烟台建银建筑工程有限公司、烟台建银建筑工程有限公司开发区分公司等租赁合同纠纷执行复议执行裁定书

山东省烟台市中级人民法院

执 行 裁 定

（2022）鲁06执复75号

复议申请人（异议人、被执行人）：烟台建银建筑工程有限公司，住所地：山东省烟台经济技术开发区金沙江路159号北三楼317、318、319、320室，统一社会信用代码91370600706320372X。

法定代表人：鲁天酉，总经理。

复议申请人（异议人、被执行人）：烟台建银建筑工程有限公司开发区分公司，住所地：山东省烟台经济技术开发区立雪佳苑24号楼204号，统一社会信用代码91370600MA3MJPK3G。

负责人：王剑辉，经理。

复议申请人（异议人）：鲁天酉，男，1969年2月8日出生，汉族，住山东省烟台经济技术开发区。

三复议申请人共同委托诉讼代理人：朱晓丹，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。

复议申请人（第三人）：烟台伟通置业有限公司，住所地：中国（山东）自由贸易实验区烟台片区烟台开发区长江路300号，统一社会信用代码913706000604310058。

法定代表人：李社伟，总经理。

委托诉讼代理人：刘耀明，男，该公司职工。

申请执行人：福山区清洋鑫泉钢模租赁处，住所地：山东省烟台市福山区门楼镇卫家疃村村东100米，统一社会信用代码92370611MA3K9G9J6N。

经营者：张明良，男，1961年2月9日出生，汉族，住山东省烟台市福山区。

委托诉讼代理人：吕君妮，上海市华诚（烟台）律师事务所律师。

复议申请人烟台建银建筑工程有限公司（以下简称建银公司）、烟台建银建筑工程有限公司开发区分公司（以下简称建银开发区分公司）、鲁天酉、烟台伟通置业有限公司（以下简称伟通置业）不服山东省烟台经济技术开发区人民法院（以下简称开发区法院）作出的（2022）鲁0691执异48号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

在开发区法院执行福山区清洋鑫泉钢模租赁处（以下简称钢模租赁处）与建银公司、建银开发区分公司、鲁天酉租赁合同纠纷一案中，建银公司、建银开发区分公司、鲁天酉对开发区法院所作(2021)鲁0691执1907号执行裁定查封、冻结三异议人名下财产的执行行为不服，向开发区法院提出书面异议。

开发区法院查明，立案执行后，开发区法院于2021年10月29日作出（2021）鲁0691执1907号执行裁定书，依法查封了登记在被执行人鲁天酉名下的位于烟台开发区××路××号××号楼××号房屋（产权证号：Ｋ048548，建筑面积：201.14平方米）一套，并冻结了被执行人银行存款90余万元。2021年11月8日，被执行人建银公司、建银开发区分公司、鲁天酉向开发区法院主张涉案债务已经清偿完毕，不应再继续执行，并提交了《庭外和解协议》《抵房协议书》各一份、《商品房买卖合同》房屋转让申请书和收款收据各八份、商品房预售许可证、办理不动产权证公告。申请执行人钢模租赁处向开发区法院提交了胡艳君（张明良妻子）与建银公司法定代表人鲁天酉短信、电话、微信聊天记录，申请执行人代理人吕君妮与伟通置业工作人员李德强、田军电话录音，主张异议人违反和解协议约定，未按时为申请执行人办理网签备案，未能开具购房发票交付钥匙，故不再要求以房产抵顶债务，申请法院强执行民事调解书的内容。

开发区法院认为，本案异议审查的争议焦点是涉案（2020）鲁0691民初2076号民事调解书所确认的债务是否已经清偿完毕。申请执行人钢模租赁处与异议人建银公司、建银开发区分公司、鲁天酉及第三人伟通置业就以房抵债办理网签备案及不动产权登记等事宜进行多次协商沟通；但截至目前，涉案八套房屋的登记所有权人仍然是伟通置业，网签备案手续亦没有办理；根据《庭外和解协议》约定第一条，网签备案手续不能完成的，不视为以房抵债完成，故涉案（2020）鲁0691民初2076号民事调解书所确认的债务尚未清偿完毕，三异议人的异议请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定：驳回烟台建银建筑工程有限公司、烟台建银建筑工程有限公司开发区分公司、鲁天酉的异议请求。

复议申请人建银公司、建银开发区分公司、鲁天酉向本院申请复议，请求撤销开发区作出的（2022)鲁0691执异48号民事裁定书，改判驳回申请执行人的执行请求，或将本案发回开发区法院重新审查。事实与理由：一、涉案（2020)鲁0691民初2706号民事调解书所确认的债务已经清偿完毕，开发区法院认定事实错误。1.2020年8月7日复议申请人与申请执行人达成《庭外和解协议》第一条约定：“甲方（复议申请人）确保在2020年9月30日前抵债房屋具备网签备案条件，购房人可以取得开发商出具的购房发票，抵债房屋可以交付乙方（钢模租赁处）指定购房人。网签备案手续不能完成的，不视为以房抵债完成，但乙方或其指定买受人拒绝办理网签备案手续的除外。”开发商于2018年9月30日就已经取得涉案房屋的预售许可证，具备网签备案条件，房屋也具备开具购房发票及交付的条件。未办理房屋买卖网签备案及开具购房发票系因钢模租赁要将房屋另行出售变现（伟通置业出具的更名承诺也可以证明未办理上述手续的原因）。退一步讲，即使上述手续未办理，复议申请人也并未违反《庭外和解协议》的约定，抵顶的房屋完全符合《庭外和解协议》中约定的条件。2020年8月8日，复议申请人与申请执行人签订《抵房协议书》，并协助申请执行人与案外人签订8套房屋的《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》，案外人向申请执行人出具八套房屋对应的购房收据。因申请执行人要将八套房屋出售，要求暂不办理网签备案登记手续，在《转让房屋申请书》中，申请执行人要求与案外人签订的《商品房买卖合同》申请签订为手签合同，待该房产具备办理不动产权证时，再改签为网签合同。案外人应申请执行人要求，承诺就涉案八套房屋免费为申请执行人更名一次。至此，复议申请人已经按照《抵房协议书》的约定，完成了向申请执行人偿还涉案民事调解书中200万元的债务。2.申请执行人未办理不动产权证的原因在申请执行人钢模租赁处，钢模租赁处无权解除合同。无论是复议申请人还是开发商均未出现违约。而开发商在房屋具备办理不动产权证时，书面通知申请执行人钢模租赁处前来办理不动产权证书的相关手续，并网签现房合同，但申请执行人拒不办理。因此，和解协议的房屋未办理在申请执行人名下的原因是申请执行人造成的，应当由申请执行人钢模租赁处承担对其不利的后果。复议申请人应当履行的是配合申请执行人完成房屋抵顶的手续，复议申请人已经完成。在申请执行人钢模租赁处与开发商签订房屋买卖合同后，该房屋买卖合同已经生效，开发商也按照房屋买卖合同的约定履行责任，并在申请执行人钢模租赁处拒绝办证的情况下，通过诉讼，要求申请执行人钢模租赁处办理不动产权证书。房屋未能完成办证的原因完全是申请执行人的过错造成。因此，在申请执行人钢模租赁处违约的情况下，其不享有解除合同的权利。二、庭外和解协议并非执行和解协议，而系新形成的以物抵债协议，以物抵债合法有效，且能够继续履行的情况下，法院继续执行复议申请人，要求其支付现金将构成双重给付。1.双方通过协商一致采用以物抵债的方式消灭拖欠工程款的合同之债，订立《商品房买卖合同》并按照合同约定的价款以金钱债权抵偿合同价款，可作为履行付款义务的一种方式，不违反法律规定，也不影响国家、集体和他人的合法权益，法律上应予以认可。依法成立的合同，对双方均发生约束力，双方只需要按照合同约定履行则可最终完成以物抵债的约定并实现物权变动。钢模租赁处并没有证据证明和解协议以及《商品房买卖合同》存在无效的情形，也未能举证证明上述协议存在客观上无法履行的情况，即钢模租赁处未能举证证明其关于上述租赁费用的权利通过以房抵债的方式不能实现。在此情况下，钢模租赁处直接要求复议申请人改为现金方式支付上述费用，属于违反双方关于租赁费用通过以房抵债方式予以支付的约定。在双方商品房买卖合同成立后，钢模租赁处于房屋的合同权利是真实的，目前也不存在其他排除其享有权利的情形，因此，钢模租赁处无权要求复议申请人履行现金给付的责任。2.以物抵债协议是为了清偿旧债，基于对债权人与债务人利益的平等保护以及对当事人行为的可预期性要求，为了维护交易秩序的稳定，在以物抵债协议不存在履行障碍时，当事人不得单方要求履行旧债。此外，在钢模租赁处与伟通置业签订《商品房买卖合同》之后，钢模租赁处与伟通置业之间已经存在了房屋买卖合同的法律关系。在没有解除《房屋买卖合同》的情况下，钢模租赁处就可以要求伟通置业履行为其办理交付房屋并办理不动产权属证书的义务。如果法院支持钢模租赁处要求复议申请人以支付现金的方式履行债务，在钢模租赁处与伟通置业尚未解除《房屋买卖合同》的情况下，建银公司将构成实质上的双重偿债。三、开发区法院在裁定中故意遗漏重大事实。在执行异议审理过程中，开发商伟通置业以申请执行人拒不履行办理不动产证，导致开发商的项目公司无法完成审计及税务清算工作，已经向开发区法院起诉，要求申请执行人履行商品房买卖合同，配合办理不动产权证书。开发商与申请执行人是否继续履行房屋买卖合同对本案影响重大，开发区法院应当以房屋买卖合同纠纷案件的处理结果作为本案的依据，但开发区法院故意忽略该事实，强行对本案做出裁定。四、开发区法院系枉法裁判。开发区法院在2022年作出的（2021)鲁0691执1907号之一执行裁定书中，明确认可双方的《庭外和解协议》并非执行和解协议，而是成立了新的债权债务关系，申请执行人应当先行处理该协议，然后才能依据民事调解书来判断是否应当执行。但是因为申请执行人非法上访行为，开发区法院将该裁定书撤回，在本案裁定中做出与之前完全相反的结论。开发区法院对本案的审理结果根本没有依据事实和法律，而是完全按照申请执行人的信访诉求予以处理。

复议申请人伟通置业向本院申请复议，请求撤销开发区法院作出的（2022)鲁0691执异48号民事裁定书，改判驳回申请执行人的执行请求，或将本案发回开发区法院重新审查。事实与理由：一、复议申请人伟通置业与申请执行人签订的《房屋买卖合同》合法有效，申请执行人无权解除该合同。2020年8月8日，申请执行人钢模租赁处与复议申请人伟通置业签订了涉案八套房屋的《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》，伟通置业向钢模租赁处同时出具八套房屋对应的购房收据。在《转让房屋申请书》中，申请执行人钢模租赁处申请与伟通置业签订的《商品房买卖合同》先签手签合同，待该房产具备办理不动产权证时，再改签为网签合同。伟通置业应申请执行人要求，承诺就涉案八套房屋免费为申请执行人更名一次。后伟通置业在房屋具备办理不动产权证时，书面通知申请执行人钢模租赁处前来办理不动产权证书的相关手续，并网签现房合同，但申请执行人拒不办理。因此，和解协议的房屋未办理在申请执行人名下的原因是申请执行人的过错造成的，应当由申请执行人钢模租赁处承担对其不利的后果，在申请执行人租赁违约的情况下，其不享有解除合同的权利。二、伟通置业已起诉申请执行人办理不动产证，在双方签订的《商品房买卖合同》有效且未解除的情况下，钢模租赁处应当继续与伟通置业履行办理不动产权证的义务。在钢模租赁处与伟通置业签订《商品房买卖合同》之后，钢模租赁处与伟通置业之间已经存在了房屋买卖合同的法律关系。在没有解除《房屋买卖合同》的情况下，钢模租赁处就可以要求伟通置业履行为其办理交付房屋并办理不动产权属证书的义务。钢模租赁处并没有证据证明和解协议以及《商品房买卖合同》存在无效的情形，也未能举证证明上述协议存在客观上无法履行的情况，因此，钢模租赁处与伟通置业签订的《房屋买卖合同》仍然有效，且房屋已经出售给钢模租赁处，因钢模租赁处拒不履行办理不动产权证书的义务，导致伟通置业至今无法完成项目审计及税务清缴工作，伟通置业已于2022年3月19日向开发区法院起诉，要求申请执行人履行商品房买卖合同，配合办理不动产权证书。该案的判决结果应当是本案的依据，但是开发区法院故意忽略该事实，仍然强行对本案做出裁定。

本院查明的事实与开发区法院查明的事实基本一致。

本院另查明，2020年8月7日，经开发区法院主持调解，建银公司、建银开发区分公司、鲁天酉与钢模租赁处达成调解协议，开发区法院作出（2020）鲁0691民初2076号民事调解书。同日，建银公司、建银开发区分公司、鲁天酉与钢模租赁处就（2020）鲁0691民初2076号民事调解书项下债务的履行方式签订《庭外和解协议》，第一条约定：甲方（建银公司、建银开发区分公司、鲁天酉）确保在2020年9月30日前抵债房屋具备网签备案条件，购房人可以取得开发商出具的购房发票，抵债房屋可以交付乙方（钢模租赁处）指定购房人。网签备案手续不能完成的，不视为以房抵债完成，但乙方或其指定买受人拒绝办理网签备案手续的除外。

在开发区法院执行异议审查过程中，伟通置业于2022年3月向开发区法院起诉，请求胡艳君立即办理涉案八套房屋的网签备案手续及不动产权属证书。主要理由：2021年11月30日，伟通置业向胡艳君发送关于办理不动产权证的公告，要求胡艳君办理涉案房屋的不动产证书，但胡艳君一直拖延办理相关手续，导致无法开具涉案八套房屋的发票，对伟通置业的账务审计信息产生重大影响，导致核算结果错误，对伟通置业产生不利后果。

本院认为，法律文书生效后，法院立案执行前，双方当事人就履行该生效法律文书自行达成和解协议，因债务人未按照和解协议履行完毕，或者不适当履行、迟延履行和解协议，债权人有权在执行时效内向有管辖权的法院申请执行。债务人以履行全部或部分义务提出异议的，法院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条（现二百三十二条）的规定进行审查。本案中，建银公司、建银开发区分公司、鲁天酉与钢模租赁处就（2020）鲁0691民初2076号民事调解书项下债务的履行方式签订《庭外和解协议》，第一条约定：复议申请人建银公司、建银开发区分公司、鲁天酉确保在2020年9月30日前抵债房屋具备网签备案条件，购房人可以取得开发商出具的购房发票，抵债房屋可以交付乙方（钢模租赁处）指定购房人。网签备案手续不能完成的，不视为以房抵债完成，但乙方或其指定买受人拒绝办理网签备案手续的除外。另，开发区法院异议审查期间，复议申请人伟通公司向开发区法院针对涉案八套房屋起诉，请求胡艳君立即办理涉案八套房屋的网签备案手续及不动产权属证书。开发区法院应对复议申请人建银公司、建银开发区分公司、鲁天酉是否按照《庭外和解协议》的约定履行完毕，以及未办理网签备案手续等原因及伟通置业起诉胡艳君案件的审理结果等有关事实予以查明，在此基础上审查申请执行人能否申请执行生效民事调解书。综上，开发区法院异议裁定认定基本事实不清，应当予以撤销，发回重新审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第三项规定,裁定如下:

一、撤销山东省烟台经济技术开发区人民法院（2022）鲁0691执异48号执行裁定；

二、发回山东省烟台经济技术开发区人民法院重新审查。

本裁定为终审裁定。

审判长　　陈善乐

审判员　　张玉涛

审判员　　门　伟

二〇二二年六月二十五日

书记员　　王　洁