其购买原告开发的“霖岚国际广场”A座10层1012、1013、1014、1015、1016号商品房，并于当日用被告法定代表人浦仕标的银行卡支付了认购金人民币30万元，后于2013年12月31日用被告的账户支付首期购房款人民币1366540.3元。

二、2014年9月22日，原被告签订五份《商品房购销合同》及其相关补充协议，其中本案的合同编号为“办公-526”，约定原告将其开发建设的座落于昆明市盘龙区席子营霖岚广场地块-A栋10层1015号房出售给被告，房屋建筑面积为60.86平方米，房屋总价款为人民币644775.03元，交房时间为2014年10月22日前。被告首期支付购房总价款的50.37%，即人民币324775.03元，付款日期：2014-09-22。其余价款320000元由买受人向华夏银行昆明东风支行贷款支付，……若被告逾期付款60天以上的，原告可以解除合同，同时被告向原告支付总房款10%的违约金，同日双方就上述合同约定进行商品房买卖合同备案登记并签订了两份补充协议，其中补充协议（三）约定，鉴于被告目前资金情况，暂时不能支付50%首付款，但由于被告原因需提前签订《商品房购销合同》，经双方协商同意被告先支付35%的首付款，剩余首付款于2014年10月15日前一次性支付。如逾期支付剩余首付款30天以上，原告有权解除合同，被告应按总房价的10%承担违约责任。若银行无法按揭贷款，则原被告双方解除合同，银行无法贷款之日起三十日内，原告无息退还被告已支付购房款。本协议约定与《商品房购销合同》、《补充协议》的约定冲突时，以本补充协议（三）的约定为准。

签订合同后，被告未成功办理银行按揭贷款，也未能支付房款。故原告诉至本院主张其诉请中的权利。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力。第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，如证据评述部分所述，第三人夏雪梅虽以自己的名义于2013年8月31日与原告签订“霖岚国际广场”员工内部认购资格协议书，但综合其与被告的特殊关系、首付款的来源以及原、被告于2014年9月22日签订的五份《商品房购销合同》及其相关补充协议约定的内容可以推定第三人夏雪梅隐名代理被告签订了内部认购资格协议书，该认购协议书对被告具有法律约束力，且自原、被告于2014年9月22日签订五份《商品房购销合同》及其相关补充协议时自行解除。故被告和第三人认为涉案《商品房购销合同》及其相关补充协议损害第三人利益，存在无效或者效力待定的答辩意见本院不予采信。原、被告于2014年9月22日签订的《商品房购销合同》及其相关补充协议真实、合法、有效，对原、被告双方具有法律约束力，原、被告双方应按照合同约定履行义务。

关于原告要求解除合同、撤销备案的诉请请求。本院认为《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，涉案合同及其补充协议约定被告采用银行按揭的方式支付首付款之外的尾款，且约定若银行无法按揭贷款，则原被告双方解除合同，银行无法贷款之日起三十日内，原告无息退还被告已支付购房款属附解除条件的合同。现银行无法按揭贷款，涉案合同具备解除的条件，且对于原告提出解除合同和解除备案的诉讼请求，被告当庭表示同意。故原告诉请解除合同并撤销备案的诉请本院予以支持。

关于原告主张的违约金。本院认为，原、被告签订的补充协议（三）约定：“鉴于被告目前资金情况，暂时不能支付50%首付款，但由于被告原因需提前签订《商品房购销合同》，经双方协商同意被告先支付35%的首付款，剩余首付款于2014年10月15日前一次性支付。如逾期支付剩余首付款30天以上，原告有权解除合同，被告应按总房价的10%承担违约责任。若银行无法按揭贷款，则原被告双方解除合同，银行无法贷款之日起三十日内，原告无息退还被告已支付购房款。本协议约定与《商品房购销合同》、《补充协议》的约定冲突时，以本补充协议（三）的约定为准。”现被告虽存在逾期支付首付款的违约情形，但本案存在银行无法按揭贷款的情形，且根据原被告双方的约定，银行无法按揭的情形将直接导致原、被告双方解除合同，原告无息退还被告已经支付的首付款。现原告并无证据证实银行无法按揭系被告逾期支付首付款所致，且被告当庭陈述银行于2014年10月13日拒绝为其办理按揭，原告也无相反的证据反驳，本院认为该时间尚在原被告补充协议约定的支付剩余首付款期限内，银行按揭无法办理将导致合同解除，被告此时按期支付首付款已无意义。涉案合同签订至今长达四年多，原告未按照双方的约定在无法贷款之后及时行使解除合同的权利，无息退还被告已经支付的首付款。故原告对涉案合同未解除，涉案房屋长期备案在被告名下也存在过错。原告称因被告无法办理银行按揭导致涉案房屋长期备案至被告名下导致其存在损失的意见本院不予采信。根据原、被告双方补充协议（三）的约定，涉案合同在银行无法办理按揭贷款的条件下解除，原告无息退还被告已经支付的购房款，其合同本意就是涉案合同在银行无法办理按揭贷款的条件下解除，原、被告双方互不承担违约责任。故原告主张的违约金本院不予支持。

关于原告主张律师代理费的诉讼请求，涉案合同及补充协议中并无特别约定，该费用也非原告的必要损失，本院不予支持。

关于被告已经支付的房款如何返还，因被告表示本案中不提反诉，另案主张权利，本案不予评判。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第四百零二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：

一、解除原告云南岚霖房地产开发有限责任公司与被告昆明威尔瑞驰通信工程有限公司于2014年9月22日签订的合同编号为“办公-526”的《商品房购销合同》及相应的《合同补充协议》；

二、被告昆明威尔瑞驰通信工程有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告云南岚霖房地产开发有限责任公司办理撤销商品房买卖合同备案登记手续（合同登记号为KM2014092265548）；

三、驳回原告云南岚霖房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。

原告云南岚霖房地产开发有限责任公司预交案件受理费人民币10893元，由原告云南岚霖房地产开发有限责任公司承担人民币1311元，被告昆明威尔瑞驰通信工程有限公司承担人民币100元，多交诉讼费人民币9482元退还原告云南岚霖房地产开发有限责任公司。保全费人民币4066元由被告昆明威尔瑞驰通信工程有限公司承担。

如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。

审　判　长　　陈　芳

人民陪审员　　杨金秀

人民陪审员　　普兴明

二〇一九年四月二日

书　记　员　　赵路娟