江西**工程有限公司、南昌市青云谱区城市投资有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

江西省南昌市青云谱区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)赣0104民初2279号

原告：江西**工程有限公司，住址：江西省南昌市南昌县八月湖路。

法定代表人：胡彪斌。

委托诉讼代理人：刘欣，江西赣捷律师事务所律师。

被告：南昌市青云谱区城市投资有限公司，住址：南昌市青云谱区。

法定代表人：赖仲全。

委托诉讼代理人：卢胜群，江西观睿律师事务所律师。

委托诉讼代理人：唐书熙，江西观睿律师事务所律师。

被告:南昌市青云谱城市溪地贝尔乐幼儿园，住址：南昌市青云谱区。

法定代表人：杨琳琳。

委托诉讼代理人：马丽萍，北京市京师（南昌）律师事务所律师。

原告江西**工程有限公司（以下简称**公司）诉被告南昌市青云谱区城市投资有限公司（以下简称城投公司）、南昌市青云谱城市溪地贝尔乐幼儿园（以下简称贝尔乐幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年9月29日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告**公司法定代表人胡彪斌及其委托诉讼代理人刘欣，被告城投公司委托诉讼代理人卢胜群，被告贝尔乐幼儿园委托诉讼代理人马丽萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告**公司向本院提出诉讼请求：1、请求二被告共同赔偿原告租金损失200万元。2、诉讼费由两被告共同承担。

事实和理由：2010年3月18日，原告与被告一签订了《城市溪地小区幼儿园用房租赁协议》，租赁地点为青云谱路150号“城市溪地”小区11号楼西头幼儿园用房（建筑面积一层627.36平方米、二层626.38平方米），租赁使用期限为二十年（2010年5月1日至2030年4月30日），装修费用由原告承担。租金计算：协议生效后的前四年（2010年5月1日-2014年4月30日）免租金；第五年（2014年5月1日-2015年4月30日）房屋租金按2万元/年付给甲方；从第六年起租金每年递增10%，至第十年止（2020年4月30日）；第十一年开始不再增加租金。租赁协议签订后，原告方按期向被告一交付租金。2020年3月被告一向原告发函，单方面终止租赁协议，原告方没有同意。原告方没有与被告一签订终止协议的任何文件，并且原告方于2020年4月15日将32210.20元（2020年5月1日至2021年4月30日）租金继续转入被告一账户。2020年11月27日，二被告与南昌市青云谱区教育体育局签订《南昌市青云谱区城市溪地项目配套幼儿园移送协议书》，协议书的第六条约定：如因解除租赁关系而产生的赔（补）偿金、违约金等经济责任均由被告二承担并支付。由于被告一未经协商单方面终止了与原告的协议，造成原告财产损失，被告必须予以赔偿。被告一已将幼儿园建筑设施及配套全部移交给被告二，并且约定如因解除租赁关系而产生的赔（补）偿金、违约金均由被告二承担并支付。因此，二被告为此必须共同负责赔偿原告损失。

被告城投公司辩称：一、被告解除租赁合同是因不可抗力而行使解除权，依法不承担法律责任。为进一步完善学前教育公共服务体系，切实办好新时代学前教育，更好实现幼有所育，中共中央国务院（2018年11月7日）《关于学前教育深化改革规范发展的若干意见》，提出规范小区配套幼儿园建设使用，并对小区配套幼儿园规划、建设、移交、办园等情况进行治理作出部署。为落实相关要求，国务院办公厅下发了《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》（国办发〔2019〕3号）二、工作任务明确：“2.确保小区配套幼儿园如期移交。已建成的小区配套幼儿园应按照规定及时移交当地教育行政部门，未移交当地教育行政部门的应限期完成移交，对已挪作他用的要采取有效措施予以收回。有关部门要按规定对移交的幼儿园办理土地、园舍移交及资产登记手续。3.规范小区配套幼儿园使用。小区配套幼儿园移交当地教育行政部门后，应当由教育行政部门办成公办园或委托办成普惠性民办园，不得办成营利性幼儿园。办成公办园的，当地政府及有关部门要做好机构编制、教师配备等方面的工作；委托办成普惠性民办园的，要做好对相关机构资质、管理能力、卫生安全及保教质量等方面的审核，明确补助标准，加强对普惠实效及质量方面的动态监管。”而江西省、南昌市、青云谱区等三级政府均下发了配套文件，其中明令本案诉争幼儿园须在2019年7月15日之前办理移交。因此，被告有权根据《民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”，解除双方租赁合同属于不可抗力。并且《民法典》第一百八十条明确了：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。”故被告行使解除权，依法不承担法律责任。二、原告没有经济损失。原告支付2020年5月至2021年4月30日租金，计32210.2元，而被告仅收取了2020年5月至2020年9月30日租金，实际收租金13420.94元。剩余款项于2020年9月返还给了原告。但原告向第二被告收取到了2020年11月的租金。因此原告没有经济损失。

被告贝尔乐幼儿园辩称：贝尔乐幼儿园是《城市溪地小区幼儿园用房租赁协议》的合同方，根据合同相对性原则，该协议与贝尔乐幼儿园无关，原告无权依据该协议要求贝尔乐幼儿园承担租金损失。原告方不是《幼儿园移交协议书》的合同方，根据合同相对性原则，无权依据《幼儿园移交协议书》要求贝尔乐幼儿园承担租金损失。杨琳琳与胡彪斌之间的《房屋租赁合同》，杨琳琳已经按照合同约定支付租金至2020年11月份，不存在违约行为，甚至超付租金两个多月，原告无权要求被告二承担租金损失，2020年9月25日起，该幼儿园的法人主体变更为南昌市青云谱第四幼儿园城市溪地贝尔乐幼儿园为公办幼儿园，而非被告二，被告二无需承担支付租金的义务。综上所述，原告主张要求被告二承担租金损失的诉请，无事实及法律依据，应当予以驳回对被告二的诉请。

根据庭审认定的证据并结合原告和被告的当庭陈述，本院确认如下法律事实：

2010年3月18日，城投公司作为出租方，**公司作为承租方，签订了《城市溪地小区幼儿园用房租赁协议》，约定：一、甲方同意将青云谱路150号“城市溪地”小区11#西头幼儿园用房（建筑面积一层627.36m2、二层626.38m2）租赁给乙方使用，租赁合同期为二十年（2010年5月1日至2030年4月30日），由乙方按小区功能需求高标准装修投入使用，费用由乙方承担。二、租金起算：因乙方开办幼儿园等符合小区带有公益性服务事业。本协议生效后的前四年（2010年5月1日-2014年4月30日）免租金；第五年（2014年5月1日-2015年4月30日）房屋租金按2万元/年付给甲方；从第六年起租金每年递增10%，至第十年止（2020年4月30日）；第十一年开始不再增加租金。合同对双方的权利义务等进行了规定，其中乙方义务有一条为：承租期内不得转租。

**公司法定代表人胡彪斌作为甲方（出租方）与贝尔乐幼儿园法定代表人杨琳琳作为乙方（承租方）签订了二份房屋租赁合同。第一份房屋租赁合同没有落款日期，该份房屋租赁合同约定将案涉房屋的一楼（建筑面积627.38平方米）租用给乙方，租期从2013年4月1日至2023年4月1日起，租金为每月6270元，每月10号付当月租金。租金递增方式，前三年租金每月每平米拾元，第四年至第八年在原有租金基础上每年增加壹元，最高租金不得超过拾伍元。第二份房屋租赁合同为2014年9月1日签订，该份房屋租赁合同约定将案涉房屋的二楼（建筑面积625平方米）租用给乙方，租期从2015年2月1日至2023年4月1日起，租金为每月3750元，每月10号付当月租金。租金递增方式，前三年租金每月每平米陆元，第四年至第八年在原有租金基础上每年增加壹元，最高租金不得超过拾伍元。签订第二份房屋租赁合同当日，胡作为甲方，杨琳琳作为乙方签订了一份“证明”，内容为“位于青云谱路150城市溪地11号楼幼儿园一、二楼的维修费贰万元由甲方胡彪斌一次包干支付给乙方杨琳琳，付款方式：在房屋租金中已全部扣除，房屋租赁期间的维修费用全部由乙方自行承担，与甲方无关，特此申明”。

合同签订后，贝尔乐幼儿园在案涉房屋内开设、经营幼儿园。2020年3月，城投公司工作人员从微信上向**公司法定代表人的前妻涂玉华发送了《关于终止城市溪地小区幼儿园用房租赁协议的函》，该函内容为：“根据《江西省人民政府办公厅关于印发江西省城镇小区配套幼儿园专项治理工作方案的通知》、《南昌市人民政府办公厅关于印发南昌市城市小区幼儿园专项治理方案通知》文件精神，我司将依照政府要求终止于2010年3月18日与贵公司签订的《城市溪地小区幼儿园用房租赁协议》”，涂玉华表示不同意城投公司终止租赁。

2020年4月15日，**公司通过涂玉华账户支付给了城投公司32210.20元，并附言“2020年5月1日至2021年4月30日幼儿园房租”。2020年9月30日，城投公司转账18789.26元至涂玉华账户，并附言：“退回幼儿园7个月租金，2020年10月至2021年4月”。2020年11月18日，贝尔乐幼儿园通过微信支付了当月的租金15039元。2020年11月27日，青云谱区教育体育局作为甲方、城投公司作为乙方、贝尔乐幼儿园作为丙方签订了《南昌市青云谱区城市溪地项目配套幼儿园移交协议书》，该移交协议书第六条约定：“乙方已于2020年3月12日致函江西**工程有限公司，终止‘城市溪地小区幼儿园用房租赁协议’。如因解除租赁关系而产生的赔（补）偿金、违约金等经济责任均由丙方承担并支付。”

2020年9月25日，南昌市青云谱区教育体育局批准并发放了“江西省幼儿园办园许可证”：“幼儿园全称：南昌市青云谱第四幼儿园城市溪地贝尔乐分园；法定代表人：杨琳琳；性质：公办公园；园址：青云谱区青云谱路150号城市溪地小区11号楼。”

另查明，**公司诉请的200万元系按其法定代表人胡彪斌与贝尔乐幼儿园法定代表人杨琳琳签订的二份房屋租赁合同约定的租金标准，计算2020年12月份至2030年4月30日可收租金的总金额而得出。

以上事实有**公司营业执照和企业信息表、贝尔乐幼儿园登记信息、城市公司企业信息、原告与被告城投公司2010年3月18日签订的城市溪地小区幼儿园用房租赁协议、胡彪斌与杨琳琳签的证明及二份房屋租赁合同、关于终止城市溪地小区幼儿园用房租赁协议的函、微信聊天记录截图、转账凭证、南昌市青云谱区城市溪地项目配套幼儿园移交协议书、微信收款凭证、第一被告和第二被告欠付租金计算方法、还款协议、银行电子回单、江西省幼儿园办园许可证（南昌市青云谱第四幼儿园城市溪地贝尔乐分园）及当事人陈述等证据证实。

本院认为：原告**公司作为承租人承租了被告城投公司的房屋后，又将该房屋转租给次承租人贝尔乐幼儿园，因政策原因导致无法继续转租后，诉请要求出租人和次承租人共同赔偿损失200万元，该200万元系按其与次承租人约定的租赁价格乘以出租人与其签订的租赁合同的剩余期限计算而得。原告的诉请没有事实和法律依据，应予以驳回。原告**公司提交了还款协议，拟证明城投公司至2012年尚欠原告2300万元，将幼儿园给原告经营作为偿还债务办法之一。该还款协议与本案房屋租赁合同纠纷无关，原告可另行解决。据此，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民法典﹥时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

驳回原告江西**工程有限公司的诉讼请求。

本案受理费人民币22800元（原告已预交），减半收取，由原告江西**工程有限公司负担11400元，退回原告江西**工程有限公司受理费11400元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。

审判员　　官礼芳

二〇二一年十二月十六日

书记员　　傅　珺