某某、某某、迁西县隆景房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷其他其他判决书

河北省迁西县人民法院

民 事 判 决 书

（2020）冀0227民初387号

原告：***，男，1975年2月23日出生，满族，现住河北省迁西县。

原告：***，女，1973年3月5日出生，汉族，教师，住址同上。

委托诉讼代理人（特别授权）：***，男，系***丈夫。

被告：迁西县隆景房地产开发有限公司，住所地迁西县城关金山街。统一社会信用代码：911302277454313824。

法定代表人：晏良福，男，该公司董事长。

委托诉讼代理人（特别授权）：邹春兴，男，1963年2月27日出生，汉族，现住河北省迁安市，系该公司副经理。

委托诉讼代理人（特别授权）：王兴，男，河北乾伦律师事务所律师。

原告***、***与被告迁西县隆景房地产开发有限公司（以下简称隆景房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***（原告***委托诉讼代理人），被告隆景房地产公司委托诉讼代理人邹春兴、王兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***、***向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付自2016年5月31日至2020年5月30日逾期办理盛世峰景小区8号楼2单元8242号楼房不动产权证书违约金148200元（52万×4.75%×4年×150%）和8-114车库违约金37335元（131000元×4.75%×1年×150%），合计185535元；2.要求被告以购房款520000元和车库131000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础上浮50%，支付自2020年4月29日起至房屋不动产权证书办理完毕之日止的违约金；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻，2014年11月14日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：ＧＦ-2000-0171），合同号20141114018，购买被告开发位于迁西县，编号为8-114号车库一处。2014年11月13日二原告一次性缴纳了房款52万元，之后又分几次交纳了车库款13.1万元。房屋车库交付后，二原告实际入住和使用。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人在小区整体交付后两年内将办理房屋所有权证相关资料报产权登记机关进行办理。该小区最后一期（三期）房屋交付时间为2014年4月28日，按照合同约定，被告应在2016年4月28日前将办理房屋产权证相关资料报产权登记机关进行办理产权证书，但原告至今尚未取得房屋产权证书。这些年来原告和小区其他业主一直就办证事宜找被告协商，并要求被告支付房屋车库的延期办证违约金，并多次向县信访局反映，请求领导解决产权证办证事宜，并责令开发商支付违约金。2019年春县领导承诺三个月内该小区产权证办理完毕，但并未兑现，在2019年秋县委领导告知我们通过诉讼途径维权。被告未能按照合同约定为原告办理房屋不动产权证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应以购房款52万元为基数、以车库款13.1万元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，支付自2016年4月29日至房屋、车库不动产权证书办理完毕之日止的违约金。逾期贷款利率计算标准为基准利率上浮30%-50%，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（ＬＰＲ），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此自此以后违约金应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上所述，被告违反合同约定，侵害了原告的合法权益，故原告向贵院起诉，望依法判决。

被告隆景房地产公司辩称，原告诉讼请求缺乏事实及法律依据，第一、根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，作为房地产开发企业无权为原告办理不动产登记，除非在原告委托被告办理的情况下，可代为办理。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，只有因被告原因导致不动产办理存在过错时，才承担违约责任；第二、本案中未能按双方约定办理不动产登记，被告不存在因被告原因导致无法办理不动产登记，其原因是因为涉案小区属于旧城改造第二片区，因2019年该小区范围内尚有3.48亩土地未进行出让，导致该小区不动产登记无法按期备案，为此该原因属于政府原因，根据双方商品房买卖合同第8条第2项的规定因政府和主管部门原因发生延误，被告可据实延期；第三、办理不动产登记原告应当提交各项申请和缴纳相关税费的票据，综上未能按期办理不动产登记并非被告原因，被告不存在违约过错，对原告主张诉讼请求不能依法支持。同时贵院（2019）冀0227民初2612、2287号民事判决对同类案件均作出判决，认定未办理不动产登记并非被告原因。

原告***、***向本院提交以下证据：

证据1、商品房买卖合同；

证据2、车库款收据2份，车库及房屋契税及维修基金票据复印件、装修保证金票据一张；

证据3、第三期业主王佳宾装修协议，证明三期交付时间；

证据4、车库增值税发票，证明车库是131000元购买的。

被告隆景房地产公司向本院提交如下证据：

证据1、迁西县国土资源局于2018年6月15日出具的《关于盛世峰景项目有关土地问题的函》、迁西县自然资源和规划局于2019年12月12日出具的《关于出让国有建设用地使用权批复的通知》，证明该小区系旧城拆迁第二片区，尚有3.48亩未办理土地出让影响该项目购房者办理不动产手续，证明未能按期为原告办理不动产登记不是被告原因；

证据2、迁西县人民法院于2019年4月11日出具的《司法建议函》；

证据3、河北省建设工程竣工验收备案证明书，证明涉案小区分两次竣工交付，其中1-6号、8号、10号、14-26号住宅和1、2、4号商业整体竣工验收时间为2016年8月10日，涉案小区7号、9号、11-13号及商业3号整体竣工交付时间为2016年12月19日；

证据4、盛世峰景小区8号楼2单元402室房屋不动产权证书复印件。

经庭审质证，原告***、***对被告提交的所有证据真实性均无异议，对证据1证明目的有异议，对证据3证明目的亦有异议，认为备案与小区整体入住无关。

被告隆景房地产公司对原告证据1真实性无异议，但证明目的有异议，认为被告不存在因被告原因未在合同约定期限内办理不动产登记的情形；对证据2真实性无异议，证明目的有异议，认为不能证明被告接受原告委托办理不动产登记，因办理不动产登记需要委托时登记部门需要业主到登记部门现场签订委托书和询问笔录；对证据3装修协议真实性无异议，证明目的有异议，认为应当以该小区项目整体竣工验收为准，竣工验收时间为2016年8月10日和2016年12月19日；对证据4真实性无异议。

本院对上述证据认证如下：对双方当事人提交证据的真实性均予以认定。

经审理查明，原告***、***与被告隆景房地产公司于2014年11月14日签订了关于喜峰南路东侧，南环路北侧，玉泉街南侧盛世峰景小区8号楼2单元4层8242号房屋的《商品房买卖合同》（合同号为20141114018）。合同约定该房屋价款为520000元，原被告双方关于产权登记在合同中第十五条作如下约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由[买受人委托出卖人]到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的双方同意按下列第三项处理：1、……；2、……；3、出卖人在小区整体交付后二年内将办理房屋所有权证相关资料报产权登记机关进行办理。原告以131000元的价格在被告处购买8-114号车库。该小区最后项目于2014年10月20日竣工验收合格，并于2016年12月19日备案。原告***、***共同共有的盛世峰景小区8号楼2单元402室房屋不动产权证书手续已于2020年7月20日办理完毕。

根据被告提交的《迁西县国土资源局关于盛世峰景项目有关土地问题的函》及《迁西县自然资源和规划局关于出让国有建设用地使用权批复的通知》可认定，案涉小区系旧城拆迁第二片区，2018年6月15日，经县委县政府成立的“解决房地产开发遗留问题专项领导小组”调查发现，该小区尚有3.48亩未办理土地出让手续，影响该项目已购房群众办理不动产登记手续。2019年12月12日，迁西县自然资源和规划局作出迁资规出字[2019]43号《关于出让国有建设用地使用权批复的通知》，经县委政府批准，同意将喜峰南路东侧、南环路北侧、玉泉街南侧2322.63平方米（3.48亩）国有建设用地使用权出让给被告作为商业住宅地使用。

本院认为，原告***、***与被告隆景房地产公司签订的盛世峰景小区8号楼2单元4层8242号房屋的《商品房买卖合同》（合同号为20141114018）系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。依法成立的合同受法律保护，合同的双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。案涉小区系旧城拆迁第二片区，存在拆迁改造遗留问题，原告房屋所有权证逾期办理并非被告原因。根据原被告签订《商品房买卖合同》的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告才构成违约，故被告隆景房地产公司不构成违约，不应对原告***、***承担逾期办证违约金的责任。原告***、***请求被告支付逾期办证违约金的诉请，于法无据，不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：

驳回原告***、***的诉讼请求。

案件受理费4011元，减半收取计2005.5元，由原告***和***承担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。

审判员　　刘春潮

二〇二〇年七月二十二日

书记员　　张　楠