睢县农村信用合作联社与某某、睢县九兴面粉有限公司等申请执行人执行异议之诉一审民事判决书

河南省睢县人民法院 民 事 判 决 书 （2023）豫1422民初62号 原告（申请执行人）：睢县农村信用合作联社，住所地河南省睢县凤城大道与春水路交叉口东北角。 法定代表人：***，该联社理事长。 委托诉讼代理人：***，河南格调律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**举，河南格调律师事务所律师。 被告：***（案外人），男，1974年5月15日出生，汉族，住河南省商丘市睢县。 委托诉讼代理人：***，河南三友律师事务所律师。 被告：睢县九兴面粉有限公司(被执行人)，住所地河南省商丘市睢县***工业开发区。 法定代表人：***，兼总经理。 被告：商丘市**置业有限公司(被执行人)，住所地河南省商丘市睢阳区归德路东**路北文化绿城2期A幢西数1-4间门面房。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，女，该公司员工。 第三人：***（被执行人），男，1970年10月17日出生，汉族，住河南省商丘市睢县。 第三人：***（被执行人），男，1967年12月24日出生，汉族，住河南省睢阳区。 原告睢县农村信用合作联社（以下简称农信社）与被告***、睢县九兴面粉有限公司（以下简称九兴公司）、商丘市**置业有限公司（以下简称**公司）、第三人***、***申请执行人执行异议之诉一案，本院于2023年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农信社的委托诉讼代理人***、**举，**公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告***、九兴公司、第三人***、***经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农信社向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法撤销睢县人民法院（2022）豫1422执异50号执行裁定书，判决准许对位于睢县××乡××路××广场××幢××号商铺（不动产权证号1401001690）进行查封和执行；2、本案诉讼费由被告共同承担。事实及理由：2022年2月26日，贵院就原告（申请执行人）与被告九兴公司、**公司、第三人（被执行人）***、***金融借款担保合同纠纷一案件作出（2021）豫1422民初5841号民事判决，判决如下：被告（被执行人）九兴公司于本判决生效后10日内偿还原告借款本金15000000元及利息、罚息6736499.78元；原告有权对被告**公司提供抵押的名下房产（房产证号详见判决书、包括涉案房产）享有折价、拍卖或变卖价款优先受偿的权利；被告**公司、***、***对此承担连带清偿责任等；案件费等由被告九兴公司、**公司、***、***共同承担。判决生效后，被告未按判决规定时间履行付款义务，原告于2022年6月24日向贵院申请强制执行，贵院同意立案执行，并于2022年7月12日作出（2022）豫1422执1263号执行裁定，裁定查封被执行人**公司名下位于睢县××乡××路××广场××幢××号商铺（不动产权号1401001690）等32处房产，查封期限为三年。在执行过程中，被告（案外人）***对其中之一执行标的提出书面异议，贵院于2022年12月14日作出（2022）豫1422执异50号执行裁定书，裁定如下：中止对**公司名下位于睢县××乡××路××广场××幢××号商铺（不动产权证号1401001690）的执行。原告认为，被告***等提出的证据不足以排除强制执行的权益，具体理由如下：一、被告***与被告**公司签订的《商品房买卖合同》无法确定真伪，不能对抗原告已设定的抵押权和优先受偿权。1、该商品房买卖合同不能证明该涉案房产交易和交付的实际发生，庭审中，法院对涉及的该买卖合同真实性没有进行调查和审理，且被告***也没有提供真实有效的证据，比如付款凭证、交房流程、物业合同等，作为本案重要的证据，对原告的债权构成严重威胁，法院不进行实体审理，实为是对原告合法债权的侵害，不能作为认定该案的依据。2、庭审中被告*****，涉案房屋是其于2014年4月28日从被告**公司处购买，其声称总房款782993元，首付款502993元，剩余房款280000元未予支付。被告***购房款项是如何支付，支付凭证、支付收据和开具的发票等等，本案中没有提及，更没有核实。况且被告九兴公司、**公司并未到庭核实上述情况。3、上述事宜，明显存存在欺诈和隐瞒重要事实的行为，严重侵犯原告的合法债权，理由如下：首先，如果***所述真实，作为业主的***购买的涉案房屋并没有在睢县房管局登记备案，相反原告在抵押时就在睢县房管局登记备案，并出具了他项权证，但是***从2014年购买房屋到2022年发现房屋被原告申请法院查封，期间历时8年之久，都没有登记备案办理产权证书，不合常理，实为对自身权利的放弃。其次，作为开发商和卖方的**公司明知该涉案房屋在2015年12月31日已经抵押给原告作为九兴公司金融借款担保并在睢县房管局办理了抵押登记手续（睢县房他证2015字第150139**），抵押权已属于原告所有，还故意隐瞒事实，将涉案房屋卖给被告***，其行为是在故意逃避债务，给原告的抵押权造成阻碍，不偿还原告的借款。且九兴公司作为借款主体，在办理抵押贷款时，原告均要求其提供所有权无争议的房产作为抵押物，这一点，被告九兴公司、**公司都是知情的，如今被告***提出执行异议，这明显是被告互相串通故意欺骗原告，涉嫌骗取贷款，应该依法严惩。再者，被告***与被告**公司签订的所谓的《商品房买卖合同》是不具有真实购房的意思，期间历时8年之久，被告***不去睢县房管局办理房产登记和备案手续，更拿不出房屋产权证书，无法证明涉案房屋归其所有，其自身怠于行使房屋登记的行为，实为对自身权利的放弃。最后，被告***声称2014年5月8日支付首付款后，就在房管局办理了网签备案登记，剩余房款280000元准备办理按揭贷款，并且在银行的要求下办理《借款合同》公证，试问法庭是否审核上述涉案房屋网签备案和借款合同公证事宜？按照***的说法，既然首付就支付了502993元，剩余的280000元是在哪家银行办理的按揭贷款？是谁公证的《借款合同》。后来为什么没有办理按揭贷款？既然没有办理按揭贷款，被告***又在做什么？其为什么没有要求**公司办理按揭和过户手续？其说法明显不真实，不符合购买人的真实状况和需求，其行为存在虚假和故意帮助被告九兴公司、**公司逃避原告债务的行为。因此，被告九兴公司、**公司和***故意隐瞒涉案房屋抵押权的事实，属于严重违法，不排除互相勾结，故意签订所谓的《商品房买卖合同》，为原告的抵押权和优先受偿权设定阻碍，故意非法占有涉案房产，进而逃避债务，其不能作为本案审判和认定的依据。二、法院出具的（2022）豫1422执异50号执行裁定书裁定的法律依据明显错误，根本没有考虑原告合法的抵押权和受保护的债权。1、法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条司法解释适用的前提条件是：“符合下列情形且其权利能够排除执行的”，试问对已经设定抵押权的房屋，其权利能够排除执行吗？首先，涉案房屋虽经买卖，但并没有登记备案，被告***不享有房屋所有权，虽然强行和私自入住，也仅仅是临时居住，其所为的居住属于用益物权，只是临时占有和使用，目前***的居住行为也是违法的，并没有经过原告的认可和同意。其次，涉案房屋己经抵押给原告，为的是被告九兴公司、**公司给原告处金融借款的担保，该抵押权属于担保物权，其表明在被告九兴公司、**公司无力偿还借款时，原告为了保护自己债权，可以对抵押物进行查封、评估、拍卖、变卖等获得价款的优先受偿权。再者，居住权人须与房屋所有权人签订居住权合同，且经法定登记程序方可设立。居住权是为保障居住权人设定的，属于利他权利。居住权人仅对其居住房屋享有的占有权及使用权，享有所有权人处分权和收益权之外的部分所有权，体现出它是一种用益物权的类型。使得他们能够住有所居，生活得到基本保障。并不保护非法的占有和使用收益。最后，“该条规定（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，被告***作为买房人，在公司和银行的要求都已经缴纳大额首付款和办理了借款合同公证，买受人***，为什么不去办理按揭贷款？为什么不能办理按揭贷款？其原因和细节想必***是非常清楚和熟悉的，但是，没有办理按揭和过户手续，其责任和后果应该由被告***承担，不能强加到原告身上，进而侵犯原告的合法债权。另外，被告***声称将剩余房款280000元于2022年11月1日交于执行法院处，试问之前这么多年，为什么没有将剩余房款交付被告**公司？进而去办理房产登记和权属证书？恰恰是原告执行时，被告***才缴纳剩余房款，且无法说明资金来源？明显是帮助被告九兴公司、**公司逃避对原告的债务，致使原告的合法债权无法实现。因此，”抵押权是抵押权人为担保将来债权的实现，预先在债务人或第三人财产之上设置的一种若债务人不履行债务，抵押权人有权起诉主张拍卖变卖以实现其债权的权利，其属于担保物权的范畴。设立抵押权须签订抵押合同，而不动产物权则为登记生效。抵押物权的实现，需通过法定的方式和程序，进行拍卖、变卖或折价的方式，使抵押权人对拍卖所得价款，获得优先受偿权。抵押权的设立最主要以及最终的功能即为保证抵押权人债权的实现。对已经设立抵押权的房屋再设立居住权，其对于抵押权的实现势必带来严重的不利影响，为维护抵押权人债权利益，应允许抵押权人禁止设立居住权。综上，原告认为被告***与被告**公司签订的所谓《商品房买卖合同》等不具有真实的购房意思，且三被告隐瞒了涉案房屋已经抵押给原告的事实，不排除三被告之间互相勾结侵害原告合法债权的嫌疑，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条基于对商品房买受人的特殊利益保护而规定的物权期待权，不能对抗原告的抵押权，被告***的相关权利应该排于原告之后。为维护原告正当合法权益，**据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，提起上述诉请，***判如所请。 **公司未向本院提交书面答辩状，在庭审中辩称：对原告的证据进行核实。 ***未向本院提交书面答辩状，庭审结束后其委托诉讼代理人***到庭参加诉讼并提交证据材料。在庭审后的质证中称，房屋买卖合同是***与**公司在睢县的工作人员所签订的合同，并由**公司及***到房管部门办理了手续，该房产由**公司工作人员交付给了***，对于**公司会计**，**公司代理人认可**是公司会计，至于**是否将房款交付给了**公司并不影响房屋合同的真实性及有效性。公证费也是由**公司工作人员带***缴纳，之所以没有出具公证书是因为**公司没有向公证处及农业银行出具房屋他项权证，后来公司全部撤离无法找到公司任何工作人员而造成剩余280000元房款没有缴纳也没有按期贷款，原因是**公司原因，并非***原因。该涉案房屋已经交付给***有八年时间，***也使用该房屋八年时间，对于**公司说毫不知情不能自圆其说，因为自己的房子被别人占用八年之久为何没有主张过任何权利，显然双方买卖合同是真实的。在法院执行期间***才知道房屋被**公司抵押给了银行，被银行进行强制执行，在得知情况后***及时将280000房款交付给了法院，由法院将该款交付给了信用社。**公司称章并不是公司章，对于**公司应当对自己的主张提供证据，**公司也有可能多次更换公章所以与合同上的章并不一致，但是房屋买卖合同应是客观有效的，并且***也缴纳了大部分购房房款。 被告九兴公司及第三人***、***均未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。 原告农信社围绕诉讼请求依法提交了证据材料，被告***庭审后向本院提交了证据材料，其他当事人未向本院提交证据材料。本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告***对原告提供的《商丘市华瑞房地产估价咨询有限公司房地产估价报告》有异议，认为***购买的北苑时代广场4号楼11号商铺于2014年5月8日卖给***并办理了房屋签证手续，已经做了备案手续，故此最高额抵押及评估报告涉及到的11号商铺的抵押行为应当无效。对于原告其他证据不再发表意见，由法院进行审查；被告**公司对原告提供的证据（2022）豫1422执异50号执行裁定书有异议，认为对于***门面房公司并不知情，对于房款50万，公司并没有收到，收款凭证上是**收款，**当时是公司会计，但是这笔款并没有到公司账上，我们核实之后发现并不是我们公司的章。具体什么时间卖的房子，我们公司并不知情，对原告的其他证据没有异议。本院认为，原告提供的房地产估价报告系**公司委托商丘市华瑞房地产估价咨询有限公司作出估价报告。原告提供的（2022）豫1422执异50号执行裁定书系本院依法作出，本院予以采信。原告对被告***提供的证据异议认为，一、商品房买卖合同是双方签署，应由双方认可，在另一方不认可的情况下，该商品房买卖合同不应认定为真实的，合同内容中的商品房单价和总金额都有涂改痕迹，该合同第四条约定房款总金额为782993元，而第七条约定为1062993元，合同内容不一致，***选择按揭贷款，但其未在30日内办理贷款手续，已构成违约；***提供的合同并不完整。该合同虽然有睢县房地产交易所的印章，但没有具体时间不能证明是何时备案，即便合同是真实备案，也仅是合同备案，并不是对商品房买卖的预告登记，并不能产生物权登记效力，不能对抗预告的抵押权；二、***提供的2023年1月31日的情况说明不符合证明形式，无经办人签名和证明人的营业执照，且是在本案开庭前一天出具，并不是原执行异议认定的依据，原执行异议认定办理了公证，而该情况说明证实无法办理公证，所以原执行异议对该部分事实的认定是错误的。在2014年7月份申请签订的购房按揭贷款合同公证，睢县公证处并未收到按揭贷款合同原件，不符合办理公证的基本要求，无法办理该公证事宜；该情况说明不能证明其所申请的公证是本案所涉房屋按揭贷款；三、***提供的2014年5月8日的收据并无房屋出售人**公司的公章及财务章，且没有开具发票及转账记录；四、对2022年10月26日***向睢县法院执行款账户支付的280000元真实性无异议，但与本案的异议无关联性；五、北苑时代广场合同计价单并无**公司印章，真实性有异议；六、房屋出租协议书系***和他人签订，但无他人的证据，不能证明该协议的真实性；七、企业查询单与照片并不一致。被告**公司对***的证据异议认为，公司对***的证据的真实性不认可，公司并不知情。本院认为：***提供的房屋买卖合同加盖有**公司的公章及法定代表人***的印章，且有买受人***签名，本院对其真实性予以采信；合同计价单能与房屋买卖合同相印证，本院予以采信；***提供的睢县公证处的情况说明加盖有睢县公证处印章，本院予以采信；***提供的2014年5月8日的收款收据，加盖有北苑时代广场销售专用章，并有原告的会计**签名，本院予以采信；房屋出租协议书系***和他人签订，本院予以采信；企业查询单与照片本院予以采信。 本院经审理查明：农信社与九兴公司、**公司、***、***借款合同纠纷一案，本院于2022年2月26日作出（2021）豫1422民初5841号民事判决，认定九兴公司于2016年1月12日与农信社签订《流动资金借款合同》，合同约定九兴公司向农信社借款15000000元，**公司与农信社签订抵押合同，自愿以其所有的位于睢县××乡××路××广场××房产提供抵押，其中包含案涉4幢11号商铺，并于2015年12月31日办理抵押登记（他项权证号15013920），本院判决：被告九兴公司于本判决生效后10日内偿还原告农信社借款本金15000000元及利息、罚息6736499.78元；原告有权对被告**公司提供抵押的名下房产（房产证号详见判决书、包括涉案房产）享有折价、拍卖或变卖价款优先受偿的权利；被告**公司、***、***对此承担连带清偿责任，被告**公司、***、***承担担保责任后，有权向被告九兴公司追偿；案件受理费等由被告九兴公司、**公司、***、***共同承担。判决生效后，被告未按判决规定时间履行付款义务，原告于2022年6月24日向本院申请强制执行，本院于2022年7月12日作出（2022）豫1422执1263号执行裁定，裁定查封被执行人**公司名下位于睢县××乡××路××广场××幢××号商铺（不动产权号1401001690）等32处房产，查封期限为三年。在执行过程中，被告（案外人）***对案涉北苑时代广场4幢11号商铺提出书面异议，本院于2022年12月14日作出（2022）豫1422执异50号执行裁定书，裁定如下：中止对**公司名下位于睢县××乡××路××广场××幢××号商铺（不动产权证号1401001690）的执行。 另查明，被告***与**公司于2014年4月28日签订《商品房买卖合同》，**公司将位于睢县××乡××路××广场××幢××号商铺出卖给***，2014年5月8日***通过转账及现金支付购房款502993元，被告**公司的会计**给***出具了加盖有北苑时代广场销售专用章的收据，剩余房款280000元约定按揭贷款支付（后未能办理按揭贷款），并办理网签备案登记，现***对案涉房产在管理使用。由于案涉房产设置有抵押权，至今未办理过户手续。2022年11月1日***将剩余购房款280000元交付至本院，农信社随后将该款领走。 本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。原告的诉讼请求能否成立并获得支持，应判断本院于2022年12月14日作出的（2022）豫1422执异50号民事裁定书是否有事实和法律依据。本案中，案涉房产即睢县北苑时代广场4幢11号商铺系被告**公司开发建设，2014年4月28日被告***与其签订《商品房买卖合同》，被告**公司及其法定代表人***在合同上加盖有公司及个人印章，合同约定总房款为782993元，合同价款处虽有明显涂改痕迹，但在该涂改处加盖有公司印章，故本院对该合同予以认定。2014年5月8日***交付首付购房款502993元，并占有使用该房屋至今，2022年11月1日***将剩余房款280000元交付至本院，由原告农信社领取。原告农信社诉九兴公司、**公司、***、***借款合同纠纷一案，本院于2022年2月26日作出（2021）豫1422民初5841号民事判决，农信社申请强制执行后，本院于2022年7月12日作出（2022）豫1422执1263号执行裁定，查封被执行人**公司名下案涉商铺等32处房产，该查封行为发生在***与**公司签订《商品房买卖合同》之后，案涉房产于2015年12月31日办理抵押登记亦在签订《商品房买卖合同》之后。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，***购买案涉房产符合该规定内容，其已享有对案涉房产足以排除强制执行的民事权益，本院作出（2022）豫1422执异50号执行裁定，中止对**公司名下河南省睢县××乡××路××广场××幢××号商铺的执行并无不当，故本院对原告的诉讼请求不予支持。关于被告**公司主张的***是将房款交付给了**，并没有转到公司账户上，因被告**公司认可**是公司派出销售北苑时代广场房产的会计，其收到房款后是否转给被告**公司，是其内部管理问题，并不能否认***交付房款的事实。 综上，本案经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十七条、第二百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告睢县农村信用合作联社的诉讼请求。 案件受理费8050元，由睢县农村信用合作联社负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于商丘市中级人民法院。 审　判　长　　*** 审　判　员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二三年三月十日 [核对位置] 法官助理*** 书记员*** 1