眉县橡树国际投资有限公司与延安延飞建筑有限公司,某某案外人执行异议之诉一审民事判决书

陕 西 省 延 安 市 中 级 人 民 法 院

民  事  判  决  书

（2018）陕06民初65号

 

原告（案外人）：眉县橡树国际投资有限公司。住所地：陕西省宝鸡市眉县。

法定代表人：雷勇，系该公司经理。

委托诉讼代理人：杨小泉，男，汉族，1973年4月10日出生，陕西省西安市未央区居民，现住西安市未央区。

委托诉讼代理人：刘凯，陕西寇弘律师事务所律师。

被告（申请执行人）：延安延飞建筑(集团)有限责任公司。住所地：延安市。

法定代表人：刘艳飞，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：刘俊杰，陕西益能达律师事务所律师。

被告（被执行人）：***，男，汉族，1985年5月20日出生，陕西省延安市宝塔区人，现住宝塔区。

 原告眉县橡树国际投资有限公司与被告延安延飞建筑(集团)有限责任公司、被告***案外人执行异议之诉一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告眉县橡树国际投资有限公司的委托诉讼代理人杨小泉、刘凯,被告延安延飞建筑(集团)有限责任公司的委托诉讼代理人刘俊杰到庭参加了诉讼，被告***经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。

原告眉县橡树国际投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令不得执行***名下的位于太白山水两处商业用房（房产证汤峪镇字第000506、000507号），并解除对上述房屋的查封措施。2、判决确认被告***与原告于2015年4月15日签订的《房屋买卖合同》无效，并确认位于太白山水商业用房（房产证汤峪镇字第000506、000507号）归原告所有。3、本案的案件受理费用由被告承担。事实和理由：2013年10月24日，被告延安延飞建筑(集团)有限责任公司（以下简称延飞公司）与延安市宝塔区柳林镇虎头峁村民委员会建设工程合同一案，延安市中级人民法院作出的（2012）延中民初字第00047号《民事判决书》，被告延安延飞建筑(集团)有限责任公司向贵某某申请强制执行，在执行过程中，被告***于2014年7月18日为该案件被执行人提供案外人担保，但***并未按照约定履行义务，后陕西省延安市中级人民法院作出（2016）陕06执恢7-1号《民事裁定书》，裁定查封、冻结***所有财产。后贵某某依据该执行裁定书，向陕西省眉县房产管理所下发《协助执行通知书》，查封了***名下的位于XX中心XX房XX镇XX号XX中心XX房XX镇XX号房产两处。后原告以案外人的身份向贵某某提出执行异议，贵某某于2018年3月28日作出（2016）陕执异4号《民事裁定书》，裁定驳回原告的异议请求。原告于2018年4月2日收到该裁定，现原告对贵某某做出的裁定不服，按照法律规定及该裁定释名救济途径，依法提起执行异议之诉，具体事实与理由如下：1、被告***通过欺骗手段取得原告房屋产权，双方交易因涉嫌违法应当被确认无效，该房产应属于原告所有。***基于无效合同取得的财产贵某某本就不应予以执行。本案争议的位于XX中心XX房XX镇XX号XX中心XX房XX镇XX号的两处房产属于原告开发建设，***以能够为原告办理银行贷款为由，要求原告将该房产证办理至其名下，原告轻信了***的承诺，在***没有支付任何对价的情况下，将上述两处房产的产权办理至了***名下。因办理房屋产权的需要，原告与被告***于2015年3月10日及2015年4月15日分别签订了编号为6085459号、6085460号两份《商品房买卖合同》，该合同的签订，实际上是损害了国家有关税收方面的权益，同时该合同的签订，双方当事人借签订商品房买卖合同之名，掩盖违规向银行抵押贷款套取银行信贷资金的目的，因此上述房产自始就不属于***所有，贵某某不应当对***依据无效合同取得的财产采取执行措施。2、涉案房屋实际价款2000万元以上，远超涉案标的100万元。原审法院属于严重超额查封，超额查封部分不得执行。综上，原告与被告***所签订的《商品房买卖合同》属于无效合同，***基于该合同取得的房屋产权应当归还原告，上述房产应当属于原告所有，贵某某在没有进行审查、没有询问当事人也没有开庭听证的情况下，仅仅依据双方合同就驳回了原告所提出的执行异议之请求错误，原告据此向贵某某提出执行异议之诉，请求贵某某在查清案件事实的基础上，依法维护原告的合法权益。

被告延安延飞建筑(集团)有限责任公司辩称，1、关于原告混淆了物权的效力和债权的效力，本案中存在两个事实：一是将房屋出售给了***；二是将房屋产权办理在***名下，根据《物权法》规定，不动产登记生效的规定，***是房屋合法的物权人，因此法院查封该涉案房屋是合法有效的，至于***与原告的诉争，与本案无关；2、原告要求撤销本案的查封，但原告不是房屋所有权人，不享有实体权利，请求法院驳回原告的起诉。

 被告***经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。

原告为证明其主张，依法向法庭提交了下列证据：

第一组证据：商品房买卖合同两份，证明内容分别是1、原告眉县橡树公司与被告***签订编号为6085459号的《商品房买卖合同》，合同约定原告将其开发的太白山水售楼部04/-1、04-01商品房出售给被告，建筑面积为835.44平方米，出售价格为2138726元，付款时间为2015年10月31日前一次性付款；2、原告眉县橡树公司与被告***签订编号为6085460号的《商品买卖合同》，合同约定原告将其开发的太白山水小区售楼部04/02、04-03商品房出售给被告，建筑面积880.17平方米，出售价格为2253235元，付款时间为2015年10月31日前一次性付款。证明目的：原被告签订两份《商品房买卖合同》，原告将位于太白山水售楼的-1层至3层总计建筑面积1715.61平方米的商业用房出售给被告，合计价款为4391961元。

第二组证据：房屋所有权证，证明内容：眉县人民政府给被告颁发的编号为“眉县XX镇XX号”、“眉县XX镇XX号”《房屋所有权证》，证明目的：原告在被告未支付购房款的情况下，将本案诉争房产产权办理至被告名下。

第三组证据：1、太白山水售楼部销售补充协议，证明内容：原告与被告签订了一份《太白山水售楼部销售补充协议》，协议约定：买方需诚实提供银行账户，由银行、卖方、买方实行放款监管，实现卖方监督（期限为房产放款资金发放结束予以解除）；双方对于购房合同价款为1600元/平方米，实为卖方不予认可价格（原因为契税），真实价格为12000元/平米，卖方认可；卖方短时间办好房产证，使买方尽快与银行对接，实现早日放款。2、还款承诺，证明内容：被告***2015年6月13日向原告出具的还款承诺，其承诺分三次将2000万元购房款支付给原告，未付清房款之前，房产仍归原告所有。3、抵押承诺，证明内容：被告承诺用其在延安市宝塔区XX苑XX酒店财产及经营权，以及其夫妻共同购买的房屋为应付给原告的2000万元的购房款进行抵押。4、欠条；证明内容：***向原告出具的欠条，欠条内容显示***欠原告购房款2000万元。 以上证据的证明目的：双方确认的实际购房款为12000元每平米，总价2000万元；双方之所以签署439万元的合同，真实目的是为了避税；原告与***的签订该购房合同并将房产证办理在***名下主要是为了办理银行贷款需要，双方并不存在真实的购房合同关系。

第四组证据：延安中院执行裁定书及协助执行通知书各一份，证明目的：执行裁定书认定***涉及三案，所以不存在超标查封的问题，但延安中院给眉县房管局下发的协助执行通知书中，只有本案延飞公司这件案子，并不涉及其他两案，因此执行裁定书与协助执行裁定书的内容是相冲突的，原告认为本案属超标的查封。

被告延安延飞建筑(集团)有限责任公司对原告提供的第一组证据的真实性、合法性及关联性均有异议，理由是该合同是复印件，无法与原件核对；对第二组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，理由是原告对没缴纳购房款提出异议，被告认为有没有缴纳购房款不影响房产的过户登记；对第三组证据的真实性、合法性及关联性均有异议，理由是原告提供的第三组证据都涉及到原告与被告***的合同，且该四份证据均有***的签字，但***未到庭，被告无法对该证据的在真实性进行核对，该组证据中第3份、第4份虽然均有原告公司印章，且都有***的签字，但***的签字是复印件，对该证据的真实性存在异议，且该证据是***与原告签订的合同，被告认为原告该主张不能成立；对第四组证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，理由是这两份法律文书显然是两份不同的法律文书，内容当然可以不同，不存在原告所述存在问题，也不能证明是超标的查封。

经合议庭评议认为，原告提交的第一组、第二组证据系复印件，无法与原件核对，即使这两组证据是真实的，与原告提供的第三组证据结合起来也不能证明原告对本案诉争的房产享有所有权，相反，这三组证据能够证明原告与被告***房屋买卖关系成立，房产已经过户到***名下，原告对***享有的是索要房款的债权，而非返还房屋的物权。原告提交的第四组证据，认定法院是否存在超标查封问题，需查明执行标的数额并完成对查封财产的价值评估，而非当事人主观臆断认定，因此对该组证据的证明目的不予采信。

被告延安延飞建筑(集团)有限责任公司未向法庭提交证据材料。

本院经审理查明，2016年5月16日本院在延安延飞建筑(集团)有限责任公司申请执行延安市宝塔区柳林镇虎头峁村民委员会、***建设工程施工合同纠纷一案时，作出（2016）陕06执恢7-1号执行裁定书，裁定查封、扣押第三人***所有的财产，次日，我院向陕西省眉县房产管理局发出协助执行通知书，查封***所有的位于汤峪口中心大道南侧房权汤峪镇字第000506号房产和汤峪口中心大道南侧XX镇XX号房产。后案外人眉县橡树国际投资有限公司提出异议，我院于2018年3月28日作出（2018）陕06执异4号执行裁定书，裁定驳回眉县橡树国际投资有限公司的异议请求。眉县橡树国际投资有限公司对该异议裁定不服，遂提起执行异议之诉。

本院认为，本案的争议焦点为被告***对本案诉争两处房产是否拥有合法产权。原告与被告***于2015年3月10日和2015年4月15日分别签订了编号为6085459号、6085460号两份《商品买卖合同》，合同约定原告将其开发的位于眉县XX大道XX号楼（售楼部）负一层至三层（合计建筑面积1715.61平方米）的商铺出售给被告，合同总价款为4391961元。签订上述合同的同时，双方还另签订了一份《太白山水售楼部销售补充协议》，协议约定：1、买方需诚实提供银行账户，由银行、卖方、买方实行放款监管，实现卖方监督（期限为房产放款资金发放结束予以解除）；2、双方对于购买合同价款为1600元/平方米，实为卖方不予认可价格（原因为契税），真实价格为12000元/平方米，卖方认可；3、卖方短时间办好房产证，使买方尽快与银行对接，实现早日放款。同时***2015年6月13日向原告出具一份《还款承诺》，其承诺分三次将2000万元购买款支付给原告，未付清房款之前，房产仍归原告所有。因此双方实际是为了办理银行贷款才签订的商品房买卖合同，并非真正的房产交易。因此原告认为，***与原告签订合同的目的首先并非购房，其次，双方签订的合同也并非双方真实意思表示，而之所以签订该合同只是为了办理贷款和避税。因此，该合同的签订，实际上是损害了国家有关税收方面的权益，同时该合同的签订，双方当事人借签订商品房买卖合同之名，掩盖违规向银行抵押贷款套取银行信贷资金的目的。根据《合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的”。原告与被告***签订的《商品房买卖合同》应属于无效，而合同无效的法律后果是自始无效，上述房产应当属于原告所有。本院认为，原告与被告***签订《房屋买卖合同》后即将房屋所有权证办理至***名下，***依法享有对案涉房产的所有权。且从双方签订的《太白山水售楼部销售补充协议》、还款承诺、抵押承诺及***写给原告的欠条来看，双方约定详细的还款方案及以被告***财产作抵押，这足以证明买卖合同系双方真实意思表示，而购房人以房屋作为抵押物向银行贷款用以偿还购房款不属于非法套取银行信贷资金行为。因此，对原告主张其与被告***签订的《房屋买卖合同》无效的主张，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条的规定，被告***对本案诉争两处房产拥有合法产权。

综上，原告眉县橡树国际投资有限公司提供的证据不足以证明其对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益。故原告眉县橡树国际投资有限公司的诉讼理由不成立，其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第二项的规定，判决如下：

驳回原告眉县橡树国际投资有限公司的诉讼请求。

案件受理费100元，由原告眉县橡树国际投资有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。

 

 

审  判  长    牛      菲

审  判  员    霍  雨  枫

人民陪审员    姜  森  峰

 

二〇一九年六月二日

 

书  记  员    白  晓  宇