至高建设集团有限公司与******投资（丽江）有限公司建设工程合同纠纷执行异议裁定书

云南省丽江市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2023）云07执异85号 案外人：***，女，1969年3月30日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。 申请执行人：至高建设集团有限公司，住所地：湖北省武汉市楚雄大道436号8F。 统一社会信用代码：91420000180770132R。 法定代表人：***，公司董事长。 被执行人：******投资（丽江）有限公司。住所地：云南省丽江市**纳西族自治县黄山街道嘉乐路168号。 统一社会信用代码：91530721MA6N1X8L75。 法定代表人：***。 本院在执行申请执行人至高建设集团有限公司（以下简称至高公司）与被执行人******投资（丽江）有限公司（以下简称康美公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人***对本院执行被执行人康美公司名下的位于云南省丽江市**纳西族自治县的（以下简称丽江市**县）“***”**养生坊24栋602号商品房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人***称：请求依法解除对位于丽江市**县“***”**养生坊24栋602号商品房（以下简称案涉房产）的查封以及轮候查封。事实与理由：2020年7月7日，案外人与被执行人康美公司签订了主要内容为“案外人以505890元的价格购买被执行人康美公司开发的案涉房产”的《******.***定购协议书》。协议签订后，案外人已于2020年7月7日向被执行人支付了购房款505890元。案外人购买该商品房拟用于自住，且案外人名下无其他可供居住的房屋，但因签订协议时该项目的商品房尚不具备不动产权登记的条件，因此一直未办理产权登记。现案外人得知申请执行人至高公司以及另案申请执行人湖北枫韵装饰工程有限公司分别向丽江市中级人民法院申请执行康美公司的生效裁判文书后，法院对案外人购买的案涉房产采取了查封以及轮候查封措施，案外人认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。案外人作为法院查封商品房的买受人对该商品房享有的权利能够排除执行，特申请依法解除对案涉房产的查封及轮候查封。 为支持其异议请求，案外人***向本院提交了2020年8月3日其与北京众盈联行房地产经纪有限公司（以下简称众盈经纪公司）签订的《康美***转让协议》复印件一份，同日与康美公司签订的购买案涉房产的《******.***定购协议书》复印件一份；2020年7月7日由众盈经纪公司出具的交纳购房定金的收据（130000元）复印件一张，2020年8月19日由众盈经纪公司出具的交纳购房款的收据（459723元）复印件一张；支付购房款的银行流水《中国银行交易流水明细清单》。丽江市**县不动产登记中心和古城区不动产登记中心分别出具的《不动产登记查询结果通知书》和《房屋权属情况查询结果通知书》二份，证实***在丽江市**县××区无不动产登记记录。 康美公司向本院提交了《关于对执行异议申请书的意见》，确认***购买“***”**养生坊案涉房产情况属实，并请求法院解除对案涉房产的查封以及轮候查封措施。 至高公司未向本院提出答辩意见。 本院查明，至高公司与康美公司建设工程施工合同纠纷一案，至高公司向本院申请诉前财产保全，本院于2020年10月16日作出（2020）云07财保7号民事裁定书，裁定查封康美公司名下的××坊和××坊××商品房。2020年10月22日，丽江市**县房产管理所协助本院查封了前述裁定中的大部分商品房（案外人***购买的案涉房产在被查封之列）。至高公司向本院起诉后，本院于2021年2月23日作出（2020）云07民初71号民事判决书，判决由被告康美公司、******健康养老（丽江）有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告至高公司工程款129497551.96元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付该款项自2020年8月27日起至实际付清之日止的利息；原告至高公司对其承建被告康美公司、******健康养老（丽江）有限公司工程的价款在129497551.96元范围内就工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。前述判决生效后，因二被告未履行生效法律文书确定的义务，至高公司向本院申请强制执行，本院于2021年6月2日立案执行，执行案号为（2021）云07执72号，执行过程中，案外人***以已与康美公司签订购房协议并全额支付购房款为由提出案外人异议，请求解除对案涉房产的查封。 另根据案外人***提交的证据和**美公司核实的执行询问笔录查明，一、案外人*****美公司购买商品房共计五套，本次提出执行异议的案涉房产为四套，分别是本案案涉房产24栋602号房（112.52平方米）；（2023）云07执异84号案件中的案涉房产20栋2**101号房（121.76平方米）；（2023）云07执异86号案件中的案涉房产21栋602号房（127.47平方米）；（2023）云07执异90号案件中的案涉房产43栋102号房（别墅，无购房合同，面积不详）。二、前述房产中，20栋2**101号房屋和43栋102号房屋尚未具备交房条件；21栋602号房屋和24栋602号房屋于2022年12月31日已具备交房条件，但案外人***尚未接收房产。三、本院在（2023）云07执异84号执行案件中已认定***为商品房消费者，并裁定中止该案案涉房产20栋2**101号房（121.76平方米）的执行。四、案外人***已支付完毕购买本案案涉房产的全部购房款。 本院认为，本案争议的焦点是，一、本案应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定审查还是应根据该法律规定第二十八条的规定进行审查；二、案外人***基于实体权利提出的异议能否排除本院对案涉房产的执行。 首先，关于本案的法律适用问题，案外人在执行异议申请书中提出的法律依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，本院认为，该条法律规定是为了保护商品房消费者的物权期待权而作出的特别规定，即在现实生活中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，为了保护无房居住的人或虽有一套房屋但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的买受人，赋予其提出执行异议排查强制执行的权利。本案中，第一，案外人***先后向被执行人康美公司购买了五套房产且五套房产的面积均在100平方米以上，故可以认定案外人***购房的目的并非用于居住，而是为了炒房，其不属于商品房消费者物权期待权的保护对象。第二，为了公平起见，在查明案外人***在丽江市古城区和**县××住房登记记录的情况下，本院在（2023）云07执异84号执行案件中已认定***为该套房产的商品房消费者，并裁定中止对该案20栋2**101号房（121.76平方米）的执行，依法保护了案外人***的合法权益。因此，对案外人***针对其余房产提出的执行异议，不应再根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定进行审查，而应根据该法律规定的第二十八条的规定进行审查。 其次，关于案外人***基于实体权利提出的异议能否排除本院对案涉房产的强制执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。前述法律规定的四个条件必须同时具备，缺一不可。本案中，从案外人***提供的证据材料看，虽然本院在2020年10月16日裁定查封该房产前，***已于2020年8月3日与被执行人康美公司签订了定购协议，并全额付清了购房款，但在本院查封之前，案外人***并未合法占有该不动产，故其所提异议不符合前述法律第二项规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”这一要件。 综上，案外人***提出的异议请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十三条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 驳回***的异议请求。 案外人，当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长　　*** 审判员　　**余 审判员　　*** 二〇二三年八月二十四日 书记员　　***