张掖市华隆建筑工程有限责任公司、张掖市德征房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）甘0702民初9826号 原告：张掖市华隆建筑工程有限责任公司。住所地张掖市甘州区万寿街***园S6号楼3层301。统一社会信用代码916207025762571169。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，甘肃祁峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，甘肃祁峰律师事务所实习律师。 被告：张掖市德征房地产开发有限责任公司。住所地：张掖市甘州区万寿街***园2号楼后物业公司三楼。社会统一信用代码：91620702067204497L。 法定代表人：**，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，甘肃正峰律师事务所律师。 原告张掖市华隆建筑工程有限责任公司（以下简称华隆建筑公司）与被告张掖市德征房地产开发有限责任公司（以下简称德征房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年12月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华隆建筑公司委托诉讼代理人***、**，被告德征房地产公司委托诉讼代理人***均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告华隆建筑公司向本院提出诉讼请求：1．请求确认原、被告签订的商品房买卖合同有效；2．判令被告承担迟延办理产权证的违约金685370元（3541968元×LPR年利率4.3％÷12个月×54个月）；3．判令被告限期为原告办理案涉房屋的产权转移登记手续；4．判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告将其第2项诉讼请求变更为违约金145811元（3541968元×LPR年利率3.8％÷12个月×13个月）。事实和理由：原告承建被告位于××区的工程，后经竣工结算，被告欠付原告工程款3541968元。2018年3月10日，被告未支付原告工程款，将位于××区商铺抵顶给原告，并和原告签订书面的商品房买卖合同。同年3月18日，被告将案涉商铺交付原告使用至今，后经原告多次催促，被告至今未给原告办理产权手续，为此提起本案诉讼。 被告德征房地产公司辩称，原告所诉签订合同、抵顶工程款、交付房屋的情况均属实；案涉房产的手续目前因还没有进行竣工验收，初始登记手续还没有办理，被告同意在具备不动产权转移登记手续时随时给原告办理不动产权证；对原告主张的违约金因双方未作约定，不予承担。 本院经审理认定事实如下：2018年3月10日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将位于××区商铺出售给原告。 上述协议签订次日，2018年3月11日，被告向原告出具收款收据两份，载明收到华隆建筑公司房款（工程款顶账），备注事由：S6号楼三层301商铺，面积737.91平方米，合计价款3541968元。 2018年3月18日，被告及张掖市德畅物业管理有限责任公司**向原告出具“***园一期商品房入住通知书”一份，通知原告办理入住手续。之后原告装修入驻上述商铺办公。期间，原告在2019年至今一直向张掖市德畅物业管理有限责任公司交纳电费、采暖费、水费等。 2022年2月10日，原告向被告发送要求被告办理案涉房产手续的催告函一份。至今因S6号楼未完成产权的初始登记，导致被告未给原告办理不动产权登记手续，引起原告诉讼。 上述事实，有原、被告及其委托诉讼代理人的当庭陈述及原告提交的《商品房买卖合同》一份、收款收据、通知书、照片打印件、发票、催告函、证明等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，即使房款的支付是以工程款的形式进行的抵顶，也是双方真实意愿的表示，不损害国家利益，故双方所签《商品房买卖合同》合法有效。 关于原告主张的延期办证违约金145811元，经庭审查明，双方在合同中对办理产权手续的时间未进行约定，但双方在庭审中一致认可关于办证时间双方一直在协商，后原告在2022年2月10日正式向被告发送了要求办证的催告函，原告从此时开始起算延期办证的违约金符合案件查明的事实，亦符合法律及其司法解释规定的计算方式及依据，本院对于原告主张的延期办证违约金145811***予以支持。 关于原告要求被告为其办理案涉商铺不动产权证是否具备办证的法律及事实条件问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”通过庭审查明，现案涉商铺还未办理所有权初始登记，在商品房初始登记尚未完成的情况下，原告起诉来院要求被告立即办理所抵顶商铺的不动产权证，目前在法律和事实上均不具备办理商铺权属转移登记的条件，而具体时间目前又无法准确确定，故在本案中原告的该项诉讼请求无法成立，只能待条件具备时原告再行主张。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告张掖市华隆建筑工程有限责任公司与被告张掖市德征房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同有效； 二、被告张掖市德征房地产开发有限责任公司向原告张掖市华隆建筑工程有限责任公司承担违约金145811元，限于本判决生效后一月内履行； 三、驳回原告张掖市华隆建筑工程有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10654元，退还原告变更诉讼请求的案件受理费8416元，剩余案件受理费2238元，减半收取1119元，由被告负担。原告已预交，被告负担的1119元由被告直接给付原告。本院退回原告案件受理费9535元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审判员　刘　艳 二〇二三年三月十三日 书记员　***