某某、某某*铁建筑安装股份有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

黑龙江省**哈尔市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）黑02民终1484号

上诉人（原审被告、反诉原告）：***，男，1957年1月17日出生，满族，车辆厂自动机退休工人，住**哈尔市铁锋区。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：*****铁建筑安装股份有限公司，住所地**哈尔市铁锋区曙光大街15号。

法定代表人：刘强，该公司董事长。

委托诉讼代理人：郭焕滨，该公司调度员。

委托诉讼代理人：朱一，黑龙江朱一律师事务所律师。

原审第三人：中车**哈尔实业管理有限公司，住所地**齐哈尔市铁锋区厂前一路36号。

法定代表人：王凯志，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：白奎，该公司法律顾问。

上诉人***与被上诉人*****铁建筑安装股份有限公司（以下简称龙铁建筑公司）、原审第三人中车**哈尔实业管理有限公司（以下简称中车实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，黑龙江省**哈尔市铁锋区人民法院于2020年10月27日作出（2020）黑0204民初1392号民事判决、（2020）黑0204民初1392号民事裁定后，***不服，向本院提起上诉。本院于2020年12月21日作出（2020）黑02民终3034号民事裁定，撤销黑龙江省**哈尔市铁锋区人民法院（2020）黑0204民初1392号民事判决、（2020）黑0204民初1392号民事裁定，发回黑龙江省**哈尔市铁锋区人民法院重审。**哈尔市铁锋区人民法院于2021年4月12日作出（2021）黑0204民初230号民事判决后，***不服，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持***的反诉请求；2.一、二审诉讼费由龙铁建筑公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，导致判决结果错误。***在车辆厂农场共租用油库和北山两块场地用于养猪。***针对油库的场地投资了19万元，并自2009年起，每年向**哈尔齐车物业有限责任公司（以下简称齐车物业公司）交纳租金5,000.00元，与齐车物业公司形成了不定期租赁合同关系。北山的场地是于2017年租用，合同约定期限为2017年至2019年8月6日，合同到期后，齐车物业公司让***接着干，也形成了不定期租赁合同关系。2020年3月，龙铁建筑公司接管后，不尊重历史遗留问题，只想享受权利、不想尽义务，强行用铲车将北山猪场铲平，又逼迫***在承诺书上签字，***无奈将北山的猪搬到油库（涉案房屋），而不是判决认定的因搬家产生了损失，未全部搬完和实际搬迁过一次，一审法院未查清事实，将两个场地混为一谈。2009年，***在道边养猪，齐车物业公司让***到油库投资养猪，并承诺以后不干了，投资款由新承租方承担或齐车物业公司补偿。现龙铁建筑公司要求解除不定期租赁合同就应由龙铁建筑公司补偿，然后再向齐车物业公司追偿。***补签的“油库猪场协议”期限为2017年1月1日至2018年12月31日，故协议约定的权利、义务只是针对该段时间的，一审法院引用该协议第九条驳回***要求龙铁建筑公司补偿的反诉请求错误。二、一审法院认为***要求龙铁建筑公司给付因断水、断电造成的损失6万元，但***并没有向法院提交龙铁建筑公司与***的损失之间存在因果关系及***具体损失的价值等相关证据，故对该诉讼不予支持，是错误的。***的养猪场有存栏母猪80余头。2021年2月22日，龙铁建筑公司故意断水、断电，导致母猪没水吃、产床没电，怀孕母猪得病、子猪死亡的损害后果，龙铁建筑公司的行为与***所受损害的因果关系明确，至于损失的价值，***已在反诉状中提出可做司法鉴定。综上，一审判决驳回***的反诉请求，损害了***的合法权益，请求二审法院查明事实，支持***的反诉请求。

龙铁建筑公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，结果正确，应予维持。一、***与齐车物业公司一直存在口头和书面的租赁协议，并缴纳了租金，但齐车物业公司于2020年失去了对涉案房屋及土地的管理权限，未收取2020年的租金，此期间***与齐车物业公司形成了不定期租赁合同。龙铁建筑公司取得管理权限后，解除了与***的租赁合同，并告知其搬迁是合情合理的，且***也同意并签署了搬迁承诺书。二、关于***主张的损失。诉讼中，***应预见到未搬迁的结果，且在此期间，其已经搬迁过一次，所以龙铁建筑公司未给其造成重大的损失，***所谓的损失也没有具体的证据可以证实。龙铁建筑公司与***没有签订任何租赁合同，同意其在此养猪，***应自行承担在此养殖的一切风险。三、龙铁建筑公司断水、断电是为了解决常年遗留下来的安全隐患，并非针对***一家。龙铁建筑公司安全部门对农场安全检查中发现原有电器线路严重老化，存在安全隐患，下发了整改通知。停电前，龙铁建筑公司也下发了停电检修通知，并告知到了停电所涉及的人员，***作为养殖户，在接到停电检修通知后，应采取相应的措施，故在此期间所产生的损失，应由***本人承担。

中车实业公司述称，2019年末，齐车物业公司与中车实业公司的合同到期终止。2020年，中车实业公司针对涉案土地与龙铁建筑公司签订了合作经营协议。齐车物业公司与***的合同于2019年末到期终止，齐车物业公司未收取***2020年及以后的租金，所以齐车物业公司与***不存在任何合同关系，***的反诉及上诉理由均不成立。

龙铁建筑公司向一审法院起诉请求：1.要求依法判令***停止侵占的土地和房屋（约4875多平方米），并归还占用土地及房屋。2.要求依法判令***给付龙铁建筑公司超期占用土地、房屋的租金92,241.00元[30,747.00元/月×3个月（2020年3月30日至2020年6月30日）]，并继续按实际占用时间支付租金。3.要求依法判令***给付龙铁建筑公司经济损失20,000.00元。4.诉讼费及其他费用由***承担。

***向一审法院提出反诉请求：1.龙铁建筑公司补偿***改建猪舍、鸡舍、房屋投资款19万元；2.赔偿因强行断电、断水给***造成的损失6万元；3.本案反诉费用由龙铁建筑公司承担。

一审法院认定事实：涉案房屋及土地位于铁锋区油库院内，土地使用管理权利人为本案的第三人，原名为**哈尔车辆厂，2018年第三人公司名称更名为中车**哈尔实业管理有限公司。2020年1月31日之前，第三人中车实业公司将上述涉案房屋及土地交由齐车物业公司进行管理并收益，2020年1月31日之后中车实业公司收回涉案土地管理收益权利，交由龙铁建筑公司管理。2009年，***与齐车物业公司口头协议约定租赁并使用涉案房屋及土地，用于饲养家畜，期间***投资盖了鸡舍和猪舍，租金每年3000.00元，2015年左右租金增至每年5000.00元，租赁期间未有书面协议。2017年1月1日，***与齐车物业公司就涉案房屋及土地签订“胡屯农场机务队、油库院房屋及场地租赁协议”，租赁的场地及房屋位于**哈尔市铁锋区车齐车农场）机务队、油库院院内。租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日，租金每年为5000.00元。协议第九条约定“乙方两年后应无条件交回该场地及房屋，乙方在租用期间的各项投入甲方概不负责补偿。”2018年、2019年***继续向齐车物业公司交付租金，并正常使用涉案房屋及土地。2019年8月份，***向齐车物业公司交付2020年租金，齐车物业公司未收取。2020年1月31日，第三人中车实业公司与龙铁建筑公司签订了“中车**哈尔实业管理有限公司农场合作协议”，合作经营范围包含涉案房屋及土地。合作经营期限自2020年1月1日至2022年12月31日。合作期间，由龙铁建筑公司管理并获得收益。2020年3月7日，龙铁建筑公司向***出具限期搬离告知书，写明***在农场租用的土地、房屋建筑及配套设施于2019年7月15日已到期，要求***于2020年3月20日之前将其财物清理出场。2020年3月20日，***本人出具承诺一份，承诺于2020年3月30日从农场搬离（确保农场财物完好）如违法拒不搬离，后果自负。***称其三月末将部分家畜进行转移，因搬家产生了损失，未全部搬完，现在仍继续占有和使用涉案房屋及土地。2020年3月15日，龙铁建筑公司与肖新泉签订租赁合同，约定租赁胡屯村机务队、油库院院内，租赁期限2020年4月15日至2021年4月15日，约定延迟交付，每日给付肖新泉违约金200.00元，直到2020年7月31日双方合同自动解除。2020年4月10日，第三人中车实业公司与**哈尔市齐车恒源商贸有限公司签订库房租赁、保管及装卸作业委外协议，包含第三人中车实业公司对外出租土地及库房租金标准。

一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，2009年至2019年***与齐车物业公司一直存在口头或书面的租赁协议，并交纳租金，上述时间段内，***对涉案房屋及土地的合法使用一审法院予以确认。2020年，齐车物业公司失去对外出租涉案房屋及土地的权利，亦未收取***2020年的租金，故***与齐车物业公司的租赁合同期间届满。上述租赁合同期间届满后形成了不定期租赁合同，现龙铁建筑公司作为管理方有权让***迁出，且已书面通知***迁出，***亦在2020年3月20日承诺同意迁出，并实际搬迁过一次，故龙铁建筑公司作为现在涉案房屋及土地的使用管理权人诉请***迁出于法有据，一审法院予以支持。虽***称系在胁迫下出具的承诺，但没有证据予以证实，一审法院对***的该答辩意见不予支持。虽***称涉案房屋及土地的协议书系在与齐车物业公司签订“胡屯农场养猪、养鸡场地租赁协议”之后才签订的，对方存在欺诈行为，但未举证说明，且协议已经履行完毕，一审法院对***的该答辩意见不予支持。关于龙铁建筑公司诉请的经济损失，龙铁建筑公司仅提交与肖新泉签订的合同，无其他证据佐证，无法证明其真实性及已经实际给付违约金，故一审法院对龙铁建筑公司诉请的20000.00元经济损失不予支持；关于龙铁建筑公司诉请的***逾期占用房屋的租金问题，龙铁建筑公司主张的标准为30747.00元／月，依据系龙铁建筑公司与他人签订的合同，但合同具有相对性，龙铁建筑公司与他人订立的标准不能约束本案的***，故***对涉案房屋及土地按每年5000.00元的标准缴纳租金为宜，自2020年3月30日起计算至***实际搬离之日为止。关于***的反诉请求第一项，因龙铁建筑公司已提交证据证实租赁期限届满后，***无条件迁出，且对其投入龙铁建筑公司不负责赔偿。故***主张的19万元投入损失应由其自行负担。关于***要求龙铁建筑公司给付因断水断电造成的损失6万元，但***并没有向法院提交龙铁建筑公司与***的损失之间存在因果关系及***具体损失的价值等相关证据，故一审法院对该诉请不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第七百三十三条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：一、被告***于本判决生效之日从**哈尔市铁锋区车齐车农场）机务队、油库院迁出，并将上述房屋和土地交付原告*****铁建筑安装股份有限公司；二、被告***于本判决生效之日给付原告*****铁建筑安装股份有限公司租金（租金自2020年3月30日至搬离之日，按照5000.00元每年的标准计算）；三、驳回原告*****铁建筑安装股份有限公司其他诉讼请求；四、驳回反诉原告***的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2545.00元，由龙铁建筑公司负担1272.50元，***负担1272.50元。反诉费2525.00元，由***负担。因***已缴纳4606.00元，故退还2081.00元。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，本案二审的争议焦点为***的反诉请求能否成立。关于龙铁建筑公司是否应对***承租期间的投入予以补偿的问题。***自2009年开始至2019年承租齐车物业公司管理的涉案房屋及土地，用于养殖，双方之间形成了租赁合同关系。承租期间，***在涉案房屋及土地上投资加盖了鸡舍、猪舍等。***虽上诉主张齐车物业公司承诺在其不干后，其投入部分由新承租方承担或齐车物业公司补偿，但是并未举证证明；且根据合同相对性原则，只有合同当事人才享有基于合同所产生的权利并承担根据合同所产生的义务，而当事人一方只能向对方行使合同权利，并要求其履行合同义务，不能请求第三人履行合同义务。故即使***与齐车物业公司存在关于投入补偿的约定，***也只能要求齐车物业公司履行该合同义务，而不能请求合同以外的第三人龙铁建筑公司履行，***要求龙铁建筑安装公司对其承租期间的投入予以补偿，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于***主张的因龙铁建筑公司断水、断电造成其经济损失6万元的问题。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，在举证不能的情况下，应承担相应的不利后果。***主张因龙铁建筑公司的断水、断电行为造成经济损失6万元，但其提供的12张照片仅能证明猪舍存在断电的事实及断电后的状况，并不能证明其因龙铁建筑公司的断水、断电行为造成了6万元的经济损失，故一审判决对其要求龙铁建筑公司赔偿断水、断电给其造成损失6万元的反诉请求未予支持，并无不当。***的反诉状中并无对损失问题申请鉴定的记载，***上诉主张其已在反诉状中提出对损失价值可做司法鉴定，与事实不符，本院不予采信。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2,545.00元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长　敖　镝

审判员　刘　璐

审判员　王小磊

二〇二一年七月八日

书记员　王　鹏