***、***等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）粤01民终2462号

上诉人（原审原告）：***，男，1980年9月11日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴楚县。

上诉人（原审原告）：***，女，1987年8月6日出生，汉族，住湖北省南漳县。

上述上诉人的共同委托诉讼代理人：马洪祖，广东鹏日律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***，男，1975年9月10日出生，汉族，住广东省广州市花都区。

原审第三人：湖北宏林园艺集团股份有限公司，住所地湖北省襄阳市襄城区尹集乡青龙村襄南大道特一号。

法定代表人：刘友文，该公司董事长。

原审第三人：刘友文，男，1967年4月9日出生，汉族，住湖北省南漳县。

原审第三人：龚述兰，女，1965年5月25日出生，汉族，住湖北省南漳县。

上诉人***、***因与被上诉人***、原审第三人湖北宏林园艺集团股份有限公司（以下简称宏林公司）、刘友文、龚述兰案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初13650号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人***、***上诉请求：一、判决立即停止对***、***位于湖北省××市南漳县××××号1幢3单元3楼301房屋（该房屋价值10万元）的强制执行，解除查封措施；二、判决确认***与龚述兰于2007年10月6日签订的《房屋买卖协议》合法有效；三、本案的一审及二审上诉费、受理费等全部诉讼费用由***承担。事实和理由：一、一审法院认定本案因***、***的自身原因未办理过户登记，认定事实是错误的。因为***一直在积极行动，先后多次主动联系刘友文、龚述兰，找职业中学学校领导复印相关涉及房屋过户的相关资料，到南漳县各职能部门咨询、要求办理房屋过户手续，从未放弃过办理过户手续，但是始终没有办理成功，责任不在***。（一）一审遗漏审查下面一组证据，二审时***向本院提交。即***和刘友文的手机短信内容，***分别在2016年12月21日、2018年6月12日、2020年4月28日通过手机发短信给刘友文（刘友文的手机号码是186××××****），要求刘友文协助办理过户手续，但是刘友文并没有配合。其中：1.2016年12月21日15点16分***用手机发短信给刘友文内容是：“刘董事长，我是***。您职中的房子小姑卖给我十年了，但房子一直没有过户，明年小孩将要上学。过户需要你及家庭成员现场签字拍照确认。很早以前就打算找你办理此事，考虑你忙于发展事业就未打扰。现特请你在百忙之中安排此项过户事宜。谢谢”，这一次刘友文没有回复；2.2018年6月12日下午4点34分***用手机发短信给刘友文内容是：“叔叔，您好，我是明强，职中房子过户需要提供的资料有：职中土地证复印件，职中组织机构代码证复印件，再由本人到房管局查询复印原房产证登记档案资料，以上资料交南漳县行政服务中心大厅不动产管理局审核后，交易双方带户口本，结婚证，面签才可以过户。职中土地证是住在你楼下敖明亮在管，只有你亲自给他说，他才提供，房管局个人住房信息查询也要求本人带身份证查询。请您在方便时帮我办一下过户。谢谢”，刘友文回短信内容是：“收到，找到傲（备注：这里傲是笔误，应该指敖明亮）当面和我通一下电话”，但是实际上刘友文并没有到南漳县不动产登记中心进行协助、配合办理过户手续；3.2020年4月28日晚上8点33分***用手机发短信给刘友文内容是：“叔叔，您好，我是***，2018年6月份我给你汇报过关于职中房产过户事情，因小孩今年秋季马上要上小学，小学必须要房产证才可以报名，特请你帮我把房产过户给办了，万分感谢!您什么时间有时间我到襄阳接您”，刘友文回短信内容是：“可以，我在襄阳，来时打电话”，***回复：“谢谢您!”，但是实际上刘友文并没有到南漳县不动产登记中心进行协助、配合办理过户手续。（二）***于2015年12月17日向南漳县房屋管理所缴纳48元的费用，是因为案涉房屋属于政策福利房屋，之前一直不能上市交易，***购买案涉房屋后一直无法办理过户手续，***多次向南漳县职业中学（后来更名为南漳县职业教育中心）学校领导以及其他部门反映情况，经过学校以及其他部门沟通，一直到2015年12月16日，南漳县职业教育中心才给***出具了一份证明，同意案涉房屋可以上市交易，第二天，即2015年12月17日***拿到这份证明向相关部门交了48元的办理房屋过户的相关费用，为办理房屋过户手续做准备，上述情况足以证明***一直在为办理房屋过户手续在积极行动。（三）导致案涉房屋没有成功办理过户手续还有一个重要原因是“刘友文和龚述兰之前夫妻关系一直不好，导致后来离婚，离婚后各自另行组合了新家庭不再来往，***要想过户成功，必须要刘友文和龚述兰亲自到场到南漳县不动产登记中心进行现场签字、拍照，但是***多次要求刘友文和龚述兰两人出面亲自到场到南漳县不动产登记中心进行现场签字、拍照，刘友文借口说工作忙不愿意到场，龚述兰离婚后一直漂泊在外地，没有固定的居住住所，很难联系，即使电话上联系到了龚述兰，龚述兰又让***去找刘友文，故非因***自身原因而导致无法办理房屋过户。一直到2020年6、7月份，***再次找刘友文和龚述兰，刘友文和龚述兰仍然不愿意亲自到现场面签，只是分别委托他人到南漳县不动产登记中心，刘友文出具了一份委托公证书，龚述兰快递了一份书面委托书通过快递给南漳县不动产中心，但因南漳县不动产告知案涉房屋已经被法院查封，又将公证书及委托书退回给了刘友文和龚述兰，由此可以看出，***多次找刘友文和龚述兰，要求配合协助办理房屋过户手续，但是刘友文和龚述兰不愿意配合而未办理成功，责任不在***。

二、一审法院适用法律错误。一审法院忽视刘友文和龚述兰离婚协议，认为“金钱债权优先于离婚协议”的请求权明显错误。一审法院查明事实，1989年8月15日刘友文、龚述兰结婚，1999年购买案涉房屋，2005年11月14日协议离婚，2019年2月18日刘友文开始对***承担保证责任。案涉房屋属于刘友文、龚述兰婚内共同财产，离婚时两人经协商房产归龚述兰所有，不仅是双方对夫妻共同财产作出的分割协议，而且因具有解除人身关系的性质，而不同于一般处分房产所有权的协议。龚述兰作为案涉房产的共有权人，依法享有该处房产之物权，也享有将案涉房产的所有权变更登记至其名下的请求权，并且双方离婚时间远早于刘友文与***产生债务纠纷，不存在恶意逃避债务的情况。

三、一审法院没有正确理解和把握《物权法》、以及最高人民法院的相关指导意见。根据九民会议纪要第127条规定：“案外人系商品房消费者之外的一般买受人：金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。”实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。本案中，非因买受人***自身原因导致未办理过户登记，是其他各种原因导致无法过户，故应支持***的诉讼请求。***多次找过刘友文、龚述兰、有找过学校领导、有找过南漳县相关职能部门，但因南漳县xxx号职业教育中心（原南漳县职业中学）属县政府划拨的学校科教用地，没有土地使用证，更未分配到户，学校不同意将校内房屋上市交易，导致该房产过户手续暂停办理；2015年12月16日，经***多次交涉，南漳县职业教育中心出具了同意南漳县xxx（南漳县职业中学3单元南三楼）的房产上市交易的证明，但因学校不能提供该房屋的土地使用证（因属县政府划拨的学校科教用地，之前一直没有办理过正规用地手续），导致***多次找到房管部门要求过户均未被受理，故该房屋一直未能办理过户。为方便***的孩子（2020年满6岁）在居住地上学，2020年6月，***再次找到南漳县职业教育中心要求提供土地使用证，职业教育中心才给***提供了2018年1月23日南漳县国土资源局颁发的国有土地使用权证复印件，2020年6、7月份***再次找到刘友文、龚述兰要求协助办理房产过户，刘友文、龚述兰仍然不愿意亲自到现场窗口办理，只是同意办理委托公证书、书面委托他人的手续，南漳县不动产中心收到刘友文、龚述兰相关证件及资料半个月后告知案涉房屋被查封，暂时不能办理过户。综上，请求判如所请。

被上诉人***答辩称：坚持一审的意见。

原审第三人宏林公司、刘友文、龚述兰为作陈述。

***、***向一审法院起诉请求：1.判令停止对***、***位于湖北省××市南漳县××××号1幢1单元（南单元）3楼301房屋的强制执行，解除查封措施；2.确认***与龚述兰于2007年10月6日签订的《房屋买卖协议》合法有效；3.诉讼费用由***负担。

一审法院认定事实：***与刘友文、宏林公司及陶冬英民间借贷纠纷一案，一审法院于2019年8月14日立案受理后，2020年2月4日作出（2019）粤0114民初9530号民事判决，判决：宏林公司向***支付借款本金1000000元及其利息（以1000000元为本金，按月利率2%标准，自2015年8月13日起计至付清款项之日止），刘友文承担连带责任。宏林公司、刘友文未履行生效民事判决确定的义务，根据***的申请，一审法院于2020年5月14日以（2020）粤0114执6977号立案强制执行，2020年6月23日查封，刘友文位于湖北省南漳县××单元××楼××房；2020年7月10日裁定拍卖刘友文的上述房产。龚述兰于2020年7月23日到达一审法院并提出异议。南漳县不动产登记中心于2020年9月10日复函，“刘友文名下位于南漳县城关镇××单元××与××房产测绘队出具的《房产分户图》中的南漳县xxx号（南漳县职业教育中心）南边03梯3楼属同一套房屋……是单位房改房，1999年12月9日在原房管部门办理《房屋所有权证》，证号为南房权证城关字第**。该房屋土地性质属国有划拨性质，可以拍卖过户”。一审法院于2020年7月27日受理***、***提出的执行异议，2020年8月7日作出（2020）粤0114执异312号执行裁定，驳回***、***的异议请求，通过EMS专递方式于2020年8月13日向***、***送达执行裁定书。一审法院于2020年8月28日受理***、***提出的案外人执行异议之诉，2020年11月9日裁定，终结（2020）粤0114执6977号执行案件的本次执行程序。

一审另查明：第0019484号房屋所有权证，1994年10月20日登记，位于便河路46付3号的砖混第3层，2间半的住宅，建筑面积81.46平方米，所有人刘友文。南房房权证城关镇字第**房所有权证，1999年12月9日登记，坐落于南漳县×××（职业中学）的房产所有权人刘友文。00010403号房屋所有权证，2012年6月4日登记，坐落于南漳县城关镇××单元××号，建筑面积81.46平方米，所有权人刘友文。

刘友文与龚述兰于1989年8月15日结婚。刘友文是南漳县职业教育中心的职工，1999年购买单位政策房。刘友文与龚述兰于2005年11月14日登记协议离婚，约定：南漳县职业中学3单元南三楼房屋分割给龚述兰。龚述兰与***于2007年10月6日签订《房屋买卖协议》，约定：龚述兰将位于湖北省南漳县×××（南漳县职业中学3单元南三楼）砖混结构房屋一套出售***，总价款60000元。中国农业银行喀什兵团支行喀什商业步行街分理处于2007年10月22日办理，户名龚述兰的60000元现金存款业务。龚述兰出具收条，“收到***买房款60000元”，落款日期2007年10月22日。***与***于2009年2月6日登记结婚，2014年2月14日生育龚x潇。***与***主张：2008年交楼及装修后，其居住至今；提供票据，显示：住户***，缴纳2011年、2016年-2020年，位于职业中学的水电费、收视费。

南漳县职业教育中心于2015年12月16日出具证明，“同意（南房房权证城关镇字第**）政策房上市交易”。***于2015年12月17日向南漳县房屋管理所缴纳48元。鄂（2018）南漳县不动产权第0000138号不动产权证书，2018年1月23日登记，坐落于南漳县××××号（职业教育中心）的划拨的国有建设用地使用权，用途科教用地，权利人南漳县职业教育中心。刘友文于2020年7月2日经湖北省××市长信公证处公证，委托案外人黄x瑞代为办理，坐落于襄阳市南漳县××便河路××（职业中学）的《房屋买卖合同》签订及转移登记手续等。龚述兰于2020年7月3日在广东省××市交邮，向南漳县不动产权登记中心的工作人员刘x邮寄文件。刘x收到刘友文、龚述兰提交的办理转移登记手续的申请。南漳县房屋测绘队于2020年7月8日出具《房产分户图》，权利人刘友文、龚述兰，坐落于南漳县xxx号（南漳县职业教育中心）的混合结构第3层，建筑面积92.58平方米，套内建筑面积82.04平方米。

南漳县自然资源和规划局于2021年3月29日复函，“一、南漳县xxx号（职业中学）、南漳县城关镇卞河路38-2号（三层）、南漳县××××号1幢1单元3层301号房是同一房屋，登记权属人刘友文。该房屋于2020年6月23日被一审法院查封，查封期限三年（2020年6月23日至2023年6月22日），无其他权利限制。二、该房屋属龚述兰与刘友文婚姻存续期间的共有财产，离婚后双方没有到不动产登记机构办理登记手续。2020年7月，龚述兰向我局提交房屋过户给刘友文的申请，由于上述不动产已被查封，我局未受理。三、我局从未受理过***、***申请办理上述房产过户手续。四、龚述兰于2020年7月3日向我局不动产登记中心刘x邮寄的是本人身份证复印件、委托书和放弃上述不动产所有权的声明。由于上述不动产已被查封，我局没有受理其申请，将邮寄的资料转交给被委托人。五、***于2015年12月17日向南漳县房屋管理所缴纳的48元，是档案查询复印费用”。

在法庭调查过程中，***、***主张：其购买时不知房产的性质。在房产被查封前，其于2015年12月16日请求南漳县职业教育中心出具证明以允许该政策房上市交易，2015年12月17日向南漳县房屋管理所缴纳房产过户受理费48元。其因2015年无法提供房产的土地使用权证，以及房产税费是不动产管理部门受理后才缴纳，至今没有向税务部门缴纳税费。龚述兰主张：其转让***后，由***与刘友文对接，其从未向房屋管理部门提交过户申请。***主张：***、***从2007年购买房屋至今，明知不能过户，应承担风险。

一审法院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。执行异议和复议规定第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案由案外人***、***提起执行异议之诉，***、***应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，被执行人刘友文的301房于2020年6月23日被一审法院采取查封措施。在查封之前，龚述兰与***已签订合法有效的书面买卖合同以及***已合法占有该不动产及支付全部价款，有《房屋买卖协议》，银行业务凭证，收条及票据等证据证明，一审法院予以认定。根据各方当事人的诉、辩、述意见，本案争议焦点在于，是否属于非因买受人自身原因未办理过户登记。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）第127条规定，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观事由的，亦可认定符合该条件。综合主观、客观两方面，一审法院审查认为，本案因***、***的自身原因未办理过户登记。具体理由如下：

首先，***、***于2007年10月6日购买301房，主张其于2008年装修后居住至今，但至今未办理房产过户。根据常情、常理及经验法则，***、***知道及应当知道，301房原系南漳县职业教育中心的内部政策房，以及房屋所在的土地系属划拨的科教用地，未办理不动产权证书，未被允许过户交易。***、***无视或者没有尽到该合理注意义务，本身对301房的权属不能及时变更，即存在过错。

第二，301房登记刘友文名下，刘友文与龚述兰签订离婚协议，约定分割301房给龚述兰，龚述兰与***签订房屋买卖合同，约定向***出售301房。按照房屋转移登记规则，应由龚述兰先依据《离婚协议书》办理房屋过户至龚述兰名下，再由***依据《房屋买卖协议》办理房屋过户至***名下。本案中，301房至今登记刘友文名下，未过户至龚述兰名下，本身即不具备办理房屋过户至***名下的先决条件。

第三，南漳县自然资源和规划局复函证明，***于2015年12月17日向南漳县房屋管理所缴纳的，是档案查询复印费用48元，并非***、***主张的其缴纳过户受理费。该复函并证明，南漳县自然资源和规划局从未受理***、***的房产过户手续。***、***没有向房屋登记机构递交过户登记材料的积极行为。

第四，根据本案证据，***、***自2007年10月6日购买301房起，至房产被查封之前，仅有南漳县职业教育中心于2015年12月16日出具证明以及***于2015年12月17日向南漳县房屋管理所缴纳48元。***、***及刘友文、龚述兰，均没有提供其他积极行为的证据。***、***没有提供其他证据，证明非因其自身原因未办理过户登记，应当承担举证不能的不利后果。

第五，一审法院于2020年6月23日查封301房，刘友文、龚述兰的公证委托及交邮等行为，系发生在不动产被查封后，也非***、***所实施。

综上，一审法院认为，***、***因自身原因未办理过户登记，参照执行异议和复议规定第二十八条的规定，对被执行人刘友文名下的301房，不享有足以排除强制执行的民事权益。***、***主张，停止对301房的强制执行并解除查封措施，与法律规定不符，一审法院不予支持。***、***主张，确认《房屋买卖协议》的合法性，一审法院已依法评判，但其并不属于法律规定的同时提出确认其权利的诉讼请求，与阻却执行的诉讼目的无关，不属于本案执行异议之诉的审理范围，一审法院不予处理。

刘友文经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，一审法院依法缺席判决。

依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条、第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，一审法院判决：驳回***、***的全部诉讼请求。一审案件受理费2300元，由***、***负担。

经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

二审期间，上诉人***、***向本院提交证据：***分别在2016年12月21日、2018年6月12日、2020年4月28日通过手机发短信给刘友文的聊天记录，证明***多次要求刘友文协助办理过户手续，但刘友文并没有配合。被上诉人***发表质证意见称：1.短信与本案没有任何关系，***不是跟刘友文签了买卖合同，因此给刘友文发短信没有意义；2.短信上面标注的接收方是刘友文，但是相关手机号码是不是刘友文的，其没有证据证明；3.***发了短信之后，刘友文没有回复，也是无效的短信。原审第三人宏林公司、刘友文、龚述兰均未发表质证意见称。二审中，被上诉人***、原审第三人宏林公司、刘友文、龚述兰均无提交新证据。

***在二审庭审后向本院提交书面说明称：“***到中国联通公司和中国移动公司核实，一、186××××****属于中国联通公司的号码，实名登记的人员是邹x林（备注：邹x林是宏林公司监事），不是用刘友文身份证登记的手机号码；另外一个手机号码139××××****属于中国移动公司的号码，实名登记的人员是徐x，也不是刘友文身份证登记的手机号码。二、虽然这两个电话号码不是用刘友文本人身份证实名登记的号码，但是这两个电话号码一直都是由刘友文在长期使用，***每次联系刘友文的时候，都是拨通的这两个电话号码，接听电话的人就是刘友文本人。三、本案一审起诉状和二审上诉状中所填写的刘友文联系电话也是这两个电话其中的一个号码（186××××****）。四、在一审时宏林公司所聘请的代理人尚x在填写当事人送达地址确认书中，所写的宏林公司法定代表人电话号也是这两个电话其中的一个。五、在一审法院另外一个案件中，案号是（2019）粤0114民初9530号，***诉宏林公司、刘友文民间借贷案件，***所填写的刘友文送达地址线索中，刘友文的电话号码就是这两个电话号码的其中一个。六、在湖北省××市下列三个案件中，刘友文所填写和留存在法院卷宗里面的电话号码也是这两个电话号码（186××******、139××××****）：1.湖北省襄阳市襄城区人民法院作出的（2020）鄂0602民初16号民事判决书【李x君诉湖北逸云房地产开发有限公司（法定代表人刘友文）、王占一案件】，对应的二审案号是（2020）鄂06民终2290号；2.湖北省襄阳市襄城区人民法院（2020）鄂0602民初2567号民事判决书（湖北鑫业建设项目管理有限诉湖北逸云房地产开发有限公司（法定代表人刘友文），对应的二审案号（2021）鄂06民终1312号；3.湖北省襄阳市襄城区人民法院2020鄂06**民初41l号民事判决书【湖北杰强房地产投资有限公司诉刘友文、郑宗荣、宏林公司（法定代表人刘友文）】，对应的二审案号是（2020）鄂06民终2305号。七、这两个电话号码的后四位数都是8384，这个是同一个人有意筛选后而保存下来的电话号码，具有某种纪念意义，在这种情况下使用人一般情况都是同一个人。八、为什么刘友文不用自己身份证实名登记手机号码，而是使用其他人的手机号码，主要原因是刘友文有很多案件已经进入执行程序，刘友文没有执行能力，法院已经将刘友文列入失信名单和限制消费名单，如果用自己身份证实名登记注册手机号码，其微信和支付宝都会被冻结，故刘友文为了逃避法院的强制执行，而故意使用别人的手机号码。”

二审查明，一审期间，宏林公司向一审法院出具《送达地址确认书》，该确认书记载宏林公司法定代表人刘友文、手机号码为186××××****。

另查，***二审期间提供的短信证据显示：1.2016年12月21日，***向（139××××****或186××××****）手机发送短信称：“刘董事长，我是***。您职中的房子小姑卖给我十年了，但房子一直没有过户，明年小孩将要上学。过户需要你及家庭成员现场签字拍照确认。很早以前就打算找你办理此事，考虑你忙于发展事业就未打扰。现特请你在百忙之中安排此项过户事宜。谢谢”，但收信方没有回复；2.2018年6月12日，***向手机号码186××××****发送短信称：“叔叔，您好，我是明强，职中房子过户需要提供的资料有：职中土地证复印件，职中组织机构代码证复印件，再由本人到房管局查询复印原房产证登记档案资料，以上资料交南漳县行政服务中心大厅不动产管理局审核后，交易双方带户口本，结婚证，面签才可以过户。职中土地证是住在你楼下敖明亮在管，只有你亲自给他说，他才提供，房管局个人住房信息查询也要求本人带身份证查询。请您在方便时帮我办一下过户。谢谢”，收信方回复称：“收到，找到傲当面和我通一下电话”；3.2020年4月28日，***再向手机号码186××××****发送短信称：“叔叔，您好，我是***，2018年6月份我给你汇报过关于职中房产过户事情，因小孩今年秋季马上要上小学，小学必须要房产证才可以报名，特请你帮我把房产过户给办了，万分感谢!您什么时间有时间我到襄阳接您”，收信方回复称：“可以，我在襄阳，来时打电话”。

本院认为，本案系执行异议之诉纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十一条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：案涉房屋未办理过户登记是否系因***、***自身原因所导致。

因***二审期间提供的短信与本案二审争议焦点直接相关，故本院采纳上述短信内容作为二审证据。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被执行人刘友文的301房于2020年6月23日被一审法院采取查封措施。在查封之前，龚述兰与***已签订合法有效的书面买卖合同，且***亦已提供证据证明其已占有使用案涉房屋及支付全部价款，一审法院认定以上事实，并无不妥，本院予以确认。关于未办理过户登记是否归责于***、***的问题，首先，***主张其多次向刘友文发送短信要求协助办理案涉房屋的过户登记手续，其主张139××××****和186××××****的手机号码均是刘友文的手机号码，虽然***、***在庭审后向本院提交的书面情况说明确认上述两电话号码实名登记的机主均非刘友文，但是宏林公司在一审期间出具的《送达地址确认书》中明确载明其法定代表人刘友文的手机号码为186××××****，故对***主张刘友文使用186××××****手机号码，本院予以确认。其次，鉴于现有证据无法证实139××××****手机号码亦为刘友文所使用，***于2016年12月21日发送的协助办理过户的短信无法确定是发送到139××××****还是186××××****的手机号码，***主张其于上述日期催促刘友文协助办理过户登记手续，本院不予采纳。最后，***另提供的其分别于2018年6月12日和2020年4月28日向186××××****手机发出催办过户登记的短信，承前所述，该手机号码由刘友文所使用，故本院对***关于在前述日期均通过短信方式催促刘友文协助办理案涉房屋过户登记手续，证据充分，本院予以采纳。综上，现***、***提供证据证明其在案涉房屋于2020年6月23日被法院查封前已向刘友文提出了办理过户登记请求，但刘友文至今未能协助***、***完成房屋过户登记，虽然案涉房屋的出卖人是龚述兰，但结合刘友文和龚述兰离婚时协议约定案涉房屋分割给龚述兰，而案涉房屋在未变更过户前直接由龚述兰转让予***，***、***因此直接向案涉房屋所有权证登记的所有人刘友文，要求其协助过户，符合常理。故案涉房屋未办理过户登记非因***、***原因造成的。***、***提出本案执行异议之诉请求阻却执行，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》（2020）第三百一十四条第一款的规定：“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。”故一审法院作出的（2020）粤0114执异312号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。

另，***、***请求确认案涉《房屋买卖协议》的合法性，鉴于本案系案外人执行异议之诉，该请求不属于法律规定的同时提出确认其权利的诉讼请求，不属于本案执行异议之诉的审理范围，一审法院对此不予调处，并无不当，本院予以确认。

鉴于本案系因被执行人刘友文未及时协助***、***办理案涉房屋的过户登记手续，故其对本案的产生有过错，本院确定一、二审案件受理费均由刘友文负担。

综上所述，鉴于二审诉讼中上诉人***、***提交了新的证据，致对一审判决认定的事实作部分变更，上诉人***、***上诉理由部分成立，对该部分应予支持，其余予以驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、撤销广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初13650号民事判决；

二、在广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114执6977号案中不得执行位于湖北省襄阳市南漳县xxx号1幢1单元（南单元）3楼301房屋，并解除对该房屋的查封；

三、驳回***、***的其他诉讼请求。

一审案件受理费、二审案件受理费各2300元，均由刘友文负担。

本判决为终审判决。

审判长　　唐佩莹

审判员　　李　静

审判员　　闫　娜

二〇二二年五月二十六日

书记员　　郭　俏

古文娜