北京万泉合创商业管理有限公司等与北京鸿瑞天和餐饮服务有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民事判决书

(2021)京03民终19830号

上诉人（原审原告、反诉被告）：北京鸿瑞天和餐饮服务有限公司,住所地北京市朝阳区容慧路1号院13号楼一层102内11。

法定代表人:何兴国，总经理。

委托诉讼代理人:陈明昊，北京市权达律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：北京万泉建设投资集团有限公司,住所地北京市通州区张家湾镇三间房村(北京京空铝合金厂)3幢101室。

法定代表人:徐茂海,董事长。

委托诉讼代理人:张金凤,北京市京师律师事务所律师。

委托诉讼代理人:裴仁奎,北京市京师律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：北京万泉合创商业管理有限公司,住所地北京市朝阳区容慧路1号院10号楼一层101内7。

法定代表人:王建军,总经理。

委托诉讼代理人:张金凤,北京市京师律师事务所律师。

委托诉讼代理人:裴仁奎,北京市京师律师事务所律师。

上诉人北京鸿瑞天和餐饮服务有限公司（以下称餐饮公司）因与上诉人北京万泉建设投资集团有限公司（以下简称万泉投资公司）、北京万泉合创商业管理有限公司（以下简称万泉商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初37623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

餐饮公司上诉请求：1、发回重审或者部分改判；2、万泉投资公司、万泉商业公司因缔约责任赔偿餐饮公司经营损失20万元；3、万泉投资公司、万泉商业公司因违约责任赔偿餐饮公司房屋装修费146 369元，经营损失20万元；4、万泉投资公司、万泉商业公司返还消防费用15 000元；5、一、二审诉讼费用由万泉投资公司、万泉商业公司承担。事实和理由：一、一审法院认为“双方签订的合同已经成立并生效，故被告不存在缔约过失责任”属于认定事实不清。我国法律没有规定缔约责任的构成与合同成立生效的必然联系。本案中，万泉投资公司、万泉商业公司违反诚实信用的先合同义务，包括虚假承诺修路完成时间、欺瞒租赁物业不通燃气、不通暖气、不能办理工商登记等订立合同的重要事实，使餐饮公司在签订合同后，无法正常开业经营，该损失是万泉投资公司、万泉商业公司不诚信、故意隐瞒事实造成的，两者存在非常明显的因果关系；所有权人即北京市保障性住房建设投资中心在不具备出租条件的情况下，仍然出租给万泉投资公司、万泉商业公司对外转租，万泉投资公司、万泉商业公司的行为明显违反了《合同法》关于缔约责任的法律规定。万泉投资公司、万泉商业公司的行为完全符合我国合同法关于缔约责任的规定，而一审法院认为，“双方签订的合同已经成立并生效，故万泉投资公司、万泉商业公司不存在缔约责任”的判决是明显的对事实认定不清，理应发回重审。二、一审法院就“本案双方是否存在违约行为”认定双方均不承担违约责任，属于认定事实不清。双方在2018年6月14日签订补充协议约定再给予两个月免租期，是明显因为万泉投资公司、万泉商业公司的违约行为给予的补偿。虽然给予两个月免租期，但是免租期是不能与经营损失对等的，万泉投资公司、万泉商业公司的违约行为一直延续至今，二个月免租期的弥补方式远远不能抵偿餐饮公司的经营损失，因此一审法院对万泉投资公司、万泉商业公司的违约行为不予认定属于严重认定事实不清。法院各打板子的判决方式应当予以纠正。三，万泉投资公司、万泉商业公司不能提供给餐饮公司实现合同目的的经营环境并限制餐饮公司经营时间的行为，属于根本违约行为，应当承担违约责任和因其违约行为造成的扩大损失的赔偿责任，一审法院对此不予认定，属于认定事实不清。（一）万泉投资公司、万泉商业公司不能提供适合餐饮经营的必要环境条件造成的违约责任。双方签订合同的目的为经营“餐饮”业。根据租赁合同标的物为商铺的特点，道路通畅是保证餐饮公司经营所需必备条件之一，而现实中交通便利也是大部分顾客选择就餐的重要考虑因素，万泉投资公司、万泉商业公司承诺的半年修路时间变成了长达3年对道路封闭施工，至今仍不能通行。万泉投资公司、万泉商业公司根本不能提供适宜餐饮的经营场所，但是万泉投资公司、万泉商业公司曾在一审诉讼的法庭上做出过承诺2019年10月道路修复通车的陈述。万泉投资公司、万泉商业公司一次又一次的欺骗了餐饮公司，甚至恐吓餐饮公司，如果停业那就是违约要解除合同。餐饮公司投入的巨资装修商铺，不敢冒被解约的风险，也因此造成损失不断扩大。餐饮公司数十次找万泉投资公司、万泉商业公司协商，万泉投资公司、万泉商业公司故意拖延时间，使餐饮公司的损失不断扩大，造成现在上诉人负债累累、进退不能的尴尬局面。因此，万泉投资公司、万泉商业公司在经营环境发生重大变化时不仅虚假承诺道路即将修通，还导致餐饮公司经营损失不断扩大。万泉投资公司、万泉商业公司的行为违反了合同法公平公正、诚实信用的原则，构成根本的违约。万泉投资公司、万泉商业公司应当就餐饮公司扩大的经营损失承担赔偿责任。一审法院没有对万泉投资公司、万泉商业公司违约的事实行为予以认定，属于严重认定事实不清。（二）因限制经营产生的违约责任。一审法院庭审中没有对万泉投资公司、万泉商业公司的限制经营行为予以审理，属于认定事实不清。万泉投资公司、万泉商业公司对餐饮公司限制经营，在营业期间关闭排烟通道、限制原告经营时间是严重的侵权及违约行为。万泉投资公司、万泉商业公司违反国家规定，将商业楼作为住宅出租，导致餐饮公司在经营过程经常遭到该租赁物业楼上住户因油烟味大影响其休息报警，万泉投资公司、万泉商业公司不但不保护餐饮公司的正常权益，反而在每日晚上22：00左右关闭总排风管道直到第二日10点左右开启，有时还忘记，需要再次请求开风机，导致餐饮公司无法正常营业。双方签订合同时明确房屋租赁用途为“餐饮”，但是双方签订合同后，万泉投资公司、万泉商业公司关闭烟道，限制餐饮公司经营时间，阻挠餐饮公司正常营业，致使合同目的不能实现，构成根本违约，应当承担赔偿责任。一审法院庭审中没有对万泉投资公司、万泉商业公司限制经营行为予以审理，属于认定事实不清。四、一审法院在一审判决中对租赁房屋装修费用的请求没有任何表述，不区分双方的违约责任，对房屋装修的剩余价值部分没有予以酌情考虑，属于认定事实不清。一审中餐饮公司申请对租赁物业的装修费用进行鉴定，以确定因万泉投资公司、万泉商业公司违约的赔偿金额。虽然在一审中餐饮公司因没有能力支付鉴定费用，被迫撤回鉴定申请，但是餐饮公司提交了装修期间的装修费用证据，一审法院在判决中没有予以认定或酌定，只是单纯的确定了双方无违约责任的解除合同并腾退所租赁房屋，但是却没有一点提及装修的费用及装修附着物物权的归属，难道要另案重新起诉吗，如此判决实属认定事实不清、判决显失公平。五、一审法院在判决中判决餐饮公司向万泉投资公司、万泉商业公司支付近一半的租金属于认定事情不清。一审法院如果对双方违约责任不予区分，只是酌情判决餐饮公司给付部分租金的依据从何而来。难道是基于对餐饮公司经营损失和装修损失的补偿吗，还是基于对万泉投资公司、万泉商业公司的违约责任的惩罚？而部分租金的减免是与餐饮公司的经营损失是远远不能对等的。六、一审法院遗漏疫情期间租金减免的重要事实。2020年2月份北京市政府发布（京政办发（2020）7号）文件《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》，中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份房租。4月17日，北京市在此前“支持中小微企业16条”基础上，发布《进一步支持中小微企业应对疫情影响保持平稳发展若干措施》（以下简称《措施》），承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2020年3月和4月房租。该租赁物业的所有权人是北京市保障性住房建设投资中心，完全符合减免证词。因此，根据国家政策规定应当给予餐饮公司2020年2、3、4三个月的房屋租金减免。餐饮公司在法庭发表意见和在庭后提交的证据都均予以阐述，但是一审法院在判决中没有丝毫提及，属于适用法律不当。七、一审法院关于餐饮公司主张的15 000元消防费用不予认可，属于事实认定不清。餐饮公司去消防管理部门询问，消防局根本没有向餐饮公司收取该笔费用。万泉投资公司、万泉商业公司假借消防的名义收取费用，一审法院没有进行调查取证就做出不予认可该笔费用的决定，属于事实认定不清。

万泉投资公司、万泉商业公司上诉请求：1、撤销一审法院判决第四项，改判餐饮公司依照房屋租赁合同约定的标准向万泉投资公司、万泉商业公司支付租金（租金按照每季度36 088元的标准计算）；2、撤销一审法院判决第五项，改判餐饮公司参照房屋租赁合同约定的租金、物业费标准支付房屋占有使用费（租金按照每季度36 088元的标准计算，物业费按照每季度5397元的标准计算）；3、撤销一审法院判决第七项，确认餐饮公司拖欠房租构成根本违约并承担违约责任，餐饮公司依照合同约定向万泉投资公司、万泉商业公司支付违约金36 088元、免租期内租金45 392元；4 、餐饮公司赔偿万泉投资公司、万泉商业公司自合同解除之日至注册地址实际迁出或注销之日止的损失，损失依照房屋租赁合同约定的租金标准计算（损失按照每季度36 088元的标准计算）；5、一、二审案件受理费用全部由餐饮公司承担。事实与理由：一、本案系房屋租赁合同纠纷，一审法院在认定万泉投资公司、万泉商业公司与餐饮公司签订的房屋租赁合同合法有效的情况下，以涉案房屋门前修路影响餐饮公司经营为由酌情减少房租，违背公平原则，属于判决错误。首先，修路是政府行为，如因修路导致被上诉人经营受到影响造成损失，该部分损失赔偿主体应为修路单位，并非万泉投资公司、万泉商业公司。其次，涉案房屋仅仅是万泉投资公司、万泉商业公司对外租赁的房屋之一，与餐饮公司同样承租房屋的承租人有二十几户，仅仅因餐饮公司提起诉讼，一审法院就此酌情减少房租，对同样承租房屋的其他承租人实属不公平，对万泉投资公司、万泉商业公司亦不公平。其他承租人均依约交纳房租，如其他承租人以此判决为证据起诉要求上诉人减少房租，法院如何裁判？万泉投资公司、万泉商业公司的损失如何弥补？最后，法院适用自由裁量权应综合考虑全案情况，如果拖欠房租的违约行为通过诉讼可以得到酌减房租的优惠，无疑是纵容违约行为，不利于合同履行和社会稳定。二、一审法院认定“餐饮公司未能按期交纳房屋租金系因合同履行的基础发生了异常变动”，进而认定餐饮公司没有违约，属于事实认定错误。2017年11月21日，万泉投资公司、万泉商业公司与餐饮公司签订《房屋租赁合同》，该合同已被一审法院认定合法有效，合同对租金、物业费均有明确约定，餐饮公司应依照合同约定标准按时支付租金、物业费。但餐饮公司自2018年6月1日开始拖欠房租、物业费，万泉投资公司、万泉商业公司曾诉讼至法院，双方达成和解，法院出具调解书，但该调解书尚未履行。餐饮公司违约在先，且房屋租赁合同明确规定“不能按时足额支付租金、其他费用超过3日，视为餐饮公司严重违约”。因此，一审法院认定餐饮公司没有违约，属于事实认定错误。三、万泉投资公司、万泉商业公司与餐饮公司签订的《房屋租赁合同》有效，餐饮公司拖欠租金、物业费，已构成根本违约，餐饮公司应依照合同约定支付租金及物业费，并承担违约责任。房屋租赁合同对租金、物业费及违约责任有明确约定，餐饮公司应支付拖欠的房租、物业费，并承担违约责任。餐饮公司应支付2019年12月1日至租赁合同解除之日租金、物业费，租金按照每季度36 088元的标准计算，物业费按照每季度5397元的标准计算。餐饮公司违约应依照合同约定承担违约责任，向万泉投资公司、万泉商业公司支付违约金36 088元，免租期内租金45 392元。四、一审法院判决餐饮公司自2020年7月29日至实际腾退并返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费计算标准过低，且餐饮公司占有涉案房屋依然享受物业服务，依照公平原则，房屋占有使用费应参照房屋租赁合同约定的租金、物业费标准计算，请求二审法院根据实际情况予以调整。2012房屋租赁合同，被一审法院判决解除，但餐饮公司一直占有涉案房屋，并未腾房，万泉投资公司、万泉商业公司仍然提供物业服务，如：公共卫生间、用电用水、排风排烟、地下隔油池排污、排烟清洗、接水接电、燃气、生活垃圾清运等24小时服务，供暖、供气、供能源，配备保安保洁等。依照公平原则，房屋占有使用费应参照合同约定的租金及物业费的标准综合计算。五、一审法院以“双方未约定、万泉投资公司、万泉商业公司未举证受到损失”为由，驳回万泉投资公司、万泉商业公司要求餐饮公司赔偿自合同解除之日至注册地址实际迁出或注销之日止的损失，属于判决错误，二审应予改判。一审法院判决房屋租赁合同于2020年7月28日解除，但餐饮公司至今仍占有涉案房屋，且万泉投资公司、万泉商业公司的工商注册地址均登记在涉案房屋内，由此导致涉案房屋无法对外出租，无法注册新公司，该项损失确实存在。且房屋租赁合同中亦约定合同解除后，餐饮公司应将注册在涉案房屋内的工商等注销或变更，否则导致万泉投资公司、万泉商业公司迟延招商产生的一切损失由餐饮公司赔偿。因此，一审法院判决驳回万泉投资公司、万泉商业公司该项诉求属于判决错误。

餐饮公司向一审法院诉讼请求：1、要求万泉投资公司、万泉商业公司赔偿因其缔约过失责任给原告造成的损失20万元;2、解除双方于2017年11月21日签订的房屋租赁合同；3、要求万泉投资公司、万泉商业公司返还房屋租赁保证金 34 045元、物业费25 186元、燃气押金30 000元、消防费用15 000元;4、要求万泉投资公司、万泉商业公司返还2017年12月1日至2018年2月28日办理完营业执照期间内的房屋租金45 393元;5、万泉投资公司、万泉商业公司赔偿原告营业损失20万元、房屋装修费146 369元。

万泉投资公司、万泉商业公司向一审法院反诉请求：1、解除双方于2017年11月21日签订的房屋租赁合同,及2018年5月25日签订房屋租赁合同补充协议、2018年6月14日签订的房屋租赁合同补充协议二；2、判令餐饮公司腾退并返还涉案商铺;3、判令餐饮公司支付2019年12月1日至合同解除之日止的租金,租金按照每季度36 088元标准计算,物业费按照每季度5397元标准计算;4、判令餐饮公司支付违约金36 088元;5、判令餐饮公司支付免租期内租金45 392元;6、要求餐饮公司支付自合同解除之日至实际腾退并返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费,房屋占有使用费按照每季度36 088元标准计算;7、要求餐饮公司支付自合同解除之日至注册地址实际迁出或注销之日止的损失(按照每季度36 088元标准计算)。

一审法院判决认定事实：

2017年11月21日，万泉投资公司（甲方）与餐饮公司的设立人曹明芬（乙方）签订《房屋租赁合同》,约定，万泉投资公司将涉案房屋出租给曹明芬，涉案房屋的建筑面积为91平方米。乙方租赁物业的用途为餐饮。租期自2017年12月1日起至2022年11月30日，装修免租期为60天，自2018年12月1日起至2019年1月31日止。装修免租期内乙方无需向甲方支付租金，但乙方应当按照本合同约定承担包括但不限于装修免租期内的物业管理费、供暖费、水费、电费等。本合同的履约保证金为34 045元，合同终止或解除时，乙方满足无任何违约行为或乙方虽有违约情形但已承担全部违约责任的、乙方无任何未结清费用无损坏租赁物业等问题、乙方已将注册在本租赁物业的营业执照或相关证照地址注销或变更、乙方应承担的其他合同义务均履行完毕的，且乙方按照本协议约定交还租赁物业，经甲乙双方签字确认后10个工作日内甲方将履约保证金无息退还乙方。日租金标准为人民币4.1元/平方米/天，租金递增方式为，自涉案房屋实际交付之日起算，满2年，日租金在上年度日租金标准的基础上，上浮6%；再满2年，日租金在上年度日租金标准的基础上，上浮8%。租金按每三个月一个支付期。乙方应于每个支付期届满之日10日前向万泉投资公司、万泉商业公司支付下一个支付期的租金,若逾期支付租金,每迟延一日应向甲方支付迟付金额万分之五的违约金,逾期30日仍未支付,甲方有权单方解除合同。该租赁物业所在整体建筑物由甲方或甲方的物业管理公司统一进行物业管理。在租赁期内，乙方自行办理所需证照。因一方违约解除合同的,违约方应当向守约方支付相当于合同解除当月租金的三倍作为违约金；如因乙方违约导致合同解除,乙方应将装修免租期内免除的租金补交给甲方。

2018年5月25日,万泉投资公司、万泉商业公司、餐饮公司签订《房屋租赁补充协议》,约定:万泉投资公司有权委托万泉商业公司(系万泉投资公司的全资子公司)对马泉营商业项目进行运营管理,并代万泉投资公司收取《房屋租赁合同》的约定应由餐饮公司向万泉投资公司交付的租金及物业费、水电费等。

2018年6月14日,万泉投资公司、万泉商业公司、餐饮公司签订《房屋租赁补充协议二》,约定:将免租期提前执行,并因执照办理手续及燃气开通延后、修路等问题,另行给予餐饮公司2个月免租期,如餐饮公司不按时缴纳房租此约定不再执行。

上述协议签订后,万泉投资公司、万泉商业公司向餐饮公司交付了涉案房屋，餐饮公司亦向万泉投资公司、万泉商业公司支付了保证金34 035元。2018年3月2日，餐饮公司办理了营业执照。自2018年6月1日起餐饮公司拖欠租金、物业费等费用。万泉投资公司于2019年将餐饮公司诉至法院,主张房租、物业费等。诉讼中,双方达成调解,本院于2019年11月26日出具(2019)京0105民初86338号《民事调解书》，确认餐饮公司给付万泉投资公司自2018年10月1日至2019年11月30日的房屋租金158 875元，给付2019年2月1日至2019年11月30日的物业费17 990元。之后，餐饮公司未再向万泉投资公司、万泉商业公司支付租金、物业费。

餐饮公司称2017年涉案房屋门前就在修路，2018年10月，涉案房屋门前因修路围挡， 2021年3月围挡拆除，但是放了石墩子，入口还安装了大铁门，严重影响了其经营。就此，餐饮公司提交照片、光盘等予以佐证。万泉投资公司、万泉商业公司则称路是政府修的，餐饮公司逾期缴纳租金已经构成违约。

诉讼中，餐饮公司曾申请对于其装修残值进行鉴定，后又撤回鉴定申请。

一审法院判决认为：

依法成立的合同，具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定履行义务。本案中，双方的争议焦点主要集中在如下几方面：

一、万泉投资公司、万泉商业公司是否存在缔约过失责任

缔约过失责任，是在合同缔结过程中，当事人一方或双方因自己的过错而致合同不成立、无效或被撤销，应对信赖其合同为有效成立的相对人赔偿基于此项信赖而发生的损害。一般认为，缔约过失责任的成立须具备下列条件：（1）缔约人在缔约过程中违反先合同义务；（2）缔约相对方受有损害；（3）违反先合同义务与损害有因果关系；（4）违反先合同义务方存在过错。本案中，双方签订的合同已经成立并生效，故万泉投资公司、万泉商业公司不存在缔约过失责任。

二、本案双方是否存在违约行为

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。现万泉投资公司、万泉商业公司已经将租赁标的物即涉案房屋交付给餐饮公司，故餐饮公司应当按照合同约定足额、按时向万泉投资公司、万泉商业公司交纳租金。根据本案中查明的事实，餐饮公司在承租涉案房屋时即2017年，涉案房屋门前即在修路。根据万泉投资公司、万泉商业公司提交的关于电子城西区北扩规划一路道路工程第三标段工程概况，该道路工期为180天，开竣工日期为2017年12月20日至2018年6月18日。因为道路施工等原因，双方于2018年6月14日签订了《房屋租赁补充协议二》,约定因执照办理手续及燃气开通延后、修路等问题,另行给予餐饮公司2个月免租期。但是，在签订该补充协议后，涉案房屋门前道路长期放置围挡，影响了餐饮公司的经营。此种情况系当事人签约时无法预见，且不可归责于双方当事人的原因导致。因此餐饮公司就此认为万泉投资公司、万泉商业公司构成违约的主张该院难以采信，餐饮公司未能按期交纳房屋租金系因合同履行的基础发生了异常变动，故万泉投资公司、万泉商业公司关于餐饮公司违约的主张该院亦难以采信。

三、合同解除时间及相关法律后果

双方当事人协商一致，可以解除合同。本案中，餐饮公司诉至该院要求解除合同，万泉投资公司、万泉商业公司亦于2020年7月28日向该院提起反诉，要求解除合同。故该院判决双方合同于2020年7月28日解除。

关于餐饮公司的各项诉讼请求：1、要求万泉投资公司、万泉商业公司赔偿因其缔约过失责任给原告造成的损失20万元一项，因万泉投资公司、万泉商业公司不构成缔约过失责任，故该项诉讼请求该院难以支持;2、解除双方于2017年11月21日签订的房屋租赁合同一项，该院予以支持;3、要求万泉投资公司、万泉商业公司返还房屋租赁保证金34 045元、物业费25 186元、燃气押金3万元、消防费用15 000元一项，根据合同约定，租赁保证金在餐饮公司将注册在本租赁物业的营业执照或相关证照地址注销或变更、乙方应承担的其他合同义务均履行完毕的情况下予以返还，现餐饮公司尚未注销或变更相关工商登记地址，故其要求返还租赁保证金的诉讼请求该院难以支持，餐饮公司可待注册登记注销或迁出后另行主张租赁保证金。万泉投资公司、万泉商业公司已经提供了物业服务，故餐饮公司要求万泉投资公司、万泉商业公司返还物业费的诉讼请求该院亦难以支持，燃气押金双方在合同中没有约定，现合同已经解除，万泉投资公司、万泉商业公司应当予以返还。关于消防费用，根据万泉投资公司、万泉商业公司证据，万泉投资公司、万泉商业公司系代收，故餐饮公司要求返还该笔费用的诉讼请求该院难以支持。4、要求万泉投资公司、万泉商业公司返还2017年12月1日至2018年2月28日办理完营业执照期间内的房屋租金45

393元一项，因该段期间万泉投资公司、万泉商业公司已经将涉案房屋交付给餐饮公司使用，且双方签订《房屋租赁补充协议二》已经就执照办理手续等问题多给了餐饮公司二个月免租期，故该项诉讼请求该院难以支持;5.万泉投资公司、万泉商业公司赔偿餐饮公司营业损失20万元、房屋装修费146 369元一项，因万泉投资公司、万泉商业公司并不构成违约，故餐饮公司该项诉讼请求该院难以支持。

关于万泉投资公司、万泉商业公司的各项反诉请求：1、解除双方于2017年11月21日签订的房屋租赁合同及补充协议一项，该院予以支持;2、判令餐饮公司腾退并返还涉案商铺一项，因合同已经解除，故餐饮公司应当腾退并返还涉案房屋;3、判令餐饮公司支付2019年12月1日至合同解除之日止的租金一项，该院予以支持，因涉案房屋门前修路的确影响的餐饮公司的经营，故该院对租金数额予以酌减;4、判令餐饮公司支付违约金一项，因餐饮公司不构成违约，故该院难以支持;5、判令餐饮公司支付免租期内租金一项，根据合同约定，补交免租期租金的前提是餐饮公司违约，故该项诉讼请求该院难以支持;6、要求餐饮公司支付自合同解除之日至实际腾退并返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费一项，餐饮公司占用涉案房屋，应当向万泉投资公司、万泉商业公司支付房屋占用费，房屋占有使用费的标准由该院根据双方约定的租金标准以及本案的实际情况酌情予以减少;7、要求餐饮公司支付自合同解除之日至注册地址实际迁出或注销之日止的损失一项，因双方未就此进行约定，万泉投资公司、万泉商业公司该项反诉请求该院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：一、北京鸿瑞天和餐饮服务有限公司和北京万泉建设投资集团有限公司、北京万泉合创商业管理有限公司就北京市朝阳区容慧路1号院13号楼一层102内11铺位签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同补充协议二》于二〇二〇年七月二十八日解除；二、北京万泉建设投资集团有限公司、北京万泉合创商业管理有限公司于判决生效后七日内返还北京鸿瑞天和餐饮服务有限公司燃气押金三万元;三、北京鸿瑞天和餐饮服务有限公司于判决生效后十五日内将位于朝阳区容慧路1号院13号楼一层102内11铺位腾空并返还北京万泉建设投资集团有限公司、北京万泉合创商业管理有限公司;四、北京鸿瑞天和餐饮服务有限公司于判决生效后七日内支付北京万泉建设投资集团有限公司、北京万泉合创商业管理有限公司自二〇一九年十二月一日至二〇二〇年七月二十八日的租金及物业费（租金按照每季度一万八千零四十四元的标准计算，物业费按照每季度五千三百九十七元的标准计算）；五、北京鸿瑞天和餐饮服务有限公司于判决生效后七日内支付北京万泉建设投资集团有限公司、北京万泉合创商业管理有限公司自二〇二〇年七月二十九日至实际腾退并返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费（按照每季度一万八千零四十四元的标准计算）；六、驳回北京鸿瑞天和餐饮服务有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京万泉建设投资集团有限公司、北京万泉合创商业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10 750元，由北京鸿瑞天和餐饮服务有限公司负担10 286元（于判决生效后七日内交纳），由北京万泉建设投资集团有限公司、北京万泉合创商业管理有限公司负担464元（于判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费3320元，由北京鸿瑞天和餐饮服务有限公司负担1106元（于判决生效后七日内交纳），由北京万泉建设投资集团有限公司、北京万泉合创商业管理有限公司负担2214元（于本判决生效后七日内交纳）。

本院二审期间，当事人未提交新证据材料。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，由于本案是民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故本案法律适用当时的法律、司法解释的规定。

双方均同意解除涉案合同及补充协议、餐饮公司腾空并返还涉案房屋，以及万泉投资公司、万泉商业公司退还燃气押金等相关判决内容，本院不持异议并予以维持。对于双方二审争议，本院分述如下：

一、关于涉案合同的效力。

餐饮公司上诉主张要求万泉投资公司、万泉商业公司承担缔约过失损失。首先，餐饮公司所述涉案房屋当时不具备出租条件并非涉诉租赁合同法定生效要件或约定生效条件；其次，餐饮公司认可涉案合同已经实际履行，并诉请要求解除合同，而合同的解除系以合同成立并生效为条件，由此可见其亦认可涉案合同的效力，缔约过失不应适用于后契约阶段。经审查，涉案合同及补充协议系各方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，系合法有效之合同，餐饮公司要求万泉投资公司、万泉商业公司赔偿缔约过失损失的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。

二、关于涉案合同解除的原因及过错。

现双方均同意解除涉案合同及补充协议，对于合同的解除，本院认为不应归责于双方。理由如下：其一，餐饮公司主张万泉投资公司、万泉商业公司未提供经营所需道路通畅的必备条件，构成根本违约。对此，结合双方陈述，影响涉案合同正常履行的主要原因系涉案合同签订后，涉案房屋门前一直处于修路状态，长期放置围档、石墩等，对餐饮公司的经营造成影响。而依据本案查明事实，餐饮公司在承租涉案房屋时门前即处于修路状态，依据万泉投资公司、万泉商业公司提交的工程概况，该道路工期为2017年12月20日至2018年6月18日，且因修路以及执照办理手续、燃气开通延后等问题，双方曾通过签订补充协议另行给予餐饮公司2个月免租期，即餐饮公司在签订涉案合同时对于涉案租赁房屋门前修路的情况属明知，且通过补充协议获得了一定补偿。至于后期修路围档等状态的长期持续，并非双方在签订合同时所能预见，且亦非万泉投资公司、万泉商业公司能够控制或避免的事项，不可归责于双方当事人任何一方。餐饮公司认为万泉投资公司、万泉商业公司根本违约，不符合案件实际情况，本院不予采纳。在此情况下，餐饮公司未按原合同约定交纳房屋租金，亦系因合同履行基础发生了变化，万泉投资公司、万泉商业公司主张餐饮公司违约，本院亦不予采纳。其二，餐饮公司主张万泉投资公司、万泉商业公司存在关闭排烟通道，限制其经营时间行为。本案中，双方当事人认可涉案房屋排风管道于每晚22时关闭至次日10时开启，万泉投资公司、万泉商业公司表示在签订合同时即已将此事项告知餐饮公司，餐饮公司虽予以否认，但本案现有证据不能证实餐饮公司在双方合同履行过程中对此提出异议，且依据餐饮公司自述经营方式，上述通风管道开放时间对其虽有一定影响，但亦基本可保证其经营，对其据此主张万泉投资公司、万泉商业公司根本违约的上诉请求，本院不予支持。其三，关于营业执照办理迟延及燃气开通延后问题，双方通过2018年6月14日签订的《房屋租赁补充协议》已经作出了处理，并给予了餐饮公司一定补偿。此后餐饮公司据此再主张万泉投资公司、万泉商业公司违约，无事实及法律依据，本院亦不予采纳。

三、关于餐饮公司主张赔偿装修损失、经营损失及返还消防费用的争议。

对于装修损失，涉案合同非因双方原因提前解除，对于景泽园公司剩余租期所对相应的装修损失，基于公平原则应由双方合理分担，但本案中餐饮公司未就装修费用的支出提供有效证据，且一审审理中撤回对装修损失进行评估的鉴定申请，结合餐饮公司未再提出鉴定申请的情形，对装修损失数额现无法确定，对其要求赔偿装修损失的上诉请求，本院不予支持，其可在具备条件后另行解决。

对于经营损失，如前文所述，合同解除并非万泉投资公司、万泉商业公司违约所致，本案亦无充分证据表明万泉投资公司、万泉商业公司在合同履行过程中存在其他违约行为，一审判决未支持餐饮公司要求其赔偿违约经营损失20万元的诉讼请求，并通过租金减免的方式平衡双方权利义务，所作处理并无不当，本院予以维持。

对于消防费用，现有证据无法证实上述费用系应万泉投资公司、万泉商业公司的要求且向上述二公司交纳，餐饮公司要求该二公司返还缺乏依据，本院不予支持。

四、关于万泉投资公司、万泉商业公司所主张租金、房屋占有使用费、物业费以及违约金、免租期租金、注册地址延迟迁出损失的争议。

对于租金、房屋占有使用费、物业费，对此，综合合同履行情况、门前修路以及疫情对餐饮公司造成的影响等本案具体情况，一审判决酌情确定餐饮公司支付的租金、物业费以及占有使用费标准均属合理裁量范围，并无不当，本院不予调整，并对双方针对上述事项所提上诉请求均不予支持。

对于违约金及免租期租金，前文已述，本院未认定餐饮公司存在违约行为，万泉投资公司、万泉商业公司要求其支付违约金并赔偿免租期租金缺乏依据，本院不予支持。

对于注册地址迟延迁出损失，双方并未就该事项约定违约金，万泉投资公司、万泉商业公司亦未提供证据证实其损失情况，一审未予支持并无不当，本院予以维持。

综上所述，餐饮公司、万泉投资公司、万泉商业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

北京鸿瑞天和餐饮服务有限公司已预交二审案件受理费10 750元，由北京鸿瑞天和餐饮服务有限公司负担9414元（已交纳，剩余案件受理费1336元予以退还）；北京万泉建设投资集团有限公司已预交二审案件受理费4428元，由北京万泉建设投资集团有限公司、北京万泉合创商业管理有限公司共同负担。

本判决为终审判决。

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审　　判　　长　　　张印龙

审　　判　　员　　　周艳雯

审　　判　　员　　　何灵灵

二〇二二年三月九日

法　官　助　理　　　黄　蕾

书　　记　　员　　　卢园园