某某与惠州市鑫涌实业有限公司商品房预售合同纠纷一案民事一审判决书

广东省惠州市惠阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤1303民初3309号

原告：***，男，汉族，1988年1月20日出生，

委托诉讼代理人：刘健华，广东普发律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王志鹏，广东普发律师事务所实习律师。

被告：惠州市鑫涌实业有限公司，

法定代表人：吴某1。

委托诉讼代理人：尹连锋，该公司员工。

原告***诉被告惠州市鑫涌实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘健华、王志鹏到庭参加诉讼，被告惠州市鑫涌实业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付迟延交房违约金，以总房款913307元的万分之一点五每日，从2018年12月31日起算至交房之日为止；暂计至2019年7月7日，暂计25755.26元；2、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2017年5月22日，原被告双方于签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为惠阳（2017）00008248，被告为系争商品房所在的山语龙庭住宅小区房地产开发项目的开发商，该小区位于惠阳区淡水镇白云五路中段；双方约定：预售商品房为山语龙庭6幢0901号，商品房总价款为913307元；房屋于2018年12月31日前交付，迟延交房超过60日的，按总价款的万分之1.5每日支付违约金。原告随后支付首付款并办理《个人房屋按揭贷款合同》，随后不久通过银行按揭贷款支付剩余房款。2018年12月12日，被告发出《致山语龙庭一期业主的道歉信》，通知原告“因本小区与老城区相邻，且道路存在很多遗留问题，2018年5月2日惠阳区住建局向我公司发出停工通知书，此后一直没有批准复工，现已造成工程延误而无法按期交楼”。2019年7月1日，被告发出《入伙通知书》，通知原告于2019年7月2日-2019年7月10日办理入伙手续。因为被告的原因、过错，导致被告交房逾期达188日以上（2018年12月31日暂计至2019年7月7日），被告应当承担迟延交房违约金，以总房款的万分之一点五每日，暂计25755.26元，但是被告拒不支付违约金。现原告特依法起诉，望判如所请。

被告惠州市鑫涌实业有限公司向本院提交书面答辩意见：1、造成逾期交房是因以下不可抗力所至，人民法院应依法予以确认。因答辩人开发的山语龙庭小区所涉及的土地与老城区相连，周边属于城中村密集村民住宅区，在小区开发建设初期，周边居民对小区土地边界划分问题提出异议而导致相应的停工，后经住建、国土、街道办及答辩人多番走访才得以协调解决。特别是山语龙庭小区开发建设期间，开发项目的土地地基虽然已严格按照行政部门的标高规划进行施工，但仍遭到周边居民投诉，惠阳区住建局于2018年5月2日向承建单位发出《停工通知书》，要求停止施工并编制高低差加固方案，并要求答辩人作为建设单位，委托相应资质的第三方对高低差和对周边住宅设施监测等。答辩人根据住建局要求积极配合调整，直至2019年1月7日才收到惠阳区住建局发出的复工通知，上述问题共导致工期延误250天。另外，在答辩人与被答辩人签订售房合同及约定的交房的2016年9月至2018年12月31日期间，惠州市共计遭受了“海马”、“天鸽”、“山竹”等八次强台风的正面袭击，累计造成实际停工达到41天之久。因此，造成本案逾期交房确实是因为法定自然灾害及政府禁令等法定的不可抗力所至，请人民法院依法予以确认。2、被答辩人的诉讼请求，应依法予以全部驳回。依据答辩人与被答辩人签订的《预售商品房买卖合同》以及附件十《补充协议》第一条第一款的约定：“因不可抗力或因遵守法律法规和政府法令，或因政府进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件处理，导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，无须承担因此逾期交付的违约责任”。因此，答辩人认为，小区与周边居民之间的土地边界划分属于土地的历史遗留问题，而答辩人也严格按照行政部门的标高规范进行施工，但周边居民投诉上述问题导致住建部门要求施工单位停工，不应归责于答辩人，是完全属于因政府行为导致的工期延误和自然灾害所至的工期延误，是属于法定的不可抗力，而不是答辩人的原因和过错造成逾期交房，并且答辩人已就上述停工原因，多次以公告形式向小区业主说明原因和表达了歉意。所以，依据上述协议的约定，答辩人有权根据实际停工天数相应顺延交楼期限，无需承担因此逾期交付的违约责任。因此，售楼合同虽然约定了答辩人应在2018年12月31日前交楼，答辩人根据不可抗力造成实际停工天数250天顺延后，则不构成违约，答辩人在多次的公告中已经清楚告知业主。而本案房屋已在2019年7月2日开始交楼，因此，在本案中答辩人依法不存在逾期交房及承担违约责任的情形，被答辩人的诉讼请求没有事实及法律依据，应予全部驳回。3、被答辩人计算逾期交房违约金方式不正确，应依法予以驳回。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，逾期在60天内为全部房价款的万分之一每日，超过60天后才按全部房价款的万分之一点五每日计算，应分开计算违约金而不是全部按照万分之一点五每日计算。

经审理查明：2017年5月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订涉案《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的惠州市惠阳区**********的************，总价款为913307元。该合同第十一条交付时间和手续载明，出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。该合同第十二条关于逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，则：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过60日后…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款价万分之1.5的违约金。该合同附件十一《补充协议》第一条关于商品房交付的补充约定：1、因不可抗力或因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件处理，或因政府部门公布的公共卫生事件…导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，无须承担因此逾期交付的违约责任；但是，双方协商同意解除合同或变更合同的除外。上述合同签订后，原告***按约付清了购房款913307元。

2018年5月2日，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局向吴川市建筑安装工程公司、广东远顺建设监理有限公司出具《停工通知书》，该通知书载明：“经查，发现你司承建/监的山语龙庭1栋至6栋、裙楼、地下室工程存在以下重大安全隐患问题：（一）施工单位未编制高低差（原基坑边坡）加固施工方案；（二）建设单位未委托相应资质的第三方对高低差和周边住宅实施监测；（三）施工单位未编制汛期期间的应急预案。鉴于上述行为导致施工现场存在重大安全隐患，现要求你司立即停止施工并进行整改…”。2018年12月12日，被告向山语龙庭1、2、6幢的业主出具《致山语龙庭一期业主的道歉信》。2019年1月5日，被告向山语龙庭1、2、6幢的业主出具《关于山语龙庭1、2、6幢延期交楼的复函》。2019年1月7日，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局向吴川市建筑安装工程公司、广东远顺建设监理有限公司出具《复工通知书》。

2019年7月7日，原告***缴纳了涉案房产2019年8月至10月管理费共计543元。

本案庭审时，原告确认被告已于2019年7月7日交房，尚未装修入住。

本院认为，原、被告签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》及补充协议均系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约全面履行各自的义务。原告已按约付清购房款，被告未按合同约定于2018年12月31日前交房，构成违约，依法应承担违约责任。原告依据上述合同约定，要求被告支付迟延交房违约金，理据充分，本院予以支持。原告当庭确认被告已于2019年7月7日交房，即被告逾期交房天数为188天（自2019年1月1日起至2019年7月7日止）。根据上述合同约定，逾期交房超过60日后，被告按日计算向原告支付全部房款价万分之一点五的违约金。即被告应向原告支付违约金25755.26元（总房款913307元×0.00015/天×188天=25755.26元）。

被告辩称逾期交房在60日之内，按每日万分之一计付违约金，逾期交房超过60天后，才按每日万分之一点五计算违约金，逾期交房违约金应分别计算。因《商品房买卖合同》第十二条对逾期交房超过60天的违约金计算标准及计算的起止时间均有明确约定，逾期交房违约金应按照合同约定处理。因此，被告辩称逾期交房违约金应分别计算，缺乏事实依据，本院不予采纳。被告辩称造成逾期交房是因不可抗力所致，依据合同附件十一补充协议第一条约定，出卖人可据实予以延期，无须承担因此逾期交付的违约责任。但从《停工通知书》的内容可以看出，涉案楼盘被惠阳区住建局通知停工是由于施工单位在施工过程中存在重大安全隐患问题，完全属于被告自身的原因，导致涉案商品房逾期交付，不属于不可抗力，也不是政府行为所致。被告逾期交房不符合同附件十一补充协议第一条约定可据实延期交房或免除逾期交房违约责任的情形。被告提供的证据不足以证明其抗辩主张的事实，因此，被告抗辩逾期交房是因不可抗力所致，无需承担违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

被告惠州市鑫涌实业有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告***支付迟延交房违约金25755.26元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费222元（已减半收取），由被告惠州市鑫涌实业有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审判员　　李小芬

二〇二〇年九月三十日

书记员　　臧新悦

柯晓鹏