河北鼎丰装饰有限公司与某某、中国人民武装警察部队沧州支队房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

河北省***人民法院

民事判决书

（2018）冀0903民初3409号

原告：河北鼎丰装饰有限公司。

法定代表人：**，该公司经理。

统一社会信用代码：91130900075956250C。

被告：***，男，汉族，1941年11月25日出生，住***。

委托代理人：**，男，回族，1976年3月17日出生，住沧州市新华区。

被告：中国人民武装警察部队沧州支队。

负责人：***，该支队队长。

委托代理人：***、***，河北衡泰律师事务所律师。

原告河北鼎丰装饰有限公司（以下简称鼎丰装饰公司）与被告***、中国人民武装警察部队沧州支队（以下简称武警沧州支队）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鼎丰装饰公司的法定代表人**，被告***及其委托代理人**，被告武警沧州支队的委托代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告鼎丰装饰公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决二被告共同赔偿原告损失656684.28元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1993年4月22日，被告***与51416部队签订《军地联建房屋合同书》。合同约定，51416部队出地基，被告***出资金，建设房屋65间，合同期限至2023年6月止。1996年由于部队整编，原51416部队改编为武装警察部队即8632部队。1997年5月，二被告在原合同的基础上，签订了《房屋出租协议》，出租协议约定被告***继续管理出租房屋。

8632部队在2017年底以军委政策调整为由，将被告***及原告（在该案中原告作为第三人）起诉至***人民法院，请求解除合同，返还房屋。运河区人民法院作出（2017）冀0903民初3894号民事判决，判决解除二被告之间的两份合同，被告***及众多第三人（包括本案原告）返还房屋给8632部队。被告***不服上诉至沧州市中级人民法院，上诉审理过程中，根据《武警部队规模结构和力量编程改革实施方案》，8632部队番号取消，武警河北总队将8632部队的相关营区调配给武警沧州支队使用，因营区房屋引发的相关诉讼权利义务由武警沧州支队继承、享有。沧州市中级人民法院以（2018）冀09民终1005号民事判决驳回了被告***的上诉，维持了运河区人民法院（2017）冀0903民初3894号民事判决。现该判决已生效，被告武警沧州支队已申请法院强制执行判决内容，原告已将房屋返还给被告武警沧州支队。

原告于2014年租赁被告***建设的65间房屋中的一部分用于公司经营。为此原告投入巨资将所租赁房屋进行装饰装修，使其符合了原告经营所需，且原告一直经营良好。原告尊重法院生效判决的权威，将所租赁房屋返还给了武警沧州支队，但***与沧州武警支队对原告的改造翻修支出、装饰装修损失、附属物损失、搬迁费用、经营损失等（以上几项损失以鉴定为准）却不予赔偿。为维护原告的合法权益，无奈之下，特起诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。

被告***辩称，原告诉状陈述符合实际情况，但***不应承担赔偿责任。合同解除并非***一方过错或违约，而是由于被告武警沧州支队诉讼解除合同，并要求鼎丰装饰公司返还房屋致使合同无法履行。因此，原告诉求在法庭查实的基础之上，应由武警沧州支队给付。

被告武警沧州支队辩称，1.原告诉状陈述与事实不符。二被告之间虽然签署了《军地联建房屋租赁合同》，在该合同上也表述了65间房，但是在合同履行过程中，二被告于1997年5月5日重新签订了《房屋出租协议》，对于所建房屋进行了确认，房屋的间数为54间，且这54间中包含****，建筑面积1200平方米。2.原告与被告部队之间没有任何合同关系，与原告签署租赁合同的是被告***，所有的权利义务均是他们双方约定的。根据合同的相对性，对我方不产生任何约束力。3.根据二被告之间的《军地联建房屋租赁合同》的规定，原告与被告***签订的《房屋租赁合同》应当交我方备案，原告与***就该合同均未向我方备案。3.根据二被告1997年签订的《房屋出租协议》的要求，2008年以后房屋应由被告部队来管理。但被告***并未向部队交还管理权，且还擅自对外出租给原告。根据原告的诉状陈述可知，原告在与被告***签订合同时，对于二被告之间的两份合同内容完全是明知的。明知被告***没有管理权，并依然承租，并且没有告知我方在我方备案，不存在任何善意行为，如果原告有损失也应由其自己承担，或者由被告***承担，与我方无关。5.军队和武警部队全面停止有偿服务是国家和军队的政策要求，完全属于不可抗力，根据我国《民法通则》第一百零七条的规定，因不可抗力，不能履行合同的，或者造成损害的，各方均不承担任何责任。综上，请求驳回原告对我方的全部诉求。

经审理查明，2014年6月30日，原告与被告***签订《房屋租赁合同》。双方主要约定：被告***将位于***房屋出租给原告使用，租赁期限自2014年6月30日至2023年6月30日；年租金为60000元；在租赁期间，若被告***单方要求终止合同，须退还原告当年年租金，并偿付一年的年租金作为违约金；如因租赁房屋的产权、出租权、房屋用途、消防验收、房屋质量等问题影响原告正常经营的，原告有权解除合同，甲方并承担违约责任。因租赁该房屋所发生的除土地费、大修费以外的其他费用，由原告承担。在承租期间，未经被告***同意，原告无权转租或转借该房屋，不得改变房屋结构及用途，由于原告人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。双方还对其他权利义务进行了约定。

另查明，本案出租房屋系二被告共建、按份共有房屋。1993年4月22日，原51416部队与被告***签订《军地联建房屋合同书》，双方约定，51416部队出地基，被告***出资金，在利弊互等的条件下，共同建设房屋65间（估算）。合同解除之日起双方各有房产50%，双方各得纯利的50%。

1997年5月，由于部队整编，原51416部队改编为中国人民武装警察部队8632部队，后改为中国人民武装警察部队沧州支队。双方在原《军地联建房屋合同书》的基础上签订《房屋出租协议》。双方约定，由原来的双方管理，改为由一方管理，暂定由***管理，15年为基数，前15年由***管理，即1993年6月至2008年由***管理，余年由8632部队管理。确定租金每年100000元整，***每年付给部队50000元整。在《房屋出租协议》履行过程中，所建房屋一直由被告***对外出租，2008年部队未接管。

还查明，2016年2月，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求军队和武警部队全面停止一切有偿服务，内容包括原政策允许的通信、……空余房地产租赁、维修技术等十个行业。为此，武警沧州支队作为原告将***及众多租赁户起诉至本院，请求解除《军地联建房屋租赁合同》、《房屋出租协议》两份合同并返还土地及地上建筑物。本院作出（2017）冀0903民初3894号民事判决，解除了上述两份合同，被告***及包括本案原告在内的租赁户返还武警沧州支队土地及地上建筑物（包括本案出租房屋）。***不服，上诉至沧州市中级人民法院。沧州市中级人民法院于2018年3月6日作出（2018）冀09民终1005号民事判决，驳回上诉，维持原判。现武警沧州支队已经依据生效判决收回了上述土地及地上建筑物。

再查明，经原告申请，本院委托鉴定机构对原告的装饰装修损失进行了鉴定。经鉴定，鉴定机构确认原告装修工程造价为445961.28元（其中，北厅217017.06元,室外装饰装修145816.32元，均2014年装修；南厅83127.90元，2017年装修）；搬迁费用6500元。原告另主张附属物门类展品价值损失204223元。原告共支付评估费12000元。

上述事实有原告提供的《军地联建房屋租赁合同》、《房屋出租协议》、原告与被告***签订的《房屋租赁合同》、工程造价鉴定报告、评估报告书、评估费票据、门类展品照片、本院（2017）冀0903民初3894号民事判决书、沧州市中级人民法院（2018）冀09民终1005号民事判决书以及当事人的陈述等予以证实。

本院认为，二被告所签《军地联建房屋合同书》、《房屋出租协议》已经被本院及沧州市中级人民法院生效判决书确认为有效合同，因此本案原告与被告***签订的《房屋租赁合同》亦应认定为有效合同，双方应遵循诚实信用原则，严格履行合同义务。

关于原告各项损失的赔偿。根据工程造价鉴定报告，原告北厅及室外于2014年装修，造价为362833.38元（217017.06元+145816.32元）。考虑装饰装修的使用年限，本院酌定按80%计算其残值损失，即原告北厅及室外装修损失为290266.7元（362833.38元×80%）。原告南厅正在施工中，尚未使用，不予考虑折旧。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。根据该规定，原告主张的价值204223元的附属物门类展品，可由原告自行拆除，二被告不予赔偿。

本院及沧州市中级人民法院生效判决书在解除《军地联建房屋合同书》、《房屋出租协议》时均未认定武警沧州支队存在违约行为，解除合同系因军队政策调整。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。根据该规定，原告已形成附合的装饰装修损失应由原被告共同分担。本院酌定原被告双方各分担50%。根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条的规定，按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。本案租赁房屋系二被告按份共有房屋，且二被告约定各享50%份额。因此，对于原告的损失应由二被告按份共同承担50%，即各承担四分之一。综上，二被告应各赔偿原告损失94974元〔（北厅及室外290266.7元+南厅83127.90元+搬迁费6500元）×1/4〕。被告武警沧州支队辩称，原告与被告武警沧州支队之间没有任何合同关系，与原告签署租赁合同的是被告***，根据合同的相对性，对武警沧州支队不产生任何约束力。根据二被告在《房屋出租协议》中的约定，被告***对外出租房屋系经被告武警沧州支队同意，对属于被告武警沧州支队的部分应视为委托***对外出租，与原告的合同相对方应为二被告，因此，被告武警沧州支队的该辩称，本院不予采纳。被告武警沧州支队另辩称，根据《房屋出租协议》的要求，2008年以后房屋应由被告武警沧州支队来管理，但被告***并未向部队交还管理权，且还擅自对外出租给原告。原告明知被告***没有管理权，并依然承租，不存在任何善意行为，如果原告有损失也应由其自己承担，或者由被告***承担，与武警沧州支队无关。对此本院认为，二被告虽然约定1993年6月至2008年由被告***管理，余年由被告武警沧州支队管理。但被告武警沧州支队没有提供证据证明在合同履行过程中对2008年以后的出租提出异议或主张相应权利，而是在长达20多年的时间里，一直由被告***对外出租，按约定向被告武警沧州支队交纳租金，因此，应视为在合同履行过程中双方对房屋出租管理进行了变更。因此，被告武警沧州支队的该辩称，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：

一、被告***赔偿原告各项损失共计94974元，限判决生效后十日内履行完毕；

二、被告中国人民武装警察部队沧州支队赔偿原告各项损失共计94974元，限判决生效后十日内履行完毕；

三、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10367元，由原告负担7367元，被告***负担1500元，被告中国人民武装警察部队沧州支队负担1500元；评估费共12000元，由原告负担6000元，被告***负担3000元，被告中国人民武装警察部队沧州支队负担3000元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。

审判长张清会

人民陪审员杨华

人民陪审员***

二〇一八年八月二十八日

书记员祁**