天津中浩供热工程有限公司与天津市宏鑫鼎缘科技有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

天津市武清区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）津0114民初10471号

原告（反诉被告）：天津中浩供热工程有限公司，住所地天津市武清区自行车王国产业园区高王路西侧。

法定代表人：李少坡，经理。

委托诉讼代理人：李敬荣，天津伟和律师事务所律师。

委托诉讼代理人：宋文艳，女，1986年11月26日出生，汉族，河北省沧州市人，天津中浩供热工程有限公司员工。

被告（反诉原告）：天津市宏鑫鼎缘科技有限公司，住所地天津市武清区京津科技谷产业园福发路20号。

法定代表人：王焕荣，总经理。

委托诉讼代理人：季必林，安徽安泰达律师事务所律师。

原告(反诉被告）天津中浩供热工程有限公司（以下简称中浩公司）与被告（反诉原告）天津市宏鑫鼎缘科技有限公司（以下简称宏鑫鼎缘公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序进行审理，被告宏鑫鼎缘公司于2019年8月21日提起反诉后，本案转为普通程序，依法由审判员李福荣担任审判长，与审判员刘占云、人民陪审员翟松组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告(反诉被告）中浩公司委托诉讼代理人李敬荣、宋文艳，被告（反诉原告）宏鑫鼎缘公司委托诉讼代理人季必林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）中浩公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令宏鑫鼎缘公司立即支付拖欠中浩公司的租金人民币385555.54元、电费36598.68元、水费3688.2元、网费4356.68元，共计430199.10元。二、依法判令宏鑫鼎缘公司支付逾期付款违约金。三、依法判令宏鑫鼎缘公司支付提前解除合同违约金130万元。四、依法判令宏鑫鼎缘公司将租赁物恢复原状。五、诉讼费用由宏鑫鼎缘公司承担。事实和理由：中浩公司与宏鑫鼎缘公司于2019年3月4日签订了《场地租赁合同》，约定宏鑫鼎缘公司承租中浩公司位于天津市武清区侧的房屋，租期5年，自2019年3月20日起至2024年3月19日止，第1-3年每年租金520万元人民币，第4年开始在上年度基础上递增3%,租金支付方式为付三押一。合同签订后30天内交付首次的厂房租金130万元人民币，以后支付日为每年7月1日、10月1日、次年1月1日、4月1日之前交纳下一季度租金。逾期未支付租金的，应按照每日千分之五的比例向中浩公司支付违约金。逾期超过30日的，中浩公司有权解除合同。合同并约定免租期为1个月。合同签订后，中浩公司履行了交付租赁物的义务，而宏鑫鼎缘公司只向中浩公司支付了押金50万元，租金40万。2019年7月8日，中浩公司向宏鑫鼎缘公司下达书面催款函，要求其支付拖欠的租金90万元和水费电费网费等。宏鑫鼎缘公司在回函中，歪曲事实，并要求提前解除合同。现中浩公司同意解除合同，并提出如上诉讼请求。

被告（反诉原告）答辩并反诉称，相应水电网费我方已按期支付，但中浩公司隐瞒房屋场地环评不能通过的事实，构成根本违约，因此提出如下反诉请求：一、请求依法判令解除双方于2019年3月4日签订的《场地租赁合同》。二、请求依法判令中浩公司退回已交付的90万元租金。三、请求依法判令中浩公司赔偿宏鑫鼎缘公司490万元损失。四、请求依法判令中浩公司向宏鑫鼎缘公司赔付违约金130万元。五、请求依法判令中浩公司承担本案的全部诉讼费用。

针对被告（反诉原告）的反诉，原告（反诉被告）中浩公司答辩称，双方签订的场地租赁合同合法有效，中浩公司已将租赁物依约交付宏鑫鼎缘公司使用，合同已实际履行。中浩公司未隐瞒房屋场地情况，无违约行为，宏鑫鼎缘公司生产所需环评已于2019年7月11日通过相关部门审核批准。故请求驳回宏鑫鼎缘公司的反诉请求，支持中浩公司本诉请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告中浩公司为证明其主张，向本院提交如下证据：

证据1，场地租赁合同，证明中浩公司与宏鑫鼎缘公司之间存在场地租赁合同关系。

证据2，工商银行业务回单，证明宏鑫鼎缘公司于2019年3月5日缴纳租房保证金50万元，于2019年5月15日缴纳房屋租金40万元。按合同约定宏鑫鼎缘公司应在合同签订后30日内足额缴纳第一季度租金130万元，但宏鑫鼎缘公司未依约足额缴纳，构成违约。

证据3，网络费确认单（2019）一份，水表费用明细（2019）一份，变压器以及电表数据（2019）一份，发票及银行业务回单，证明宏鑫鼎缘公司租用中浩公司场地，双方对实际产生的网络费、水费、电费进行确认。发票及银行业务回单证明上述费用由中浩公司实际缴付后，宏鑫鼎缘公司未将相应费用给付原告。

证据4，催款函及“回函”，证明宏鑫鼎缘公司未按照合同约定支付租金和水电网费等，故中浩公司在2019年7月8日向宏鑫鼎缘公司发催款函索要第一季度租金和产生的水电网费等，并告知宏鑫鼎缘公司不履行付款义务，中浩公司有权解除合同并要求宏鑫鼎缘公司承担违约责任。

证据5，律师函，证明宏鑫鼎缘公司委托律师提出解除合同，并拒绝支付租赁费，宏鑫鼎缘公司提前解除合同行为构成违约。

证据6，物资明细和电话录音（光盘）及文本，证明2019年7月10日，中浩公司与宏鑫鼎缘公司就宏鑫鼎缘公司滞留在中浩公司租赁场地内的物品进行清点并双方签字确认，宏鑫鼎缘公司自愿将物品留在中浩公司租赁物中。电话录音证明宏鑫鼎缘公司曾与中浩公司协商用滞留物品折抵租赁费，后又出尔反尔予以拒绝。

证据7，照片，证明中浩公司在出租前后公司名称在大门院墙上的位置发生变化，现宏鑫鼎缘公司解除合同应将中浩公司名称恢复到原来位置。

证据8，打包箱房屋销售合同及付款增值税发票、建筑工程承包合同、增值税发票，证明中浩公司因租赁厂房而实际产生的整改费用。

证据9，宏鑫鼎缘公司建设年加工20万平方米铝模板项目环境影响评价受理信息公示、拟审批公示，审批决定公告，证明天津市武清区人民政府对于2019年6月20日宏鑫鼎缘公司申请的建设年加工20万平方米铝模板项目环境影响评价，经过受理信息公示，拟审批公示，最后于2019年7月11日作出<建设项目环境影响审批决定公告>，批准文号：津武审环表<2019>113号.doc.宏鑫鼎缘公司以环评未通过为由解除合同无法律依据。

证据10，租赁物产权证和营业执照复印件，证明中浩公司对出租租赁物享有所有权。

宏鑫鼎缘公司对证据1、证据2、证据4、证据5、证据6、证据7的真实性均无异议，但对证明目的有异议。对证据3的真实性无异议，但认为相关网费、水费、电费已经全部交清，只是以中浩公司名义开具的发票。对证据8的真实性及关联性均有异议。对证据9的真实性有异议，理由是宏鑫鼎缘公司至今未收到该环评报告。对证据10的真实性无异议。

宏鑫鼎缘公司为证明其抗辩及反诉请求，向本院提交了如下证据：

证据1，《场地租赁合同》和《补充协议》，证明中浩公司与宏鑫鼎缘公司之间存在场地租赁合同关系，但中浩公司交付的租赁场地不能满足宏鑫鼎缘公司正常办公和生产经营需要，违反了合同相应约定。

证据2，银行转账凭证，证明宏鑫鼎缘公司按照合同约定支付了保证金和前期房租。

证据3，聊天记录和测绘合同，证明中浩公司隐瞒租赁物环评不能通过的事实，交付的租赁物不符合环保要求，不能正常生产和办公，违约方为中浩公司。经测绘厂房距居民区距离不足50米，不符合环评要求，环评无法通过，中浩公司认可测绘公司检测结果。

证据4，催款函、关于催款函的回复、会议纪要和联系函及附件，证明中浩公司交付的租赁物直到2019年7月仍然没有通过环保，不能正常生产和经营。中浩公司强制扣留宏鑫鼎缘公司生产设备等物品，使宏鑫鼎缘公司无法生产经营，导致宏鑫鼎缘公司损失进一步扩大。

证据5，电费发票、网费发票和液化气费发票，证明宏鑫鼎缘公司已经按照各项费用的实际发生数额全部支付了电费、网费和液化气费。

证据6，采购合同、定/销货单、发票、付款凭证、收据、退场工人工资发放表和付款凭据，证明租赁合同签订后，宏鑫鼎缘公司共花去装修、改造、各种设备、办公用品及办公费用等各项费用约490万元；该损失是由中浩公司的违约行为造成，应当由中浩公司承担赔偿责任。

证据7，律师函，证明中浩公司违反合同约定，支付的租赁物无法正常使用和办公，宏鑫鼎缘公司发函要求中浩公司解除合同和退还租金，以及赔偿损失，被中浩公司拒绝。

证据8，环保局行政审批局调取的环评及环评测量材料，证明自2013年环保局根据《工业企业厂界环境噪声排放标准》测量，噪声离居民区最近距离为55米，且环评到期时间为2016年1月，在此之后，中浩公司因北边建小区住宅后边界距离不足55米，未能通过噪声环评，中浩公司为此拆除机器设备仅对固体废物进行环评，中浩公司向宏鑫鼎缘公司隐瞒以上环评情况，导致宏鑫鼎缘公司作出错误决定，与中浩公司签订了《场地租赁合同》。

中浩公司对证据1的真实性无异议，但对证明目的有异议。对证据2的真实性、合法性及证明目的均无异议。对证据3，要求宏鑫鼎缘公司提供原始载体。对证据4中《催款函》的真实性合法性关联性均无异议，对《关于催款函的回复》，真实性无异议，但对证明目的有异议。对证据5中的《电费发票》和《网费发票》真实性无异议，对证明目的有异议，认为这些都是由中浩公司支付的费用，中浩公司为了和宏鑫鼎缘公司确认数额，所以将发票复印件提供给了被告，但被告并没有实际支付这些费用。对《液化气费发票》真实性和关联性不认可，认为与本案无关。对证据6，要求被告提交原件，并对证明目的不认可。对证据7，认可《律师函》所述解除合同时间，对于解除理由及其他内容均不认可。对证据8的真实性合法性无异议，但对证明目的有异议，认为宏鑫鼎缘公司调取的环评是中浩公司生产保温管所需要的环评，宏鑫鼎缘公司生产铝模板应重新办理环评。

本院对上述有争议的证据和事实认定如下：原被告之间于2019年3月4日签订的场地租赁合同，双方对其真实性均无异议，本院予以确认。合同签订后，被告于2019年3月5日交付原告租房保证金50万元，5月15日交付原告房屋租金40万元，双方对此无异议，本院予以确认。原告提供的被告承租原告场地期间产生的水费明细、电费数据及网络费用确认单等，被告不予认可，认为上述费用已全部缴纳，但被告对其主张未提供证据证实，本院不予确认。原告于2019年7月8日向被告发出的催款函、被告于7月9日向原告发出的“关于催款函的回复”及7月10日向原告发出的律师函，双方对其内容的真实性无异议，本院予以确认。其中被告通过律师函的形式要求与原告于2019年7月20日前解除场地租赁合同，对此原告当庭表示同意，本院因此确认双方合同于2019年7月20日解除。虽然被告在关于催款函的回复及律师函中陈述有环评不能通过问题，但无相关证据证实，本院不予确认。被告滞留于租赁场地内的物资明细，电话录音及原告因出租厂房而产生的整改费用与本案诉请无关，本院不予确认。被告对武清区人民政府做出的对被告建设年加工20万平方米铝模板项目的环评受理信息公示，拟审批公示及2019年7月11日做出的<建设项目环境影响审批决定公告>不予认可，但无相反证据推翻该事实，本院对其真实性予以确认。

至于被告提交的聊天记录、测绘合同等，因未提供相应的原始载体及测绘合同原件，本院不予确认；被告提交的采购合同、定/销货单、发票、付款凭证收据、退场工人工资发放表等，均为复印件且原告不予认可，本院不予确认。

被告自武清区环保局审批局调取的环评及环评测量材料，原告对其真实性无异议，本院予以确认。但该环评材料并非被告生产铝模板的环评材料，本院对其与本案的关联性不予确认。

本院经审理认定事实如下：2019年3月4日，原告中浩公司（出租方）与被告宏鑫鼎缘公司（承租方）签订场地租赁合同，中浩公司将其所有的位于天津市武清区侧的联合厂房、办公楼、宿舍楼、库房、附属车间及院落和相关配套设施租给宏鑫鼎缘公司，约定租期5年，自2019年3月20日起至2024年3月19日止，第一年至第三年租金每年520万元，第四年开始租金在上年的基础递增3％，支付方式为月付，付三押一，每三月一付，合同签订后3日内，宏鑫鼎缘公司须一次性缴纳租赁保证金50万元，合同签订后直接转为押金，并在合同签订30日内交付首次的厂房租金130万元人民币，每延期一天，按日千分之五支付原告违约金，延期超过30日的，中浩公司有权解除合同，并同时要求对方支付当年度租金标准的3个月租金，若宏鑫鼎缘公司在租期内要求提前解除合同，应向中浩公司支付当年度租金标准的3个月租金。水电暖、垃圾清运费等相关费用由宏鑫鼎缘公司按规定时间缴费至相关部门；在合同签订之日起15日内，中浩公司完成对既有车间、厂房、办公楼等相关设施的修缮，确保正常使用；免租期为30天，自中浩公司将场地正式移交给宏鑫鼎缘公司使用之日起计算。合同签订后，宏鑫鼎缘公司于2019年3月5日向中浩公司支付租房保证金50万元，5月15日支付房屋租金40万元。2019年7月8日，中浩公司向宏鑫鼎缘公司发催款函，要求支付拖欠的租金90万元及相关水费、电费和网费。宏鑫鼎缘公司于2019年7月9日向中浩公司回函，7月10日向中浩公司发出律师函，以中浩公司隐瞒环评问题，场地不符合生产要求，环评不能通过为由要求退还已缴纳的90万元租房保证金和租金，赔偿相应损失，于7月20日解除双方场地租赁合同等。

另查，2019年6月20日，天津市武清区人民政府对被告铝模板建设项目环境影响评价做出受理信息公示，7月4日做出拟审批公示，7月11日作出审批决定公告，批准文号为津武审环表【2019】113号，doc.。

再查，诉讼期间，原告中浩公司将第二、三项诉讼请求合并为一项，即请求依法判令宏鑫鼎缘公司支付逾期付款违约金和提前解除和提前解除合同违约金共计130万元；撤销了第四项诉讼请求，即判令宏鑫鼎缘公司将租赁物恢复原状（包括大门字体标志、位置和宏鑫鼎缘公司在租赁场地内种植的树木移走，恢复地面平整）的诉讼请求。

本院认为，原、被告自愿签订的《场地租赁合同》系双方真实的意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。现被告要求自2019年7月20日起解除该合同，原告当庭表示同意，故该合同经双方协商一致于2019年7月20日予以解除。关于租金数额，根据合同约定，第一年租金为520万元，租赁期限自2019年3月20日开始计算，扣除30天免租期，应从4月20日开始计算租金。但庭审中原告自认自5月20日开始计租，因此，至7月20日双方合同解除时，被告应给付原告两个月租金866666.67元（年租金520万÷360天×60天）。被告承租原告房屋场地期间产生的水费3688.2元，电费36598.68元，网费4356.68元，总计44643.56元，被告主张已经支付，但无相应证据予以证明，被告应将此款给付原告。本案争议焦点为，双方合同履行期间的违约责任如何确定？原告主张被告拖欠场地租金，单方提前解除合同构成双重违约。对此，因原告已同意被告解除合同的要求，故合同解除是双方意思表示一致的行为。根据合同约定被告应在合同签订后30日内，即2019年4月4日前交付首次厂房租金，但被告仅于2019年5月15日给付原告租金40万元，被告存在迟延给付租金的行为，应承担相应违约责任。根据合同约定，逾期给付租金超过30日的，违约金为当年度租金标准的3个月租金，即130万元，然根据相关司法解释规定，违约金应以实际损失为基础，过分高于相应损失的应予降低。综合本案实际情况，以中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍确定违约金数额为宜，即以866666.67元为基数，自2019年4月5日至7月18日本案立案之日共103天，按利息4.35%的1.3倍计算，违约金数额为14022元，被告应向原告偿付此款。

对于被告主张原告交付的涉案房屋场地不能通过环评，不符合合同约定的正常生产办公要求，其行为构成根本违约问题，一方面签订场地租赁合同时，被告对房屋场地的周边环境应该明知，对是否会对未来的生产经营产生影响应有相应预测，另外合同中双方对环评问题亦未作相应约定。合同签订后，被告已实际入驻，并进行了相应准备工作。武清区人民政府亦已对被告在涉案房屋场地内铝模板建设项目环评做出了审批决定。被告在相关部门调取的原告中浩公司的生产经营环评材料，与本案无关。被告关于涉案房屋场地不符合生产办公要求的主张，证据不足，被告以此为由提出的各项反诉请求，本院不予支持。

综上，被告应给付原告租金866666.67元，水、电、网费44643.56元，偿付原告违约金14022元，总计925332.23元，扣除被告已给付的50万元押金和40万元租金后，被告仍应给付原告25332.23元。本案经反复调解，双方未能达成一致的调解协议，故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定,判决如下:

一、原、被告双方于2019年3月4日签订的《场地租赁合同》于2019年7月20日解除。

二、被告天津市宏鑫鼎缘科技有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告天津中浩供热工程有限公司25332.23元。

三、驳回被告天津市宏鑫鼎缘科技有限公司其他反诉请求。

如果被告天津市宏鑫鼎缘科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费20372元,保全费5000元，合计25372元，由原告天津中浩供热工程有限公司负担25000元,被告天津市宏鑫鼎缘科技有限公司负担372元。反诉受理费61500元，由被告天津市宏鑫鼎缘科技有限公司负担。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。

审　判　长　　李福荣

审　判　员　　刘占云

人民陪审员　　翟　松

二〇二〇年四月十日

书　记　员　　吴泽鹏

附法律条文：

1.《中华人民共和国合同法》

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）

第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”