张家界德智文化传播有限公司、***房屋租赁合同纠纷再审民事判决书

湖南省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）湘民再21号

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：张家界德智文化传播有限公司，住所地湖南省张家界市永定区回龙路88号（张家界商业大楼）。

法定代表人：屈志胜，该公司董事长。

委托诉讼代理人：李辞盈，湖南湘行律师事务所律师。

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：***。

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：秦道虎。

委托诉讼代理人：***。

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：张家界市园林有限公司，住所地湖南省张家界市教场路紫舞公园。

法定代表人：田正润，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张爱兵，湖南风云律师事务所律师。

张家界德智文化传播有限公司（以下简称德智公司）、***、秦道虎与张家界市园林有限公司（以下简称园林公司）房屋租赁合同纠纷一案，张家界市永定区人民法院于2016年11月14日作出（2016）湘0802民初874号民事判决。园林公司、***、秦道虎不服，提出上诉。张家界市中级人民法院于2017年3月9日作出（2016）湘08民终748号民事判决。各方当事人均不服，向本院申请再审。本院于2017年8月25日作出（2017）湘民申1171号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人德智公司的法定代表人屈志胜、委托诉讼代理人李辞盈，***并作为秦道虎的委托诉讼代理人，园林公司的法定代表人田正润及其委托诉讼代理人张爱兵到庭参加。本案现已审理终结。

***、秦道虎起诉称，2014年3月14日，园林公司与德智公司就张家界市永定区回龙观公园部分房屋、场地租赁事宜签订了一份《场地租赁合同》。2015年3月28日，秦道虎与德智公司签订了该场地转租合同。合同签订后，经园林公司与德智公司同意，***、秦道虎对租赁物进行装修和搭建玻璃用房，添置了设施设备。2015年7月27日，园林公司以德智公司逾期未交租金为由解除合同，并切断水电，导致***、秦道虎停业。园林公司、德智公司的行为给***、秦道虎造成了巨大的经济损失，请求判令：1、解除秦道虎与德智公司签订的场地转租合同；2、园林公司、德智公司补偿***、秦道虎扩建装修费用4967330元，并赔偿广告位费用、扩建装修费用6400元、扩建装修垃圾清运费1000元；3、园林公司、德智公司赔偿餐饮设备损失154938.1元；4、德智公司退回租金50000元；5、园林公司、德智公司赔偿律师费20000元；6、园林公司、德智公司赔偿场地看护费用12000元；7、园林公司、德智公司赔偿合同期内预期可得利益1255061.9元；8、园林公司、德智公司负担诉讼费、鉴定费。

一审法院认定，2014年3月14日，园林公司作为出租方（甲方），德智公司作为承租方（乙方），签订了一份《场地租赁合同》，就张家界市永定区回龙观公园部分房屋、场地租赁事宜达成协议，约定：乙方租赁甲方回龙阁北面全部管理用房、南面管理用房一间；租赁期限从2014年7月1日起至2024年6月30日止，共计10年；租赁费用第一年为40000元，以后每年递增3000元，合同签订时交纳第一年租金，以后每年提前一个月缴纳当年租金，逾期不交视同乙方放弃续租，甲方无条件收回房屋和场地。合同第四条约定：乙方必须依法经营、文明经营、照章纳税；经营项目与城市公园的定位相符，主要从事教育、文化传播等项目。不得从事污染、高噪音、影响景观、影响公园和游人安全的经营项目，禁止从事室外用火经营项目，不得擅自开发儿童及游客娱乐项目。否则，甲方有权终止合同。合同第五条约定：乙方可以对房屋进行装修，但不得损坏房屋结构，装修方案须经甲方同意，租赁期满安装设备外，其他装修不能拆除，无条件交由甲方处理。乙方在租赁的场所和房屋上搭建任何构建筑物都必须经甲方书面同意，并报其主管部门市林业局批准。合同第九条约定：如果因政策性规定或政府硬性要求，需要缩短经营性期限、调整经营项目乃至不能经营的，甲、乙双方应遵守执行，均不得提出赔偿要求。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，德智公司按约定交纳了第一年的租金40000元，园林公司也将房屋和场地交给了德智公司。

德智公司承租房屋后未能对租赁房屋和场地进行充分利用，拟对外转租其中的北面管理用房并张贴了招租广告。秦道虎、***得知后有意承租下来合伙做餐饮服务。经双方商谈后，于2015年3月25日给德智公司交纳了第一年的租金50000元，并于2015年3月28日由秦道虎（乙方）与德智公司（甲方）正式签订了《场地租赁合同》，双方约定：租赁范围为回龙阁北面管理全部用房；租赁期限从2015年3月28日起至2020年3月28日止，共计5年；租赁费用第一年为50000元，以后每年递增2000元，合同签订时交纳第一年租金，每年2月28日之前一次性付清，逾期不交视同乙方放弃续租，甲方无条件收回房屋和场地。合同第四条至第九条的内容跟德智公司与园林公司签订的合同内容相同。

转租合同签订后，***、秦道虎拟将租赁房屋和场地改装为餐饮服务场所，需要扩建及装修装饰，并请求园林公司向其主管部门张家界市林业局打出报告。2015年3月30日，园林公司向张家界市林业局提交了《关于回龙阁公园北面管理用房改造的请示报告》，称“现因回龙阁公园广场市民较多，原设计市民休闲场地及管理用房，已不能满足市民休闲的需要，原管理用房的基柱建成后一直未作处理，原建设遗留建筑垃圾堆放裸露于此，影响公园景观，根据现有回龙观公园的现状，需作如下调整，在原北面管理用房的已有基柱房外延3米，搭建简易玻璃过道，以便市民临时避雨之用，亦可堆放清理工具，这样既能美化公园环境，又能使市民在下雨时有避雨处”。2015年4月7日，张家界市规划管理局永定分局针对上述请示报告作出了《关于张家界园林公司修建临时玻璃通道的复函》，同意修建临时玻璃通道，建筑占地面积72平方米，高度在3米以下，具体建筑位置见附图，建筑外观应整洁美观。并告知临时建筑使用期限二年，需延长使用期限的，延期申请应在使用期限届满前三十日内提出，没有办理延期手续的，应当在批准的使用期限内自行拆除；该临时建筑如遇规划实施需要拆除时须自行无偿拆除。

此后，***、秦道虎出资并施工在回龙观公园北面管理用房外搭建了玻璃房，并投入资金购置了经营餐饮所需的设备、装修装饰及广告等器具、设施。建成的玻璃房总占地面积104.4平方米（其中部分面积在原租赁房屋檐以内），园林公司和德智公司均未提出异议。2015年6月，***、秦道虎在该租赁房屋和场地经营的“鼎尚美食”开始试营业。2015年7月27日，园林公司通过申通快递邮寄给德智公司一份书面通知，以德智公司逾期不交纳租金为由，要求从2015年7月1日起终止合同，并要求德智公司于2015年8月1日前交清所欠的水电费并退出所占的房屋和场地。2015年8月1日，园林公司对租赁经营的房屋和场地实施了停水、停电措施，导致***、秦道虎无法继续经营。另查明，2015年3月26日，***、秦道虎在改造施工时，被张家界市永定区林业局以擅自改变林地用途为由，处以限期3个月内恢复原状并罚款1680元的林业行政处罚。***、秦道虎当天缴纳了罚款1680元。

关于园林公司终止合同的原因，结合各方陈述及证据确认：1.园林公司在下达终止合同通知之前，不仅没有任何催交租金的行为，而且存在拒收德智公司补交租金的事实；2.园林公司终止合同的真实原因是，建设部2014年底下文对公园等公共资源的管理乱象进行整治，园林公司将公园管理用房出租、扩建并经营餐饮，不符合公园管理要求，引起市民投诉和上级部门关注。

在原一审过程中，根据秦道虎的申请，一审法院依法于2015年11月17日委托湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司对本案所涉张家界市回龙观管理用房扩建装修装饰及餐饮设备进行了价值评估。经鉴定：原告投入扩建玻璃房造价441730元，管理房室内装修的价值为55000元，广告位费用10000元，装饰装修设计费6400元，管理费及装修垃圾清运费2680元；添置的餐饮设备部分价值原值154938.10元，折旧后净值143837.25元。2015年12月2日，***缴纳评估费10000元。在重审过程中，园林公司向一审法院提出申请，要求对原告施工扩建的规划批准范围内的玻璃通道的造价进行鉴定，并对以二年为限的玻璃通道残值进行鉴定，经一审法院委托，张家界方正建设项目管理有限公司于2016年9月27日作出司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、园林公司回龙观经批准的临时玻璃通道项目鉴定造价为304640.38元；2、以二年使用期限为限，玻璃通道剩余价值为247886.6元。园林公司交纳评估费6000元。

另查明，***、秦道虎停止经营后，花费场地看护费用12000元。回龙阁北面全部管理用房在2014年3月14日德智公司承租之前，由他人承租并经营茶餐厅。

一审认为，园林公司与德智公司于2014年3月14日签订的《场地租赁合同》，以及德智公司与秦道虎于2015年3月28日签订的《场地租赁合同》，合同合法有效，均应依约履行。德智公司将其租赁的回龙观公园管理用房和场地转租给秦道虎以及***、秦道虎拟扩建装修并经营餐饮，园林公司不仅未表示反对，而且以自身名义帮助其向主管机关张家界市林业局提出扩建玻璃通道等临时建筑的申请，并得到了张家界市规划管理局永定分局的同意扩建的复函，致使***、秦道虎投入资金进行扩建，说明***、秦道虎扩建装修并经营餐饮的行为得到了园林公司的许可，应视为双方就租赁事项达成新的合意。

张家界市回龙观公园系公共资源，具有社会公益属性。中华人民共和国住房城乡建设部等部门于2014年10月27日颁布的《关于严禁在历史建筑、公园等公共资源中设立私人会所的暂行规定》，严禁在公园等公共资源中以自建、租赁、承包、转让等形式设立改变历史建筑、公园等公共资源属性的高档餐饮、休闲、健身、美容、娱乐、住宿、接待等场所。园林公司基于市民投诉，国家对公园管理整治压力，在***、秦道虎投入大量资金对租赁房屋进行扩建装修后，突然终止合同，断水断电，导致租赁合同不能履行，因此，***、秦道虎请求解除合同，符合法律规定，予以支持。园林公司辩称，因德智公司逾期不交纳租赁费用，依照合同约定应视同放弃续租，因此通知德智公司终止合同。对此，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。德智公司虽未按合同约定提前一个月支付第二年的租金，但园林公司始终没有下达任何形式的催交通知，而且在明知房屋已经转租的情况下仍然拒收德智公司主动补交的租金。因此，园林公司以德智公司逾期未交纳租金而终止租赁合同，其理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案德智公司与***、秦道虎方租赁合同的解除，是园林公司以书面通知及停水停电的方式明确表示不履行合同所导致。同时，《关于严禁在历史建筑、公园等公共资源中设立私人会所的暂行规定》早在***、秦道虎承租房屋之前就已经出台，相关禁止性规定园林公司作为公园管理者应当知晓，在此情况下，园林公司仍然许可***、秦道虎扩建、装修及从事餐饮经营，具有重大过错。因此，租赁合同的解除，责任在园林公司，由此而给***、秦道虎造成的损失，园林公司理应承担民事责任。***、秦道虎应当知道国家政策在公园等公共资源属性的场所禁止以租赁、承包等形式从事餐饮、休闲等经营。而且其转租合同第四条明确约定，经营项目与城市公园的定位相符，主要从事教育、文化传播等项目，不得从事污染、高噪音、影响景观、影响公园和游人安全的经营项目，禁止从事室外用火经营项目，而仍然将承租场所改造成餐饮经营场所，其自身存在一定过错，亦应承担部分责任。

关于***、秦道虎请求的管理房装修损失55000元、广告位费用10000元、装饰装修设计6400元、装修垃圾清运费1000元、合同终止后的场地看护费12000元，有鉴定资料及相关证据在卷证实，可以确认。上述损失系因园林公司单方终止合同所导致，因此，合同解除后，园林公司对上述损失应依法承担赔偿责任。

对于***、秦道虎为餐饮经营而添置的设备，系动产，可以重复利用或自行处理，***、秦道虎要求按原值赔偿，依据不足，不予支持，因此而造成的经济损失，由其自行承担。

关于扩建费用的承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租方负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。在本案中，***、秦道虎的玻璃房扩建造价经鉴定为441730元（其中规划批准范围内的临时玻璃通道造价为304640.38元）依照上述规定，对于规划审批范围以内的玻璃通道造价费用304640.38元，园林公司理应承担补偿责任。对于超规划批准范围之外的建筑面积造价费用137089.62元，在两份租赁合同中，均未进行约定，考虑到玻璃通道扩建报告是园林公司以自己的名义上报，建成之后应归园林公司所有，***、秦道虎作为承租人进行代建施工，园林公司应当进行监管而未监管，具有过错，同时，租赁合同的解除，责任在园林公司，所扩建的玻璃房在合同解除后仍然可以被利用。因此，园林公司应当承担超规划扩建部分的造价的60%责任,计82253.77元。***、秦道虎在施工扩建过程中未严格依照规划施工，其本身也具有过错，应承担40%的责任，计54835.84元。扩建的玻璃房虽属临时建筑，但根据规划批复，临时建筑到期后，经申请仍有延期可能，因此有关残余价值的鉴定，不予采信。

***、秦道虎请求返还年度租金50000元的问题。一审法院认为，***、秦道虎尚在刚开始试营业的情况下，合同即被终止，其承租的房屋尚未正常利用。因此，在合同解除后，***、秦道虎向德智公司交纳5万元租金，德智公司应当全额退还。该项诉讼请求，予以支持。

***、秦道虎请求园林公司、德智公司支付租赁合同期内可预期利益损失1255061.90元，并提交餐厅承包合同一份，拟证明***、秦道虎已将餐厅经营对外发包5年，每月可收取30000元承包款。一审法院认为，虽然《中华人民共和国合同法》规定，因一方违约所造成的损失包括合同履行后可以获得的利益。但该预期利益的获得，应当建立在遵法守规、正当经营的基础之上。***、秦道虎在公园从事餐饮经营，本身就违反国家有关禁止性规定，属违章经营，依规应属于取缔范围，不存在正当的可预期利益，对该项诉讼请求，不予支持。

***、秦道虎请求的律师费20000元，因没有提交该费用已实际发生的证据，故对该请求不予支持。

对于租赁合同的解除，德智公司没有明显过错，而且园林公司已经直接参与到本案诉讼当中，并直接承担相关赔偿责任的情况下，德智公司无需再行承担责任。故***、秦道虎要求德智公司承担连带赔偿责任，不予支持。判决：1、德智公司与秦道虎于2015年3月28日签订的《场地租赁合同》于2015年8月1日起解除；2、园林公司补偿秦道虎、***对回龙观公园管理用房扩建造价费用386894.15元，限判决生效后十日内履行完毕；3、园林公司赔偿秦道虎、***投入的装修费损失、广告位费用损失、装饰装修设计费损失、装修垃圾清运费损失、场地看护费损失等共计84400元，限判决生效后十日内履行完毕；4、德智公司退还秦道虎、***租金50000元，限判决生效后十日内履行完毕；5、驳回秦道虎、***的其他诉讼请求。案件受理费22849元，鉴定费16000元，共计38849元,园林公司负担27000元，秦道虎、***负担11849元。

***、秦道虎提出上诉，请求改判园林公司还需补偿扩建改造费用54835.84元、餐饮设备损失154938.1元；改判园林公司、德智公司赔偿***、秦道虎预期可得利益1255061.9元、律师费用20000元。园林公司商丘请求撤销一审判决，改判驳回***、秦道虎对园林公司的诉讼请求。

二审法院对当事人争议的事实认定如下：对于德智公司是否逾期缴纳租金的事实，德智公司所提交的证据仅能证实其曾于2015年7月24日向园林公司缴纳租金，但按照双方租赁合同的约定，德智公司应提前一个月缴纳当年租金，故对德智公司迟延缴纳租金的事实予以认定。根据张家界市规划管理局永定分局《关于张家界市园林有限公司临时玻璃通道的复函》的批复，规划部门批准的该临时建设为占地面积为72㎡的玻璃通道，而***、秦道虎实际修建的玻璃房占地面积为104.4㎡，超出规划批准面积。根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定及张家界市规划管理局永定分局出局的《关于张家界市园林有限公司回龙阁公园管理用房北面临时玻璃通道是否拆除的复函》记载，所批准修建的临时建设的使用期限于2017年4月7日届满，并应在该日起十五日内予以拆除。园林公司以自己的名义向包括张家界市林业局在内的相关部门申请建设玻璃通道，申请的时间为***、秦道虎与德智公司签订租赁合同的第三天，在获批准后，交由***、秦道虎实际出资并完成建设，结合上述事实可知，对于园林公司同意德智公司转租本案所涉房屋给***、秦道虎并扩建玻璃房的事实，一审法院认定清楚，予以确认。对于***、秦道虎从事餐饮经营的事实，没有充分证据证实园林公司知情并认可，故不足以认定园林公司同意***、秦道虎从事餐饮经营。德智公司将房屋转租给***、秦道虎，对***、秦道虎的装修、扩建并未参与，依据现有证据，亦不足以认定德智公司知悉***、秦道虎承租房屋并扩建玻璃房用于餐饮经营的事实。

二审另查明，秦道虎与德智公司签订的《场地租赁合同》所约定的租赁范围为：回龙阁北面管理用房全部。玻璃房修建的位置处于北面管理用房下面的林地，不在其与德智公司租赁合同约定的承租范围之内。

二审认为，园林公司与德智公司所签订的租赁合同，以及德智公司将租赁房屋转租给***、秦道虎所签订的租赁合同，均系合法有效合同。本案的争议焦点为：1、***、秦道虎与德智公司之间的租赁关系是否应予以解除；2、***、秦道虎所诉求的各项损失是否应予以支持，若支持，应由谁进行赔偿以及如何赔偿。

关于***、秦道虎与德智公司之间的租赁关系是否应予以解除的问题。本案所涉房屋系德智公司从园林公司承租后，转租给***、秦道虎，园林公司与德智公司之间租赁合同的解除，直接导致德智公司与***、秦道虎之间的转租合同无法履行，故***、秦道虎请求解除与德智公司签订的《场地租赁合同》，予以支持。

关于***、秦道虎所诉求的各项损失是否应予以支持，若支持，应由谁进行赔偿以及如何赔偿的问题。***、秦道虎承租本案所涉租赁管理用房后，对该房屋进行了装饰装修及相关投入，租赁合同的解除，导致***、秦道虎对租赁物的使用不能，因此遭受财产损失。因***、秦道虎对装饰装修及扩建玻璃房的使用期限较短，从其租赁房屋开始到玻璃通道通过审批以及其试营业的时间上看，基本上是刚刚完成投入，租赁合同就被解除，故应将所承租管理房的装饰装修、广告位投入、装饰装修设计、管理及装修垃圾清运费、场地看护费的实际投入费用作为上述各项的损失数额予以认定，各项合计88400元；租赁合同的解除，亦导致***、秦道虎所添置餐饮设备的使用目的不能实现，虽然其中部分设备可以加以变卖或重复利用，但考虑其价值的折损及变卖成本，酌定以餐饮设备原价值的70%作为***、秦道虎的损失数额，即108456.7元。对于***、秦道虎所诉求的可得利益损失，其提交了一份对外转包合同用以证实其主张，但转包之事并未实际开始履行，故对上述损失，不予认定。对于***、秦道虎为本案诉讼聘请律师所支付的代理费用，并非因双方当事人纠纷所造成的损失，其要求园林公司、德智公司予以承担无法律依据。

本案中，德智公司作为承租人，应当按约定及时缴纳租金，同时，德智公司将房屋转租给***、秦道虎，作为出租人，亦有确保次承租人能够按照约定占有、使用租赁物的义务，其更应及时向出租人缴纳租金以确保次承租人权利的实现。但是，德智公司迟延缴纳租金，园林公司以此为由依照双方合同约定解除双方之间的租赁合同，从而导致***、秦道虎与德智公司之间的租赁合同不能履行，造成***、秦道虎的房屋装修及相关投入的损失，园林公司及***、秦道虎对租赁合同的解除并无过错，德智公司应对此负完全责任，故对于***、秦道虎所遭受的承租房屋装修及与之相关的费用损失，共计196856.7元，德智公司应承担全部责任。***、秦道虎扩建玻璃房所占用林地不在其与德智公司租赁合同约定的范围之内，系***、秦道虎与园林公司达成合意，故玻璃房的扩建，与德智公司无关。园林公司为满足管理需要向相关部门申请扩建玻璃通道，在获得批准后，交给***、秦道虎实际修建完成，但***、秦道虎超审批范围施工，存在过错，故对于审批范围内的合理费用支出，由园林公司承担，对于超审批修建部分，由***、秦道虎自身承担。判决：1、维持张家界市永定区人民法院（2016）湘0802民初874号民事判决第一、四项，即“德智公司与秦道虎于2015年3月28日签订的《场地租赁合同》于2015年8月1日起解除；德智公司退还秦道虎、***租金50000元，自本判决生效后十日内履行完毕”；2、撤销张家界市永定区人民法院（2016）湘0802民初874号民事判决第二、三、五项；3、园林公司自判决生效后十日内补偿***、秦道虎扩建管理用房所支付费用304640.38元；4、德智公司自判决生效后十日内赔偿***、秦道虎在承租本案所涉房屋过程中投入的房屋装修、广告位、装饰装修设计、管理及装修垃圾清运、场地看护、餐饮设备等各项费用损失共计196856.7元；5、驳回***、秦道虎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22849元，鉴定费16000元，共计38849元，由***、秦道虎负担15000元，园林公司负担17000元，德智公司负担6849元；二审案件受理费22849元，由***、秦道虎负担6200元，园林公司负担9800元，德智公司负担6849元。

德智公司申请再审称：二审判决认定造成合同不能履行的原因是德智公司迟延缴纳租金，完全违背了本案的基本事实，德智公司多次主动向园林公司缴纳租金，园林公司拒收。造成合同不能履行的直接原因是***、秦道虎违反合同约定擅自从事餐饮经营招致市民反映和投诉，根本原因是***、秦道虎的过错和园林公司故意解除合同造成。原二审判决混淆了导致合同不能履行的直接原因和根本原因，判决德智公司赔偿***、秦道虎196856.7元损失及退还1年的租金，既违背了基本事实，又违反了合同的约定和法律规定，是完全错误的。请求依法再审，纠正原判错误。

***、秦道虎申请再审称：原审认定事实错误。原审根据园林公司在重审一审庭审后提交的张家界市规划勘测信息技术服务中心出具的建筑面积核算表委托重新进行鉴定是错误的。张家界规划局批复的临时玻璃通道是72平方米，而管理用房屋檐内的32平方米面积是临时玻璃通道在管理用房内的自然延伸，不存在超规划面积施工。申请人添设的154938.1元餐饮设备是为了在租赁场所经营购买，租赁合同解除后，该设备失去作用，应由违约方承担全部损失。可得利益损失应予支持。律师费用支出是实际发生的损失，应依法予以支持。请求依法再审，支持申请人的全部诉讼请求。

园林公司申请再审称，原审认定事实错误，***、秦道虎修建玻璃通道是为了扩大经营场地，园林公司只是根据两人的要求以园林公司的名义报批，并非为满足管理需要。租赁合同中明确约定合同解除的情况下，无条件收回房屋和场地。原审已经认定园林公司解除合同合法，判决承担损失没有依据。原审适用法律错误，请求依法再审改判。

德智公司针对***、秦道虎及园林公司的再审理由，答辩称：本案合同解除的根本原因在于行政机关依法处理，过错在***、秦道虎及园林公司。

***、秦道虎针对德智公司和园林公司的再审理由，答辩称：园林公司出租的房屋原来就是经营茶餐厅，招租公告上也写有茶楼会所项目，对我方准备经营餐馆，园林公司是明知的，修建玻璃通道，我方只是垫资。德智公司捏造交租金被拒的事实，企图推卸自己的责任。

园林公司针对德智公司和***、秦道虎的再审理由，答辩称：原审认定合同解除的原因是因为德智公司没按约定交纳租金，这一事实认定正确，园林公司解除合同既有法律依据，也有合同依据，***、秦道虎经营餐馆项目不符合相关规定和公园定位要求，违反了合同约定，其责应该自负。

再审中，德智公司提供了一份2017年5月15日张家界市人民政府公共服务热线办公室提供的关于市民对张家界市回龙观公园开鼎上美食餐馆的投诉以及相关部门对市民投诉的处理意见，用以证明导致本案合同解除的真实原因系修建了违反合同约定的餐馆，导致市民投诉，政府责令拆除，而非德智公司迟延交付租金。

***、秦道虎质证称，该证据非新证据，对其真实性有异议，关联性上反而说明园林公司和德智公司将公益性场地出租才导致市民投诉。

园林公司质证称，不清楚该证据是否真实，即使是真实的，违约责任也在***、秦道虎，而且该证据与本案没有关联性。

本院认为，该证据系张家界市人民政府公共服务热线办公室提供的证据，内容真实合法，涉及到本案合同解除的原因，与本案具有关联性，故本院予以采信。

***、秦道虎在再审中提供了一份2017年10月10日，案外人李明雄给***出具的收到***赔偿其违约金9万元的收据，拟证明由于解除本案合同导致其损失。

德智公司和园林公司均质证认为，该证据是虚假的。

本院认为，***、秦道虎既没有提供赔偿给李明雄9万元的合同依据，也未提供实际支付的付款凭证，对该证据不予采信。

园林公司在再审中提供了一份张家界市永定区人民法院2018年1月22日出具的一份本案执行情况的证明，拟证明涉案租赁房屋一直由***、秦道虎占有。

德智公司认为该证据与德智公司无关，不发表质证意见。

***、秦道虎质证认为该证明的情况不真实，称早在2015年7月起就被强制赶出来了，只是请人照看一下。

本院认为，该证据与本案的实体处理没有关联性，本院不予采信。

再审查明：2015年6月2日，有市民通过张家界市人民政府公共服务热线进行投诉，认为在张家界市回龙观公园开餐馆应该取缔。当日，张家界市人民政府公共服务热线办公室将市民的投诉交张家界市林业局处理。次日，张家界市林业局回复：经工作人员现场调查，确实有鼎上美食餐馆，根据城市绿化管理，会对鼎上美食餐馆进行执法处理，现已给张家界市城管执法队去函。张家界市城管执法队反馈意见，称开设餐馆系规划部门审批。后几经回合，张家界市规划局回复：确为擅自改变规划用途，已发限期整改通知书。

再审查明的其他事实与原审认定的事实一致，本院予以确认。

本案争议的焦点，一是导致租赁合同解除的原因是什么，二是合同解除后造成的损失如何承担。

第一、关于租赁合同解除的原因

对于租赁合同解除的原因，园林公司称系因为德智公司未按时缴纳租金且园林公司多次催收未果；德智公司认为是因为市民投诉园林公司导致园林公司不得不收回出租场地。根据现已查明的事实，后者的理由更充分。理由是：张家界市回龙观公园系公共资源，具有社会公益属性。中华人民共和国住房城乡建设部等部门于2014年10月27日颁布的《关于严禁在历史建筑、公园等公共资源中设立私人会所的暂行规定》中，严禁在公园等公共资源中以自建、租赁、承包、转让等形式设立改变历史建筑、公园等公共资源属性的高档餐饮、休闲、健身、美容、娱乐、住宿、接待等场所。***、秦道虎开设鼎上餐馆，早在2015年3月改造施工时就被张家界市永定区林业局以擅自改变林地用途为由，处以限期3个月恢复原状并罚款1680元的林业行政处罚，6月份初餐馆试营业后又招致市民投诉，张家界市规划局对此要求限期整改通知。在德智公司和园林公司均没有充分的证据证明自己的主张的情况下，德智公司称园林公司要求其待事情处理好以后再交租金的说法更符合情理。况且，现有证据证实2015年7月德智公司曾向园林公司缴纳租金，尽管比合同约定的缴纳租金的时间迟延了两个多月，而合同法第227条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，园林公司并未通知承租人交纳租金，因此，即使德智公司迟延交纳租金也不是园林公司一定要解除合同的根本原因。

第二、关于合同解除后造成的损失如何承担的问题。

所前所述，导致本案合同解除的原因系园林公司违反中华人民共和国住房城乡建设部等部门于2014年10月27日颁布的《关于严禁在历史建筑、公园等公共资源中设立私人会所的暂行规定》，将回龙观公园部分房屋出租给他人开设餐馆，改变了公共资源的公共属性，园林公司作为回龙观公园的直接管理者，在已知晓该规定的情况下，仍然配合***、秦道虎的要求，向林业部门申请对管理用房进行装修以用于经营餐馆，在遭到市民投诉，并被林业主管部门要求整顿的情况下，未进行沟通，直接采用断水、断电的方式阻碍经营，提前解除合同，园林公司对合同解除导致的损失应承担主要责任；***、秦虎应当知道国家有关公园等公共资源属性场所不能以租赁、承包等形式从事餐饮等非公共属性活动的规定，在其改造施工期间，永定区林业局就对其擅自改变林地用途处以过行政处罚，且双方在转租合同中已对经营项目明确约定，故***、秦虎对合同不能履行亦有一定的责任，应相应承担由此造成的一定损失；德智公司承租园林公司的房屋后，将房屋转租给***、秦虎，园林公司不仅未表示反对，而且以自身名义向张家界林业局申请扩建玻璃通道等临时建筑，说明园林公司对德智公司转租行为同意且对***、秦道虎扩建装修并经营餐饮的行为许可，故德智公司对涉案合同不能履行没有过错，不应对解除合同造成的损失承担责任。

本案中，***、秦虎起诉解除合同要求赔偿的损失包括以下几项：1、扩建装修费用4967330元、广告位费用10000元、扩建装修设计费用6400元、扩建装修垃圾清运费1000元；2、餐饮设备损失154938.1元；3、律师费20000元；4、偿场地看护费用12000元；5、合同期内预期可得利益1255061.9元。一审中，一审法院分别根据秦道虎及园林公司的申请，依法对本案所涉张家界市回龙观管理用房扩建装修装饰及餐饮设备进行了价值评估。经鉴定：1、扩建玻璃房造价441730元（其中规划批准范围内的临时玻璃通道造价为304640.38元）；2、管理房室内装修的价值为55000元，广告位费用10000元，装饰装修设计费6400元，管理费及装修垃圾清运费2680元；3、添置的餐饮设备部分价值原值154938.10元，折旧后净值143837.25元。此外，***、秦道虎停止经营后，花费场地看护费用12000元。

对上述损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租方负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。扩建玻璃房造价441730元，对于经规划审批范围内的临时玻璃通道造价为304640.38元，园林公司应承担全部责任；对于规划批准范围外的137089.62元，双方均未约定，鉴于违规责任在于***、秦道虎在施工扩建中未严格依照规划施工，对此造成的损失应由***、秦道虎自行承担。故临时玻璃通道造价由园林公司补偿304640.38元。

对添置的餐饮设备部分价值原值154938.10元，由于租赁合同解除后，导致***、秦道虎所添置的餐饮设备的使用目的不能实现，理应全部赔偿，但考虑到其中部分设备可以加以变卖或利用，原审酌情赔偿70%即108456.7元是合理的。

对于***、秦道虎在再审中提出的可得利益损失及律师费，由于***、秦道虎没有提供可得利益的证据，且其本身对合同不能履行亦有一定的过错，故原审没有支持上述两项诉讼请求是正确的。

至于损失中的管理房室内装修的价值55000元，广告位费用10000元，装饰装修设计费6400元，管理费及装修垃圾清运费2680元，***、秦道虎停止经营后花费场地看护费用12000元合计84400元，原审均支持了***、秦道虎的诉讼请求，且各方当事人均没有对此申请再审，本院应予维持。

综上，德智公司关于合同不能履行的根本原因在于园林公司出租房屋改变了公共资源属性的申请再审理由成立，应予支持；***、秦道虎及园林公司的再审理由不能成立，应予驳回。原审对涉案合同不能履行的原因认定错误，导致处理不当，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条（二）项、第九十七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：

一、维持张家界市中级人民法院（2016）湘08民终748号判决第一项，即：“德智公司与秦道虎于2015年3月28日签订的《场地租赁合同》于2015年8月1日起解除；德智公司退还秦道虎、***租金50000元，自本判决生效后十日内履行完毕”；

二、撤销张家界市中级人民法院（2016）湘08民终748号判决第二项、第三项、第四项、第五项；

三、张家界园林有限公司自本判决生效后十日内补偿***、秦道虎扩建管理用房所支付费用304640.38元；

四、张家界园林有限公司自本判决生效后十日内赔偿***、秦道虎在承租本案所涉房屋过程中投入的房屋装修、广告位、装饰装修设计、管理及装修垃圾清运、场地看护、餐饮设备等各项费用损失共计192856.7元；

五、驳回***、秦道虎的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费22849元，鉴定费16000元，共计38849元，由***、秦道虎负担15000元，园林公司负担23849元；二审案件受理费22849元，由***、秦道虎负担6200元，园林公司负担16649元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　涂晓晖

审　判　员　　曾　光

审　判　员　　欧阳卓

二〇一八年三月二十二日

代理书记员　　沈　雅

附相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可解除合同：

（二）在履行届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租方负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定。

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。