***、***等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

广东省广州市花都区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤0114民初13650号

原告：***，男，1980年9月11日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴楚县，

原告：***，女，1987年8月6日出生，汉族，住湖北省南漳县，

两名原告的共同委托诉讼代理人：马洪祖，广东鹏日律师事务所律师。

被告：***，男，1975年9月10日出生，汉族，住广东省广州市花都区，

第三人：湖北宏林园艺集团股份有限公司，住所地湖北省襄阳市襄城区尹集乡青龙村襄南大道特一号，统一社会信用代码91420600739109880C。

法定代表人：刘友文，该公司董事长。

委托诉讼代理人：尚静，女，1979年8月28日出生，汉族，该公司工作人员。

第三人：刘友文，男，1967年4月9日出生，汉族，住湖北省南漳县城关镇便河路46号付3号，公民身份号码4206241967********。

第三人：龚述兰，女，1965年5月25日出生，汉族，住湖北省南漳县，

委托诉讼代理人：杨萍萍，湖北开运律师事务所律师。

原告***、***与被告***、第三人湖北宏林园艺集团股份有限公司（以下简称宏林公司）、刘友文、龚述兰案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月28日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，2021年3月5日公开开庭进行了审理。原告***及原告***、***的共同委托诉讼代理人马洪祖，被告***，第三人宏林公司的委托诉讼代理人尚静，第三人龚述兰的委托诉讼代理人杨萍萍到庭参加诉讼。第三人刘友文经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告***、***向本院提出诉讼请求：1.判令停止对***、***位于湖北省襄阳市南漳县××××号1幢1单元（南单元）3楼301房屋的强制执行，解除查封措施；2.确认***与龚述兰于2007年10月6日签订的《房屋买卖协议》合法有效；3.诉讼费用由***负担。事实与理由：刘友文是南漳县职业中学的老师，与龚述兰于1989年8月15日登记结婚。龚述兰是***的姑妈。刘友文与龚述兰于1999年12月购买，南漳县职业中学的内部福利房，南漳县城关镇便河路46-3（南漳县职业中学3单元南三楼）的砖混结构房屋，以刘友文的名义办理房产登记。刘友文与龚述兰于2005年11月14日在南漳县民政局协议离婚，约定：南漳县职业中学3单元南三楼单元一套分割给龚述兰。龚述兰与***于2007年10月6日签订《房屋买卖协议》，上述房屋价格60000元。***签订协议后，将60000元存入龚述兰指定银行账户。***于2008年10月装修房屋并居住至今，作为家庭唯一住房。***于2008年要求刘友文办理过户手续，刘友文同意协助办理，但因南漳县城关镇学府路96号职业教育中心（原南漳县职业中学）属县政府划拨的科教用地，没有土地使用证，更未分配到户，为此，学校不同意校内房屋上市交易，导致过户手续暂停办理。经***、***多次交涉，南漳县职业教育中心于2015年12月16日出具，同意南漳县城关镇便河路46-3的房产上市交易的证明。***于2015年12月17日到房屋管理所，缴纳办理房屋过户费用48元，但因学校不能提供土地使用证，导致***、***多次找到房管部门要求过户，但均未被受理。***、***于2020年6月10日左右要求南漳县职业教育中心提供土地使用证，职业教育中心提供南漳县国土资源局于2018年1月23日颁发的国有土地使用权证复印件。***、***于2020年6月中旬，要求刘友文协助办理房产过户，刘友文答应协助，但因在外地未返回南漳县。***、***于2020年6月22日到南漳县不动产登记中心，要求办理房产过户手续，并说明刘友文不能回来面签。南漳县不动产登记中心告知可以书面委托他人。刘友文公证办理委托书。***与刘友文委托的代理人于2020年7月1日到南漳县不动产登记中心，要求办理房产过户手续，南漳县不动产登记中心告知，龚述兰必须当场或者龚述兰书面委托他人。龚述兰于2020年7月3日通过快递，向南漳县不动产登记中心邮寄委托书。南漳县不动产登记中心收到龚述兰委托书，重新房产分户测绘，2020年7月8日制作房产分户图，但2020年7月20日左右告知***、***，房产已被查封，不能办理过户，退回***、***及刘友文、龚述兰全部资料。***、***直至南漳县不动产登记中心于2020年7月20日左右告知房屋查封，才知道***与宏林公司、刘友文的民间借贷纠纷案件。***、***于2020年7月27日提出执行异议，要求解除查封及终止对房屋的执行措施，2020年8月13日收到（2020）粤0114号执异312号执行裁定书，广州市花都区人民法院驳回***、***的异议请求。***、***认为，请求排除执行，有理、有据。第一，虽***、***未办理产权过户登记，但已依合同支付全部价款并占有标的物至今。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第十五条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，***、***取得房屋后，虽未登记，但不影响合同效力，且并无过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结财产。第二，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条规定：金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条的规定，符合下列情形，依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。对第4个条件，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理客观理由的，也可认定符合该条件。

原告***、***为证明主张，提供证据：1.房屋所有权证登记申报审批书，房屋所有权证；2.南漳县不动产登记信息查询证明；3.离婚证，离婚协议书；4.《房屋买卖协议》，银行业务凭证，收条；5.结婚证；6.票据；7.南漳县职业教育中心出具的证明，发票；8.不动产证权证书；9.EMS邮件交寄单（收据）；10.《房产分户图》；11.公证书；12.常住人口登记卡；13.《申请》；14.广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114执6977号之二委托送达函，（2020）粤0114执异312号执行裁定书及EMS专递送达记录。

被告***辩称：驳回***、***的异议请求。事实与理由：1.根据物权法第九条及第十四条的规定，房产实施登记公示制度，房产仍登记刘友文名下，***有权要求查封、拍卖。2.根据物权法第一百零六条的规定，善意取得必须满足三个条件：善意受让；以合理价格转让；不动产已办理登记过户。***、***未办理登记过户，不符合善意取得的规定。另，房产属于单位政策房产，存在过户不能情形，***是知情或明知，可以预见风险，也不应当认定善意。***、***不构成善意取得。3.离婚协议书未有民政局加盖备案章，须按民政局版本，但该离婚协议书未明确列明各方身份信息，没有签订日期，格式不符合民政局的工作习惯。***、***陈述离婚协议书是民政局备案，原件当然保存民政局，如要调取，须加盖相关印章。为此，刘友文与龚述兰的离婚协议书真实性存疑。4.《房屋买卖协议》过于简单，未明确约定过户期限，不排除为本案异议补签的《房屋买卖协议》。银行回单摘要“现金存款”，显然是龚述兰自行存款，而不是***的转账行为。***也未举证取款记录。银行回单已有十多年时间，按理字迹变淡且模糊，但复印件却清晰可见。《房屋买卖协议》是2007年10月6日，而银行回单是2007年10月22日，与***主张银行帐号转账全额房款，与龚述兰签订《房屋买卖协议》的先后顺序相互矛盾。***主张其长期在新疆巴楚政府工作，此时应在单位上班，又如何跨省现金支付房款？因此，***与龚述兰是否有真实房屋买卖交易，存在重大疑问和瑕疵。5.***与龚述兰是亲戚关系，由亲戚居住并代缴水电费，符合生活习惯，不能据此认定房屋权属是***。

被告***没有提供证据。

第三人宏林公司述称：同意***、***的诉讼请求。

第三人宏林公司没有提供证据。

第三人刘友文提交书面述称意见：1.其与龚述兰于2005年11月14日离婚。在婚姻登记处备案的离婚协议书，明确将位于湖北省襄阳市南漳县职业中学3单元南三楼单元一套房产（南房权证城关镇字第**）分割龚述兰。因无土地使用证及未分配到户，为此，一直未办理过户手续。***、***就房产主张的情况属实。2.宏林公司正积极想办法处理，目前存有达到预售可登记标准的房产和大量苗木资产，可用于抵偿所欠借款。宏林公司目前正积极筹措资金用于偿款。

第三人刘友文没有提供证据。

第三人龚述兰述称：1.其与刘友文于1989年8月15日结婚，2005年11月14日离婚。离婚协议约定：南漳县职业中学3单元南三楼单元一套分割给龚述兰。自离婚之日起，该房产归龚述兰所有。南漳县档案馆于2020年9月7日出具的《离婚登记审查处理表》及《离婚协议书》可以证明。2.其于2007年10月向***出售上述房产，由***于2008年10月重新装修后居住至今。该房产是刘友文的原工作单位房改房，土地属县政府划拨的学校教学用地，未取得土地使用证及未分配到户。因学校不同意将房产上市交易，致使房产一直未能过户。3.刘友文与***的民间借贷行为，发生于2014年5月，而其与刘友文的离婚协议早在借贷关系之前，为此，上述房产早已属于其所有。综上，人民法院将其事实上的房产作为刘友文的房产进行执行不当。

第三人龚述兰为证明主张，提供证据：1.离婚证，《离婚协议书》，离婚登记审查处理表；2.广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初9530号民事判决书。

经审理查明：***与刘友文、宏林公司及陶冬英民间借贷纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，2020年2月4日作出（2019）粤0114民初9530号民事判决，判决：宏林公司向***支付借款本金1000000元及其利息（以1000000元为本金，按月利率2%标准，自2015年8月13日起计至付清款项之日止），刘友文承担连带责任。宏林公司、刘友文未履行生效民事判决确定的义务，根据***的申请，本院于2020年5月14日以（2020）粤0114执6977号立案强制执行，2020年6月23日查封，刘友文位于湖北省南漳县××单元××楼××房；2020年7月10日裁定拍卖刘友文的上述房产。龚述兰于2020年7月23日到达本院并提出异议。南漳县不动产登记中心于2020年9月10日复函，“刘友文名下位于南漳县城关镇××单元××与××房产测绘队出具的《房产分户图》中的南漳县城关镇卞河路38-2号（南漳县职业教育中心）南边03梯3楼属同一套房屋……是单位房改房，1999年12月9日在原房管部门办理《房屋所有权证》，证号为南房权证城关字第**。该房屋土地性质属国有划拨性质，可以拍卖过户”。本院于2020年7月27日受理***、***提出的执行异议，2020年8月7日作出（2020）粤0114执异312号执行裁定，驳回***、***的异议请求，通过EMS专递方式于2020年8月13日向***、***送达执行裁定书。本院于2020年8月28日受理***、***提出的案外人执行异议之诉，2020年11月9日裁定，终结（2020）粤0114执6977号执行案件的本次执行程序。

另查明：第0019484号房屋所有权证，1994年10月20日登记，位于便河路46付3号的砖混第3层，2间半的住宅，建筑面积81.46平方米，所有人刘友文。南房房权证城关镇字第**房所有权证，1999年12月9日登记，坐落于南漳县××便河路××（职业中学）的房产所有权人刘友文。00010403号房屋所有权证，2012年6月4日登记，坐落于南漳县城关镇××单元××号，建筑面积81.46平方米，所有权人刘友文。

刘友文与龚述兰于1989年8月15日结婚。刘友文是南漳县职业教育中心的职工，1999年购买单位政策房。刘友文与龚述兰于2005年11月14日登记协议离婚，约定：南漳县职业中学3单元南三楼房屋分割给龚述兰。龚述兰与***于2007年10月6日签订《房屋买卖协议》，约定：龚述兰将位于湖北省南漳县××便河路××（南漳县职业中学3单元南三楼）砖混结构房屋一套出售***，总价款60000元。中国农业银行喀什兵团支行喀什商业步行街分理处于2007年10月22日办理，户名龚述兰的60000元现金存款业务。龚述兰出具收条，“收到***买房款60000元”，落款日期2007年10月22日。***与***于2009年2月6日登记结婚，2014年2月14日生育龚竣潇。***与***主张：2008年交楼及装修后，其居住至今；提供票据，显示：住户***，缴纳2011年、2016年-2020年，位于职业中学的水电费、收视费。

南漳县职业教育中心于2015年12月16日出具证明，“同意（南房房权证城关镇字第**）政策房上市交易”。***于2015年12月17日向南漳县房屋管理所缴纳48元。鄂（2018）南漳县不动产权第0000138号不动产权证书，2018年1月23日登记，坐落于南漳县××××号（职业教育中心）的划拨的国有建设用地使用权，用途科教用地，权利人南漳县职业教育中心。刘友文于2020年7月2日经湖北省襄阳市长信公证处公证，委托案外人黄开瑞代为办理，坐落于襄阳市南漳县××便河路××（职业中学）的《房屋买卖合同》签订及转移登记手续等。龚述兰于2020年7月3日在广东省××市交邮，向南漳县不动产权登记中心的工作人员刘杰邮寄文件。刘杰收到刘友文、龚述兰提交的办理转移登记手续的申请。南漳县房屋测绘队于2020年7月8日出具《房产分户图》，权利人刘友文、龚述兰，坐落于南漳县城关镇卞和路38-2号（南漳县职业教育中心）的混合结构第3层，建筑面积92.58平方米，套内建筑面积82.04平方米。

南漳县自然资源和规划局于2021年3月29日复函，“一、南漳县城关镇便河路46-3号（职业中学）、南漳县城关镇卞河路38-2号（三层）、南漳县××××号1幢1单元3层301号房是同一房屋，登记权属人刘友文。该房屋于2020年6月23日被广州市花都区人民法院查封，查封期限三年（2020年6月23日至2023年6月22日），无其他权利限制。二、该房屋属龚述兰与刘友文婚姻存续期间的共有财产，离婚后双方没有到不动产登记机构办理登记手续。2020年7月，龚述兰向我局提交房屋过户给刘友文的申请，由于上述不动产已被查封，我局未受理。三、我局从未受理过***、***申请办理上述房产过户手续。四、龚述兰于2020年7月3日向我局不动产登记中心刘杰邮寄的是本人身份证复印件、委托书和放弃上述不动产所有权的声明。由于上述不动产已被查封，我局没有受理其申请，将邮寄的资料转交给被委托人。五、***于2015年12月17日向南漳县房屋管理所缴纳的48元，是档案查询复印费用”。

在法庭调查过程中，***、***主张：其购买时不知房产的性质。在房产被查封前，其于2015年12月16日请求南漳县职业教育中心出具证明以允许该政策房上市交易，2015年12月17日向南漳县房屋管理所缴纳房产过户受理费48元。其因2015年无法提供房产的土地使用权证，以及房产税费是不动产管理部门受理后才缴纳，至今没有向税务部门缴纳税费。龚述兰主张：其转让***后，由***与刘友文对接，其从未向房屋管理部门提交过户申请。***主张：***、***从2007年购买房屋至今，明知不能过户，应承担风险。

本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。执行异议和复议规定第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案由案外人***、***提起执行异议之诉，***、***应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，被执行人刘友文的301房于2020年6月23日被本院采取查封措施。在查封之前，龚述兰与***已签订合法有效的书面买卖合同以及***已合法占有该不动产及支付全部价款，有《房屋买卖协议》，银行业务凭证，收条及票据等证据证明，本院予以认定。根据各方当事人的诉、辩、述意见，本案争议焦点在于，是否属于非因买受人自身原因未办理过户登记。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）第127条规定，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观事由的，亦可认定符合该条件。综合主观、客观两方面，本院审查认为，本案因***、***的自身原因未办理过户登记。具体理由如下：

首先，***、***于2007年10月6日购买301房，主张其于2008年装修后居住至今，但至今未办理房产过户。根据常情、常理及经验法则，***、***知道及应当知道，301房原系南漳县职业教育中心的内部政策房，以及房屋所在的土地系属划拨的科教用地，未办理不动产权证书，未被允许过户交易。***、***无视或者没有尽到该合理注意义务，本身对301房的权属不能及时变更，即存在过错。

第二，301房登记刘友文名下，刘友文与龚述兰签订离婚协议，约定分割301房给龚述兰，龚述兰与***签订房屋买卖合同，约定向***出售301房。按照房屋转移登记规则，应由龚述兰先依据《离婚协议书》办理房屋过户至龚述兰名下，再由***依据《房屋买卖协议》办理房屋过户至***名下。本案中，301房至今登记刘友文名下，未过户至龚述兰名下，本身即不具备办理房屋过户至***名下的先决条件。

第三，南漳县自然资源和规划局复函证明，***于2015年12月17日向南漳县房屋管理所缴纳的，是档案查询复印费用48元，并非***、***主张的其缴纳过户受理费。该复函并证明，南漳县自然资源和规划局从未受理***、***的房产过户手续。***、***没有向房屋登记机构递交过户登记材料的积极行为。

第四，根据本案证据，***、***自2007年10月6日购买301房起，至房产被查封之前，仅有南漳县职业教育中心于2015年12月16日出具证明以及***于2015年12月17日向南漳县房屋管理所缴纳48元。***、***及刘友文、龚述兰，均没有提供其他积极行为的证据。***、***没有提供其他证据，证明非因其自身原因未办理过户登记，应当承担举证不能的不利后果。

第五，本院于2020年6月23日查封301房，刘友文、龚述兰的公证委托及交邮等行为，系发生在不动产被查封后，也非***、***所实施。

综上，本院认为，***、***因自身原因未办理过户登记，参照执行异议和复议规定第二十八条的规定，对被执行人刘友文名下的301房，不享有足以排除强制执行的民事权益。***、***主张，停止对301房的强制执行并解除查封措施，与法律规定不符，本院不予支持。***、***主张，确认《房屋买卖协议》的合法性，本院已依法评判，但其并不属于法律规定的同时提出确认其权利的诉讼请求，与阻却执行的诉讼目的无关，不属于本案执行异议之诉的审理范围，本院不予处理。

刘友文经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。

依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条、第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：

驳回原告***、***的全部诉讼请求。

案件受理费2300元，由原告***、***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

审　判　长　　黄志坚

人民陪审员　　曾桂妹

人民陪审员　　云南英

二〇二一年十月二十九日

法官　助理　　刘雄燕