某某、某某、迁西县隆景房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

河北省唐山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）冀02民终6887号

上诉人（原审原告）：***，男，1984年9月20日出生，汉族，现住河北省迁西县。

上诉人（原审原告）：***，女，1982年6月15日出生，汉族，现住河北省迁西县。

二上诉人委托诉讼代理人：王自军，男，1959年6月8日出生，汉族，现住河北省迁西县，系***父亲。

二上诉人委托诉讼代理人：赵丽敏，河北燕峰律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：迁西县隆景房地产开发有限公司，住所地迁西县城关金山街。

法定代表人：晏良福，男，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王兴，男，河北乾伦律师事务所律师。

上诉人***、***与被上诉人迁西县隆景房地产开发有限公司（以下简称隆景房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省迁西县人民法院（2020）冀0227民初391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人***、***的委托诉讼代理人王自军、赵丽敏，被上诉人隆景房地产公司委托诉讼代理人王兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***、***上诉请求：1.要求依法撤销迁西县人民法院（2020）冀0227民初391号民事判决书，改判依法支持上诉人的诉讼请求或发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定案涉小区系旧城拆迁第二片区，存在拆迁改造遗留问题，上诉人房屋不动产权证逾期办理并非被上诉人原因，一审法院认定事实错误。1.上诉人所购买的迁西县并未在2019年12月12日前未办理土地出让手续的3.48亩土地上，经向办理不动产权证机关查询，3.48亩土地未办理土地出让手续，不影响上诉人的房屋办理不动产权证，上诉人所购房屋为案涉小区21号楼，土地已经办理出让手续，已经具备办理不动产权证的条件。上诉人已向被上诉人缴纳了契税，履行了办证的义务，至今被上诉人未给付上诉人税票，因被上诉人将小区业主所缴纳契税挪用，致使无法按期为上诉人办理不动产权证。2.迁西县盛世峰景小区业主因被上诉人未按期办理不动产权证曾多次信访，迁西县住房和城乡规划建设局、迁西县自然资源和规划局、迁两县税务局等部门召开过信访会议，迫于压力，被上诉人于2019年5月31日，曾在小区内张贴公告，公告内容为截止到2019年5月31日，盛世峰景长城小区住宅楼21＃、20＃、19＃已办理不动产首次登记（大证）。上诉人在一审时已经提交该份证据，被上诉人的质证意见是对该份证据的真实性没有异议，公告是在2019年5月份作出的，在这个时候被上诉人确实已经具备为各业主办理不动产登记的条件。被上诉人认可在2019年5月份已经具备为业主办理不动产登记的条件，事实上，被上诉人在2019年5月31日前已经为上诉人所在的21＃办理了不动产登记，3.48亩土地于2019年12月12日才办理国有土地出让手续，这更加证明了3.48亩土地未办理国有土地出让手续与上诉人的房屋逾期办理不动产权证没有必然的联系，即使3.48亩土地未办理国有土地出让手续也不影响被上诉人为上诉人的房屋办理不动产权证。二、一审法院适用法律错误。1.案涉小区的3.48亩土地未办理土地出让手续不影响小区3.48亩土地以外其他购房者办理不动产登记，上诉人房屋不动产权证逾期办理，根据《商品房买卖合同》第十五约定，被上诉人应构成违约。2.案涉小区最后项目工程于2014年10月20日竣工验收合格，并于2016年12月19日备案，被上诉人明知案涉小区在建工程中有3.48亩土地未办理出让手续，存地超占国有土地问题，根据被上诉人提交的《迁西县国土资源局关于盛世峰景项目有关土地问题的函》及《迁西县自然资源规划局关于出让国有建设用地使用权批复的通知》可知，在2018年6月15日，经县委县政府成立的“解决房地产开发遗留问题专项领导小组”调查发现，该小区尚有3.48亩未办理土地出让手续，之后，政府一直在催促被上诉人办理土地出让手续，因被上诉人迟迟未交付土地出让金，最终于2019年12月12日，才办理3.48亩土地出让手续，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书，一审法院适用法律错误。3.退一步讲，即便因第三方的原因，导致案涉小区的3.48亩土地未办理土地出让手续影响小区业主办理不动产权证，根据《合同法》第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按合同约定解决之规定，因第三方原因造成被上诉人逾期办证，被上诉人应当向上诉人承担违约责任，被上诉人与第三人之间的纠纷，另行解决。三、一审判决书查明案涉小区项目工程于2014年10月20日竣工验收合格，并于2016年12月19日备案，上诉人的房屋不动产权登记证书手续已经于2020年4月17日办理完毕。根据《商品房买卖合同》第十五约定，被上诉人在小区整体交付后一年内将办理房屋所有权证相关资料报产权登记机关进行办理。被上诉人应于2017年12月19日前将上诉人房屋所有权相关资料报产权登记机关进行办理，被上诉人构成违约，应支付2017年12月20日至2020年4月17日期间的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，2017年12月20日至2019年8月20日的违约金，按中国人民银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准，支付违约金，2019年8月21日至2020年4月17日的违约金，以365999元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。四、退一步讲，即便因3.48亩土地未办理土地出让手续影响到整个小区业主办理不动产权证，根据被上诉人的公告，上诉人房屋所在的21＃已于2019年5月31日办理不动产登记，上诉人所在的盛世峰景小区21号楼2单元601室房屋已于2020年4月17日办理完毕，被上诉人应构成违约，违约金以365999元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，支付2019年6月1日至2020年4月17日期间的违约金。综上所述，案涉小区3.48亩土地未办理国有土地出让手续，不影响上诉人房屋不动产权证的办理，因被上诉人的责任，导致上诉人的房屋逾期办理不动产权证，被上诉人构成违约，应支付违约金，一审法院的判决认定事实及适用法律错误。

迁西县隆景房地产开发有限公司答辩称，***、***的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确。同时该类案件多个案件依法已经作出同类的判决，并且已经生效。上诉人的上诉请求依法不能成立，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。

***、***向一审法院起诉请求：1.要求隆景房地产公司支付自2015年4月29日始至2020年4月29日止因逾期办理不动产权证书违约金89670元；2.要求隆景房地产公司以购房款365999元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，支付自2020年4月30日至不动产权证书办理完毕之日止的违约金。

一审法院认定事实：***、***与隆景房地产公司于2013年6月19日签订了关于喜峰南路东侧，南环路北侧，玉泉街南侧盛世峰景小区21号楼2单元6层21261号房屋的《商品房买卖合同》（合同号为20130619186）。双方关于产权登记在合同第十五条作如下约定，出卖人应当在商品房交付使用后700日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由[买受人委托出卖人]到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的双方同意按下列第三项处理：1、……；2、……；3、出卖人在小区整体交付后一年内将办理房屋所有权证相关资料报产权登记机关进行办理。该小区最后项目工程于2014年10月20日竣工验收合格，并于2016年12月19日备案。***、***共同共有的盛世峰景21号楼2单元601室房屋不动产权登记证书手续已于2020年4月17日办理完毕。

根据隆景房地产公司提交的《迁西县国土资源局关于盛世峰景项目有关土地问题的函》及《迁西县自然资源和规划局关于出让国有建设用地使用权批复的通知》可认定，案涉小区系旧城拆迁第二片区，2018年6月15日，经县委县政府成立的“解决房地产开发遗留问题专项领导小组”调查发现，该小区尚有3.48亩未办理土地出让手续，影响该项目已购房群众办理不动产登记手续。2019年12月12日，迁西县自然资源和规划局作出迁资规出字[2019]43号《关于出让国有建设用地使用权批复的通知》，经县委政府批准，同意将喜峰南路东侧、南环路北侧、玉泉街南侧2322.63平方米（3.48亩）国有建设用地使用权出让给被告作为商业住宅地使用。

一审法院认为，***、***被告隆景房地产公司签订的盛世峰景小区21号楼2单元6层21261号房屋的《商品房买卖合同》（合同号为20130619186）系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。依法成立的合同受法律保护，合同的双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。案涉小区系旧城拆迁第二片区，存在拆迁改造遗留问题，***、***房屋不动产权证逾期办理并非隆景房地产公司原因。根据双方签订《商品房买卖合同》的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，隆景房地产公司才构成违约，故隆景房地产公司不构成违约，不应对***、***承担逾期办证违约金的责任。***、***请求隆景房地产公司支付逾期办证违约金的诉请，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，一审法院判决：驳回***、***的诉讼请求。案件受理费2042元，减半收取计1021元，由***、***承担。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。

二审查明的事实和一审查明的事实相一致。

本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，出卖人应当承担违约责任的前提是由于出卖人的原因导致未取得证书。一审法院综合存在拆迁改造遗留问题、系旧城拆迁第二片区、疫情期间等因素，判断隆景房地产公司不构成违约，不承担逾期办证违约金的责任并无不妥。上诉人的上诉请求于法无据，本院不予支持。

综上所述，***、***的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2042元，由上诉人***、***承担。

本判决为终审判决。

审判长　　贾慧贤

审判员　　徐志辉

审判员　　杨鹏章

二〇二〇年十二月二十八日

书记员　　赵许博

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