江苏扮美装饰工程有限公司与连云港市云城房产置业担保有限公司、连云港宝翔置业有限公司执行异议之诉一审民事判决书

连云港市海州区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）苏0706民初4***7号

原告：江苏扮美装饰工程有限公司，住所地连云港市海州区朝阳东路32-6号东盛阳光大厦3001号。

法定代表人：孙强，该公司董事长。

委托诉讼代理人：何亮，江苏海晟律师事务所律师。

委托诉讼代理人：沈燕，江苏海晟律师事务所律师。

被告：连云港市云城房产置业担保有限公司，住所地连云港市海州区海昌北路46号房地产交易大厦7层。

法定代表人：耿恒梅，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李秋生，江苏田湾律师事务所律师。

被告：连云港宝翔置业有限公司，住所地连云港市海州区新孔路3-2号。

法定代表人：徐玉佳，该公司总经理。

委托诉讼代理人：朱国怀，北京市东元（广州）律师事务所律师。

原告江苏扮美装饰工程有限公司（以下简称扮美公司）与被告连云港市云城房产置业担保有限公司(以下简称云城公司)、连云港宝翔置业有限公司（以下简称宝翔公司）执行异议之诉一案，本院于2017年6月15日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告扮美公司委托诉讼代理人何亮、被告云城公司委托诉讼代理人李秋生、被告宝翔公司委托诉讼代理人朱国怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

经审理查明，2016年12月7日，原告扮美公司向本院申请诉前财产保全，请求对被告宝翔公司所有的备案登记在被告云城公司名下的位于连云港市海州区商铺（丘号0***01051-18）、10***号商铺（丘号0***01051-24）、2041号商铺（丘号0***01051-133）、2045号商铺（丘号0***01051-137）、2046号商铺（丘号0***01051-138）、2047号商铺（丘号0***01051-139）予以保全，本院对上述房产采取保全措施后，被告云城公司向本院提出异议，请求解除对上述房产的查封。本院经审查于2017年5月8日作出（2016）苏0706财保***1-2号民事裁定书，裁定被告云城公司异议成立，解除本院在（2016）苏0706财保***1号[执行案号：（2016）苏0706执保19号]案件中对备案登记在云城公司名下的上述商品的查封，同时告知当事人，如不服本裁定，可于本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。原告扮美公司据此向本院提起执行异议之诉。

原告扮美公司向本院提出诉讼请求：继续对宝翔公司所有的登记备案在云城公司名下的连云港市海州区商铺（丘号0***01051-18）、10***号商铺（丘号0***01051-24）、2041号商铺（丘号0***01051-133）、2045号商铺（丘号0***01051-137）、2046号商铺（丘号0***01051-138）、2047号商铺（丘号0***01051-139）进行查封。依据的事实和理由为：原告于2016年12月7日向贵院申请诉前财产保全，请求对宝翔公司所有的备案登记在云城公司名下的位于连云港市海州区商铺（丘号0***01051-18）、10***号商铺（丘号0***01051-24）、2041号商铺（丘号0***01051-133）、2045号商铺（丘号0***01051-137）、2046号商铺（丘号0***01051-138）、2047号商铺（丘号0***01051-139）予以保全。贵院依法对上述财产采取保全措施后，被告云城公司提起异议，贵院认定异议理由成立，以（2016）苏0706财保***1-2号民事裁定书裁定解除查封。原告认为该裁定认定事实不清，错误裁决侵害了原告的合法权益。1.被告宝翔公司因开发过程中资金出现困难，被告云城公司借款给被告宝翔公司支付工程款，双方签订了多份买卖合同，如宝翔公司不能如期归还借款，涉案商铺就按照买卖合同关系确定，这是典型的名为买卖实为借贷担保行为，并不是真实的买卖合同。2.两被告之前签订的买卖合同价格畸低，商铺价格仅为4600元、7000元等，明显低于正常市场价格，不符合交易习惯，买卖合同显然虚假，明显侵害了债权人的利益。3.两被告虽然在产权部门办理了网签登记，但被告云城公司并未实际支付对价，在听证过程中，被告云城公司提供的所谓付款证明均是被告与案外人之间的往来，被告云城公司并未提供其向被告宝翔公司付款的证据，也未提供上述付款是经宝翔公司同意为其代付的款项证明。

被告云城公司辩称，本案诉讼不属于人民法院民事案件受理范围，应依法驳回起诉。

被告宝翔公司辩称，两被告之间有资金拆借关系也有房屋买卖关系，涉案房屋是宝翔公司出卖给云城公司的，物权虽然没有转移，但是该房屋具有特定性，如果法院对涉案房屋继续查封，将造成宝翔公司无法以其他财产用于替代履行，故请求依法驳回原告诉讼请求。

本院查明，2014年4月***日被告云城公司（甲方）与被告宝翔公司（乙方）签订《资金借款协议》，约定为了解决建设资金困难，乙方向甲方借款500万元，借款期限从2014年4月***日起至2015年5月***日止，乙方到期不能还本付息，乙方同意其出售给甲方的宝翔财富广场商品房11套（具体房屋见明细）按网签价格进行结算，乙方所借本金、利息及违约金等其他损失冲抵甲方所购乙方房屋价款，乙方不能偿还本息的金额低于房款总价的，由甲方补齐剩余金额，超出房款总价的由乙方现金支付给甲方。2014年6月10日，云城公司（甲方）与宝翔公司（乙方）签订《资金借款协议》，约定为了解决建设资金困难，乙方向甲方借款400万元，借款期限从2014年6月9日起至2015年6月8日止，乙方到期不能还本付息，乙方同意其出售给甲方的宝翔财富广场商品房8套（具体房屋见明细面积共计900.7平方米，金额4000190元）按网签价格进行结算，乙方所借本金、利息及违约金等其他损失冲抵甲方所购乙方房屋价款，乙方不能偿还本息的金额低于房款总价的，由甲方补齐剩余金额，超出房款总价的由乙方现金支付给甲方。2014年7月14日，双方签订《资金借款协议》，约定借款期限从2014年7月15日起至2015年7月14日止，宝翔公司到期不能还本付息，宝翔公司同意其出售给云城公司的宝翔财富广场商品房8套（具体房屋见明细面积共计824.42平方米，合同金额为4310320元）按网签价格进行决算等。2014年8月19日，双方又签订《资金借款协议》，约定借款期限从2014年8月15日起至2015年8月15日止，宝翔公司到期不能还本付息，宝翔公司同意其出售给云城公司的宝翔财富广场商品房9套（具体房屋见明细面积共计470.62平方米，合同金额为2505111元）按网签价格进行决算等。原告扮美公司、被告宝翔公司对于云城公司向宝翔公司提供借款事实均予以认可。

为担保还款，2014年4月***日，被告宝翔公司与被告云城公司签订《商品房买卖合同》，约定宝翔公司购买云城公司宝翔财富广场第120商铺，房屋面积92.97元，单价10000元/平方米，金额929700元。2016年6月6日，被告宝翔公司与被告云城公司签订商品房买卖合同2份，约定宝翔公司购买云城公司宝翔财富广场第商业内街1015商铺、10***商铺，房屋面积分别为54.22、37.95，单价均为14900元/平方米，金额分别为807878元、565455元。2014年7月14日，宝翔公司与云城公司签订商品房买卖合同，约定宝翔公司购买云城公司宝翔财富广场第商业内街无单元2041商铺，房屋面积377.48，单价7000元/平方米，金额2642360元。2014年8月15日，宝翔公司与云城公司签订商品房买卖合同3份，约定宝翔公司购买云城公司宝翔财富广场第商业内街无单元2045商铺、2046商铺、2047商铺，房屋面积56.51、40.43、58.05，单价均为4600元/平方米，金额分别为2***946元、18***78元、267030元。云城公司未按照上述七份商品房买卖合同约定内容给付购房款，但上述七套商铺均已备案登记在被告云城公司名下。诉讼中，原、被告各方一致认可上述四份《资金借款协议》约定的房屋包含了该七套商铺。

本案争议焦点为：一、本案是否属于民事诉讼案件受案范围。二、是否应当继续查封涉案七套商铺。

关于第一个争议焦点：本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定：人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实行过程中的执行行为不服，基于实际权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。结合本案，原告云城公司基于实体权利对被保全的涉案七套商铺提出书面异议，本院经审查作出（2016）苏0706财保***1-2号民事裁定书，并告知提起诉讼的权利，此处的诉讼应指的是执行异议之诉。原告扮美公司作为申请保全人对该裁定不服，在法定期限内提出执行异议之诉，并提出了明确的对执行标即涉案七套商铺继续执行的诉讼请求，符合提起执行异议之诉的条件，因此，本案属于民事诉讼案件的受案范围。

关于第二个争议焦点：本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案中，虽然被告宝翔公司与被告云城公司就涉案七套商铺签订了《商品房买卖合同》，但是根据双方签订的4份《资金借款协议》的约定内容“如宝翔公司到期不能还本付息，宝翔公司同意其出售给云城公司的宝翔财富广场商品房按网签价格进行结算”来看，云城公司向宝翔公司所支付的款项均系履行借款合同的出借义务，双方在签订《资金借款协议》的同时就涉案七套商铺所签订的《商品房买卖合同》，只是作为借款合同的担保物。简言之，被告云城公司与被告宝翔公司之间真实的法律关系是借贷关系，而非商品房买卖合同关系。因此，涉案七套商铺虽备案在被告云城公司名下，但实际仍为被告宝翔公司所有，原告扮美公司因与宝翔公司存在纠纷主张对上述七套商铺采取查封措施，符合法律规定，本院依法予以支持。

据此，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零六条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，判决如下：

准许对连云港市海州区商铺（丘号0***01051-18）、10***号商铺（丘号0***01051-24）、2041号商铺（丘号0***01051-133）、2045号商铺（丘号0***01051-137）、2046号商铺（丘号0***01051-138）、2047号商铺（丘号0***01051-139）进行查封。

案件受理费51408元（原告已预交），由被告连云港宝翔置业有限公司承担，于本判决生效后十日内给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）

本院（2016）苏0706财保***1-2号民事裁定书于本判决生效时自动失效。

审　判　长　　杜秀丽

人民陪审员　　蒋　玲

人民陪审员　　王月连

二〇一八年六月十四日

书　记　员　　徐惠清

法律条文及上诉须知附录

一、法律条文

（一）《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》

第二十四条第一款当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

（二）《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

（三）《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第三百零六条申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：

（一）依案外人之行异议申请，人民法院裁定中止执行；

（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关的；

（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。

人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。

第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

（四）《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》

第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实行过程中的执行行为不服，基于实际权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。

二、上诉须知

根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：

当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。

上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。

本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。