芜湖华强通讯技术服务有限公司与马鞍山市长盛灯饰有限公司恢复原状纠纷一审民事判决书

安徽省当涂县人民法院

民 事 判 决 书

（2019）皖0521民初2280号

原告：芜湖华强通讯技术服务有限公司，住所地芜湖市镜湖区银湖中路5号，统一社会信用代码913402007790769992。

法定代表人：丁晓彬，公司董事长。

委托诉讼代理人：俞保和，安徽润深律师事务所律师。

委托诉讼代理人：俞璐，安徽润深律师事务所实习律师。

被告：马鞍山市长盛灯饰有限公司，住所地安徽省当涂县年陡乡官碾村，统一社会信用代码91340521783078102X。

法定代表人：黄学清，公司董事长。

原告芜湖华强通讯技术服务有限公司（以下简称芜湖华强公司）与被告马鞍山市长盛灯饰有限公司（以下简称马鞍山长盛公司）恢复原状纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后，因发现本案不宜适用简易程序，依法裁定转为普通程序并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告芜湖华强公司的委托诉讼代理人俞保和、俞璐到庭参加诉讼，被告马鞍山长盛公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

芜湖华强公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即对一号厂房进行维修，并在一个月内将一号厂房恢复原状；2、被告向原告赔偿因未及时维修厂房造成的损失，暂计算至2019年4月28日止，共计105773.85元，具体损失金额计算至实际修复之日；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年2月24日，就原告与被告及黄学清等人追偿权纠纷一案，原告向马鞍山市中级人民法院提起诉讼，原告诉请被告及黄学清、黄明福、龚秀兰向原告偿还之前由原告代偿的债务款及案件诉讼费共计4120240元。马鞍山市中级人民法院对双方进行调解，并作出（2014）马民三初字第00006号民事调解书，但被告及黄学清、黄明福、龚秀兰未按照该民事调解书内容履行，原告申请强制执行。执行过程中，原告与被告达成《协议》，被告自愿将位于当涂县年陡乡官碾村的全部厂房按照每年30万元的租金抵给原告使用15年，用以抵偿其欠原告的全部债务，期限自2014年9月15日至2029年9月15日。该厂房的面积共计5407.96m2，其中一号厂房为1549.8m2，二号厂房为1942m2，三号厂房为878.4m2，办公楼为431.88m2，宿舍楼为605.88m2。2018年元月，因雪灾致使一号厂房全部坍塌，无法继续使用，剩余可使用的厂房面积仅有3858.16m2，原告多次要求被告对坍塌的一号厂房进行维修并恢复原状，但被告怠于进行维修且未给予原告任何回应。2018年4月26日，原告又向被告下达书面函告，要求被告维修坍塌的一号厂房，但被告仍没有进行维修，也没有回复原告。被告无故拖延维修一号厂房的行为已经对原告合法权益造成了极大损害，被告应当履行及时维修的义务以使一号厂房恢复原状，同时应当赔偿原告因此遭受的全部损失共计103449.15元。现原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼。

马鞍山长盛公司未作答辩，也未提交证据。

根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下:芜湖华强公司与马鞍山长盛公司、黄学清等人追偿权纠纷一案，经安徽省马鞍山市中级人民法院调解，各方达成调解协议,法院为此制作了民事调解书。因各债务人未按生效法律文书确定的内容履行给付义务，芜湖华强公司向法院申请强制执行。执行过程中，芜湖华强公司与马鞍山长盛公司于2014年9月9日达成了《协议》，约定：“经双方协商达成以下协议，乙方（马鞍山长盛公司）自愿将当涂县年陡乡官碾村全部厂房即地上所有建筑物按每年叁拾万租金抵押给甲方（芜湖华强公司）使用，使用期限为壹拾伍年整，用于抵偿所欠甲方全部债务，到期后甲方将厂房归还乙方，使用期间如遇拆迁，乙方应优先偿还所欠甲方剩余债务，乙方应在2014年9月15日前腾空厂内货物交给甲方使用，甲乙双方自行交接，无需法院参与”，后双方按约履行了厂房交接手续。

2018年初，因部分厂房坍塌无法使用，芜湖华强公司于2018年4月28日向马鞍山长盛公司法定代表人黄学青邮寄送达了函件，要求马鞍山长盛公司对已坍塌的厂房进行维修，但未得到回复，以致成诉。

上述事实，有原告方陈述及其提交的（2014）马民三初字第00006号民事调解书、（2014）马执初字第152-02号执行裁定书、《协议》、现场厂房坍塌照片、函告、邮政快递及投递明细以及原告方绘制的案涉厂区平面图等证据材料在卷佐证，并经庭审查证，本院予以确认。

本院认为，原告芜湖华强公司与被告马鞍山长盛公司于2014年9月9日签订《协议》，约定被告将位于当涂县年陡乡官碾村的厂房等地上建筑物以每年30万元的租金出租给原告使用，以抵偿被告所欠原告的全部债务，该《协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。原告提交的厂区平面图可证实厂区内的厂房等建筑物的位置和面积，结合本院现场核实的情况，对该厂区平面图予以确认。同时，该厂区平面图与原告提交的坍塌厂房照片、原告向被告方寄送的函件等证据材料能相互印证，证实该厂区内部分厂房已坍塌而无法使用，据本院现场查看，坍塌的厂房应为该厂区平面图中的3号厂房。作为出租方，被告马鞍山长盛公司应当履行租赁物的维修义务，原告要求被告对租赁使用期间坍塌的厂房进行维修的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因维修租赁物而影响承租人使用的，应当相应减少租金。《协议》约定厂区内所有建筑物每年租金30万元，而该地上建筑物总面积为5407.96m2，经计算，该厂区地上建筑物的租金为55.47元/m2/年（30万元/年÷5407.96m2）。已坍塌的3号厂房面积为878.4m2，故该3号厂房的年租金应为48725元/年（55.47元/m2×878.4m2），即在被告马鞍山长盛公司将坍塌的3号厂房维修完毕可以正常使用前，每年应减少租金48725元。原告称3号厂房在2018年初已坍塌而无法使用，但未能举证证实，对此不予采信。根据原告向被告方寄送要求对厂房进行维修的函件落款时间，可自2018年4月26日起计算应减少的租金数额。从原、被告双方签订的《协议》内容看，被告实质上是用厂房租金抵偿了所欠原告的全部债务，故应视为原告已一次性支付了使用期内的全部租金，现因被告马鞍山长盛公司的责任而应减少的租金，应由被告马鞍山长盛公司返还原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告马鞍山市长盛灯饰有限公司于本判决生效之日起三十日内将其位于当涂县年陡乡官碾村的厂区内已坍塌厂房修复，并自2018年4月26日起至该厂房实际修复之日，按48725元/年的标准返还原告芜湖华强通讯技术服务有限公司租金；

二、驳回原告芜湖华强通讯技术服务有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2416元、公告费780元，由被告马鞍山市长盛灯饰有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。

审　判　长　　周　健

人民陪审员　　项建成

人民陪审员　　夏建新

二〇一九年十一月十八日

书　记　员　　耿洪玲