绍兴市越城区灵芝街道灵芝村股份经济合作社、天阳建设集团有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

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浙江省绍兴市中级人民法院

民事判决书

（2022）浙06民终410号

上诉人（原审被告）：天阳建设集团有限公司，住所地义乌市稠城街道城中中路48号一楼，统一社会信用代码91330782147643051C。

法定代表人：吴海峰，董事长。

委托诉讼代理人：叶法林，男，系公司员工。

被上诉人（原审原告）：绍兴市越城区灵芝街道灵芝村股份经济合作社，住所地绍兴市越城区灵芝街道灵芝小区42幢，统一社会信用代码N2330602MF0313108G。

法定代表人：沈新见，主任。

委托诉讼代理人：欧欣，浙江大公律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨泽峰，浙江大公律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：***，男，1964年9月30日出生，住绍兴市越城区。

上诉人天阳建设集团有限公司因与被上诉人绍兴市越城区灵芝街道灵芝村股份经济合作社、***房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2021）浙0602民初6693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

天阳建设集团有限公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者查清事实后改判。事实与理由：本案中已明确天阳建设集团有限公司将租赁合同项下的全部权利义务转移至实际使用人、租金实际支付人***，且***自认是他所应付的款项，只是绍兴市越城区灵芝街道灵芝村股份经济合作社与***之间未能达成一致意见所致，故为减少讼累，一审法院理应直接判***支付案涉费用。绍兴市越城区灵芝街道灵芝村股份经济合作社收到的租金都是***支付的，非天阳建设集团有限公司支付，天阳建设集团有限公司从未收到过绍兴市越城区灵芝街道灵芝村股份经济合作社开具的增值税发票，其在起诉后提供所谓的统一收据，不符合法律规定。天阳建设集团有限公司放弃公章鉴定是因一审时各方同意调解，***也同意承担租金及违约金等，故天阳建设集团有限公司认为已没有必要申请鉴定。

绍兴市越城区灵芝街道灵芝村股份经济合作社辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。案涉合同当事人为绍兴市越城区灵芝街道灵芝村股份经济合作社与天阳建设集团有限公司。绍兴市越城区灵芝街道灵芝村股份经济合作社作为出租人已经履行了租赁房屋的交付义务，天阳建设集团有限公司作为承租人应当按约履行支付租金的义务。天阳建设集团有限公司与***之间关于租金、房屋实际使用人的约定不影响上述租赁合同关系。根据合同约定，天阳建设集团有限公司应当在2021年5月1日前支付租金及物业费。

***未发表答辩意见。

绍兴市越城区灵芝街道灵芝村股份经济合作社向一审法院提出诉讼请求（变更后）：一、判令被告向原告支付2021年5月1日至2022年4月30日期间的到期租金172713元及逾期支付违约金（其中2021年5月1日至2021年5月31日期间以到期租金为基数按日0.3％标准计算，2021年6月1日起至实际付清日止按日0.5％标准计算），支付2021年至2022年度的物业费5000元；二、本案诉讼费由被告承担。

一审法院经审理查明：2017年3月13日，原告所有的灵芝街道灵芝村服务用房公开招标，收到加盖被告印章及被告法定代表人私章的投标报价书和投标承诺书，称其已全面阅读和研究了绍兴市越城区灵芝镇、灵芝村村民委员会的《灵芝镇灵芝村服务用房招租项目》招标文件，充分理解和掌握了本工程招标的全部要求和内容，经认真研究同意接受招标文件的全部条件，以本投标文件进行投标，愿报价172713元承租三层。经公开招标、评标，最终确定灵芝街道灵芝村服务用房招租项目三楼（共1327.98平方米）中标人为被告，中标价172713元，中标公示于2017年3月13日在绍兴越城网站招投标信息公示。2017年3月16日，原告通知被告中标，确定中标年租金为172713元，中标年限为5年，承租范围为灵芝村服务用房三楼。参与投标过程中，被告方由“周金荣”签名，并提供了被告营业执照复印件。

2017年4月28日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将坐落于绍兴市越城区灵芝街道灵芝村内服务用房的三楼（建筑面积1327.98平方米）出租给乙方使用，租赁期限共为5年，自2017年5月1日起至2022年4月30日止，每年租金为172713元，租金一年支付一次，首期于合同订立时支付一年租金给甲方，以后分别于每年5月1日前支付租金给甲方。乙方在合同签订之日需向甲方支付水、电、房屋维修等费用押金人民币1万元租赁期满结清所有费用，并在乙方腾空交换房屋后5日内一次性退还押金。该服务楼设立门岗，门岗人员工资，每年还需支付5000元费用给物业。乙方预期支付全额租金的，履约保证金不予退还，每逾期一天，并按当年租金的0.3％向甲方支付违约金，逾期30天以上的，每天按当年租金的0.5％向甲方支付违约金，同时甲方可以解除合同。因不可抗力的原因造成房屋及其设施设备损失的双方互不承担责任，租金按实支付，装修等不做补偿。合同并就其他权利义务作了约定。合同落款乙方处加盖被告公司印章。第三人陈述，印章系被告公司加盖，被告公司并派员参与合同签订事宜，合同上乙方法定代表人签名系其所签。

2017年5月8日，原告收到案涉房屋2017年5月1日至2018年4月30日租金2万元，2017年5月17日，被告向原告转账支付上述年度租金152713元（该款先由第三人转账给被告），2018年7月30日，原告收到上述年度物业费5000元；2018年9月11日，原告收到案涉房屋2018年5月1日至2019年4月30日租金2万元和152713元；2019年6月6日，原告收到案涉房屋2019年5月1日至2020年4月30日租金172713元和2018年5月1日至2020年4月30日物业费1万元；2020年6月20日原告收到案涉房屋2020年5月1日至2021年4月30日租金172713元和物业费5000元。原告收到上述款项，均开具抬头为被告名称的收款收据。

另查明，被告和第三人于2016年11月30日和2017年11月30日分别签订《责任制经营合同》各1份，第三人承包被告在绍兴市范围内承建的工程，承包时间均为1年，合同约定了双方权利义务。上述房屋实际由第三人***用被告名义租赁，由***占有使用。

一审法院认为，被告出具投标报价书、承诺书，经招投标中标，与原告签订《房屋租赁合同》，并转账支付了第一年租金中的152713元，应当认定原、被告之间成立房屋租赁合同关系，双方均应按合同约定履行义务。被告抗辩未加盖公章，但申请公章鉴定后又撤回，第三人亦陈述公章由被告加盖，该院对被告该抗辩不予采纳。案涉租赁房屋实际由第三人***使用，被告抗辩应由***支付租金，因***占有使用及支付租金、物业费均使用被告名义，签订合同方亦是被告，根据合同相对性原则，原告要求被告支付2021年5月1日至2022年4月30日的租金、物业费，于法有据，该院依法予以支持，对被告该抗辩意见，该院不予采纳。原告主张的违约金计算标准过高，结合本案实际情况，该院酌情按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准予以支持，超过部分不予支持。被告与第三人之间基于承包经营合同关系引起的权利义务有关纠纷，应另行处理。被告和第三人认为物业费不应支付，与合同约定不符，该院亦不予采纳。第三人陈述，租赁房屋门口造高架影响进出及灰尘大无法办公，未提供证据证明实际影响情况，且租赁房屋外部环境变化非基于原告过错的情况下，不构成拒付租金的理由。第三人陈述，疫情期间的房租应适当扣减，但疫情期间及疫情好转后一年度的租金已全额支付，不宜再扣减租金。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条之规定，判决：被告天阳建设集团有限公司支付原告绍兴市越城区灵芝街道灵芝村股份经济合作社租金172713元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付该款自2021年5月1日起至款项付清之日止的利息损失，并支付物业费5000元，均于判决生效之日起三十日内履行；驳回原告绍兴市越城区灵芝街道灵芝村股份经济合作社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年6月27日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议第三次修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1927元，由被告负担，于判决生效之日起七日内向该院交纳。

各方当事人在二审中均未提交相应的证据。

本院对一审法院查明的事实依法予以确认。

本院围绕上诉请求和理由审查认为，关于天阳建设集团有限公司提出的应由***承担案涉租赁合同义务的问题。案涉租赁合同中，天阳建设集团有限公司作为承租方在合同上盖章确认，一审法院据此认定案涉租赁合同的承租人为天阳建设集团有限公司并无不当。绍兴市越城区灵芝街道灵芝村股份经济合作社允许承租人转租或允许由承租人指定的第三方使用案涉租赁房屋，并不代表其接受合同的权利义务已全部转移给第三方。天阳建设集团有限公司上诉提出的绍兴市越城区灵芝街道灵芝村股份经济合作社应直接向***主张权利违背了合同相对性的原则，本院无法支持。一审法院判令天阳建设集团有限公司支付相应的租金及利息损失、物业费并无不当。

综上所述，天阳建设集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3854元，由天阳建设集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长郑森轶

审判员茹赵鑫

审判员傅芝兰

二O二二年二月二十八日

书记员叶婷