中国人民解放军32136部队、张家口市同心电子网络科技有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

河北省张家口市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）冀07民终2271号

上诉人（原审原告)：中国人民解放军32136部队，住所地：河北省张家口市怀来县。

负责人：彭拥军，旅长。

委托诉讼代理人：侯杰，男，1986年6月10日出生，汉族，系该部队副政治教导员。

委托诉讼代理人：聂兵，河北海龙律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：张家口市同心电子网络科技有限公司，住所地：张家口市桥东区工业街283号金穗家园底商。

法定代表人：张贵宾，总经理。

委托诉讼代理人：李振泉，河北诚成律师事务所律师。

上诉人中国人民解放军32136部队因与上诉人张家口市同心电子网络科技有限公司租赁合同纠纷一案，不服河北省张家口市万全区人民法院（2018）冀0708民初304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中国人民解放军32136部队的委托诉讼代理人侯杰、聂兵，上诉人张家口市同心电子网络科技有限公司的法定代表人张贵宾、委托诉讼代理人李振泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

中国人民解放军32136部队上诉请求：1、改判原审判决第四项退还租金的利率为：按中国人民银行同期同类贷款利率（或按年利率6%）给付被上诉人利息；2、加判：由被上诉人自行承担其申请评估的费用，返还上诉人为其垫付的评估费6万元；3、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人因执行党中央、国务院和中央军委关于全面停止对外有偿服务的重大决策，引起本案解除与被上诉人实际存在的军队房地产租赁关系，因导致本案租赁合同提前解除的原因属于不可抗力，上诉人需要将多收取的未到期租金退还给被上诉人（该款是被上诉人代张家口全明公司交纳的），该部分租金的损失，属于法定孳息，依法应按中国人民银行同期同类贷款利率计息。一审法院判决按年利率10%给付退还租金的利息，此利率超过了法定孳息的计算标准，没有事实和法律依据。二、在一审审理中，鉴于当时被上诉人的不配合态度和停偿任务时间紧迫的情况，上诉人无奈为被上诉人垫付了其申请评估的费用6万元，因在一审庭审时评估机构未开具发票，未能向法庭提供票据，以致一审判决中未就此费用的承担作出判决。上诉人认为，按照评估费的承担原则，被上诉人应自行承担其申请评估鉴定所支出的费用。故请求二审法院依法判令被上诉人返还上诉人为其垫付的评估费用。

张家口市同心电子网络科技有限公司辩称，中国人民解放军32136部队的上诉请求不合法、不公平，应当依法驳回。

张家口市同心电子网络科技有限公司上诉请求：1、依法撤消张家口市万全区人民法院(2018)冀0708民初304号民事判决，依法改判或者发还重审；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决既然适用合同法第97条，那么因解除租赁合同造成的诸项损失，应当依据公平原则、合同法第97条和第113条依法进行赔偿，且缺失张诚评字(2018)第039号《资产评估报告》的损失赔偿，应依法纠正。第一、水泥砖厂机械设备投资损失619300元是直接损失应依法赔偿，有张诚评字(2018)第039号《资产评估报告》证明。一审判决缺失该证据，缺失赔偿损失项目且没有论述观点，应当依法纠正。第二,被上诉人曾于2015年12月底口头通知上诉人解除合同，上诉人对解除合同无异议。我方只正常使用了4.7年租赁物，租赁水泥砖厂营业期间平均年利润270297.33元，有张诚评字(2018)第039号《资产评估报告》证明。所以从2015年12月底水泥砖厂停产至一审判决时的停产损失是直接损失：270297.33元÷12月×(24+6)=675743.33元应当赔偿。第三，应当退还租金3040960元，判决退租金2874191.75元错误，系一审判决认定事实不清。因被上诉人于2015年12月底通知上诉人解除合同，造成我方水泥砖厂停产、农业种植和养鸡养鸭等全面停止生产经营。所以正常使用租赁物是2011年4月30日至2015年12月底计四年八个月的时间，对这些事实被上诉人是认可的，有张诚评字(2018)第039号《资产评估报告》及过程充分证明。退还租金数额应当按照租期从2011年4月30日计算至2015年12月31日为四年八个月计算，占用租赁物期间的租金为：67080元/年×4年+5590元/月×8个月=313040元，应当退还租金为：3354000元-313040元=3040960元。二、2010年2月时的3354000元的购买力相当于现在的16770000元。当时租金3354000元大部分是民间借贷，根据公平原则和合同法第97条，解除合同赔偿损失应当考虑这一因素，所以利率按年利率24%计算较为公平。因为当时房地产价格每平方米2000元左右，现在每平方米10000元以上系五倍关系，所以当时的3354000元购买房地产相当于现在的3354000元×5=16770000元，且五十年的租赁期相当于购买商业性质的土地。且我方提供了民间借贷合同证据。民间借贷一般是月息2分，年利率是24%,暂计算从2010年2月3日至2018年6月3日系8年4个月，利息损失：3354000元×2%×(12月×8年+4月）=6708000元。三、2015年12月底水泥砖厂停产后，上诉人安排人员对租赁场地行看护管理所发生的费用，依据公平原则和合同法第97条应当赔偿。

中国人民解放军32136部队辩称，被答辩人的上诉理由依法不能成立，请求二审法院予以驳回，以维护答辩人的合法权益，支持军队建设。

中国人民解放军32136部队向一审法院起诉请求：1、解除双方间实际存在的租赁关系；2、被告限期将其所占用的房地产腾清后交还我部队；3、退还被告已交纳未到期的租赁费共计2867670元，由我方按照年利率6%从2010年2月3日起给付被告利息至2015年6月25日，利息款共计1443441.69元；4、给付被告添附物的折价款及机器设备搬迁的费用（工程造价）392862.86元（561232.66元×70%）。

一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下:2010年2月3日，原中国人民解放军66191部队（甲方）（现已纳入原告中国人民解放军32136部队，一切法律权利义务由该部队依法承继）与张家口全明建筑装璜工程有限公司第三分公司（乙方）签订了《军队房地产租赁协议》。该协议约定：甲方向乙方出租的土地占地面积21891.8平方米，约合32.82亩，营房建筑面积2400平方米，出租年限为50年，自甲方正式向乙方移交土地之日算起，宗地编号：京冀字第3601号，土地证编号：万国用（88）字第15号；并约定乙方可按国家有关规定进行合法经营使用，可以根据自己的意愿拆建商用、民用建筑，但本合同另有规定者除外，甲方根据军事需要可以提前收回房地产，并给予乙方适当的经济补偿。协议签订当日，被告张家口市同心电子网络科技有限公司向中国人民解放军66455部队后勤部支付租金3354000元，交款人赵建恩（系签订合同时张家口全明建筑装璜工程有限公司第三分公司法定代表人）。同日，张家口全明建筑装璜工程有限公司第三分公司又与被告签订了一份房地产租赁协议，张家口全明建筑装璜工程有限公司第三分公司将上述土地租赁给了被告，租赁期限也为50年，自军队正式向张家口全明建筑装璜工程有限公司第三分公司移交土地之日起计算。原告于2011年4月30将租赁物交付给被告法定代表人张贵宾。2017年3月17日后，国家对军队有偿服务出台了系列相关重大调整政策。原告于2017年11月24日诉至法院，要求解除与张家口全明建筑装璜工程有限公司第三分公司之间的军队房地产租赁合同关系，并要求限期将租赁的房地产交还给原告，法院于2017年1月31日作出（2017）冀0729民初1870号判决：一、解除原中国人民解放军66191部队与张家口全明建筑装璜工程有限公司第三分公司于2010年2月3日签订的《军队房地产租赁协议》；二、张家口全明建筑装璜工程有限公司第三分公司于判决书生效之日起30日内返还原告租赁物。张家口全明建筑装璜工程有限公司不服该判决，上诉至张家口市中级人民法院，张家口市中级人民法院于2018年5月7日作出（2018）冀07民终1135号判决：驳回上诉，维持原判。

原告曾于2015年12月31日口头通知被告解除合同，被告对解除合同无异议，但对因解除合同给被告造成的损失双方意见不一，后未能达成一致意见。

诉讼期间，原告申请对被告占用租赁物期间添附的围墙等设施的价值及被告搬迁水泥制砖厂的设施设备所需费用进行鉴定，法院依原告申请委托张家口市浩天建设工程项目管理有限公司进行了鉴定，结论为：工程造价为561232.66元[注：因自来水二次管网维护费（接口费）无发票及凭证，无法计入预算]。

原告要求解除与被告之间租赁关系，并要求被告限期将所占用的房地产腾清后交还原告，被告同意。

一审法院认为，原告与张家口全明建筑装璜工程有限公司第三分公司签订军队房地产租赁协议后，被告支付给原告方租金3354000元，原告将租赁物交付给被告法定代表人张贵宾，原、被告之间形成租赁关系。现原、被告均同意解除租赁关系，应予准许。租赁关系解除后，被告应将租赁物交付给原告。因在租赁期间，被告添附了围墙等设施，故对原告要求给付被告添附物的折价款及机器设备搬迁的费用（工程造价）的请求予以支持，但原告要求按总价的70%给付的请求，理由不足，不予支持。原告给付被告添附物的折价款后，被告的添附物应留归原告所有。合同签订后，因原告一次性给付了被告50年的租金，故对原告要求将多收取的租金退还给被告并给付被告利息的请求予以支持，但利率按年利率10%计算较为适当。因租赁物现仍由被告占用、管理，故原告要求扣除从2011年4月30起至2018年6月25日间的租金的请求，理由正当，予以支持。判决：一、解除原、被告之间的租赁关系；二、被告于判决生效之日起三十日内从租赁物内搬出，并将租赁物交付给原告；三、原告给付被告添附物的折价款及机器设备搬迁的费用（工程造价）561232.66元，于判决生效之日起十日内付清；四、原告退还被告租金2874191.75元，于判决生效之日起十日内付清；并从2010年2月3日起按年利率10%给付被告2874191.75元的利息至判决生效之日；五、被告的添附物留归原告所有。

本院二审期间，中国人民解放军32136部队向本院提供了两份证据，一是2018年7月25日张家口市浩天建设工程项目管理有限公司开具的《河北增值税普通发票》一份，证明目的是部队为了申请的工程造价鉴定支付鉴定费18000元。二是2018年7月20日张家口市诚信资产评估事务所开具的《河北增值税普通发票》一份，证明目的是部队为了同心电子公司单方申请的资产评估支付评估费60000元，此款应由同心电子公司承担。同心电子公司的质证意见为：一、对7月25日开具的发票，这个费用应当由部队承担，因为他们提前解约，申请的鉴定项目所发生的鉴定费，部队巳经在一审中表示他们要自行承担。二、对于7月20日开具的发票，是由于部队方鉴定的项目太窄，不能包含我方的损失，所以双方才又鉴定，部队支付的鉴定费。整个司法鉴定委托的过程，我方人员和对方的王世辉一同在万全法院司法鉴定室，共同申请的，不存在单方申请鉴定的情节。当时部队也有表态，对该鉴定费要支付。同心电子公司向本院提供两份证据，一是2018年7月7日其向部队王世辉发的短信一份，证明其同意解除合同，希望部队方尽快来看护场地。二是2018年第39号《评估报告》一份，证明第一，直接损失应当包括评估报告中所述的设备损失。第二，证明2015年12月底同心公司接到通知后就已经停业了，同心公司对租赁物只使用了4.7年，因此同心公司应该只支付这4.7年的租金，从2015年停业后到2018年间的营业损失部队应当予以赔偿。部队方的质证意见为：短信不属于新证据，不予质证。对于资产评估报告，这是一审已经提供过的，首先评估报告中的项目不属于在不可抗力下应该赔偿的范围。第二，报告第十一项说该评估意见是在原始材料、征询意见初稿只有一方认可的情况下作出的，仅供审判参考。第三，在同心公司的营业执照中经营范围里没有水泥砖制造的项目。第四，在机器设备上的投资损失在答辩状中我方已经说明了，我们对搬离设备的费用可以给予补偿，鉴定费用及损失我们不予承担。二审查明的事实与原审无异。

本院认为，中国人民解放军32136部队上诉称一审判决按年利率10%给付退还租金的利息，此利率超过了法定孳息的计算标准，没有事实和法律依据。因同心电子公司为了履行其与部队之间的租赁合同，按照合同约定向部队一次性交纳了50年的租金，现部队根据国家政策调整，要求提前解除合同并导致其退还同心电子公司剩余租赁期间的租金，致使同心电子公司发生相应的未到期租金部分的利息损失，该利息损失部队依法应当承担给付责任。部队主张该利息损失的计算应当按中国人民银行同期同类贷款利率（或按年利率6%）计算，但中国人民银行同期同类贷款利率属于指导性利率，本案的未到期租金利率还应考虑同心电子公司租赁该场地用于生产经营进行盈利活动，提前解除合同其经营会受到一定影响的现实情况，故一审判决将部队退还同心电子公司未到期租金利息损失的年利率按照10%计算具有事实依据，本院对中国人民解放军32136部队的该项上诉理由不予支持。中国人民解放军32136部队上诉称应由同心电子公司自行承担其申请评估的费用，返还部队为其垫付的评估费6万元。因该评估费用是同心电子公司为了明确其因提前解除租赁合同所发生的损失，申请评估机构评估其损失所发生的评估费，该费用依法应由申请人同心电子公司先行垫付，但部队为了尽快完成全面停止对外有偿服务工作，先行垫付了该评估费用6万元，现同心电子公司申请评估的机械设备损失和水泥砖厂经营损失未得到法院的支持，该评估费的损失属于双方共同行为所致，应由双方各分担3万元为宜。张家口市同心电子网络科技有限公司上诉称一审判决缺失张诚评字(2018)第039号《资产评估报告》的损失赔偿，应依法纠正。因对于同心电子公司依据张诚评字(2018)第039号《资产评估报告》所主张的水泥砖厂机械设备投资损失619300元和经营损失675743.33元，由于其机械设备并未因解除合同受到损害，仍然属于该公司的财产，一审判决部队给付其机器设备搬迁费并无不妥。其所主张的经营损失属于间接损失，其要求赔偿无法律依据，本院对张家口市同心电子网络科技有限公司的该项上诉理由不予支持。张家口市同心电子网络科技有限公司上诉称部队退还租金数额的租期，应当从2011年4月30日计算至2015年12月31日为四年八个月计算。因双方的事实租赁关系虽然没有从部队通知同心电子公司之日即2015年12月31日解除，但同心电子公司事实上从2015年12月31日即停止了生产经营，不能实现其租赁部队房屋场地用于生产经营的目的，一审判决将部队退还同心电子公司未到期租金的期限计算至2018年6月25日不符合本案的客观事实，本院依法予以纠正为部队退还同心电子公司未到期租金的期限从2011年4月30日计算至2015年12月31日为四年八个月。即同心电子公司占用租赁物期间的租金为：67080元/年×4年+5590元/月×8个月=313040元，应当退还租金为：3354000元-313040元=3040960元。张家口市同心电子网络科技有限公司上诉称一审判决解除合同赔偿租金的利息损失，应当考虑人民币物价上涨的市场变化因素，民间借贷一般是月息2分，年利率是24%,所以部队退还租金的利息损失按年利率24%计算较为公平。因租金利息损失的利率不同于民间借贷的利率，民间借贷的利率多为当事人双方的约定，租金利息损失的利率本案当事人之间没有约定，同心电子公司主张将退还租金的利息损失按照民间借贷利率的相关规定计算没有事实依据和法律依据，本院对张家口市同心电子网络科技有限公司的该项上诉理由不予支持。张家口市同心电子网络科技有限公司上诉称其水泥砖厂停产后，其安排人员对租赁场地行看护管理所发生的费用，依据公平原则和合同法的规定部队应当赔偿。因同心电子公司虽然停产，但双方的租赁关系未确定解除，且同心电子公司一直占用、管理租赁物，故其主张安排人员对租赁场地行看护管理发生的费用由部队承担的理由不能成立，本院对张家口市同心电子网络科技有限公司的该项上诉理由不予支持。

综上所述，中国人民解放军32136部队、张家口市同心电子网络科技有限公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实部分不清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：

一、维持河北省张家口市万全区人民法院（2018）冀0708民初304号民事判决第一、二、三、五项；

二、变更河北省张家口市万全区人民法院（2018）冀0708民初304号民事判决第四项为：中国人民解放军32136部队退还张家口市同心电子网络科技有限公司租金3040960元，于判决生效之日起十日内付清；并从2010年2月3日起按年利率10%给付张家口市同心电子网络科技有限公司3040960元的利息至判决生效之日。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费34283元，由中国人民解放军32136部队负担；二审案件受理费26824元，由中国人民解放军32136部队负担13412元，张家口市同心电子网络科技有限公司负担13412元；评估费60000元，由中国人民解放军32136部队负担30000元，张家口市同心电子网络科技有限公司负担30000元。

本判决为终审判决。

审判长　　马瑞云

审判员　　何燕芬

审判员　　闫　格

二〇一八年八月三十一日

书记员　　施　洋