安居易（天津）物流有限公司北京分公司与北京合百意生态能源科技开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市顺义区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）京0113民初33341号

原告：安居易（天津）物流有限公司北京分公司，住所地北京市顺义区龙湾屯镇府前街13号341室，统一社会信用代码91110113MA0092PB0K。

法定代表人：毛寒松，总经理职务。

委托诉讼代理人：平方，泰和泰（北京）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨玲，泰和泰（北京）律师事务所律师。

被告：北京合百意生态能源科技开发有限公司，住所地北京市顺义区李遂镇南孙路23号，统一社会信用代码

911101137355615709。

法定代表人：王艳冰，董事长职务。

委托诉讼代理人：姜山山，男，1987年10月25日出生，汉族，河北省秦皇岛市居民，公司物业经理，住公司宿舍。

委托诉讼代理人：刘绍昆，北京市中闻律师事务所律师。

原告安居易（天津）物流有限公司北京分公司（以下简称安居易公司）与被告北京合百意生态能源科技开发有限公司（以下简称合百意公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方当事人之委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告安居易公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告返还房屋租金1851945元，押金210000元，并按照中国人民银行同期贷款利率标准支付自2018年8月9日至实际付清之日的逾期还款利息损失；2．判令被告赔偿原告搬迁费、运营损失等各项经济损失共计2148307元；3．判令被告赔偿原告已支付的律师费40000元、公证费13500元；4．判令被告承担财产保全保险费7300元；5．诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年原告与被告签订了《仓库租赁合同》，约定租赁期限、租金等内容。2016年11月5日双方又签署《北京市房屋租赁合同》，约定原告承租被告东基地240平米办公楼及被告办公楼二层600平米用于办公住宿。后双方又就租赁期间物业费支付达成了《物业费补充协议》，约定了物业费标准和支付方式。合同签订后，原告依约履行，并按时交纳租金、物业费。2018年3月9日，北京市顺义区公安消防支队对涉诉仓库进行消防检查，指出仓库存在火灾隐患，并依法查封。查封期限为2018年3月11日至4月9日。同时消防支队要求立即整改上述消防隐患，并表示经其检查合格后方可解除查封。被告拒绝对涉诉仓库进行整改。消防支队于2018年5月25日再次对涉诉仓库进行查封。因涉诉仓库的查封对原告的物流业务造成了严重影响，原告多次与消防支队沟通，要求解除部分查封，以便于原告撤离货物。消防支队最终同意，解除对涉诉仓库两个库门的查封。因此双方发生纠纷，被告以原告尚未支付后续三个月租金为由，自行封库。2018年6月28日，原告向被告支付租金至2018年11月15日。原告认为涉诉仓库存在重大消防隐患且被告拒绝对消防隐患进行整改导致原告无法使用，原告有权解除合同。2018年7月26日，原告将涉诉仓库、办公楼腾空，并于8月2日发送解除通知。至今被告未退回租金和押金。无奈之下，原告特向法院起诉，望判如所请。

被告合百意公司辩称：我公司不同意原告的诉讼请求。双方具有有效的房屋租赁合同，并且被告按照合同约定向原告交付了承租的房屋和设施。原告自身经营不善不能如约履行租赁合同，擅自单方解除合同。涉案仓库虽然有部分消防隐患，但是具备整改条件，不影响承租使用。特别是在原告使用涉案仓库期间，多次进行消防整改，因此，并不存在原告所述的不能使用承租库房的情况。原告解除合同的理由并不存在，且由于原告擅自解除承租合同被告保留向原告追究违约责任的权利。

经审理查明：

2016年10月，原告安居易公司与被告合百意公司签订《仓库租赁合同》，该合同涉及××镇合百意东基地工业园园区内两栋总面积1．12万平方米的仓库，即本案涉诉仓库。原告为此交纳了20万元的押金。2016年11月，双方又签订《北京市房屋租赁合同》，该合同涉及该园区内240平米办公楼和600平米的宿舍，240平米办公楼即本案涉诉办公楼。原告为此又交纳了1万元的押金。同月，双方又签订《物业费补充协议》，对上述三个租赁标的物物业费结算方式进行了约定。2018年1月30日，双方签订《北京分部顺义仓宿舍退租协议》，该协议约定就二层宿舍600平米进行退租，租金及物业费进行结算。就此退租协议双方均已实际履行完毕。

北京市顺义区公安消防支队2018年3月9日对涉诉仓库进行消防监督检查，发现存在火灾隐患，并于2018年3月11日对此出具《临时查封决定书》。该决定书中称发现火灾隐患为：南、北侧库房室内消火栓系统严重损坏无水，不再具备防灭火功能；南侧库房内设置办公区，未与库房进行防火分隔；防火分区设置不符合规范；未设置火灾自动报警系统、自动灭火系统。

其后，双方就整改费用由谁负责支出等事宜发生纠纷。在北京市长安公证处的派员公证下，原告于2018年8月2日向被告通过EMS邮政快递《解除合同通知书》，于次日向被告通过EMS邮政快递《租赁物交接通知书》，于2018年8月13日，向被告通过EMS邮政快递59把钥匙。

2018年12月，原告诉至法院，同时申请了冻结被告名下银行存款并提供中国人民财产保险股份有限公司北京市分公司的诉讼保全责任保险。原告为此支付诉讼保全责任保险的保险费7300元。2018年12月13日，本院作出（2018）京0113民初33341号民事裁定书，裁定将被告名下的三百四十五万八千零七十二元的银行存款予以冻结，冻结期限为十二个月。该民事裁定书作出后，本院对被告名下银行存款实际冻结到位4025．93元。

审理中，双方均认可：原告支付涉诉仓库和办公楼租金至2018年11月15日。涉诉仓库、办公楼均未取得建设工程规划许可证或相关建设审批手续。

就涉诉合同的效力，双方存在争议。原告称涉诉合同违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应属于无效合同。被告则称认为涉诉合同有效。

就原告第一项诉讼请求，原告称：该项包括租金和押金，其中租金包括涉诉仓库、办公楼的未使用期间租金和查封期间的租金，此部分租金和押金一起应予以退还我方。未使用期间为2018年8月9日至2018年11月15日，涉诉仓库的未使用期间租金应为715260元，涉诉办公楼的未使用期间租金应为17685元。查封期间为2018年3月11日至2018年8月8日。涉诉仓库的查封期间租金应为1092000元，涉诉办公楼的查封期间租金应为27000元。

对此项，被告认可收取21万押金和原告租金计算方式和结果，但被告不同意退还。被告认为：合同里面没有约定解除条件，原告是单方解除合同，原告不具备向被告主张返还押金的事实、合同依据。涉诉仓库被查封并非我方过错，而是原告自身的经营造成的。

就原告第二项诉讼请求，原告称：该项请求包括搬迁费223091元、运营损失1914880．8元，这些都是因为涉诉仓库被查封严重影响我方使用所造成的损失。搬迁费包括租赁费13500元、拆卸费27600元、行政物质搬迁费5500元、打包及装卸人工费64491元、运输费112000元。运营损失包括因涉诉仓库被查封，菜鸟公司减少6000平方米合作仓储面积带来的可得利润损失872508元，以及菜鸟公司因此终止涉诉仓库合作带来的可得利润损失1042372．8元。为此原告提交《叉车租赁合同》、《货架拆卸工程合同》、《劳务派遣服务合同》、《装卸合同》、《安居易（天津）物流有限公司北京分公司拆摄像头报价合同》、《物流运输合作协议》、《货物运输合同》、《劳务服务派遣合同》、记账凭证、《仓储服务合作协议》、《蚁安居仓储租赁合同》《蚁安居仓储租赁合同补充协议》《仓储服务合作协议补充协议一》《2018年仓储服务合作协议》、处罚告知函、说明等以证明。

对此，被告称：《叉车租赁合同》没有签订时间，不能确定此次合同是否实际履行，另外叉车合同的租期是3个月，一共是8台，按照原告所说叉车是搬家才用的叉车，他没搬几天家，不能三个月的费用都要我们来承担，对此证据我方不认可。且在租赁期间，原告利用这个叉车创造了很多价值，不能认为原告因此产生了损失。对《货架拆卸工程合同》，我方认为原告正常经营活动中安装拆卸是很必然的，原告不能据此主张赔偿责任。对《安居易（天津）物流有限公司北京分公司拆摄像头报价合同》我方认为这是原告正常的经营行为，与被告无关。《劳务派遣服务合同》，这属于原告自身劳动用工的正常行为，且其合同期限是从2017年5月1日至2019年3月1日，这些劳动用工是为原告提供服务创造价值的，不能据此认为是被告给对方造成了劳动力方面的损失。对《装卸合同》、《物流运输合作协议》，我方认为货物装卸属于原告正常的经营管理行为，与被告无关。《货物运输合同》的合同主体蚁安居与原、被告均没有任何关系。《仓储服务合作协议》这个并不是原件，没有加盖公章，对此真实性我方不认可。《蚁安居仓储租赁合同》《蚁安居仓储租赁合同补充协议》《仓储服务合作协议补充协议一》均没有原件，我方不认可其真实性，复印件不足以支持原告的诉讼请求。在《2018年仓储服务合作协议》中第三页第七条双方权利义务乙方的权利义务（2．6；2．8；2．11这几条的规定），说明乙方在这份合同中也明确约定了原告有消防安全责任。在该合同第16页1．2．1中也明确了原告防火责任，签订合同后菜鸟已经验收了，实际投入了使用，合同是2017年5月15日到2018年3月11日共十个月左右的时间，仓储是符合使用条件的。在第11、12页上也对床垫等易燃材料有约定。第二份协议与上述协议的内容基本一致。对《蚁安居仓储租赁合同》合同的双方一个是原告，另一个是其他公司，我方认为与本案无关，不能作为本案证据。对《2018年仓储服务合作协议》我方认为此合同约定的合作期限2018年4月1日到2019年3月31日，此期间与原告提交的证据冲突，证明原告与菜鸟公司的合同关系并没有终止和结束，且这不能够证明是被告给原告造成了经济损失。对处罚告知函、说明，我方只有处罚告知函的复印件，上面载明的内容说撤掉6000平米的面积，但上面并没有说撤掉与涉案相关的仓储面积，故不能证明原告的主张。

就原告第三项诉讼请求，原告称：此项请求包括原告已支付的律师费4万元和公证费1．35万元。为此原告提交北京市增值税征用发票、委托代理协议、发票、北京银行客户回单。

对此，被告称：公证费我方认可，无异议。我方认为原告方的委托书中没有签订时间，不知道原告这个代理律师是何时接受委托的，对其他证据无异议。

上述事实，有双方当事人陈述、《仓库租赁合同》、《北京市房屋租赁合同》、《物业费补充协议》、《北京分部顺义仓宿舍退租协议》、收据、公证书、照片、保函、（2018）京0113民初33341号民事裁定书和庭审笔录等在案佐证。

本院认为：

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉诉仓库、办公楼并未取得建设工程规划许可证或者建设审批手续，故本案双方签订的《仓库租赁合同》、《北京市房屋租赁合同》应属无效。

无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案租赁合同无效的原因在于被告没有相关审批手续，原告对此明知且继续与被告签订合同，故此双方对此都有过错。至于涉诉仓库被查封，并非导致合同无效的原因，但是该事件对继续占有使用涉诉仓库和办公楼有一定影响。从原告一开始使用涉诉仓库到被查封历时两年，其存放物品发生变化和设置不符合规范的办公区，原告作为使用人和控制人，对涉诉仓库被查封负有不可推卸的主要责任。故本院在衡量合同无效中双方过错及涉诉仓库被查封的影响等各因素后认为，原告对其所称律师费、公证费、保险费、保全费、搬迁费和运营损失应自负主要责任，被告对此应负次要责任。

本案租赁合同无效后，被告应将合理占有使用费之外的费用包括21万元押金全额退还原告。根据现有证据可以认定合理占有使用期间应截止于2018年8月8日（包括当日）。对次日以后的租金或占有使用费被告应予以退还。对原告要求的逾期还款利息损失，于法无据，本院不予支持。

律师费4万元、公证费1．35万元和保险费7300元，符合法律规定，且双方合同中亦有约定，对此本院予以认定。对原告要求的搬迁费、运营损失，原告主张金额过高，且依据不足，其合理数额由本院酌定。此部分各项费用由被告按照其过错程度承担相应的赔偿责任。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：

一、原告安居易（天津）物流有限公司北京分公司与被告北京合百意生态能源科技开发有限公司于2016年签订的《仓库租赁合同》和《北京市房屋租赁合同》无效；

二、被告北京合百意生态能源科技开发有限公司退还原告安居易（天津）物流有限公司北京分公司押金二十一万元和占有使用费七十三万二千九百四十五元，于本判决生效之日起七日内履行；

三、被告北京合百意生态能源科技开发有限公司赔偿原告安居易（天津）物流有限公司北京分公司律师费、公证费、保险费、搬迁费、运营损失等共计二十二万四千三百二十元，于本判决生效之日起七日内履行；

四、驳回原告安居易（天津）物流有限公司北京分公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二万零五百二十六元(原告安居易（天津）物流有限公司北京分公司已全部预交)，由原告安居易（天津）物流有限公司北京分公司负担一万三千二百六十三元（已交纳），由被告北京合百意生态能源科技开发有限公司负担七千二百六十三元，于本判决生效之日起七日内直付原告安居易（天津）物流有限公司北京分公司。

保全费五千元，(原告安居易（天津）物流有限公司北京分公司已全部预交)，由原告安居易（天津）物流有限公司北京分公司负担三千元（已交纳），由被告北京合百意生态能源科技开发有限公司负担二千元，于本判决生效之日起七日内直付原告安居易（天津）物流有限公司北京分公司。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审 判 员　刘飞虎

二〇一九年四月三日

法官助理　荣　幸

书 记 员　王　倩