长沙市万科物业服务有限公司与某某、某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

湖南省长沙市雨花区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）湘0111民初5087号

原告(反诉被告)：长沙市万科物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山中路489号万博汇名邸三期2003、2004号。

法定代表人:王仕伟。

委托诉讼代理人：李思贤，湖南环楚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：叶意根，湖南环楚律师事务所实习律师。

被告：***，男，1962年11月14日出生，汉族，住湖南省宁乡县。

被告:**，女，1965年11月13日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。

委托诉讼代理人：佟立辉（系**之丈夫），男，1966年4月27日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。

被告(反诉原告)：湖南大唐先一科技有限公司，住所地湖南省长沙市天心区雀园路568号创谷产业园1栋1001-1061号。

法定代表人：徐永胜。

委托诉讼代理人：何玲俐（系公司员工），女，1979年4月23日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。

委托诉讼代理人：刘巍（系公司员工），男，1981年7月15日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。

原告（反诉被告）长沙市万科物业服务有限公司(以下简称原告)与被告***、**、被告（反诉原告）湖南大唐先一科技有限公司（以下简称被告大唐公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李思贤、叶意根，被告**及其委托诉讼代理人佟立辉，被告大唐公司的委托诉讼代理人何玲俐、刘巍到庭参加诉讼。被告***经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出本诉诉讼请求：1.被告交纳自2018年2月1日起至实际支付之日止的物业服务费（2018年3月31日前按7267元/月，之后按8227元/月的标准，暂计算至2019年3月31日为113255元）；2.被告以欠缴物业服务费为基数，以每日应付物业服务费金额的万分之五为标准，支付自2018年2月1日起至实际支付之日止的违约金（暂计算至2019年3月31日为10960元）；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由:原告系长沙市雨花区韶山中路752号华银园项目物业管理服务公司，被告***、**系原告所管理的华银园小区业主。两被告于2010年与长沙市金蕾置业有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购得小区21栋0201房屋，建筑面积1523.48㎡。后被告***、**将该房屋出租给被告大唐公司，根据《物业服务合同》第五章第十四条约定的物业服务费标准，涉案房屋在2018年3月31日前按建筑面积每平方米4.77元，之后按5.4元的标准交纳物业服务费，如业主逾期交纳物业服务费，违约金的收取标准为每日按应付物业费金额的万分之五计算。原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告自2018年2月1日起一直未按照《物业服务合同》约定交纳物业服务费。原告对其书面及上门催缴均无效果。被告据不交纳物业费的行为已严重侵犯了原告的合法权益。

被告**针对本诉辩称，原告无权向被告**收取或者主张物业服务费，更无权向被告**主张违约金。1.被告**是华银园小区21栋201业主，但原告与长沙市雨花区东塘街道华银园小区业主委员会签订的《物业服务合同》没有包括本案涉诉物业，被告**也未将持有的物业委托给原告进行服务和管理，被告**与原告不存在成立并已经生效的物业服务合同关系;2.原告未向被告**提供物业“事实服务”，原告对被告**持有的物业的公共区域和公共配套设施，只存在破坏和违法改变用途的侵权事实，原告诉称依约为被告提供完善的物业管理服务没有事实依据;3.原告没有提供能够证明与被告**存在成立并生效的物业服务合同关系的证据，也没有提供证据证明为涉案物业提供了“事实服务”，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款、第二款之规定，原告属于举证不能。

被告大唐公司针对本诉辩称，原告主张大唐公司与其存在物业服务合同关系，大唐公司使用的物业包括在其物业服务合同范围之内，但大唐公司不认可涉案《物业服务合同》。在大唐公司不知情的情况下，原告提供的公共服务，大唐公司可以支付相应服务款项。大唐公司于2018年12月底已经搬出华银园，与被告***、**的租赁合同已经终止。

被告***未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。

被告大唐公司向本院提出反诉请求：1.原告退回2017年4月15日-2018年1月31日华银园21栋0201房屋物业费69278.73元；2.原告承担本案的诉讼费用。事实与理由：从原告提交的《物业服务合同》来看，附件二物业构成明细未包括华银园21栋1-3楼商业楼（4367.58平方米）；附件八初步查验记录表第1项对电梯问题点描述是涉及小区63台电梯，不包括21栋1-3楼的公共电梯。从现实情况看，华银园物业曾由华银物业公司、长沙万怡物业服务公司承接，华银园21栋1-3楼业主均与以上物业公司单独签订了物业服务合同，属于单独的物业管理区域，大唐公司未与原告签订物业服务合同，大唐公司也未将商业物业交由原告进行管理。另外，华银园21栋原一直在华银园南边围墙之外，原告在未经华银园1-3楼业主同意的情况下将南边岗亭外移，将21栋二、三楼的入口纳入到岗亭之内，造成目前华银园21栋物业与其他住宅楼物业没有明确界限划分的假象。大唐公司仔细阅读原告提供的《物业服务合同》，大唐公司所持有的房屋不在原告与长沙市雨花区东塘街道华银园小区业主委员会签订的《物业服务合同》的服务范围之内。原告的行为严重侵犯了大唐公司的合法权益。

原告针对反诉辩称，1.本案本诉与反诉不属于同一法律关系或基于同一法律事实，法院应当依法裁定驳回大唐公司的反诉；2.大唐公司使用的物业属于原告物业服务管理范围，原告收取其物业费是根据《物业服务合同》中的规定行使权利，符合法律规定，故不应当退还已交物业服务费；3.原告将华银园21栋二、三楼的入口纳入到岗亭之内，并未侵犯21栋业主的权益。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告***经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。当事人对真实性无异议及与原件核对无异的《华银园物业服务合同》、《长沙市商品房买卖合同》、《租赁合同》、物业服务费以往交费记录、律师函及送达照片、律师函邮寄凭证，本院予以采信。根据以上采信证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：

被告***、**系长沙市华银园小区21栋2层201号房屋的业主，该房屋用途为商业，建筑面积为1523.48平方米，被告大唐公司系承租该房屋的实际使用人。原告系长沙市雨花区东塘街道华银园小区业主委员会选聘的物业服务公司。2017年4月15日，原告（乙方）与长沙市雨花区东塘街道华银园小区业主委员会（甲方）签订《华银园物业服务合同》，约定：1.甲方委托乙方对华银园小区提供物业服务；2.物业名称为长沙市雨花区华银园小区，物业类型为住宅、办公楼、商业、幼稚园，坐落位置为长沙市雨花区韶山中路752号，占地面积109158平方米，建筑面积258773.5平方米；3.合同期限自2017年4月15日起至2020年4月14日止；4.物业管理区域物业服务收费实行包干制，业主应按其拥有物业的建筑面积，商业按以下标准收费：5.4元/月·平方米（含税），2018年3月31日前按4.77元/平方米·月收取，2018年4月1日起按5.4元/平方米·月收取；5.物业服务费从乙方进驻华银园小区之日起计收，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在所交月份的次月15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金；6.物业构成明细：小高层19栋，1699套，223325.45平方米，办公用房4528.56平方米，会所1900.23平方米，幼儿园4762.88平方米，物业服务用房864平方米，以上物业构成的数量、状态等，以甲方实际移交给乙方的为准。合同签订后，原告于同日进入上述小区，并提供物业服务。2018年2月12日，被告大唐公司向原告支付了涉案物业2017年4月15日至2018年1月31日的物业服务费69278.73元（按建筑面积1523.48平方米、4.77元/平方米·月的标准）。三被告自2018年2月1日起未向原告交纳物业服务费。2019年5月8日、10日，原告分别向被告大唐公司、**、***送达《律师函》催收，《律师函》载明：华银园21栋201业主**、***，截至2019年3月止，您已拖欠物业费等费用共124215元，欠费区间2018年2月1日至2019年3月31日，欠费本金113255元，应计违约金10960元，请您在收到律师函后7天内付清欠款本金及违约金。原告书面催收未果，诉至法院，请求依法裁决。

本案在审理过程中，1.被告**提交华银园总平面图、《关于华银园公寓式商住楼（21号栋）初步设计的批复》、华银园21栋立面效果图、华银园21栋公寓式商住楼规划总平面图，证明华银园21栋南向前坪系一至三楼商场配套的商业广场，华银园21栋南向前坪、南向前坪停车位、华银园21栋西侧与规划道路相邻的绿化隔离带系被告***、**所持有的商业物业管理区域，该物业管理区域与华银园小区居民住宅物业管理区域进行了区分和隔离。原告对上述证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，称上述证据不能达到被告的证明目的，华银园21栋南向前坪属于小区配套设施，属小区全体业主共有，属于小区公共管理范围;2.被告**提交长沙市规划信息服务中心建筑面积复核表、建筑面积分析一览表、建筑面积复核计算式、物业服务补充协议、物业服务协议、电梯（扶梯）维护保养合同、垃圾外运费付款凭证、国土使用证、华银园小区21栋给水系统图，证明商场物业的公共物业管理区域不在华银园小区居民物业服务合同范围内，无需原告提供服务。原告称上述证据不能达到被告的证明目的，商业物业面积应以物业服务合同为准，原物业公司已经退场，相关的物业服务补充协议和物业服务协议已经终止;3.被告**提交公证书，证明原告对被告所持有的物业未提供最基本的消防服务、卫生服务；原告擅自改动岗亭位置将21栋商业物业划为其管理的区域；原告将规划设计为商业广场擅自改为用于华银园居民业主按月租用的停车坪，使得被告所拥有的商业物业价值不复存在，原告将21栋前坪东侧入口用栅栏拦起影响了消防车辆的畅通，原告存在破坏消防通道的违法侵权行为。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，称原告进驻时消防栓已无水，原告已经启动物业维修资金前期工作，且在需要业主签名的意见表中包含本案三被告所持有的房产。物业管理区域的划分系由红线图来决定，不存在改动南岗亭位置及改动物业管理区域问题。原告想为涉案物业提供清洁卫生服务但由于三被告锁门的行为致使原告履行不能。商业广场改为停车场是在原告进驻之前已经改动，且是为了服务小区更多的业主。

被告大唐公司反诉称涉案《物业服务合同》的范围未包含华银园21栋1-3楼，原告未按物业服务标准提供事实服务，提交了《物业服务合同》、华银园小区规划图、物业服务协议、电梯（扶梯）维护保养合同、照片、微信记录、万科物业收费凭证、创谷产业园租赁合同予以证明。原告对此不予认可，称涉案《物业服务合同》系长沙市雨花区东塘街道华银园小区业主委员会与原告签订，合法有效，对原告及小区全体业主均有约束力，原告依约提供了物业服务。被告大唐公司系招聘物业工作小组成员，参加过物业的选聘工作，对原告被聘事宜知情，对涉案《物业服务合同》内容了解，该合同注明共有19栋楼，因涉案小区无13、14号栋，故包含20、21栋，涉案物业涵盖在该19栋楼中。被告大唐公司与前物业公司签订的单独物业服务合同与本案无关，不能以与前物业公司签订过单独的物业服务合同对抗原告。为此提供了《招聘物业工作小组》参与人员告示、《物业服务合同》、关于消防演练、消防知识宣传照片、对小区消防维护管理的记录、关于请求启用维修基金对消防设施维修作出的准备工作、照片、荣誉证书以及锦旗、华银园21栋一楼照片、《会议纪要》等证据予以证明。

另查明，1.2014年4月30日，被告***、**（甲方）与被告大唐公司（乙方）签订《房屋出租合同》，约定：甲方将其合法拥有的坐落在长沙市华银园小区21栋二楼商业裙楼出租给乙方作办公使用，租赁期5年，乙方在租赁限间内使用的燃气费、水电费、电话费、网络使用费、物业管理费、有线电视费、电梯维护保养费、电梯年检费、房屋及设施维修费、租金税费等，均由乙方按有关规定自行承担；2.被告**与被告大唐公司一致认可上述《房屋出租合同》已经终止，被告大唐公司已于2019年1月7日向被告***、**交付了涉案物业的钥匙。

本院认为，原告与长沙市雨花区东塘街道华银园小区业主委员会签订的《华银园物业服务合同》，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。被告**、大唐公司辩称，涉案物业不属于合同约定的物业管理范围，但原、被告诉争的物业属于华银园小区，被告大唐公司作为小区业主参与小区物业公司的选聘，涉案物业服务合同约定物业类型包含商业，原告进入小区进行管理后对包括三被告在内的所有小区业主提供服务，被告大唐公司亦按约定交纳了2017年4月15日至2018年1月31日的物业服务费。被告**、大唐公司的辩称意见与事实不符，本院不予采纳。故涉案《华银园物业服务合同》对包括被告**、***、大唐公司在内的该小区全体业主及物业实际使用人均具有约束力，各方均应遵照执行。

1.关于本诉请求。原告依约为华银园小区提供了物业管理服务，被告大唐公司作为该小区的物业使用人根据法律规定理应支付物业服务费。原告经过书面催收，被告大唐公司至今未交纳拖欠的物业费，已构成违约。被告**、***将涉案物业出租给被告大唐公司，且约定物业费由承租人被告大唐公司承担，在承租人被告大唐公司未交纳物业费的情况下，依据《物业管理条例》第四十一条的规定，被告**、***应当承担连带责任。根据涉案物业服务合同约定，物业管理区域物业服务收费，业主应按其拥有物业的建筑面积，商业自原告接管物业服务以后按4.77元/平方米·月标准收取，2018年4月1日起按5.4元/平方米·月标准收取（含税）。根据已查明的事实，被告大唐公司已按建筑面积1523.48平方米、4.77元/平方米·月的标准，向原告支付了涉案物业2017年4月15日至2018年1月31日的物业服务费69278.73元，根据原告的有效催收及查明的事实，三被告还应连带支付涉案物业至2019年1月7日的物业服务费90433元（1523.48平方米×4.77元/平方米·月×2个月＋1523.48平方米×5.4元/平方米·月×9个月＋1523.48平方米×5.4元/平方米·月×7天÷31天），被告**、***还应支付2019年1月8日至2019年3月31日的物业服务费22822元（1523.48平方米×5.4元/平方米·月×2个月＋1523.48平方米×5.4元/平方米·月×24天÷31天）。对原告主张超出部分，本院不予支持。被告**辩称原告未提供事实物业服务与被告大唐公司辩称在其不知情的情况下原告提供公共服务的意见相互矛盾，被告**的辩称不符合客观事实和法律规定，本院不予采纳。原告主张三被告支付欠缴物业费的违约金。被告**提交的公证书，能够证明原告对被告所持有的物业提供的消防服务、卫生服务等方面存在瑕疵，故对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。需要强调的是，物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，物业服务事关小区全体业主的公共利益，原告作为物业服务企业，应始终以提高物业服务水平、服务小区业主为工作宗旨，对于业主提出的诉求应及时予以回应，不断提高物业服务水平;

2.关于反诉请求。原告依约为华银园小区提供了物业管理服务，被告大唐公司作为该小区的物业使用人根据法律规定理应支付物业服务费。故被告大唐公司要求原告退回2017年4月15日至2018年1月31日华银园21栋0201房屋物业服务费69278.73元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十三条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告(反诉原告)湖南大唐先一科技有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告(反诉被告)长沙市万科物业服务有限公司2018年2月1日至2019年1月7日的物业服务费90433元；

二、被告**、***对被告(反诉原告)湖南大唐先一科技有限公司上述应支付的物业费用承担连带清偿责任；

三、被告**、***应于本判决生效之日起10日内支付原告(反诉被告)长沙市万科物业服务有限公司2019年1月8日至2019年3月31日的物业服务费22822元；

四、驳回原告(反诉被告)长沙市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求；

五、驳回被告(反诉原告)湖南大唐先一科技有限公司的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费2784元，因适用简易程序减半收取1392元，诉讼保全费1141元，反诉受理费766元，合计3299元，由被告**、***、被告(反诉原告)湖南大唐先一科技有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判员　　孙满平

二〇一九年九月九日

书记员　　和　阳

附：

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《物业管理条例》

第三十三条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理

第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。