甘肃卓凝电力工程集团有限公司与张掖市德征房地产开发有限责任公司特殊程序执行异议裁定书

甘肃省张掖市甘州区人民法院 执行裁定书 （2023）甘0702执异4号 异议人（案外人）：张掖市华隆建筑工程有限责任公司，地址：甘州区万寿街景福宁园S6号楼三层301。 统一社会信用代码：916207025762571169。 法定代表人：***，系该公司经理。 委托代理人：***、***，系甘肃祁峰律师事务所律师。 申请人：甘肃卓凝电力工程集团有限公司，地址：张掖市甘州区南华西路天薇二期A区1-15号楼北面商铺。 统一社会信用代码：91620702082352797M。 法定代表人：***，系该公司总经理。 委托代理人：***，系甘肃方联律师事务所律师。 被申请人：张掖市德征房地产开发有限责任公司，地址：甘州区万寿街景福宁园2号楼后楼物业公司二楼。 统一社会信用代码：91620702067204497L。 法定代表人：***，系该公司经理。 委托代理人：***，系该公司员工。 本院在执行申请人甘肃卓凝电力工程集团有限公司与被申请人张掖市德征房地产开发公司财产保全一案，异议人张掖市华隆建筑工程有限责任公司向本院提出书面异议，认为本院（2022）甘0702执保324号案件将异议人所有的房产保全查封，故提出执行异议，要求解除对异议人所有的景福宁园Ｓ××号楼××楼××室商铺（以下简称301商铺）的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 异议人张掖市华隆建筑工程有限责任公司称，异议人承建被申请人张掖市德征房地产开发公司位于甘州区××号楼工程，被申请人张掖市德征房地产开发公司欠付异议人工程款3541968元。2018年3月10日，将位于甘州区××号楼××层××商铺抵顶异议人，并签订了《商品房买卖合同》，于2018年3月16日日占有使用至今，且非因异议人自身原因未能办理过户登记。异议人享有该商铺的期待权于法有据，请求解除（2022）甘0702执保324号裁定书对位于甘州区××街××号楼××层××商铺的查封措施。 申请人甘肃卓凝电力工程集团有限公司答辩称:1、异议人不是查封裁定的权利人，异议人要求解除查封没有法律依据。（2022）甘0702民初4118号民事裁定书将被申请人张掖市德征房地产开发公司名下登记的景福宁园Ｓ××号楼××楼××室商铺（以下简称301商铺）的查封后，被申请人张掖市德征房地产开发公司没有提出异议，在一二审诉讼中从未提及该商铺买卖的事宜。2、异议人提出执行异议申请不符合提出执行异议的期限和条件。3、异议人所述自己是景福宁园Ｓ××号楼××楼××室商铺所有人不属实，该商铺登记在被申请人张掖市德征房地产开发公司名下。 被申请人张掖市德征房地产开发公司答辩称，我公司与异议人抵顶商铺的事实属实，已经在2018年3月10日签订了买卖协议，该商铺未过户原因是预售过期后未办理延期，我公司与异议人协商以买卖合同方式开具收据将该商铺抵顶给异议人。 本院查明：申请人甘肃卓凝电力工程集团有限公司与张掖市德征房地产开发有限公司建设施工合同纠纷一案本院受理后，申请人甘肃卓凝电力工程集团有限公司于2022年5月19日向本院申请财产保全，请求本院对张掖市德征房地产开发有限公司名下在景福宁园小区S6号楼二、三层商铺（面积2134.8平米）予以查封，本院做出(2022)甘0702民初4118号民事裁定书，裁定：对张掖市德征房地产开发有限公司名下在景福宁园小区S6号楼二、三层商铺（面积2134.8平米）予以查封。期限至2025年5月19日。本院（2022）甘0702执保324号执行裁定书已经予以保全完毕。 又查明，甘肃卓凝电力工程集团有限公司与张掖市德征房地产开发有限公司建设施工合同纠纷一案，本院于2022年6月22日作出(2022)甘0702民初4118号民事判决书，之后，张掖市德征房地产开发有限公司不服一审判决提出上诉，张掖市中级人民法院于2022年10月20日做出（2022）甘07民终1041号民事判决书，判处：张掖市德征房地产开发有限公司支付甘肃卓凝电力工程集团有限公司工程款5520199.5元，承担利息及损失352071.72元，合计5872271.52元等。 另查明：2018年3月10日，张掖市德征房地产开发有限公司作为出卖人，异议人作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定购买××号楼××楼××号房，每平米4800元，总计金额3541968元，合同还约定了其他事宜。当天，双方还签订了《以商铺抵顶工程款协议》一份，张掖市德征房地产开发有限公司以××号楼××楼××商铺抵顶异议人的工程款等。2018年3月11日，张掖市德征房地产开发有限公司开具收款收据（备注顶账）。2018年3月18日，张掖市德征房地产开发有限公司交付抵顶异议人的××号楼××楼××号商铺，异议人装修用于办公至今。至2022年12月5日，异议人向申请人甘肃卓凝电力工程集团有限公司索要民事裁定书，并于2023年1月3日向本院提出执行异议。 本案审查期间，异议人张掖市华隆建筑工程有限责任公司向本院提交以下证据：1、2018年3月10日《商品房买卖合同》；2.2018年3月11日收款收据、商铺抵顶工程款协议；3.2018年3月18日景福宁园一期商品房301商铺入住通知书；4．装修照片3张；5.2018年10月至2022年6月电费发票、采暖费发票、书费发票；6.2022年2月10日，关于办理商品房预售合同登记备案手续的催告函；7.2022年3月11日产权证明；8.甘州区人民法院（2022）甘0702执异244号执行裁定书；9.2022年12月5日聊天记录一份。申请人向本院提交了（2022）甘0702民初4118号民事判决书、（2022）甘07民终1041号民事判决书。被申请人向本院提交2018年3月11日收款收据2张。本院调取（2022）甘0702执保324号执行裁定书等。 本院认为，申请人甘肃卓凝电力工程集团有限公司在诉讼中提出保全申请，经人民法院审查并做出裁定，对被申请人张掖市德征房地产开发有限公司名下的商铺予以查封，符合法律及司法解释的规定，并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条规定：当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百三十四条规定进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；本案中，异议人认为本院裁定查封位于××号楼××楼××商铺系其所有，并提交商品房买卖合同等证据予以证明。经审查，异议人提交的证据来源合法、内容真实，与本案诉争商铺具有关联性，本院对该证据效力予以认定。据此，本院可以认定被申请人张掖市德征房地产开发有限公司将其开发的位于景福宁园Ｓ××号楼××楼××室商铺用于抵顶异议人工程款的事实，也就是说，异议人依据抵顶协议并支付了相应价款，实际占有使用该商铺属实，至今因被申请人原因致使整个小区未完成产权的初始登记，导致被申请人张掖市德征房地产开发有限公司无法给异议人办理不动产权转移登记手续。且以上商铺抵顶行为均发生在本院查封之前，因被申请人作为开发商自身原因致使商铺未能办理不动产过户手续，并非异议人本人过错造成，故异议人对执行标的享有足以排除执行的实体权益。申请人称异议人与被申请人签订的《商品房买卖合同》不属于网签合同，没有予以备案登记属实，但不能以此否定双方当事人签订合同的真实意思表示和合同效力，异议人依据合同取得该商铺的物权非因异议人自身原因未能办理过户登记，且符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，故申请人的抗辩事由不能成立，本院不予采信。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条一款一项、第二十八条之规定，裁决如下： 解除本院（2022）甘0702执保324号裁定书中对位于甘州区××小区××号楼××楼××室商铺的查封。 当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向张掖市甘州区人民法院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年一月十三日 书记员*** 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十四条执行过程中，异议人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。