河北玉田农村商业银行股份有限公司、唐山义盛建筑工程有限公司建设工程合同纠纷执行审查类执行裁定书

河北省唐山市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）冀02执异665号

异议人（利害关系人）：河北玉田农村商业银行股份有限公司，住所地河北省唐山市玉田县北环路北侧。

法定代表人：郝志刚，该公司董事长。

委托代理人：赵乐春，该公司员工。

申请执行人：***盛建筑工程有限公司，住所地唐山市路**唐柏路东礼尚庄马路东侧。

法定代表人：李爱义，该公司总经理。

委托代理人：唐秋凯，河北日月新律师事务所律师。

被执行人：滦县北方腾宇商品物流中心，住所地滦州市平青大公路西侧。

利害关系人：段瑞红，女，1972年4月30日出生，住滦州市。

在本院执行***盛建筑工程有限公司（以下简称义盛公司）与滦县北方腾宇商品物流中心（以下简称腾宇物流）建设工程合同一案中，异议人河北玉田农村商业银行股份有限公司（以下简称玉田农商银行）对本院执行不服提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人玉田农商银行称，请求：1.依法撤销（2019）冀02执11557号执行裁定；2.请求将义盛公司申请执行的（2019）冀0223民初272号民事判决中拍卖的被执行人房产所得价款分配给原告。事实与理由：义盛公司与腾宇物流一案中，滦州市人民法院作出了（2019）冀0223民初272号民事判决书，贵院受理了上述六个案件的执行申请，并在执行过程中对被执行人的建设工程及国有土地使用权一并拍卖，但上述房屋及其占用的土地使用权已经早于2015年向我行贷款时进行了抵押，并在房屋管理部门及土地管理部门办理了抵押登记手续，我行依法取得了房屋它项权利证书及土地它项权利证书，能证明该抵押物早已竣工，而不是在建工程，因此我行对腾宇物流名下抵押物拍卖所得价款享有优先受偿权。根据最高人民法院《工程价款优先受偿权批复》第三条的规定，建设用地使用价值部分不能成为建设工程优先权的客体。对于《合同法》第二百八十六条规定的“建设工程”并不包括建设用地使用权价值，而只是包括了基于承包人的劳动和投入的材料而形成的建筑部分的价值。所以，在将建筑物价值变现时，尽管根据“房地一体处分”原则要将建筑物和建设用地使用权一起进行处分，但是在一起处分时要区分开建筑物的价值和建设用地使用权的价值，建设工程优先权仅对建筑物的价值部分有优先受偿的效力，而对土地使用权部分的价值没有优先受偿权。即使执行申请人对建筑物享有优先权，但对土地使用权部分并无任何优先权，真正享有优先权的是异议人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条、第十四条的规定，在执行本案中，执行机构既没有给异议人送达评估报告，拍卖前也没有通知异议人，是严重的违法执行。

义盛公司称，一、滦州市人民法院作出并生效的（2019）冀0223民初272号民事判决书确定申请执行人对被执行人所有的北方商品物流中心三标段沿街商铺1、2、3享有该工程拍卖价款的优先受偿权，该优先受偿权优先于抵押权和其他债权。二、案外人执行异议应当在执行完毕之前提出，本案房产已经裁定变卖，过户给了相关买受人，特定标的物的具体执行程序已经完结，属于执行完毕。案外人提出执行异议不符合法律规定。三、针对案外人执行异议申请第二项请求事项，案外人若是主张对案涉房屋拍卖价款享有优先受偿权，可以在执行程序开始后，被执行人财产执行终结前向执行法院提出申请参与财产分配。现案外人在执行法院执行终结后提出分配房屋所得价款未按正常程序申请参与分配，不符合相关法律规定。四、建设工程优先权按照性质应当属于法定抵押权，根据物权法的相关规定，建设工程优先权一并及于建筑物和其所占用的建设用地使用权价值。合同法第二百八十六条规定的建设工程并未作出建筑物和建设用地使用权的区分，可见按照房地一体主义，建筑物不能脱离建设用地二单独存在，二者不能区分彼此价值，在拍卖时也很难分清。

本院查明，义盛公司与腾宇物流建设工程合同纠纷一案，在诉讼过程中义盛公司申请财产保全，2019年1月16日，滦州市人民法院作出（2019）冀0223民初272民事裁定书，裁定查封腾宇物流名下房产证号为20××00、20××38、20××73号商铺。2019年2月27日，滦州市人民法院作出（2019）冀0223民初272号民事判决书，判决：一、义盛公司对承包施工的建设工程享有该工程拍卖价款的优先受偿权（腾宇物流所有的北方商品物流中心三标段沿街商铺1、2、3）。该优先受偿权优先于抵押权和其他债权。二、腾宇物流给付义盛公司工程款27575099.2元及利息。

进入执行程序后，执行机构委托阿里拍卖对北方商品物流中心三标段沿街1号商铺的1至15号房产、沿街2号商铺的11至14号房产共计19处房产进行了网络拍卖，但两次拍卖均流拍。2019年11月25日，执行机构作出（2019）冀02执11557号执行裁定，裁定将北方商品物流中心1号商铺的1至15号房产（房产证号20××00）、沿街2号商铺的11至14号房产（房产证号20××36）变卖给段瑞红所有。2020年7月15日，执行机构向玉田农商银行发出通知书，要求该行办理抵押权注销登记。玉田农商行收到该通知书后，向本院提出执行异议。现（2019）冀02执11557号执行案件尚未终结执行。

另查明，2018年6月25日，腾宇物流与玉田农商银行签订企业借款合同，腾宇物流向玉田农商银行借款2600万元人民币，借款期限自2018年6月25日至2020年6月24日，双方约定合同贷款利率为月息5.541667‰。腾宇物流以其名下的唐滦县国用（2015）第00284号至00292号国有土地使用权、滦房权证滦县字第201502186号至201502194号房产提供抵押担保，双方签订了抵押合同并办理了抵押权登记。经查，腾宇物流向玉田农商银行提供的抵押物为北方商品物流中心三标段沿街1号楼1至9号房产及土地使用权，即本案中变卖给段瑞红19处房地产中的9处。另有6处房地产（三标段沿街1号楼11号至15号）的抵押权人为廊坊银行永兴路支行。

再查明，（2019）冀02执11557号裁定未写明19处房地产的变卖金额，买受人段瑞红亦未实际缴纳变卖款，而是用对义盛公司享有的债权抵顶了变卖款。

本院认为，因被执行人腾宇物流未履行生效判决所确定的给付义务，执行机构有权拍卖、变卖其名下的不动产。因案涉不动产为整体处置，变卖成交后，参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第一款的规定，“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。”本案中，虽然（2019）冀0223民初272号民事判决确认义盛公司对承建工程，即北方商品物流中心三标段沿街商铺1、2、3号的拍卖价款享有优先受偿权，并优先于抵押权，但该优先权仅限于对房产部分价值的优先受偿，并不包含对土地使用权部分价值的优先受偿。玉田农商银行是北方商品物流中心三标段沿街1号楼1至9号房产对应土地使用权部分的抵押权人，依法对土地部分的价值享有优先受偿权，故北方商品物流中心三标段十九处房地产的变卖所得不应全部由义盛公司优先受偿，而（2019）冀02执11557号执行裁定认可段瑞红以对义盛公司的债权抵顶变卖价款，并将十九处房地产全部交付给段瑞红的执行行为严重损害了玉田农商银行等抵押权人的合法权益，亦导致玉田农商银行等抵押权人无法通过参与分配程序得到救济。故玉田农商银行要求撤销（2019）冀02执11557号执行裁定的请求成立，本院予以支持，但玉田农商银行要求分配价款的异议请求不能成立。本裁定生效后，执行机构应重启对案涉不动产的评估、拍卖程序，分别确定房产和土地使用权的价值，对拍卖、变卖所得价款制定分配方案，以保障各方当事人的合法权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条、十七条第（一）项规定，裁定如下：

撤销本院2019年11月25日作出的（2019）冀02执11557号执行裁定。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向河北省高级人民法院申请复议。

审 判 长　　郭　柳

审 判 员　　王　楠

审 判 员　　周　欣

二〇二〇年十一月二十日

法官助理　　闫大力

书 记 员　　刘奕宏