上海中海海鹏房地产有限公司与上海浦江镇投资发展有限公司、上海江晨投资管理发展有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

上海市闵行区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）沪0112民初17479号

原告：上海中海海鹏房地产有限公司，注册地上海市闵行区。

法定代表人：齐某某，董事长。

委托诉讼代理人：胡昶成，德恒上海律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李原草，德恒上海律师事务所律师。

被告：上海浦江镇投资发展有限公司，住所地上海市闵行区。

法定代表人：徐某某，经理。

被告：上海江晨投资管理发展有限公司，住所地上海市闵行区。

法定代表人：许某某，经理。

被告：上海闵行区杜行沿浦房地产经营有限公司，住所地上海市闵行区。

法定代表人：陈某某，经理。

上述三被告共同委托诉讼代理人：李敬敏，上海融力天闻律师事务所律师。

原告上海中海海鹏房地产有限公司(下称中海公司)与被告被告上海浦江镇投资发展有限公司(下称浦江公司)、被告上海江晨投资管理发展有限公司(下称江晨公司)、被告上海闵行区杜行沿浦房地产经营有限公司(下称杜行公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，先适用简易程序审理。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告中海公司的委托诉讼代理人胡昶成，被告浦江公司、江晨公司、杜行公司共同委托诉讼代理人李敬敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告中海公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告浦江公司向原告支付回购结算价款3,540,447.45元及以3,540,447.45元为本金,自2017年11月27日起至实际履行之日，按年化8%利率计算的资金占用费；2、判令被告浦江公司向原告返还办理产证押金57,000元及以57,000元为本金，自2017年11月27日起至实际履行之日，按年化8%利率计算的资金占用费；3、判令被告浦江公司向原告支付产证办理补贴66,600元及以66,600元为本金，自2017年11月27日起至实际履行之日，按年化8%利率计算的资金占用费；4、判令被告浦江公司承担原告未退回税款132,288.24元及以132,288.24元为本金，自2019年5月3日起计算至实际履行之日，按年化8%利率计算的资金占用费；5、判令被告浦江公司向原告支付空置房收储价款2,790,867元及以2,790,867元为本金，自起诉日起至实际履行之日，按年化8%利率计算的资金占用费；6、判令被告江晨公司就上述诉请承担连带责任；7、判令被告杜行公司就第5项诉请承担连带责任。

事实与理由：原告系为开发上海市闵行区浦江镇xxx等地块动迁安置房小区浦江镇景舒苑二村项目所成立的项目公司。2004年,中信华南(集团)有限公司上海分公司与上海市闵行区房屋土地管理局及被告浦江公司签订《闵行区浦江镇xxx号D地块配套商品房建设项目协议书》,约定在项目竣工验收完毕并发放《住宅交付使用许可证》后一年内,由被告浦江公司负责回购未销售完毕的住房、地下车库和架空层车库等设施。

2016年4月18日,就回购事宜,在区政府的协调下,原告与三被告签订了《闵行区浦江镇120-D地块配套商品房收储回购结算框架协议书》,约定被告浦江公司应就该项目向原告全额支付回购结算价款,办理产证佣金,产证办理补贴,未退回税款及由此产生的资金占用费，并应承担向原告支付相应空置房收储价款的义务。根据各方相关会议精神,被告江晨公司作为债务承担方加入承担上述款项的支付义务。同时,根据回购协议,被告江晨公司系项目商业配套设施的实际收储方,故也应承担上述债务。根据回购协议,被告杜行公司系尚未出售之商品房的收储方,应与被告浦江公司共同承担空置房收储价款的支付义务。

然而,虽经原告多番沟通与催收,除2016年6月20日与2017年11月27日收到被告浦江公司的两笔回款外,迄今为止原告仍未收到三被告支付的剩余结算款项本息。由于相关款项长期未回收,在长达数年的时间里,原告已产生了巨额资金成本,所开发的项目也迟迟无法结束。原、被告的回购款纠纷涉及两个地块，因被告浦江公司所支付的两笔回购款500万元和9,228,627.63元未明确支付的是哪一地块项下的款项，故根据合同法司法解释二第20条之规定，按债权比例计算，本案债权占21%，他案债权占79%。以两次还款金额在本案中还款21%，先抵扣利息(约定8%)、后抵扣本金的方式计算，提出上述诉讼请求，希望法院支持。

被告浦江公司、江晨公司、杜行公司辩称：根据回购协议约定，两地块被告浦江公司共应付回购价款为12,689,934.68元。原告总计诉请已经超出合同约定的价格。原告按照先息后本的原则计算，但根据120-B地块被告浦江公司提供的付款凭证和发票，被告浦江公司明确应当先冲抵本金，再冲抵利息。交易形成过程中，原告开具的发票记载都是回购款本金而非利息。被告浦江公司于2016年6月13日付款500万元、于2017年11月27日付款922万余元，确实没有区分B和D地块项下款额，现同意以D地块占比21%来计算。针对第一项诉请资金占用费，根据回购协议约定，8%年利率针对回购期内资金占用费计算标准。回购期外应当按照中国人民银行公布同期存款利率计算。因产证没有全部办完，故办理产证押金、产证办理补贴款现不应当支付。关于税款负担，纳税义务人是原告，为退回税款不应当由被告支付。空置房收储价款实际包含在回购价款中，若原告主张则属于重复计算。被告不同意支付。无论是本案的配套商品房、安置房等各种协议都没有约定江晨公司的连带义务和支付义务，被告杜行公司是协助办理空置房的过户的手续，实际是不承担支付回购款责任。故应驳回原告的该项请求。

本院经审理认定事实如下：

2004年,中信华南(集团)有限公司上海分公司与上海市闵行区房屋土地管理局及被告浦江公司签订《闵行区浦江镇xxx号D地块配套商品房建设项目协议书》,约定在项目竣工验收完毕并发放《住宅交付使用许可证》后一年内,由被告浦江公司负责回购未销售完毕的住房、地下车库和架空层车库等设施。

2016年4月18日,就回购事宜,在闵行区政府的协调下,浦江公司(甲方)与上海中信华南房地产有限公司(乙方)、杜行公司(丙方)、江晨公司(丁方)签订《闵行区浦江镇xxxxxB地块配套商品房收储回购结算框架协议书》(下称回购协议)议，约定：本地块项目根据区府、房屋管理局、镇府有关收储回购结算的协调会议精神,委托(区政府采购定点单位)上海申莘建设工程造价咨询有限公司进行工程审价和上海财瑞会计师事务所有限公司进行财务审计,并经闵浦府抄[2009]51号抄告和区府抄[2012]31号抄告批准。现就回购和收储事宜,经四方协商达成如下协议,以兹共同信守。

本地块坐落小区名称：景舒苑四村。回购总面积41,970.54平方米。其中多层住宅398套,住宅面积40,026.84平方米;配套商业面积1,943.70平方米。住宅截止2015年12月底前交房入住情况,已交房入住住宅390套(其中乙方销售263套,甲方销售109套,丙方代销售18套),面积39,206.32平方米(其中乙方销售面积25,766.47平方米,甲方销售面积11,476.66平方米,丙方代销售面积1,963.19平方米)。未交房入住拟移交丙方的住宅8套,面积820.52平方米(详见附件1、2)。

回购结算总价：1、建设回购价：地块项目启动至办出入住许可证一年止(即2008年3月12日)的建设费用,按申莘公司结算分析报告结算价为143,098,533元。2、根据《关于浦江镇景舒苑二、四村(xxxxB、D地块)回购结算中部分未尽事宜协调会纪要》,浦投公司同意一次性按40万元补记费用。其中,浦江镇D地块的金额为188,400元。另外,根据闵行区公建配套费返还的新规定,只有非经营性公建配套可返还公建配套费,经营性公建配套一律不返还公建配套费,区房地局认定四村经营性公建配套4个不能返还配套费1,824,700元。四村不能返还公建配套费1,824,700元需重新计入开发成本,该笔配套费应由浦投公司承担。3、新型墙体基金210,406.70元由乙方直接交给甲方代为缴纳，乙方收到甲方开具的收据，但未收到发票。经协商，甲方同意在签订该框架协议后直接将该笔金额划给乙方。4、超过回购期的财务资金占用费，商定按年利率8%计，计算时间为回购期(即2008年3月13日截止2015年12月31日本协议约定日),共计资金占用费为6,133,296.21元(详见附件5)。本次协议的资金占用费结算截止日期为2015年12月31日,实际结算资金占用费的截止时间为具体收到全部结算款的实际日期为止,届时甲方在支付最后一笔结算款时将实际应付资金占用费差额部分一并全部结清。5、代收代付增减费用：在本项目建设过程中,为加强建设管理和处置各种矛盾,按实际情况实施增扣。扣除乙方代收已入住房源小业主安保系统门费;扣除甲方为乙方代付房屋补偿费;增补乙方预交未入住房源有线电视费、分时电表费;增补乙方预交未入住的前期物业管理费、空置房管理费(以实付物业公司发票为准)。抵扣后还需增补1,578,180元(详见附件8)。2015年12月31日之后,乙方无义务再预交或垫付有关该地块范围内房屋的任何费用。6、办理产证押金：根据浦江镇重点工程指挥部2011年3月9日会议纪要规定,需按每套1,000元预留办理产证押金,本案拟预留押金57,000元。截至目前,售出多层住宅398套中已有333套办出了小产证,正在办理或未办理相关小产证手续的有57套(见附件2)。另外8套住宅和6套商铺全为存量房,均未办理相关小产证手续。乙方已于2014年5月23日签发了《关于要求尽快签署相关合同事宜之律师函》,律师函要求住宅小业主在2014年8月30日之前,尽快签署《出售合同》等必要相关文件,并办理《小产证》,但因小业主自身原因迟迟未来办理产证事宜。乙方将继续督促并协助小业主办理小产证,但若至本协议签订后三个月内仍未全部办理完毕的,甲方应返还上述预留的57,000元押金至乙方。7、合计上述1-5项为回购结算总价152,766,109.21元(详见附件10;未包含上述第6项办理产证押金57,000元,该办理产证押金57,000元待第6项约定条件成就后,甲方再向乙方支付)。

甲乙方之间支付资金情况及应付余款：1、乙方收取入住居民支付房款76,079,097.74元;2、乙方收取政府资金预付房款71,387,070.42元;3、首期应付回购款资金计算：本协议首期应支付的回购款为5,299,941.05元(见附件10),即回购结算总价减上述1-2项。该款甲方应在2016年6月30日之前支付乙方；4、另外,甲乙双方协商,甲方或其后期指定的公司自行销售收取的代收款项在收到该款后一个月内划回乙方,不影响后期的办证手续。

其他约定：1、对回购后的房屋产权处置：在本协议项下首期应支付回购款付清后十五日内,乙方应对地块内所有的产权实施过户。其中,未销售完毕的住宅过户到丙方名下;经营商业用房过户到丁方名下,按规定配置的非经营性公建设施的产权过户遵从国家规定。2、乙方开具发票等的配合义务：为完善空置房源和配套商业的资产管理,剩余的空置房8套,820.52平方米,由丙方按房地局核定的均价实施回购收储,金额为2,790,867元(详见附件1),乙方按规定开具相应销售发票给丙方,并将8套空置房大产证过户至丙方名下。截至目前,乙方已开具发票金额合计为108,054,060.75元,乙方回购结算首期还需开具发票金额合计为44,712,048.46元(其中商铺应开给丁方发票6,953,645元;配套商品房应开给甲方发票37,758,403.40元)(见附件6)。最终应开票金额以未完事宜全部结清为准。根据政府规定,该小区的商业用房由丁方办理物业产权证。故乙方还需配合丁方直到物业产权证办出为止。3、乙方向丙方移交空置房的相关内容：1)未入住的空置房：多层8套,面积820.52平方米(详见附件1、2)。2)需移交办理的产证,未入住的空置房产证数量,多层11套(详见附件1、2)。涉及已入住的、未办理的小产证在约定办理产证最后剩余的套数,由甲方、乙方商议解决。3)空置房移交丙方后,由丙方按闵浦府抄[2010]22号抄告单《关于本镇配套商品房结算后续空置房移交事宜的请示》精神执行。同时,为提高开发商对已入住居民办理小产证的积极性,给予每户200元的代办补贴,过户其他的不予补贴,在全部完成或甲乙双方协商结束时,按实际套数结算由甲方支付乙方相应金额的服务补贴。截至2015年12月31日,已办出小产证333套,应给予乙方补贴66,600元。4)有关空置房过户、资产移交、入住和未入住的产证过户、资金支付计划等相关事宜,在本协议签订日起一周内(或同步)由乙方、丙方另行签订配套商品房收储协议。5)关于乙方预付的土地增值税(736732元)的退税问题,甲乙双方经协商同意回购协议签订并乙方收齐首期回购结算价款后,乙方立即办理空置房过户、资产移交、入住和未入住的产证过户手续,抓紧清盘,在乙方向税务部门申报退税手续后三个月内仍不能收到退税款,甲方同意将该税款计入乙方的建设成本另行结算给乙方,但乙方收到该款后仍必须协助甲方办理退税手续直到完成为止。各方当事人另对其余事项作了约定。

另查明，2010年12月10日，闵行区浦江镇政府委托上海申莘建设工程造价咨询有限公司出具的“浦江镇120-B地块配套商品房”结算报告载明，回购总价为168,390,672元、“浦江镇120-D地块配套商品房”回购总价为143,098,533元。原告与三被告另行签订有《闵行区浦江陈120-B地块配套商品房收储回购结算框架协议书》,约定回购期内未到位资金占用，按8%年利率计。回购期截止2015年12月31日。

2019年2月2日国家税务总局上海市闵行区税务局第十一税务所向原告出具税务事项通知书，上载：你单位转让房地产收入审定数为149,055,211.66元(其中普通住宅126,811,545.39元，非普通住宅0元，其他类型房地产22,243,666.27元)；扣除项目金额审定数为159,653,904.90元(其中普通住宅136,901,363.64元，非普通住宅及商铺21,802,703.98元，其他类型房地产949,837.28)，应缴土地增值税税额审定数为132,288.69元(其中普通住宅0元，非普通住宅及商铺132,288.69元，其他类型房地产0元)，据此审定数，你单位应补(退)土地增值税税额为-604,443.76元(其中普通住宅-604,443.76元，非普通住宅0元，其他类型房地产0元)，办理期限为2019年4月1日。

2016年6月20日，被告浦江公司以用途为120-B地块收储回购结算款支付上海中信华南房地产有限公司500万元。2017年11月27日，被告浦江公司以用途为景舒苑二、四村回购款支付上海中信华南房地产有限公司9,228,627.63元，上海中信华南房地产有限公司开具增值税发票给被告浦江公司。

后上海中信华南房地产有限公司名称变更为上海中海海鹏房地产有限公司。

原告认为被告浦江公司付款时未明确付至哪一个地块项下的回购款，现要求以本案120-D地块债权占21%，120-B地块债权占79%的债权比例，以被告浦江公司两次还款金额在本案中还款21%，先抵扣利息(约定8%)、后抵扣本金的方式提出相关主张。

上述事实，由原告提供的《闵行区浦江镇120号D地块配套商品房建设项目协议书》、《闵行区浦江陈120-D地块配套商品房收储回购结算框架协议书》、税务事项通知书，三被告提供的银行客户回单、银行客户回单等证据以及双方当事人的庭审陈述所证实。

本院认为，原告与三被告签订的回购协议系双方当事人真实意思表示，内容不违法法律规定，系合法有效的合同，双方当事人均应恪守。根据回购协议，回购款的支付方应为被告浦江公司，被告江晨公司、杜行公司在回购过程中对办证、开票、房屋处置等过程中承担协助义务，故被告浦江公司系支付回购款的义务人，原告要求被告被告江晨公司、杜行公司承担连带责任，本院不能认同。根据有关司法解释的规定，“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。”因被告浦江公司对120-B、120-D地块项下回购款均不能足额清偿，且该两笔债务同时到期，被告浦江公司就支付过的两笔回购款系本金还是利息，支付的是哪一个地块项下的回购款，未能与原告达成一致，故根据有关司法解释的规定，原告要求将两笔付款分摊至120-B地块占79%，120-D地块占21%，先扣除资金占用费再扣除本金的主张，本院予以采纳。关于原告主张的回购期以外的回购款的资金占用费仍以年利率8%计，本院认为原告该主张本质上是被告浦江公司长期未支付回购款的利息损失，原告的该项损失系被告浦江公司违约造成，且参照了双方在回购期内的年利率约定，亦不违反法律规定，本院可予准许。

原告主张的产证押金57,000元及自2017年11月27日起算的资金占用费，因双方约定在回购协议签订后三个月内被告浦江公司应返还该款，故原告主张自2017年11月27日起计算资金占用费，本院予以支持。鉴于双方对资金占用费的计算方式无约定，本院参照有关规定支持以银行同期贷款利率计算的资金占用费。关于原告主张的产证办理补贴款66,600元以及该款自2017年11月27日起算的资金占用费，基于前述原因，本院处理意见同前。原告主张的未退回税款132,288.24元，根据约定该款实际应由被告浦江公司承担。基于前述原因，本院支持自2019年5月3日起算，以银行同期贷款利率计算的资金占用费。

关于原告主张的空置房收储款2,790,867元和资金占用费，首先该8套空置房的面积包含在申莘公司结算分析报告内，其次根据回购协议约定，为完善空置房管理，原告负有将8套空置房按金额2,790,867元开具相应销售发票给被告杜行公司，并将大产证过户至杜行公司，此约定指向原告开具发票等的配合义务，而非另行收取回购款的权利，故原告的该项主张缺乏依据，本院不予支持。同理，原告要求被告杜行公司就该项诉请承担连带责任，本院亦不予支持。

被告浦江公司辩称原告的起诉已经超过诉讼时效，因被告浦江公司的最后一笔付款日期为2017年11月27日，该日诉讼时效重新起算，根据2017年10月1日起施行《民法总则》之规定，诉讼时效期间为三年，原告的起诉没有超过诉讼时效，故被告浦江公司的抗辩意见本院不予采纳。

据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及2017年《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第(二)项、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、2009年《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十条、第二十一条之规定。判决如下：

一、被告上海浦江镇投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中海海鹏房地产有限公司回购结算价款3,357,004.54元及以3,357,004.54元为本金,自2017年11月27日起至实际履行之日止，按年利率8%计算的资金占用费；

二、被告上海浦江镇投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海中海海鹏房地产有限公司办理产证押金57,000元及以57,000元为本金，自2017年11月27日起至实际履行之日止的资金占用费，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付；

三、被告上海浦江镇投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中海海鹏房地产有限公司产证办理补贴66,600元及以66,600元为本金，自2017年11月27日起至实际履行之日止的资金占用费，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付；

四、被告上海浦江镇投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中海海鹏房地产有限公司未退回税款132,288.24元及以132,288.24元为本金自2019年5月3日起计算至实际履行之日止的资金占用费，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付；

五、驳回原告上海中海海鹏房地产有限公司其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费57,910.42元，由原告上海中海海鹏房地产有限公司负担22,207.28元，被告上海浦江镇投资发展有限公司负担35,703.14元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长　沈　群

人民陪审员　张　斌

人民陪审员　陈志刚

法官　助理　陈奕含

书　记　员　陈奕含

附：相关法律条文

一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

二、2017年《中华人民共和国民法总则》

第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。

第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：

（一）权利人向义务人提出履行请求；

（二）义务人同意履行义务；

（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；

（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。

三1999年《中华人民共和国合同法》

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

四、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）

第二十条债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。

第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：

（一）实现债权的有关费用；

（二）利息；

（三）主债务。