某某、涞源县宏伟置业房地产开发有限公司等合同纠纷民事一审民事判决书

河北省涞源县人民法院

民 事 判 决 书

（2021）冀0630民初754号

原告（反诉被告）：**，女，1970年11月7日出生，汉族，住涞源县城区。

委托诉讼代理人：刘恺，河北君律君律师事务所律师。

被告（反诉原告）：涞源县宏伟置业房地产开发有限公司，住所地涞源县百泉路79号。

法定代表人：梁伟，该公司董事长。

委托诉讼代理人：马雅杰，河北泉源律师事务所律师。

委托诉讼代理人：闫潇，河北泉源律师事务所律师。

被告（反诉原告）：涞源县滨湖物业服务有限公司,住所地涞源县108国道路北前泉坊村段。

法定代表人：牛占山，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：马雅杰，河北泉源律师事务所律师。

委托诉讼代理人：闫潇，河北泉源律师事务所律师。

原告（反诉被告）**与被告（反诉原告）涞源县宏伟置业房地产开发有限公司（以下简称宏伟置业）、被告（反诉原告）涞源县滨湖物业服务有限公司（以下简称滨湖物业）合同纠纷一案，本院于2021年5月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）**及其委托代理人刘恺，被告（反诉原告）宏伟置业、滨湖物业的委托代理人马雅杰、闫潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）**诉称，2018年12月27日，**租赁了宏伟置业所有的位于涞源县，并签订了《御湖盛景商铺租赁合同》。**按照合同约定，于合同签订当天2018年12月27日交付给宏伟置业第一年度租金80265元及租赁保证金20067元整。2018年12月27日，**与滨湖物业签订了《物业服务合同》，并交付了物业费及垃圾清运费和装修保证金5000元。宏伟置业将租赁的房屋及相关的附属设施交付给**经营使用。之后，**开始对租赁的房屋进行装修，花费了高额的装修费用（大概约46万元左右），装修好后开始营业。在**正常营业过程中，滨湖物业于2019年12月27日突然无故停止给原告供电，导致**无法营业，致储存的货物腐烂，给**造成了巨大的经济损失约3万元。由于滨湖物业无故给**停电，导致**无法经营，**找到宏伟置业，要求与其解除租赁合同，并返还租赁保证金，宏伟置业拒不同意。诉讼请求：1、判令被告滨湖物业赔偿原告经济损失490000元；依法解除原告和被告滨湖物业签订的《物业服务合同》，并判令被告滨湖物业返还原告装修保证金5000元；依法解除原告与被告宏伟置业签订的《租赁合同》，并判令被告宏伟置业返还原告租赁保证金20067元整；2、本案诉讼费用由二被告承担。

被告（反诉原告）滨湖物业口头辩称，答辩人与被答辩人签订的物业服务合同真实合法有效，该合同第四条第二款明确约定，自用水费电费由答辩人根据被答辩人使用量代收代付，本案被答辩人无故拖欠电费，严重违反合同义务，导致断电，故被答辩人在诉状中表述第一被告于2019年12月27日突然无故停止给原告供电，导致原告无法经营，不属实，答辩人在履行合同中无违约情形，不具有任何过错，故被答辩人因其拖欠电费导致的损失应当自行承担。

被告（反诉原告）宏伟置业口头辩称，答辩人与被答辩人签订的租赁合同真实合法有效，合同签订后，答辩人如约将租赁物交付给被答辩人使用，之后答辩人也从未有影响被答辩人对该房屋的占有及使用，因此，答辩人在该合同的履行过程中不存在任何违约情形，该合同不符合解除条件。另，该合同履行期尚未届满，答辩人亦不应当承担返还保证金责任。综上，请驳回原告对二答辩人的诉讼请求。

被告（反诉原告）宏伟置业反诉称，反诉原告系涞源108国道北侧的御湖盛景住宅小区编号为S-22的商铺所有权人。2018年12月27日，反诉原告与反诉被告签订了《御湖盛景商铺租赁合同》，约定将该商铺出租给反诉被告经营使用，租期为三年，即2019年1月1日起至2021年12月31日止，房屋租金为每年80265元，反诉被告于合同签订之日一次性支付第一年租金，2019年12月15日支付第二年租金，2020年12月15日支付第三年租金，房屋建筑面积共计214.04平方米。合同签订后，反诉被告仅支付了第一年房屋租金，至今未支付第二、三年租金。反诉诉讼请求：1、判令反诉被告继续履行双方于2018年12月27日签订的《御湖盛景商铺租赁合同》，并按照合同约定缴纳第二、三个租赁年度的房屋租金共计160530元，并自应当付款之日起，每逾期一日向反诉原告支付应付未付款项的3‰的违约金；2、本诉及反诉立案费等全部费用由反诉被告承担。

原告（反诉被告）**口头辩称，1、反诉原告、被告已经解除了租赁合同，不再续租门脸，反诉的被告已经把钥匙交给了反诉原告，明确告知其工作人员，而且反诉原告也表示门脸另行出租。2、反诉原告在门脸已经贴出了招租广告，即表示同意双方不再履行租赁合同，反诉原告在2019年底前已经收回了门脸，所以，不存在拖欠房租的事宜。3、2020年开始闹疫情的时候，国家政府也已经出台了相关政策，减免收取门脸的租赁费。综上，反诉原告的起诉没有事实及法律依据。

被告（反诉原告）滨湖物业反诉称，反诉被告**承租涞源108国道北侧的御湖盛景住宅小区编号为S-22的商铺用于经营景湖私宴饭店。2018年12月27日，反诉原告与反诉被告**签订《物业服务合同》，合同约定：反诉原告为反诉被告所承租的位于涞源108国道北侧的御湖盛景住宅小区编号为S-22的商铺提供物业服务事宜。反诉被告所承租房屋的建筑面积为214.04平方米，物业管理费为2元/㎡/年，自用水费为4.4元/吨，自用电费收费标准为0.86元/度，供暖费的收取标准为33元/㎡/供暖季，垃圾清运费2元/㎡/年，物业服务期限为3年，即2019年1月1日起至2021年12月31日止。第一年度的物业费、垃圾清运费反诉被告于本协议签订之日一次性支付，此后第二、三年度的物业费、垃圾清运费反诉被告应当于上一个租赁年度租金到期前15天向反诉原告一次性支付。合同签订后，反诉被告仅向反诉原告支付了第一年度的物业费、垃圾清运费及2018年-2019年取暖季的供暖费总计9829元。截止起诉之日，反诉被告仍未向反诉原告支付第二、三年度（2019年1月1日至2021年12月31日）的供暖费、物业费、垃圾清运费、拖欠电费共计31725.94元。反诉诉讼请求：1、判令反诉被告立即向反诉原告支付物业费、所欠电费、供暖费、垃圾清运费等各项费用共计31725.94元，并自应当付款之日起，每逾期一日向反诉原告支付应付未付款项的3‰的违约金；2、本诉及反诉立案费等全部费用由反诉被告承担。

原告（反诉被告）**口头辩称，1、反诉被告并不拖欠反诉原告任何电费，详细理由在本诉中已经陈述。2、物业服务合同，反诉原、被告双方已经解除，不再拖欠任何后续费用。

经审理查明，2018年12月27日，宏伟置业作为甲方（出租方），**作为乙方（承租方），签订《御湖盛景商铺租赁合同》，双方约定将坐落于涞源县出租给**，租赁期限为3年，即自2019年1月1日起至2021年12月31日，租金为每年80265元，于合同签订之日一次性支付第一个租赁年度的租金，第二个租赁年度租金支付日为2019年12月15日，第三个租赁年度租金支付日为2020年12月15日。双方约定**于合同签订之日向宏伟置业支付履约保证金20067元，该合同另就租赁场所的交付及续租、租赁场所的装修、违约责任及合同解除、终止等事项进行了约定。2018年12月27日，**向宏伟置业支付了第一个租赁年度的租金80265元及履约保证金20067元。同日，宏伟置业向**交付了涉案商铺。

2018年12月27日，滨湖物业作为甲方（物业公司），**作为乙方，签订《物业服务合同》，双方约定由滨湖物业为**所承租的商铺提供物业服务，服务期限为3年，即自2019年1月1日起至2021年12月31日。租赁商铺的建筑面积为214.04平方米，物业管理费为2元/㎡/月，自用之水费标准为4.4元/吨，自用电费标准为0.86元/度，供暖费标准为33元/㎡/年，垃圾清运费2元/㎡/年。于合同签订之日一次性支付第一个租赁年度的物业管理费、垃圾清运费共计5565元，第二个租赁年度的物业管理费和垃圾清运费支付日为2019年12月15日，第三个租赁年度的物业管理费和垃圾清运费支付日为2020年12月15日。乙方应于每年的10月15日向甲方支付当年度供暖季的供暖费用，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日。如乙方逾期支付自用水费、自用电费、供暖费、物业管理费、垃圾清运费或其他应向甲方支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付款项的3‰作为违约金……。合同另就物业管理费及其他费用违约责任及合同解除、终止等事项进行了约定。2018年12月28日，**向滨湖物业交纳了装修保证金5000元，并交纳了涉案商铺2019年的物业管理费5137元、装修垃圾清运费428元和2018年取暖费4264元。

另查明，2019年12月底，滨湖物业以**拖欠电费，经催告后仍不交纳为由，对**承租的商铺进行了断电。**因滨湖物业无故断电导致其饭店无法经营，未再支付第二、三个租赁年度的租金、物业管理费、垃圾清运费和取暖费。

**主张的因滨湖物业无故断电给其造成的损失为，1、厨房设备与餐具货款48000元；2、长条桌、长条凳、圆桌、椅子货款46800元；3、厨房设备、灶台、冰箱、排烟机、净化器、蒸车、操作台、洗菜池、饼铛、和面机等费用57000元；4、装修费、水泥、砂石、钢材、瓷器等费用247500元；5、电脑一台、平板、监控一套等费用38650元；6、门头字广告制作费用23200元；7、2019年12月24日支付的水产、肉食、调料款17200元；8、2019年12月26日支付的海鲜及牛肉、羊肉款11328元；9、2019年12月26日购买豆角、尖椒、鸡蛋、茄子、鱼的费用322.2元。

对以上事实，有**提供的身份证，2018年12月27日的租赁保证金收据、2018年12月28日的装修保证金收据，2019年3月11日保定市莲池区董静酒店用品经销部出具的收据、2019年3月5日的涞源县飞狐广告制作签单、2019年2月26日的涞源县卫志家具城发货清单、2019年1月3日涞源县海彬全屋整装店出具的收款收据、2019年3月9日佳美通讯收货单、2019年12月24日涞源县新剑豪水产店出具的收据、2019年12月26日涞源县纯鲜果蔬店出具的销货清单，电费收费凭证，电话录音，照片两张；宏伟置业提交的营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，《御湖盛景商铺租赁合同》，收据两张；滨湖物业提交的营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，《物业服务合同》，涞源县物价局涞价费字（2017）11号文件，《高压供用电合同》两份、涞源县供电分公司出具的证明一份，2019年12月28日的电费催缴通知单及电费催缴通知单张贴照片八张，2019年12月28日柴某与**的通话录音，2021年7月18日对**所用电表拍照的照片，证人柴某的证言，收据11张，以及**、宏伟置业、滨湖物业的庭审陈述等证据予以证实。

本院认为，**与宏伟置业之间签订了《御湖盛景商铺租赁合同》，双方在履行租赁合同的过程中发生纠纷，该纠纷应为租赁合同纠纷。**与滨湖物业之间签订了《物业服务合同》，在该合同的履行过程中引发纠纷，形成诉讼，故应为物业服务合同纠纷。

在**与宏伟置业租赁合同纠纷中，双方的主要争议焦点为2018年12月27日签订的《御湖盛景商铺租赁合同》是否已解除。对此本院分析如下，首先，**与宏伟置业签订的《御湖盛景商铺租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力。该合同约定涉案商铺的租赁期限为3年，即自2019年1月1日起至2021年12月31日，现尚在租赁期限内；其次，**主张因滨湖物业强行断电导致其经营的饭店无法经营，在2019年底其已与宏伟置业协商一致解除了涉案的租赁合同，但宏伟置业予以否认，并要求**继续履行该合同。在**提交的录音中，通话人的身份无法确认，该录音的内容并不能直接证实双方已达成解除涉案租赁合同的合意，且通过该录音可知**并未要求宏伟置业对退返的涉案租赁商铺进行验收并签署书面交接书，**并未履行合同解除后退返租赁场所的义务。**提交的照片，其主张该照片的形成时间为2021年8月10日，在该照片中涉案租赁商铺仍悬挂**所经营的景湖私宴饭店的招牌，且庭审中**明确表述饭店所有的设备现仍在涉案商铺中，而在双方涉案租赁合同中约定了“无论何种原因，本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起五日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品……”，**的陈述与合同约定不符。而**主张宏伟置业将涉案商铺另行出租的依据为该商铺张贴了内容为“招商电话：574****，办公地点：滨湖新区接待中心二楼招商部”的字条，但依据该字条并不能直观的得出宏伟置业就涉案商铺发出了招租的要约邀请，并不产生要约邀请的法律效力，其仅是对招商的办公地点和联系方式的一种张贴。综上，**提交的录音和照片不能证实双方已协商解除了涉案租赁合同，应承担举证不利的后果；再次，在**提起的本诉中，将依法解除与宏伟置业签订的《租赁合同》作为诉讼请求之一，但依**所述，双方之间签订的涉案租赁合同如果已协商解除，那么在本诉中其仅需要求宏伟置业返还租赁保证金即可，而无需再主张解除涉案租赁合同，前后矛盾；最后，**提交的证据既不能证明宏伟置业在履行涉案租赁合同过程中存在根本违约情形，也不能证明本案中存在承租人解除合同的法定情形，应承担举证不利的后果。

综上，**提交的证据不能证明涉案租赁合同已协商解除，且该合同并不存在法定解除的情形，而宏伟置业明确要求继续履行该合同，因此2018年12月27日签订的《御湖盛景商铺租赁合同》未解除，依然合法有效，故对宏伟置业要求**继续履行涉案租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。宏伟置业作为出租人，已按照合同约定将涉案商铺交付**使用，**作为承租人，亦应按照合同约定的期限支付租金。庭审中，**和宏伟置业均认可，**仅支付了第一个租赁年度的租金80265元，对此本院予以确认，故对宏伟置业要求**支付第二个租赁年度和第三个租赁年度的租金共计160530元的诉讼请求，本院予以支持。承租人应当按照约定的期限支付租金，逾期支付的承担相应的违约责任。本案中**未按照合同约定的期限支付第二、三个租赁年度的租金，应承担相应的违约责任。涉案租赁合同中虽约定，“乙方需按照合同上述规定的日期付款，如乙方逾期支付租金、自用水费、自用电费、供暖费、物业管理费、垃圾清运费或其他乙方应向甲方或经营管理公司支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向甲方或经营管理公司支付应付未付款项的3‰作为违约金”，但该违约金约定的计算标准过高，根据涉案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，从公平合理的角度出发，**支付所欠租金的违约金应以欠费额为基数，参照中国人民银行同期贷款利率从逾期缴纳之日起计付至实际付清之日止。

对于**要求宏伟置业返还租赁保证金20067元，涉案租赁合同约定，“本合同终止时，乙方应在终止后五日内结清所有应付租金和费用（此时履约金可冲抵乙方未付费用，不足部分由乙方补足），按本合同第十四条的约定退还租赁场所，并应在终止后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续；乙方完成上述所有事项后，甲方于七日内将履约保证金或其余额（如扣除或冲抵）无息退还给乙方……”，而涉案租赁合同正在履行期间，因此履约金的返还条件尚未成就，故对**该主张，本院不予支持。

**与滨湖物业的物业服务合同纠纷中，双方主要的争议焦点为：1、**诉请滨湖物业赔偿其因停电造成的损失49万元能否成立；2、滨湖物业是否应返还**装修保证金5000元；3、**诉请解除涉案《物业服务合同》能否成立；4、关于涉案物业的管理费、供暖费、垃圾清运费、电费及违约金的认定问题。

对于焦点1，首先，依照《中华人民共和国合同法》第一百七十六条的规定，供用电合同是供电人与用电人之间的合同，滨湖物业并非供电合同的当事人，基于合同相对性原则，滨湖物业并不享有供电人的合同权利，故未经供电单位、业主或者司法、行政授权，并按照国家规定的程序，滨湖物业不得以业主欠缴电费作为停电的理由；其次，庭审中，双方对滨湖物业采取了停电措施均予以认可，但对停电的具体时间有争议。**主张涉案商铺于2019年12月27日被无故断电，滨湖物业对此予以否认，并提交了其工作人员柴某与**的电话录音，**认可该录音中的通话人是其本人，电话是其本人的电话，并认可收到过物业催缴电费的电话，其虽对电话录音的形成时间有异议，但并未提交相反证据予以反驳，故对该通话录音，本院予以采信。该录音形成时间为2019年12月28日，录音中柴某明确说到“给你三天时间，在31号之前把电费结清了，否则我们就该停电停电了，停电造成的损失您自己负责”，**回复“嗯”，假使涉案商铺在2019年12月27日已被断电，结合**提交的2019年12月26日的电费交费凭证，在2019年12月26日**为涉案商铺交纳电费200元，如果涉案商铺不存在欠缴电费的情况，那么在2019年12月28日接到物业工作人员打来的催缴电费的电话，理应立即对物业已采取的停电措施提出异议，而**在该通话录音中并未提出，因此根据该录音内容可以推定在该录音形成时涉案商铺并未被断电，且**对欠缴电费的事实没有异议，故对**该主张，本院不予支持。**作为涉案商铺的承租人，在涉案商铺被断电的情况下，为避免损失，理应及时向滨湖物业主张恢复供电，即使与滨湖物业就恢复供电协商无果，也应及时提起诉讼，而**却是在2021年5月14日提起本次诉讼，致使涉案商铺停电状态延续。由此可见，即使滨湖物业采取的停电措施给**造成了实际损失，但该损失中也无法排除因**未采取积极措施所导致的扩大损失；最后，**主张停电造成的损失为49万元，并提交了相应单据，但其提交的涞源县卫志家具城发货清单、涞源县飞狐广告制作签单、涞源县海彬全屋整装店的收款收据、佳美通讯售货单、保定市莲池区董静酒店用品经销部的收据、涞源县康鼎家具有限公司的收款收据，上述票据均非正规发票，且系为购买桌椅、厨房设备、电子产品、装修及制作广告所产生的费用，滨湖物业采取停电措施，并不能对上述硬件设备等造成直接损失；而**提交的涞源县纯鲜果蔬店的销货清单，购货单位和收货人处为空白，且该清单为存根一联，无法证明与本案具有关联性，故对该清单，本院不予采信；**提交的涞源县新剑豪水产店的两张收据，时间分别为2019年12月24日、2019年12月26日，该收据显示“今收到景湖私宴交来水产、肉食、调料款”、“海鲜及牛羊肉款”，并未显示购买货品的数量和时间，因此仅凭该收据并不能直接判断停电时**货物数量及因停电造成存储货物腐烂的情况，应承担举证不利的后果。综上，虽然滨湖物业对涉案商铺采取停电措施催缴电费的做法于法无据，但**提交的证据不能证实该停电行为给其造成了损失及损失的程度，应承担举证不利的后果，故对**诉请滨湖物业赔偿其经济损失49万元，本院不予支持。

对于焦点2，**与滨湖物业签订的《物业服务合同》第八条装修管理第四项约定，“租赁场所的每次进场装修的装修质量保证金为5000元，在装修工程开工之前5日内，乙方须按本合同的约定支付装修质量保证金与甲方……。前述装修质量保证金在乙方装饰、装修工程竣工验收合格后，并经甲方审核后在乙方无违约情况下由甲方无息退还乙方”，即双方已明确约定了装修质量保证金的退还条件，该约定对双方具有约束力。案涉证据并无显示**已向滨湖物业申请装修验收并办理了相关手续，因此装修质量保证金的退还条件未成就，故对**该主张，本院不予支持。**可自行向滨湖物业申请装修验收并办理相关手续，滨湖物业亦应予以配合。

对于焦点3,**与滨湖物业签订的《物业服务合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力。该合同约定服务期限为3年，即自2019年1月1日起至2021年12月31日，现尚在服务期内。**提交的证据又不足以证明滨湖物业在履行该物业服务合同中构成了根本违约，该《物业服务合同》存在法定解除的情形，且考虑到**在2021年5月14日提起本次诉讼，要求解除与滨湖物业签订的《物业服务合同》，其起诉时涉案物业服务合同已履行过半，滨湖物业又明确要求**继续履行该合同，故对**诉请解除涉案《物业服务合同》，本院不予支持。

对于焦点4，在涉案租赁合同中约定由**支付租赁场所的物业管理费、供暖费、垃圾清运费和自用水费、电费，该约定对双方具有约束力，且**与滨湖物业签订的《物业服务合同》未依法解除，尚在履行期限内。该合同中约定“除非由于甲方的故意或重大过失造成，否则乙方不可以租赁场所水、电临时中断为由不履行合同，仍应依本合同约定支付物业管理费和相关费用”，因此**作为涉案商铺的承租人，应向滨湖物业支付涉案商铺的物业管理费及相应的费用。对于滨湖物业主张欠付的物业管理费和垃圾清运费，庭审中，滨湖物业提交的2018年12月28日收费凭证，**对其真实性认可，故对该收费凭证，本院予以采信。该收费凭证显示，涉案商铺建筑面积214.04平方米，物业管理费5137元、垃圾清运费428元，取暖费4264元，该凭证备注显示取暖费为2018年取暖费，物业费为2019年物业费，结合该合同中约定“如租赁起始日在供暖日期之后的，按照当年度供暖季的供暖费用标准，自租赁起始日起至当年度供暖截止日止，计算第一个租赁年度的供暖费”，本地的供热期限为11月1日至次年3月31日，本案中**的租赁起始日为2019年1月1日，在供暖日期之后，由此可见**在2018年12月28日已缴纳了第一个租赁年度的物业管理费、垃圾清运费和取暖费。**未提交证据证明其已付清了第二、三个租赁年度的物业管理费和垃圾清运费，应承担举证不利的后果。根据涉案物业服务合同约定，物业管理费为2.0元/㎡/月，垃圾清运费2元/㎡/年，**对上述标准亦认可，根据涉案商铺建筑面积为214.04平方米，故**需向滨湖物业支付第二、三个租赁年度的物业管理费10273.92元、垃圾清运费856.16元；对于滨湖物业主张的取暖费，涉案物业服务合同中，约定乙方自用供暖费，由甲方收取，供暖费收取标准为33元/㎡/供暖季，乙方应于每年的10月15日向甲方支付当年度供暖季的供暖费。根据滨湖物业提交的御湖盛景S-22（**）商铺拖欠费用明细，其主张的是2019年11月1日-2020年3月1日、2020年11月1日-2021年3月31日期间的取暖费，结合本地每年的供热期限，可见滨湖物业主张的为第二、三个租赁年度的取暖费。本案中**并未提交证据证明已全部或部分缴纳了上述期间的取暖费，也未提交证据证明在上述期间已向滨湖物业就供暖进行了报停，未实际进行取暖，应承担举证不利的后果，故**应向滨湖物业缴纳取暖费14126.64元。对于滨湖物业主张的拖欠电费，因其未提交证据证明涉案商铺移交给**时该商铺电表的初始度数，也未提交证据证明停电时涉案商铺电表的度数，因此仅凭其提交的2021年7月18日的电表度数，无法判断**在涉案商铺停电时的用电度数，进而无法判断**欠付的电费金额，对此滨湖物业应承担举证不利的后果，故对滨湖物业要求**支付拖欠的电费6469.94元，本院不予支持。综上，**应支付滨湖物业物业管理费、垃圾清运费、取暖费共计25256.72元。对于滨湖物业主张的违约金，涉案物业服务合同中虽约定了，取暖费、物业管理费、垃圾清运费每逾期一日支付应付未付款项的3‰作为违约金，但该违约金约定的计算标准过高，根据涉案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，从公平合理的角度出发，**支付上述所欠费用的违约金应以欠费额为基数，参照中国人民银行同期贷款利率从逾期缴纳之日起计付至实际付清之日止，且计付的违约金以不超出当年欠付的物业管理费、垃圾清运费、取暖费的总额为限。

本案经调解无效。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百七十六条、第二百一十二条、第二百二十六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、反诉被告**应继续履行2018年12月27日签订的《御湖盛景商铺租赁合同》，于本判决生效之日起十五日内一次性支付反诉原告涞源县宏伟置业房地产开发有限公司第二、三个租赁年度的租金共计160530元，并支付逾期支付的违约金（以第二个租赁年度租金80265元为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付从2019年12月16日起至实际付清之日止的违约金；以第三个租赁年度租金80265元为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付从2020年12月16日起至实际付清之日止的违约金）。

二、反诉被告**于本判决生效之日起十五日内一次性支付反诉原告涞源县滨湖物业服务有限公司2020年1月至2021年12月31日期间的物业管理费10273.92元、垃圾清运费856.16，支付反诉原告涞源县滨湖物业服务有限公司2019年11月1日至2020年3月31日、2020年11月1日至2021年3月31日期间的取暖费14126.64元，并支付逾期支付的违约金（以2020年1月至2021年12月31日期间欠付的物业管理费、垃圾清运费数额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从逾期缴纳之日起计付至实际付清之日止的违约金，且每年计付的违约金以不超出当年欠付的物业管理费、垃圾清运费的总额为限；以2019年11月1日至2020年3月31日、2020年11月1日至2021年3月31日期间欠付的取暖费数额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从逾期缴纳之日起计付至实际付清之日止的违约金，且每年计付的违约金以不超出当年欠付的取暖费数额为限）。

三、驳回本诉原告**的诉讼请求。

四、驳回反诉原告涞源县宏伟置业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

五、驳回反诉原告涞源县滨湖物业服务有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费8951元，由本诉原告**承担。反诉案件受理费1755.3元，由反诉被告**承担。反诉案件受理费296.58元，由反诉原告涞源县滨湖物业服务有限公司承担80.87元，由反诉被告**承担215.71元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。

审　判　长　　韩志刚

审　判　员　　闫俊敏

人民陪审员　　赵振刚

二〇二一年十一月十日

书　记　员　　赵玲玲