河北迁安农村商业银行股份有限公司、唐山义盛建筑工程有限公司建设工程合同纠纷执行审查类执行裁定书

河北省唐山市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）冀02执异782号

异议人（利害关系人）：河北迁安农村商业银行股份有限公司，住所地河北省唐山市玉田县北环路北侧。

法定代表人：邓佳栋，该公司董事长。

委托代理人：赵乐春，该公司员工。

申请执行人：***盛建筑工程有限公司，住所地唐山市路**唐柏路东礼尚庄马路东侧。

法定代表人：李爱义，该公司总经理。

被执行人：滦县北方腾宇商品物流中心，住所地滦州市平青大公路西侧。

法定代表人：孙广武，执行事务合伙人。

利害关系人：郝长福。

在本院执行***盛建筑工程有限公司（以下简称义盛公司）与滦县北方腾宇商品物流中心（以下简称腾宇物流）建设工程合同一案中，异议人河北迁安农村商业银行股份有限公司（以下简称迁安农商银行）对本院执行行为不服提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

迁安农商银行的异议请求：1.依法中止并撤销（2019）冀02执11557号执行裁定书拍卖被执行人房产的行为；2.将义盛拍卖的被执行人商铺（房产证号20××51号至201502173号）拍卖所得价款分配给异议人。3.判令被申请人承担本案诉讼费用。事实与理由：1.义盛公司与腾宇物流一案中，滦州市人民法院作出了（2019）冀0223民初272号民事判决书，执行过程中贵院对被执行人的建设工程及国有土地使用权一并拍卖。但腾宇物流已将其中部分房屋及其土地使用权为迁安市皓盛永昌汽车销售有限公司与我行签订的借款合同项下的债务提供抵押担保，并办理了抵押登记。2.滦州市人民法院（2019）冀0223民初272号民事判决书在适用法律和认定事实上存在错误，剥夺了异议人实现抵押权的合法权利，异议人将向滦州市人民法院提起撤销之诉。3.建设工程优先权不及于建筑物所占用的建设用地使用权部分。在将建筑物价值变现时，尽管根据“房地一体处分”原则要将建筑物和建设用地使用权一起进行处分，但是在一起处分时要区分开建筑物的价值和建设用地使用权的价值，建设工程优先权仅对建筑物的价值部分有优先受偿的效力。即使申请执行人对建筑物享有优先权，但异议人对享有抵押权的7套房产对应的土地使用权价值部分享有优先受偿权。4.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条、第十四条的规定，在执行本案中，执行机构既没有给异议人送达评估报告，拍卖前也没有通知异议人，是严重的违法执行。

本院查明，义盛公司与腾宇物流建设工程合同纠纷一案，在诉讼过程中义盛公司申请财产保全，2019年1月16日，滦州市人民法院作出（2019）冀0223民初272民事裁定书，裁定查封腾宇物流名下房产证号为20××00、20××38、20××73号商铺。2019年2月27日，滦州市人民法院作出（2019）冀0223民初272号民事判决书，判决：一、义盛公司对承包施工的建设工程享有该工程拍卖价款的优先受偿权（腾宇物流所有的北方商品物流中心三标段沿街商铺1、2、3）。该优先受偿权优先于抵押权和其他债权。二、腾宇物流给付义盛公司工程款27575099.2元及利息。该案进入执行程序后，执行机构拍卖被执行人腾宇物流名下坐落于唐山市滦县房产及土地（房产证号：20××51）、2号房产及土地一处（房产证号：20××52）。郝长福以最高价竞得。2019年11月25日，执行机构作出（2019）冀02执11557号执行裁定，裁定一、解除被执行人名下北方商品物流中心2号楼1号、2号房产及土地的查封；二、北方商品物流中心2号楼1号、2号房产及土地归买受人郝长福所有。三、买受人郝长福应持本裁定在30日内到有关房地产管理部门办理产权过户手续。迁安农商行对该裁定不服执行异议，形成本案。现（2019）冀02执11557号执行案件尚未终结执行。

另查明，2018年12月29日，迁安市皓盛永昌汽车销售有限公司、腾宇物流与迁安农商银行签订抵押合同，约定腾宇物流为迁安市皓盛永昌汽车销售有限公司与迁安农商银行的债务提供抵押担保。滦房权证滦县字第××号、20××52号、20××53号、20××54号、20××55号、20××56号、20××57号房屋所有权证，唐滦县国用（2015）第00636号、00637号、00639号、00640号、00641号、00642号土地使用权证，冀（2018）滦州市不动产证明第0003267号、0003263号、0003266号、0003264号、0003265号、0003261号不动产登记证明等，均记载标的物抵押于迁安农商行杨店子支行。滦州市是不动产登记中心于2020年7月16日出具的不动产登记资料查询结果证明显示，坐落于滦县抵押权人为迁安农商行杨店子支行。

本院认为，因被执行人腾宇物流未履行生效判决所确定的给付义务，执行机构有权拍卖、变卖其名下的不动产。因案涉不动产为整体处置，变卖成交后，参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第一款的规定，“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。”本案中，虽然（2019）冀0223民初272号民事判决确认义盛公司对承建工程，即北方商品物流中心三标段沿街商铺1、2、3号的拍卖价款享有优先受偿权，并优先于抵押权，但该优先权仅限于对房产部分价值的优先受偿，并不包含对土地使用权部分价值的优先受偿。迁安农商银行是北方商品物流中心三标段沿街3号楼1至7号房产对应土地使用权部分的抵押权人，依法对土地部分的价值享有优先受偿权，故北方商品物流中心三标段沿街3号楼1至7号房产的拍卖、变卖或以物抵债价款不应全部由义盛公司优先受偿。在未对案涉房产、土地进分别评估确定价值的情况下，（2019）冀02执11557号执行裁定将案涉房产、土地使用权一体拍卖、确认归买受人郝长福所有，不符合法律规定。故迁安农商银行要求撤销（2019）冀02执11557号执行裁定的请求成立，本院予以支持；但要求分配价款的异议请求不能成立。本裁定生效后，执行机构应重启对案涉不动产的评估、拍卖程序，分别确定房产和土地使用权的价值，以保障各方当事人的合法权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条、十七条第（一）项规定，裁定如下：

撤销本院2019年11月25日作出的（2019）冀02执11557号执行裁定。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向河北省高级人民法院申请复议。

审 判 长　　薛　芳

审 判 员　　郭　柳

审 判 员　　周　欣

二〇二〇年十二月二十五日

法官助理　　储凯悦

书 记 员　　任颖超