威海市威保电梯安装有限公司与山东省特种设备检验研究院威海分院相邻关系纠纷一审民事判决书

山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鲁1091民初286号

原告：威海市威保电梯安装有限公司，住所地威海市环翠区文化东路-41-7号101，统一社会信用代码9137100272425951XE。

法定代表人：于跃，经理。

委托诉讼代理人：李莉，该公司办公室主任。

委托诉讼代理人：管咏梅，山东鸿源律师事务所律师。

被告：山东省特种设备检验研究院威海分院，住所地威海市福山路158-1号-B，统一社会信用代码12371000494430608B。

法定代表人：曲先民，院长。

委托诉讼代理人：辛立森，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张蓉蓉，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。

原告威海市威保电梯安装有限公司（以下简称“威保电梯公司”）与被告山东省特种设备检验研究院威海分院（以下简称“特检院威海分院”）相邻关系纠纷一案，本院于2020年2月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人李莉、管咏梅，被告之委托诉讼代理人辛立森、张蓉蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告威保电梯公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告停止妨碍，保证原告正常施工，行使合法权利；2、判令被告赔偿因阻碍原告施工导致的直接经济损失11900元。后原告明确第一项诉讼请求为：不妨碍原告在双方共同使用的院子西侧建配电室和充电桩（暂时为两个）。事实和理由：2008年12月，被告与威海市某装饰有限责任公司（以下简称“某公司”）签订《协议书》，双方就威海市某号楼部分房屋的买卖事宜达成协议，由某公司将自有的威海市某号楼的部分土地、房屋所有权转让给被告，用途综合楼。转让房地产中土地使用面积4223平方米（具体面积以过户实际面积为准），东至所购买楼房东墙、北至楼北墙、南至院南墙、西至福山路中；房屋建筑面积3885.4平方米。其中综合楼+0一至六层，共3714.48平方米，框架结构；商业用房170.92平方米，砖混结构。”双方于2012年7月27日办理了房屋产权过户手续，在办理土地证时，土地局认为该地块上的建筑物为三个不同的权利人所有，即：特检院、威保电梯、于某某（原告的股东、某公司的法定代表人），按法律规定不能办理土地分户，于2017年分别为该土地上的所有产权人办理了共七份不动产权证，土地登记为“公用宗地面积6983平方米”，按照法律规定原告施工的院内属于三方共同共有。2019年，双方对水、电等进行分户改造，9月，被告在大院内挖沟，铺设电缆、自来水管道，并在大院东北侧设立配电机房，原告认为符合法律未干涉。10月4日，原告在院内施工铺设电缆，在大院西北侧设置充电桩，被告阻碍原告正常施工，并报警至古寨路派出所，由此导致原告无法正常施工，造成直接经济损失11900元。原告认为，根据不动产权证书该土地属院内三个权利人共同所有，根据《物权法》第九十五条的法律规定“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”，三方均享有使用权，被告则错误的认为该院内土地的产权属被告独有，被告妨碍原告的正常施工，已构成侵权。原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求处理。

被告特检院威海分院辩称，一、根据2008年12月被告与某公司（原告关联公司）签订的协议书中明确约定了被告购买的房产、土地使用权面积及四至，即包括了整个院落及周边的建筑物，明确了土地使用面积为4223平方米。按协议约定，被告全额支付了价款，已经取得了协议上载明的土地使用权和房屋所有权并办理了房屋所有权证。在2012年办理土地过户手续时，由于按土地登记政策，工业用地如要分割需要变更土地性质，同时要补缴土地出让金。因原告无法补足出让金，暂时无法办理工业用地的土地分户，三方只能共用一个土地证。因此虽然在形式上原告是土地证上的共用权人，但实际上原告并不具有已转让部分的土地使用权，原告主张的共同共有不符合法律规定，亦不符合约定和实际情况；二、根据国土资源部监察部《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》第三条“明确约定工业用地出让各方的权利义务，加强合同履约管理”的规定，结合上述土地登记政策及财产转让的实际情况，为保障被告合法权益，被告与原告及于某某于期后共同签订了三方协议，进一步明确界定了土地使用面积及三方的权利义务。按照约定，被告是大院土地的使用权人，在被告拥有的院落中，原告和于某某可以使用院内南侧20个车位和通行，但不得在院内堆放其他物品或进行其他活动。自2009年房产按约定交付后，被告一直对院落进行正常的管理使用。现原告未经许可在院落中私自施工，铺设电缆，设立充电桩，妨害了被告的合法权益。被告有权根据原告造成的损害，依法依约维护自身合法权益。

本院经审理认定事实如下：2008年12月，某公司（甲方）与被告（乙方）签订了一份《协议书》，约定：甲方同意将自有的坐落于威海市某号楼部分土地、房屋所有权转让给乙方，用途综合楼。甲方转让房地产中土地使用面积4223平方米（具体面积以过户实际面积为准），东至所购买楼房东墙、北至楼北墙、南至楼南墙、西至福山路中；房屋建筑面积3885.40平方米。其中综合楼±0一至六层，共3714.48平方米，框架结构；商业用房170.92平方米，砖混结构；双方约定上述房屋和土地价款总计15880000.00元；乙方按合同规定日期付款，甲方于2009年6月30日前交付房屋，同时乙方配合甲方将该楼水、电过户至乙方名下，由乙方负责交纳自用的水、电费；乙方付清尾款，甲方于60日内办理过户手续（乙方配合）。过户时所需营业税及附加费、土地增值税、企业所得税、交易费及契税等一切费、税由甲、乙方各承担50%；自楼房交付之日起，乙方如需对房屋进行装饰、维修、改造等所发生的费用均由乙方自负；过户之前，与该楼房屋、土地相关的经济纠纷等一切事宜均由甲方负责，乙方不负任何责任等等。上述协议签订后，被告于2017年6月13日取得了某不动产权属登记证书，上述房屋与登记在原告及于某某名下房屋共用宗地面积为6983平方米。

2012年，原告（乙方）、被告（甲方）及于某某（丙方）三方签订了一份《协议书》，约定：甲乙丙三方在平等、自愿的基础上，就威海市某号土地所有权面积、使用面积及相关事宜，经协商一致，达成如下条款，以兹共同信守：一、威海市某号占地面积6983平方米，其中甲方拥有土地所有权和使用面积约4223平方米（以实际界至内的面积为准），具体界至为：东至B楼房东墙外侧、北至B楼房北墙外侧、南至B楼房外院南墙、西至福山路中，其余部分为乙方丙方拥有（详见附件一：土地坐落图）。二、甲方同意将B楼房南侧通道由乙方丙方通行，乙方丙方享有对该通道通行的权利，同时，甲方所拥有的院落，乙方丙方可以使用院内南侧20个车位，但乙方丙方不得在院内堆放其他物品或进行其它活动。三、乙方拥有的C房屋如要改造、装修等施工且需对房屋结构发生变化时，应提前告知甲方施工方案，甲方同意后方可实施，甲方装修、改造等施工且需对房屋结构发生变化时，亦告知乙方后方可施工。四、自2013年1月1日起，甲方使用电梯实行有偿保养，乙方、丙方使用电梯的检验费由乙方、丙方承担，大院门卫由甲方负责，大院西侧空地的绿化、种植由乙方负责管理，院内原有广告牌匾及车库保留原样。五、2008年12月由山东省特种设备检验研究院威海分院与威海市某装饰有限责任公司双方签订的购房协议书、威海市某装饰有限责任公司该地块土地证及威海市某号土地座落图作为本合同附件，享有同等法律效力等等。

另查，原告系经营电梯维修业务的公司，公司为节约经营成本采购新能源充电维修车辆属于正常生产经营需要。被告购买某号-B等房屋之后，与原告及于某某所有的房屋的水电进行了分户改造，原告使用的配电室所在的院落无法安装使用充电桩设备。

本院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。本案中，原、被告为不动产相邻关系，原、被告的水电分户改造之后，原告使用的配电室所在的院落无法安装使用充电桩设备，根据三方协议约定，被告购买房屋所在的约4000余平方米院落，原告有通行和使用南侧20个车位的权利，该约定系三方为有利于生产、方便生活及团结互助等正确处理相邻关系的需要进行的，原告在院落的西北角安装使用充电桩设备系其生产经营之必须，被告应提供必要的便利，但原告的施工不得危及相邻不动产的安全。故原告的要求，本院予以支持；关于原告主张的因阻碍其施工导致直接经济损失的问题，因原告施工之前并未与被告进行合理有效的沟通，如施工方案、施工时间、施工中的其他问题如何解决并未提前与被告协商，故原告要求被告赔偿因阻碍其施工导致直接经济损失的诉讼请求，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十八条、第九十一条规定，判决如下：

一、原告威海市威保电梯安装有限公司可以在威海火炬高技术产业开发区某号-B等房屋所在的院落（约4000余平方米）的西北角处建配电室和充电桩（暂时为两个），被告山东省特种设备检验研究院威海分院提供必要的便利，但原告威海市威保电梯安装有限公司不得危及相邻不动产的安全；

二、驳回原告威海市威保电梯安装有限公司要求被告山东省特种设备检验研究院威海分院赔偿因阻碍原告施工导致的直接经济损失11900元的诉讼请求。

案件受理费98元，减半收取计49元，由原告负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。

审判员　　张红雨

二〇二〇年六月五日

书记员　　阎文超