北京合百意生态能源科技开发有限公司与安居易（天津）物流有限公司北京分公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民事判决书

（2019）京03民终8093号

上诉人（原审被告）：北京合百意生态能源科技开发有限公司，住所地北京市顺义区李遂镇南孙路23号。

法定代表人：王艳冰，董事长。

委托诉讼代理人：姜山山，男，北京合百意生态能源科技开发有限公司经理。

委托诉讼代理人：刘绍昆，北京市中闻律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：安居易（天津）物流有限公司北京分公司，住所地北京市顺义区龙湾屯镇府前街13号341室。

法定代表人：毛寒松，负责人。

委托诉讼代理人：杨玲，泰和泰（北京）律师事务所律师。

上诉人北京合百意生态能源科技开发有限公司（以下简称合百意公司）因与被上诉人安居易（天津）物流有限公司北京分公司（以下简称安居易公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初33341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人合百意公司的诉讼代理人姜山山、刘绍昆，被上诉人安居易公司的诉讼代理人杨玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

合百意公司上诉请求：撤销一审判决第三项，涉诉一审、二审案件受理费、保全费等各项费用全部由安居易公司承担。事实和理由：一、虽然双方签订《仓库租赁合同》、《北京市房屋租赁合同》时，承租库房、房屋未经规划许可，但安居易公司对此明知且并未影响安居易公司使用。若非安居易公司存放货物发生变化以及擅自在库房内设置办公区导致消防隐患上升，因此被消防部门查封，安居易公司使用涉诉仓库不会有任何影响。即便消防部门查封涉诉仓库，也并未封死，而是允许其继续存储、进出货物，并且通知安居易公司整改后可以解封、继续使用。双方发生争议是谁负责消防整改。《仓库租赁合同》7.2.3条约定，安居易公司对标的建筑进行改造扩建装修应当取得消防部门验收；7.2.4条约定，安居易公司负责涉诉仓库内的消防安全工作。消防部门的查封决定书中被处罚人和查封决定书的签收人均为安居易公司。因此，安居易公司应当履行仓库消防安全设施的整改责任。二、一审法院对于《中华人民共和国合同法》第五十八条的理解有误。《中华人民共和国合同法》第五十八规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。其中“双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”应当理解为合同当事人风险自担、各负其责。双方签订的《仓库租赁合同》等完全是双方当事人真实意思表示，因安居易公司明知涉案库房没有规划许可，其对于合同无效风险应当预知，也应当独立承担因合同无效引发的一切经营风险（含经济损失）。安居易公司主动离开库房，单方解除合同，并非合百意公司驱离。双方在协商过程中，合百意公司要求安居易公司继续承租，安居易公司也表示要继续履行合同并且支付后续租金。因此，安居易公司所谓的经营损失没有证据支持，退一步讲，即便有损失也应当由安居易公司自己承担，与合百意公司无关。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八规定，安居易公司无权起诉合百意公司，其支出的诉讼费、律师费、公证费、保险费、保全费等均应当由安居易公司自行承担。综上所述，一审法院判决合百意公司赔偿安居易公司律师费、公证费、保险费、搬迁费、运营损失等共计224 320元是错误的，请求二审法院撤销一审判决第三项，并改判合百意公司不承担诉讼费、保全费。

安居易公司辩称，同意一审判决，请求驳回合百意公司的上诉请求。一、《中华人民共和国合同法》第五十八条对于合同无效之后损失负担问题进行了明确约定，因此安居易公司要求合百意公司赔偿相应的损失有法律依据。二、从本案事实来说，合百意公司对于合同无效存在过错，并且存在主要过错，主要表现在如下几个方面：1.合百意公司是涉诉仓库及办公楼的出租方，其明知涉诉仓库和办公楼未取得建设工程规划许可证，但仍与安居易公司签署相应的租赁合同，出租涉案房屋进行盈利，故合百意公司在合同签订时存在过错。同时，涉诉仓库未按照仓库防火安全管理规则的规定进行消防验收，本身不符合消防法关于房屋使用条件的强制性规定，合百意公司仍然出租盈利，也存在过错。2.根据消防支队的《临时查封决定书》可知，涉诉仓库被查封的主要原因有四个方面，其中除第2项与安居易公司使用情况相关之外，其他3项均是涉诉仓库本身存在的问题，与安居易公司的使用行为无关，因此涉诉仓库被查封的主要过错在于合百意公司。三、合百意公司与安居易公司签署房屋租赁合同时明确约定合百意公司应当使涉诉仓库达到消防验收标准，而通过消防支队的查封决定可看出涉诉仓库本身并不符合消防验收标准，合百意公司并未按照《仓库租赁合同》的约定履行合同义务，且在涉诉仓库被查封之后，安居易公司多次与合百意公司沟通，要求其对涉诉仓库进行消防整改，合百意公司均予以拒绝，故合百意公司对于涉诉仓库被查封以及查封期限的无限延长存在主要过错，也造成了安居易公司损失的扩大。结合以上事由可以看出，合百意公司在合同履行过程中以及对于合同无效存在主要过错。一审法院认定安居易公司存在主要责任，安居易公司持有异议。四、安居易公司在一审中已经提交了大量证据证明因涉案合同无效安居易公司面临着巨大的损失，主要包括涉诉仓库内存放货物搬迁、拆卸等人工费、运输费以及安居易公司后续运营期间可得利益的损失，以上各项损失金额高达200多万元，而一审法院支持的安居易公司损失金额仅为20多万元，明显低于安居易公司的实际损失，但安居易公司为了尽快回款未对一审判决提出上诉。

安居易公司向一审法院起诉请求：1.判令合百意公司向安居易公司返还房屋租金1 851 945元，押金21万元，并按照中国人民银行同期贷款利率标准支付自2018年8月9日至实际付清之日的逾期还款利息损失；2.判令合百意公司赔偿安居易公司搬迁费、运营损失等各项经济损失共计2 148 307元；3.判令合百意公司赔偿安居易公司已支付的律师费4万元、公证费13 500元；4.判令合百意公司承担财产保全保险费7300元；5.诉讼费、保全费由合百意公司承担。

一审法院认定事实：工业园园区内两栋总面积1.12万平方米的仓库，即本案涉诉仓库。安居易公司为此交纳了20万元的押金。2016年11月，双方又签订《北京市房屋租赁合同》，该合同涉及该园区内240平米办公楼和600平米的宿舍，240平米办公楼即本案涉诉办公楼。安居易公司为此又交纳了1万元的押金。同月，双方又签订《物业费补充协议》，对上述三个租赁标的物物业费结算方式进行了约定。2018年1月30日，双方签订《北京分部顺义仓宿舍退租协议》，该协议约定就二层宿舍600平米进行退租，租金及物业费进行结算。就此退租协议双方均已实际履行完毕。

北京市顺义区公安消防支队2018年3月9日对涉诉仓库进行消防监督检查，发现存在火灾隐患，并于2018年3月11日对此出具《临时查封决定书》。该决定书中称发现火灾隐患为：南、北侧库房室内消火栓系统严重损坏无水，不再具备防灭火功能；南侧库房内设置办公区，未与库房进行防火分隔；防火分区设置不符合规范；未设置火灾自动报警系统、自动灭火系统。

其后，双方就整改费用由谁负责支出等事宜发生纠纷。在北京市长安公证处的派员公证下，安居易公司于2018年8月2日向合百意公司通过EMS邮政快递《解除合同通知书》，于次日向合百意公司通过EMS邮政快递《租赁物交接通知书》，于2018年8月13日，向合百意公司通过EMS邮政快递59把钥匙。

2018年12月，安居易公司诉至一审法院，同时申请了冻结合百意公司名下银行存款并提供中国人民财产保险股份有限公司北京市分公司的诉讼保全责任保险。安居易公司为此支付诉讼保全责任保险的保险费7300元。2018年12月13日，一审法院作出（2018）京0113民初33341号民事裁定书，裁定将合百意公司名下的345 807元的银行存款予以冻结，冻结期限为十二个月。该民事裁定书作出后，一审法院对合百意公司名下银行存款实际冻结到位4025.93元。

一审审理中，双方均认可：安居易公司支付涉诉仓库和办公楼租金至2018年11月15日。涉诉仓库、办公楼均未取得建设工程规划许可证或相关建设审批手续。

就涉诉合同的效力，双方存在争议。安居易公司称涉诉合同违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应属于无效合同。合百意公司则称认为涉诉合同有效。

就安居易公司第一项诉讼请求，安居易公司称：该项包括租金和押金，其中租金包括涉诉仓库、办公楼的未使用期间租金和查封期间的租金，此部分租金和押金一起应予以退还我方。未使用期间为2018年8月9日至2018年11月15日，涉诉仓库的未使用期间租金应为715 260元，涉诉办公楼的未使用期间租金应为17 685元。查封期间为2018年3月11日至2018年8月8日。涉诉仓库的查封期间租金应为1 092 000元，涉诉办公楼的查封期间租金应为27 000元。

对此项，合百意公司认可收取21万押金和安居易公司租金计算方式和结果，但合百意公司不同意退还。合百意公司认为：合同里面没有约定解除条件，安居易公司是单方解除合同，安居易公司不具备向合百意公司主张返还押金的事实、合同依据。涉诉仓库被查封并非我方过错，而是安居易公司自身的经营造成的。

就安居易公司第二项诉讼请求，安居易公司称：该项请求包括搬迁费223 091元、运营损失1 914 880.8元，这些都是因为涉诉仓库被查封严重影响我方使用所造成的损失。搬迁费包括租赁费13 500元、拆卸费27 600元、行政物质搬迁费5500元、打包及装卸人工费64 491元、运输费112 000元。运营损失包括因涉诉仓库被查封，菜鸟公司减少6000平方米合作仓储面积带来的可得利润损失872 508元，以及菜鸟公司因此终止涉诉仓库合作带来的可得利润损失1 042 372.8元。为此安居易公司提交《叉车租赁合同》、《货架拆卸工程合同》、《劳务派遣服务合同》、《装卸合同》、《安居易（天津）物流有限公司北京分公司拆摄像头报价合同》、《物流运输合作协议》、《货物运输合同》、《劳务服务派遣合同》、记账凭证、《仓储服务合作协议》、《蚁安居仓储租赁合同》《蚁安居仓储租赁合同补充协议》《仓储服务合作协议补充协议一》《2018年仓储服务合作协议》、处罚告知函、说明等以证明。

对此，合百意公司称：《叉车租赁合同》没有签订时间，不能确定此次合同是否实际履行，另外叉车合同的租期是3个月，一共是8台，按照安居易公司所说叉车是搬家才用的叉车，他没搬几天家，不能三个月的费用都要我们来承担，对此证据我方不认可。且在租赁期间，安居易公司利用这个叉车创造了很多价值，不能认为安居易公司因此产生了损失。对《货架拆卸工程合同》，我方认为安居易公司正常经营活动中安装拆卸是很必然的，安居易公司不能据此主张赔偿责任。对《安居易（天津）物流有限公司北京分公司拆摄像头报价合同》我方认为这是安居易公司正常的经营行为，与合百意公司无关。《劳务派遣服务合同》，这属于安居易公司自身劳动用工的正常行为，且其合同期限是从2017年5月1日至2019年3月1日，这些劳动用工是为安居易公司提供服务创造价值的，不能据此认为是合百意公司给对方造成了劳动力方面的损失。对《装卸合同》、《物流运输合作协议》，我方认为货物装卸属于安居易公司正常的经营管理行为，与合百意公司无关。《货物运输合同》的合同主体蚁安居与安居易公司、合百意公司均没有任何关系。《仓储服务合作协议》这个并不是原件，没有加盖公章，对此真实性我方不认可。《蚁安居仓储租赁合同》《蚁安居仓储租赁合同补充协议》《仓储服务合作协议补充协议一》均没有原件，我方不认可其真实性，复印件不足以支持安居易公司的诉讼请求。在《2018年仓储服务合作协议》中第三页第七条双方权利义务乙方的权利义务（2.6；2.8；2.11这几条的规定），说明乙方在这份合同中也明确约定了安居易公司有消防安全责任。在该合同第15页1.2.1中也明确了安居易公司防火责任，签订合同后菜鸟已经验收了，实际投入了使用，合同是2017年5月15日到2018年3月11日共十个月左右的时间，仓储是符合使用条件的。在第11、12页上也对床垫等易燃材料有约定。第二份协议与上述协议的内容基本一致。对《蚁安居仓储租赁合同》合同的双方一个是安居易公司，另一个是其他公司，我方认为与本案无关，不能作为本案证据。对《2018年仓储服务合作协议》我方认为此合同约定的合作期限2018年4月1日到2019年3月31日，此期间与安居易公司提交的证据冲突，证明安居易公司与菜鸟公司的合同关系并没有终止和结束，且这不能够证明是合百意公司给安居易公司造成了经济损失。对处罚告知函、说明，我方只有处罚告知函的复印件，上面载明的内容说撤掉6000平米的面积，但上面并没有说撤掉与涉案相关的仓储面积，故不能证明安居易公司的主张。

就安居易公司第三项诉讼请求，安居易公司称：此项请求包括安居易公司已支付的律师费4万元和公证费1.35万元。为此安居易公司提交北京市增值税专用发票、委托代理协议、发票、北京银行客户回单。

对此，合百意公司称：公证费我方认可，无异议。我方认为安居易公司方的委托书中没有签订时间，不知道安居易公司这个代理律师是何时接受委托的，对其他证据无异议。

一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉诉仓库、办公楼并未取得建设工程规划许可证或者建设审批手续，故本案双方签订的《仓库租赁合同》、《北京市房屋租赁合同》应属无效。

无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案租赁合同无效的原因在于合百意公司没有相关审批手续，安居易公司对此明知且继续与合百意公司签订合同，故此双方对此都有过错。至于涉诉仓库被查封，并非导致合同无效的原因，但是该事件对继续占有使用涉诉仓库和办公楼有一定影响。从安居易公司一开始使用涉诉仓库到被查封历时两年，其存放物品发生变化和设置不符合规范的办公区，安居易公司作为使用人和控制人，对涉诉仓库被查封负有不可推卸的主要责任。故一审法院在衡量合同无效中双方过错及涉诉仓库被查封的影响等各因素后认为，安居易公司对其所称律师费、公证费、保险费、保全费、搬迁费和运营损失应自负主要责任，合百意公司对此应负次要责任。

本案租赁合同无效后，合百意公司应将合理占有使用费之外的费用包括21万元押金全额退还安居易公司。根据现有证据可以认定合理占有使用期间应截止于2018年8月8日（包括当日）。对次日以后的租金或占有使用费合百意公司应予以退还。对安居易公司要求的逾期还款利息损失，于法无据，一审法院不予支持。

律师费4万元、公证费1.35万元和保险费7300元，符合法律规定，且双方合同中亦有约定，对此一审法院予以认定。对安居易公司要求的搬迁费、运营损失，安居易公司主张金额过高，且依据不足，其合理数额由一审法院酌定。此部分各项费用由合百意公司按照其过错程度承担相应的赔偿责任。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、安居易公司与合百意公司于2016年签订的《仓库租赁合同》和《北京市房屋租赁合同》无效；二、合百意公司退还安居易公司押金21万元和占有使用费732 945元，于判决生效之日起7日内履行；三、合百意公司赔偿安居易公司律师费、公证费、保险费、搬迁费、运营损失等共计224 320元，于判决生效之日起7日内履行；四、驳回安居易公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人没有提交新证据。

经询，合百意公司明确表示对于一审判决第一项、第二项不持异议，对于一审法院认定的律师费、公证费、保险费、搬迁费、运营损失的数额亦不持异议。

本院对于一审法院审理查明的事实予以确认。

本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案中，双方当事人对一审判决第一项、第二项均无异议，本院予以确认。安居易公司虽然在答辩中表示不同意一审法院的部分认定，但其未提起上诉，故本院对其提出的异议不予审查。

根据合百意公司的上诉意见，本案二审争议焦点为合百意公司是否应赔偿安居易公司律师费、公证费、保险费、搬迁费、运营损失。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合百意公司将没有建设审批手续的房屋对外出租，安居易公司对此明知且同意承租，故双方对于《仓库租赁合同》和《北京市房屋租赁合同》无效均负有过错。至于涉诉仓库被消防部门查封，对安居易公司继续占有使用该仓库和办公楼有一定影响。考虑到涉诉仓库被查封时安居易公司为其使用人和控制人且已经使用两年，故其对仓库被查封负有不可推卸的责任，但因合百意公司表示涉案房屋出租前未经过消防验收，且从消防部门出具的决定书所指出的问题来看不排除合百意公司向安居易公司交付的房屋存在消防隐患。因此，合百意公司和安居易公司对于对涉诉仓库存在火灾隐患问题且被查封亦均负有责任。综合考虑上述情况，《仓库租赁合同》、《北京市房屋租赁合同》未能正常履行且被认定无效，合百意公司与安居易公司均有过错，应当各自承担相应的责任。现安居易公司要求合百意公司向其赔偿双方合同未能正常履行且发生纠纷而产生的律师费、公证费、保险费、搬迁费、运营损失等，符合合同约定亦具有法律依据。一审法院结合安居易公司的实际损失情况以及合百意公司的过错程度酌情确定的赔偿数额，并无不当，本院予以维持。一审法院对于诉讼费用的负担作出的决定，亦无不当，本院亦予确认。合百意公司上诉主张安居易公司所支出的律师费、公证费、保险费、搬迁费、运营损失以及诉讼费用均应由其自行承担，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。合百意公司对一审法院在法律适用上提出的异议，依据不足，本院亦不予采信。

综上所述，合百意公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4665元，由北京合百意生态能源科技开发有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　巴晶焱
审　　判　　员　　　咸海荣
审　　判　　员　　　曹　炜

二〇一九年六月十八日

法　官　助　理　　　王天水
法　官　助　理　　　田子阳
书　　记　　员　　　李星月