北京润发房地产经纪有限公司与某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院 民事判决书 (2021)京01民终10833号 上诉人（原审原告）：北京润发房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区八里庄路62号院1号楼222室。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京胜昂律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：**，女，1983年11月15日出生，汉族，北京华***科技发展有限公司职员（自述），住北京市西城区。 上诉人北京润发房地产经纪有限公司（以下简称润发公司）因与被上诉人**房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2021）京0108民初25072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 润发公司上诉请求撤销一审法院判决，依法改判：1.润发公司承担未支付房租50%租赁费；2.润发公司不承担2021年7月14日至2021年8月3日房屋使用费；3.降低违约金数额为实际经济损失的30%（利息损失的30%）。主要事实和理由：一.涉案房屋属于商住两用房屋，且出租委托合同也载明仅作为商务用途。因疫情影响，第三方承租人于2020年11月停止交纳租金，关门消失。鉴于上述原因，从2020年11月份润发公司与**多次沟通，考虑疫情并结合承租情况，希望**减免房租，但**拒绝任何减免，拒绝收房。涉案租赁房屋的入口为居民小区，疫情防控必然影响商务用途，所以润发公司认为疫情属于不可抗力和情势变更事件，润发公司也为受损失一方，原审法院并做任何考虑，请求二审人民法院依据公平原则，依法改判润发公司承担50%租赁费。二.合同期满之后，**未能及时交接租赁房屋属于恶意扩大损失，应自行承担责任，与润发公司无关。《房屋出租委托合同》约定委托期至2021年7月13日到期，**到期后有义务收回租赁房屋，但**在明知租赁房屋合同期届满，仍未能收回房屋的行为属于恶意扩大损失，应自行承担责任，与润发公司无关。**诉称润发公司拒绝腾房，却未提供任何证据证明其主张，根据诉讼法谁主张谁举证的原则，**应承担举证不能的不利后果。三.原审判决适用法律错误，违约金不得高于利息损失的30%。原审法院判决违约金（自2021年1月14日起至实际履行之日止，按每日三百计算）的数额属于违约金过高，一共三万余元的争议标的，截止提起上诉之日润发公司拟承担七、八万元违约金，远远高出争议标的几倍。根据民法典第五百八十五条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题解释》（二）第二十九条第二款规定，请二审法院依法改判。四、根据《房屋出租委托合同》第三十四条约定，润发公司有单方合同解除权，根据在案聊天记录，润发公司已于2021年1月19日通知**解除合同。 **辩称，同意一审判决，不同意润发公司的上诉请求。 **向一审法院提出诉讼请求：1.判令润发公司支付**自2021年1月13日起至2021年7月13日止的租金36 000元及违约金（以6000元为基数，自2021年1月13日起至实际给付之日止，按每天5%计算）；2.判令润发公司将位于北京市海淀区八里庄路62号院1号楼1920号房屋腾退交还给**；3.判令润发公司支付自2021年7月14日至实际腾房之日的房屋使用费，按每月6000元标准计算；4.诉讼费由润发公司负担。 一审法院认定事实：**系位于北京市海淀区房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。2019年6月5日，**（甲方）与润发公司（乙方）签订《房屋出租委托合同》，约定甲方自愿将涉案房屋提供给乙方，并独家委托乙方出租。乙方接受甲方独家委托，将房屋出租，并将房屋租金按照本合同约定支付给甲方。委托期共24个月，自2019年7月13日至2021年7月13日。房屋租金为每月6000元，甲方同意每年给乙方15天免租期。付款方式为押一付六。本合同生效后，如果甲方未经乙方书面同意提前收回该房屋或终止合同，均按违约处理甲方应向乙方支付合同总租金的20%作为违约金，并退还剩余租金及房屋押金。如乙方未经甲方同意终止合同，乙方应向甲方支付合同总租金的20%作为违约金。合同补充条款处约定，乙方应按租期（约定）缴付房屋租金及相关费用，逾期支付日期不得超过七日，否则按应付月租金额的5%每日赔付违约金，逾期超过十日则甲方有权终止合同。上述合同为续签合同，合同签订前，**已向润发公司交付了涉案房屋，润发公司向**支付了押金5100元。合同签订后，润发公司共向**支付房屋租金102 000元，双方均确认租金支付至2021年1月12日。 润发公司主张其于2021年1月告知**退房，但**拒收，故不同意支付租金及房屋使用费，为此提交与**的通话录音及短信截屏，其中2021年1月15日润发公司在电话中称把房屋退还，并表示**有其他想法可以协商，**于2021年1月19日发短信表示“乙方应付27600违约金”，润发公司回复“不同意，这几天过来协商”，后再无信息往来。**对润发公司提交的上述证据真实性均予以认可，但表示润发公司虽提出过退房或减免租金，但后又以房屋存放着物品为由不实际退房。润发公司另提交2021年8月拍摄的房屋视频及照片、电费截图，证明2021年1月至7月期间房屋无人居住。**对上述证据均不予认可。 2021年8月3日，双方对房屋进行了交接，**收回房屋，水电费已结清。 一审法院认为，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，**与润发公司签订的《房屋出租委托合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。 根据双方合同约定，润发公司应当每半年支付一次租金，现润发公司仅支付租金至2021年1月12日，此后的房屋租金未按照合同约定支付，故**要求润发公司支付2021年1月13日至2021年7月13日期间租金36 000元的诉讼请求，一审法院予以支持。润发公司主张合同已于2021年1月19日解除，但双方短信往来并未就合同解除达成一致意见，一审法院对此不予采信，双方合同应于2021年7月13日到期解除。合同期限届满后，润发公司作为承租人应当履行交还房屋的义务而未履行，涉案房屋仍由润发公司占有使用至2021年8月3日，故**要求润发公司支付2021年7月14日至2021年8月3日期间房屋使用费的请求，一审法院予以支持。经计算，房屋使用费数额为4200元。对于润发公司已支付的押金5100元，双方均同意在润发公司应付款项中予以抵扣，一审法院对此不持异议。现**已收回房屋，故对其要求腾退房屋的诉讼请求，一审法院不再处理。就违约金，**主张的违约金标准符合双方合同约定，一审法院予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十九条、第五百八十二条、第七百三十三条规定，判决如下：一、北京润发房地产经纪有限公司于判决生效后七日内向**支付房屋租金和使用费共计35 100元，以及逾期付款违约金（自2021年1月14日起至实际付清欠款之日止，按每日300元计算）；二、驳回**的其他诉讼请求。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，《房屋出租委托合同》系双方当事人真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规强制性规定情形，合法有效，双方当事人均应依约履行。 本案中，润发公司上诉主张因疫情防控和情势变更事由，**应减少50%的租金。就此本院认为，润发公司因与他人争议产生的不利后果，不能作为在本案中向**主张减免租金的理由。润发公司关于疫情防控影响经营的上诉理由，没有具体的事实依据，更无法律依据，不能成立。 润发公司上诉主张合同期满之后，**未及时交接租赁房屋属恶意扩大损失。就此本院认为，在涉案租赁房屋实际处于润发公司控制之中的情形下，润发公司应承担举证责任证明**在合同期满后拒绝交接房屋。现润发公司未能就此充分举证证明，应就此承担不利后果。 润发公司上诉主张根据《房屋出租委托合同》第三十四条约定，已于2021年1月19日单方解除合同。就此本院认为，根据润发公司所原因上述合同条款，润发公司若单方解除合同，应支付合同总租金的20%。但润发公司在2021年1月19日并未支付，其行使单方合同解除权条件不成立。润发公司未按期支付租金，构成违约。 润发公司上诉主张一审认定违约责任过高。就此本院认为，违约金是否过高应当根据合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。如果约定的违约金过分高于造成损失的，人民法院可予以适当减少。本案中，润发公司欠付的租金三万余元，而违约金截至目前已经远高租金数倍，明显畸高，应予调整。 综上所述，润发公司的上诉请求部分成立，本案应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 撤销北京市海淀区人民法院（2021）京0108民初25072号民事判决； 北京润发房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向**支付房屋租金和使用费共计35 100元，以及逾期付款违约金（自2021年1月14日起至实际付清欠款之日止，按每日30元计算）； 驳回**的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费均为700元，均由**负担400元，由北京润发房地产经纪有限公司负担300元。 本判决为终审判决。 审　判　长　　*** 审　判　员　　梁　睿 审　判　员　　张　静 二〇二二年三月三日 法官助理　　王晓韬 书　记　员　　***