北京隆焰餐饮有限公司与北京万泉合创商业管理有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院

民事案件判决书

（2020）京0105民初37620号

原告（反诉被告）北京隆焰餐饮有限公司（以下称原告）与被告（反诉原告）北京万泉建设投资集团有限公司、北京万泉合创商业管理有限公司（以下分别称万泉投资公司、万泉商业公司，一并提起时称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人王佳、委托诉讼代理人方娜，二被告的共同委托诉讼代理人张金凤到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定履行义务。本案中，双方的争议焦点主要集中在如下几方面： 一、二被告是否存在缔约过失责任 缔约过失责任，是在合同缔结过程中，当事人一方或双方因自己的过错而致合同不成立、无效或被撤销，应对信赖其合同为有效成立的相对人赔偿基于此项信赖而发生的损害。一般认为，缔约过失责任的成立须具备下列条件：（1）缔约人在缔约过程中违反先合同义务；（2）缔约相对方受有损害；（3）违反先合同义务与损害有因果关系；（4）违反先合同义务方存在过错。本案中，双方签订的合同已经成立并生效，故二被告不存在缔约过失责任。 二、本案双方是否存在违约行为 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。现二被告已经将租赁标的物即涉案房屋交付给原告，故原告应当按照合同约定足额、按时向二被告交纳租金。根据本案中查明的事实，原告在承租涉案房屋时即2017年，涉案房屋门前即在修路。根据二被告提交的关于某扩规划一路道路工程第三标段工程概况，该道路工期为180天，开竣工日期为2017年12月20日至2018年6月18日。因为道路施工等原因，双方于2018年6月14日签订了《房屋租赁补充协议》,约定因执照办理手续及燃气开通延后、修路等问题,另行给予原告2个月免租期。但是，在签订该补充协议后，涉案房屋门前道路长期放置围挡，影响了原告的经营。此种情况系当事人签约时无法预见，且不可归责于双方当事人的原因导致。因此原告就此认为二被告构成违约的主张本院难以采信，原告未能按期交纳房屋租金系因合同履行的基础发生了异常变动，故被告关于原告违约的主张本院亦难以采信。 三、合同解除时间及相关法律后果 双方当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告诉至本院要求解除合同，被告亦于2020年7月28日向本院提起反诉，要求解除合同。故本原判决双方合同于2020年7月28日解除。 关于原告的各项诉讼请求：1、要求二被告赔偿因其缔约过失责任给原告造成的损失20万元一项，因二被告不构成缔约过失责任，故该项诉讼请求本院难以支持;2、解除双方于2017年11月24日签订的房屋租赁合同一项，本院予以支持;3、要求二被告返还房屋租赁保证金31801元、物业费25186元、燃气押金3万元、消防费用1万元一项，根据合同约定，租赁保证金在原告将注册在本租赁物业的营业执照或相关证照地址注销或变更、乙方应承担的其他合同义务均履行完毕的情况下予以返还，现原告尚未注销或变更相关工商登记地址，故其要求返还租赁保证金的诉讼请求本院难以支持，原告可待注册登记注销或迁出后另行主张租赁保证金。二被告已经提供了物业服务，故原告要求二被告返还物业费的诉讼请求本院亦难以支持，燃气押金双方在合同中没有约定，现合同已经解除，被告应当予以返还。关于消防费用，根据被告证据，被告系代收，故原告要求返还该笔费用的诉讼请求本院难以支持。4、要求二被告返还2017年12月1日至2018年3月12日办理完营业执照期间内的房屋租金64349元一项，因该段期间二被告已经将涉案房屋交付给原告使用，且双方签订《房屋租赁补充协议》已经就执照办理手续等问题多给了原告二个月免租期，故该项诉讼请求本院难以支持;5、二被告赔偿原告营业损失20万元、房屋装修费17万元一项，因二被告并不构成违约，故原告该项诉讼请求本院难以支持。 关于被告的各项反诉请求：1、解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议一项，本院予以支持;2、判令原告腾退并返还涉案商铺一项，因合同已经解除，故原告应当腾退并返还涉案房屋;3、判令原告支付2019年1月8日至合同解除之日止的租金一项，本院予以支持，因涉案房屋门前修路的确影响的原告的经营，故本院对租金数额予以酌减;4、判令原告支付违约金一项，因原告不构成违约，故本院难以支持;5、判令原告支付免租期内租金一项，根据合同约定，补交免租期租金的前提是原告违约，故该项诉讼请求本院难以支持;6、要求原告支付自合同解除之日至实际腾退并返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费一项，原告占用涉案房屋，应当向二被告支付房屋占用费，房屋占有使用费的标准由本院根据双方约定的租金标准以及本案的实际情况酌情予以减少;7、要求原告支付自合同解除之日至注册地址实际迁出或注销之日止的损失一项，因双方未就此进行约定，二被告该项反诉请求本院难以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月24日，万泉投资公司（甲方）与原告的设立人魏某（乙方）签订《房屋租赁合同》,约定，万泉投资公司将涉案房屋出租给魏某，涉案房屋的建筑面积为85平方米。乙方租赁物业的用途为餐饮。租期自2017年12月1日起至2022年11月31日止,装修免租期为60天，自2018年12月1日起至2019年1月31日止。装修免租期内乙方无需向甲方支付租金，但乙方应当按照本合同约定承担包括但不限于装修免租期内的物业管理费、供暖费、水费、电费等。本合同的履约保证金为31801元，合同终止或解除时，乙方满足无任何违约行为或乙方虽有违约情形但已承担全部违约责任的、乙方无任何未结清费用无损坏租赁物业等问题、乙方已将注册在本租赁物业的营业执照或相关证照地址注销或变更、乙方应承担的其他合同义务均履行完毕的，且乙方按照本协议约定交还租赁物业，经甲乙双方签字确认后10个工作日内甲方将履约保证金无息退还乙方。日租金标准为人民币4.1元/平方米/天，租金递增方式为，自涉案房屋实际交付之日起算，满2年，日租金在上年度日租金标准的基础上，上浮6%；再满2年，日租金在上年度日租金标准的基础上，上浮8%。租金按每三个月一个支付期。乙方应于每个支付期届满之日10日前向二被告支付下一个支付期的租金,若逾期支付租金,每迟延一日应向甲方支付迟付金额万分之五的违约金,逾期30日仍未支付,甲方有权单方解除合同。该租赁物业所在整体建筑物由甲方或甲方的物业管理公司统一进行物业管理。在租赁期内，乙方自行办理所需证照。因一方违约解除合同的,违约方应当向守约方支付相当于合同解除当月租金的三倍作为违约金；如因乙方违约导致合同解除,乙方应将装修免租期内免除的租金补交给甲方。 2018年6月14日,万泉投资公司、万泉商业公司、原告签订《房屋租赁补充协议》,约定:万泉投资公司有权委托万泉商业公司（系万泉投资公司的全资子公司）对某商业项目进行运营管理,并代万泉投资公司收取《房屋租赁合同》的约定应由原告向万泉投资公司交付的租金及物业费、水电费等。本着对原告经营大力支持的原则，现将原合同约定的免租期提前执行，并因执照办理手续及燃气开通延后、修路等问题，另行给予原告2个月免租期,如原告不按时缴纳房租此约定不再执行。 上述协议签订后,二被告向原告交付了涉案房屋，原告亦向二被告支付了保证金31801元。2018年3月12日，原告办理了营业执照。 原告称2017年涉案房屋门前就在修路，2018年10月，涉案房屋门前因修路围挡，2021年3月围挡拆除，但是放了石墩子，入口还安装了大铁门，严重影响了其经营。就此，原告提交照片、光盘等予以佐证。被告则称路是政府修的，原告逾期缴纳租金已经构成违约。 诉讼中，原告曾申请对于其装修残值进行鉴定，后又撤回鉴定申请。

一、原告（反诉被告）北京隆焰餐饮有限公司和被告（反诉原告）北京万泉建设投资集团有限公司、北京万泉合创商业管理有限公司就北京市朝阳区某铺位签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》于二〇二〇年七月二十八日解除； 二、被告（反诉原告）北京万泉建设投资集团有限公司、北京万泉合创商业管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）北京隆焰餐饮有限公司燃气押金三万元； 三、原告（反诉被告）北京隆焰餐饮有限公司于本判决生效后十五日内将位于北京市朝阳区某铺位腾空并返还被告（反诉原告）北京万泉建设投资集团有限公司、北京万泉合创商业管理有限公司; 四、原告（反诉被告）北京隆焰餐饮有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京万泉建设投资集团有限公司、北京万泉合创商业管理有限公司自二〇一九年一月八日至二〇二〇年七月二十八日的租金及物业费（租金按照每季度一万六千八百五十五元的标准计算,物业费按照每季度五千零四十一元五角四分的标准计算）; 五、原告（反诉被告）北京隆焰餐饮有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京万泉建设投资集团有限公司、北京万泉合创商业管理有限公司自二〇二〇年七月二十九日至实际腾退并返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费（按照每季度一万六千八百五十五元的标准计算）； 六、驳回原告（反诉被告）北京隆焰餐饮有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）北京万泉建设投资集团有限公司、北京万泉合创商业管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10530元，由原告（反诉被告）北京隆焰餐饮有限公司负担10061元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京万泉建设投资集团有限公司、北京万泉合创商业管理有限公司负担469元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费3500元，由原告（反诉被告）北京隆焰餐饮有限公司负担1500元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京万泉建设投资集团有限公司、北京万泉合创商业管理有限公司负担2000元（于本判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判员　　吴娜

书记员　　唐哲