某某*铁建筑安装股份有限公司、某某等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

黑龙江省**哈尔市铁锋区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）黑0204民初230号

原告（反诉被告）：*****铁建筑安装股份有限公司，统一社会信用代码912302001269834529，住所地黑龙江省**哈尔市铁锋区曙光大街15号。

法定代表人：刘强，该公司董事长。

委托诉讼代理人：郭焕滨，该公司调度员。

委托诉讼代理人：朱一，黑龙江朱一律师事务所律师。

被告（反诉原告）：***，男，1957年1月17日出生，满族，车辆厂自动机退休工人，住所地黑龙江省**哈尔市铁锋区。

第三人：中车**哈尔实业管理有限公司，统一社会信用代码91230200128511002T，住所地黑龙江省**齐哈尔市铁锋区厂前一路36号。

法定代表人：王凯志，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：白奎，居民身份证号码

230204197706030211，男，1977年6月3日出生，汉族，该公司法律顾问，住所地黑龙江省**齐哈尔市铁锋区厂前一路36号。

本院受理原告*****铁建筑安装股份有限公司（简称“龙铁建筑公司”）与被告***、第三人中车**哈尔实业管理有限公司（简称“中车实业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年7月3日诉至本院，被告在法定期间内提出反诉，本院于2020年10月27日做出一审判决，被告***不服本院的一审判决，向**哈尔市中级人民法院提起上诉，**哈尔市中级人民法院于2020年12月21日将本案发回本院重审。本院受理后依法另行组成合议庭，于2021年3月17日公开开庭进行了审理。原告龙铁建筑公司的委托诉讼代理人郭焕滨、朱一，被告***，第三人中车实业公司的委托诉讼代理人白奎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告龙铁建筑公司诉称，被告***与**哈尔齐车物业有限责任公司（以下简称“齐车物业公司”）关于胡屯村机务队、油库院内（涉案房屋及土地）签订了《房屋及场地租赁协议》，占用此场所进行养殖活动至今，此协议约定租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日，并约定被告两年后无条件返还该场地及房屋，合同到期后原告告知被告不能再续租，多次通知其搬离，被告本人也承诺于2020年3月30日从农场搬离，但时至今日被告仍未履行承诺，侵占原告用地，故原告诉至法院：一、要求依法判令被告停止侵占的土地和房屋（约4875多平方米），并归还

占用土地及房屋。二、要求依法判令被告给付原告超期占用土地、房屋的租金92,241.00元[30,747.00元/月×3个月(2020年3月30日至2020年6月30日)]，并继续按实际占用时间支付租金。三、要求依法判令被告给付原告经济损失20,000.00元。四、诉讼费及其他费用由被告承担。

被告***辩称，被告不同意归还涉案房屋及土地，亦不同意赔偿原告经济损失，原告诉请的租金标准太高，不同意支付。

被告于2009年与**哈尔齐车物业有限责任公司口头约定租赁涉案房屋及土地养鸡、养猪，每年3,000.00元的租金，后增长到每年5,000.00元租金，均是口头协议，没有书面协议。被告有2011年-2014年交租金的票据。2017年8月7日被告的家畜数量太多没地方饲养，找到齐车物业公司，又租赁一处院子进行养猪（非涉案的院落），签完该处租赁协议之后，齐车物业公司拿出涉案房屋及土地的协议，让被告签字，被告认为这个协议系欺骗情况下签字的，原来被告使用涉案土地没有书面协议，均是口头约定，2018年、2019年被告亦是正常交纳租金，被告没有超期使用涉案土地及院落。2020年3月末被告搬过一次家，因损失太大，未继续搬离。诉讼费被告亦不同意给付。

第三人中车实业公司辩称，第三人是涉案土地的实际使用管理权人。2020年1月第三人与原告达成经营意向，将涉案土地的使用管理权利转交原告。涉案土地原租用人即本案被告在租赁协议到期后拒不归还房屋及土地，侵害双方合作经营权益，故第三

人同意原告的诉讼请求。

反诉原告***反诉称，其是2009年与车辆厂物业公司口头约定租用原机务队，油库院内的房屋、场地用于养猪、养鸡，由其用空房子改建猪舍51个，自建鸡舍和库房共计投资19万元，当时双方约定先由反诉原告投资，将来谁接谁给予补偿，因为投资房产在机务队，现龙铁建筑公司接管物业职权，除非与其有新的协议，否则解除合同应给予补偿。至于2017年的协议书，只是约定2017年1月1日至2018年12月31日双方的权利义务关系，不能约束2009年至2016年末和2019年至今的不定期合同。所以龙铁建筑公司要求解除合同，就应对猪场的投入进行补偿。2121年2月22日，反诉被告强行给猪场断水、断电，给猪场造成巨大损失，故反诉原告诉至法院，请求法院判令：一、反诉被告补偿反诉原告改建猪舍、鸡舍、房屋投资款19万元；二、赔偿因强行断电、断水给反诉原告造成的损失6万元；三、本案反诉费用由反诉被告负担。

反诉被告龙铁建筑公司辩称，本诉与反诉是两个法律关系。本诉是侵权，反诉是合同关系。反诉人应该起诉齐车物业公司，不应该反诉龙铁建筑公司，应另行起诉。本诉被告应该按照合同内容履行。本诉被告行使撤销权应在合同签订之日起一年内提起，反诉人应自行承担投资费用，协议约定本诉被告只能进行养殖业，建筑改建等应由其自行承担。关于诉请第二项，断水断电属实，但是作为反诉被告，接到相关部门通知，需要进行水电安全整改。

第三人辩称，反诉内容与本诉内容无关，不应成立，反诉原告第二项诉请应该向协议当事人齐车物业公司主张。

龙铁建筑公司为支持自己的诉讼请求和反驳反诉原告的反诉请求，向法院提交了以下证据：

证据一、土地使用证及使用说明复印件，证实土地使用人为本案第三人。被告及第三人对该证据无异议。

证据二、合作经营协议书，证实原告具有诉讼主体资格。被告及第三人对该证据无异议。

证据三、租赁协议（齐车物业与***）（南山），证实被告租赁合同已经到期，被告侵占事实。被告对该证据有异议，质证称签字是其本人签署的，但是是以欺骗形式让其签署的。协议全是要求、威胁被告的。第三人对该证据无异议。

证据四、被告本人承诺及光盘各一份，证实与被告协商搬离事宜，被告签订本人承诺书同意2020年3月30日搬离。被告对该证据有异议，质证称签字是其本人写的。三月份其确实搬出来了，后来因为饲养的牲畜因为搬家产生了损失，剩下的就没有搬。被告对光盘无异议。第三人对该证据无异议。

证据五、租赁协议、费用核算表原件、委外协议，证实因被告答应2020年3月30日搬离，原告与第三方签订了租赁合同，因被告毁约给原告造成了经济损失的事实。同时证明对外出租的价格标准。被告质证称，原告没有权利租给第三方，被告的合同尚未到期。费用核算表是原告公司的事，与其无关，委外协议的

标准其不认可，其租金为每年5,000.00元。第三人对该证据无异议。

证据六、北山协议（租赁协议）复印件，证实2019年7月15日-2020年3月租金的问题，因为被告承认是2020年3月搬离北山，所以原告公司要求被告按照对外出租标准支付原告公司土地和房屋使用费。用北山协议佐证南山协议，并依据北山协议标准支付费用。被告及第三人对该证据无异议。

证据七、隐患整改通知单及停业检修通知，证明已经告知了反诉原告搬离所占用的场地，也告知了因线路老化，需进行检修停电的通知。所以，反诉被告对反诉原告提出的赔偿不负有赔偿责任。反诉原告质证称老化是事实，但是不属于反诉被告的检修范围。反诉被告明知会给其造成损失，强行停电断水。第三人对该证据无异议。

***为证实自己的反诉观点并反驳对方的观点，向本院提交了如下证据：

证据一、2009年被告建设51个猪舍和库房照片22张，收据复印件4张（2011年、2013年、2014年、2017年）、收据原件1张，张凤林、杨桂芳证明材料，手写2017-2019目录3张，证实2004年，被告在道边养猪，2009年物业公司让其去机务队、油库院内养，让其修建猪舍鸡舍等，口头约定每年租金3,000.00元，后增加到5,000.00元，投资猪舍鸡舍19万余元，一直到现在，并不拖欠租金，今年去交过租金，但是物业公司不收，说不知道

土地由谁管理。反诉被告质证称，照片无法证实反诉原告投资19万元的事实，证明材料中的证明人没有出庭，依据法律规定两份证据不予认定。对于收据是复印件，依据法律规定无法证实缴费的真实性。发票为非正式发票又无出卖方的单位公章或财务章无法证实真实性。目录不清楚，原告没有参与。依据双方签订的租赁协议约定，反诉原告投资的各项费用均应由其个人承担。反诉被告没有参与，即使提交原件，原告也不清楚真实性。第三人同反诉被告质证意见一致。

证据二、照片12张，证实反诉被告因断水断电给反诉原告造成损失6万元。反诉被告质证称，从该组证据中，无法证实给反诉原告造成损失，反诉原告在出现面临损失的情形，未采取相应措施，而且，反诉被告停电检修通知及搬离通知早就下发，反诉原告理应预先准备相应的措施，以减少损失，所以不予认可该组证据。停电是龙铁建筑公司在经营中行使的合法权益，且在龙铁建筑公司安全部门安全检查中发现大量严重电气线路私接乱接现象，线路已经严重老化，极易引起火灾及人身安全事故，公司对排查出的安全隐患下达了整改通知，并告知到停电所涉及的人员，反诉原告作为养殖户，在接到停电通知后，应采取相应措施，完全可以避免发生损失，故在此期间，所产生的损失应由反诉原告自行承担，另，龙铁建筑公司与反诉原告未签订任何租赁合同同意其在此养猪，故反诉原告对在此养猪的一切风险，反诉原告要求反诉被告赔偿的请求与本案无关，应另行起诉。第三人质证称，

此组证据关联性存在异议，不能证明反诉人所述事实。

第三人未向本院提交证据证实其主张。

经审查，原告提交的证据一、二、三、四符合证据的合法性、真实性、关联性，本院予以确认。原告提交的证据五、六、七及被告提交的证据一、二本院不予采信。

经审理查明，涉案房屋及土地位于铁锋区油库院内，土地使用管理权利人为本案的第三人，原名为**哈尔车辆厂，2018年第三人公司名称更名为中车**哈尔实业管理有限公司。2020年1月31日之前，第三人中车实业公司将上述涉案房屋及土地交由齐车物业公司进行管理并收益，2020年1月31日之后中车实业公司收回涉案土地管理收益权利，交由龙铁建筑公司管理。

2009年，***与齐车物业公司口头协议约定租赁并使用涉案房屋及土地，用于饲养家畜，期间***投资盖了鸡舍和猪舍，租金每年3,000.00元，2015年左右租金增至每年5,000.00元，租赁期间未有书面协议。

2017年1月1日，***与齐车物业公司就涉案房屋及土地签订“胡屯农场机务队、油库院房屋及场地租赁协议”，租赁的场地及房屋位于**哈尔市铁锋区北车齐车农场）机务队、油库院院内。租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日，租金每年为5000.00元。协议第九条约定“乙方两年后应无条件交回该场地及房屋，乙方在租用期间的各项投入甲方

概不负责补偿。”2018年、2019年***继续向齐车物业公司交付租金，并正常使用涉案房屋及土地。2019年8月份，***向齐车物业公司交付2020年租金，齐车物业公司未收取。

2020年1月31日，第三人中车实业公司与龙铁建筑公司签订了“中车**哈尔实业管理有限公司农场合作协议”，合作经营范围包含涉案房屋及土地。合作经营期限自2020年1月1日至2022年12月31日。合作期间，由龙铁建筑公司管理并获得收益。

2020年3月7日，龙铁建筑公司向***出具限期搬离告知书，写明***在农场租用的土地、房屋建筑及配套设施于2019年7月15日已到期，要求***于2020年3月20日之前将其财物清理出场。2020年3月20日，***本人出具承诺一份，承诺于2020年3月30日从农场搬离（确保农场财物完好）如违法拒不搬离，后果自负。***称其三月末将部分家畜进行转移，因搬家产生了损失，未全部搬完，现在仍继续占有和使用涉案房屋及土地。

2020年3月15日，龙铁建筑公司与肖新泉签订租赁合同，约定租赁胡屯村机务队、油库院院内，租赁期限2020年4月15日至2021年4月15日，约定延迟交付，每日给付肖新泉违约金200.00元，直到2020年7月31日双方合同自动解除。

2020年4月10日，第三人与**哈尔市齐车恒源商贸有限公司签订库房租赁、保管及装卸作业委外协议，包含第三人对外出租土地及库房租金标准。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，2009年至2019年被告***与齐车物业公司一直存在口头或书面的租赁协议，并交纳租金，上述时间段内，被告对涉案房屋及土地的合法使用本院予以确认。2020年，齐车物业公司失去对外出租涉案房屋及土地的权利，亦未收取被告2020年的租金，故被告与齐车物业公司的租赁合同期间届满。上述租赁合同期间届满后形成了不定期租赁合同，现原告作为管理方有权让被告迁出，且已书面通知被告迁出，被告亦在2020年3月20日承诺同意迁出，并实际搬迁过一次，故原告作为现在涉案房屋及土地的使用管理权人诉请被告迁出于法有据，本院予以支持。虽被告称系在胁迫下出具的承诺，但没有证据予以证实，本院对被告的该答辩意见不予支持。虽被告***称涉案房屋及土地的协议书系在与齐车物业公司签订“胡屯农场养猪、养鸡场地租赁协议”之后才签订的，对方存在欺诈行为，但未举证说明，且协议已经履行完毕，本院对被告的该答辩意见不予支持。

关于原告诉请的经济损失，原告仅提交与肖新泉签订的合同，无其他证据佐证，无法证明其真实性及已经实际给付违约金，故本院对原告诉请的20,000.00元经济损失不予支持；关于原告诉请的被告逾期占用房屋的租金问题，原告主张的标准为30,747.00元/月，依据系原告与他人签订的合同，但合同具有相对性，原告与他人订立的标准不能约束本案的被告，故被告郑富

伟对涉案房屋及土地按每年5,000.00元的标准缴纳租金为宜，自2020年3月30日起计算至***实际搬离之日为止。

关于***的反诉请求第一项，因龙铁建筑公司已提交证据证实租赁期限届满后，被告无条件迁出，且对其投入原告不负责赔偿。故被告主张的19万元投入损失应由其自行负担。关于被告要求原告给付因断水断电造成的损失6万元，但反诉原告并没有向法院提交反诉被告与反诉原告的损失之间存在因果关系及反诉原告具体损失的价值等相关证据，故本院对该诉请不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第七百三十三条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

一、被告***于本判决生效之日从**哈尔市铁锋区北车齐车农场）机务队、油库院迁出，并将上述房屋和土地交付原告*****铁建筑安装股份有限公司；

二、被告***于本判决生效之日给付原告*****铁建筑安装股份有限公司租金（租金自2020年3月30日至搬离之日，按照5,000.00元每年的标准计算）；

三、驳回原告*****铁建筑安装股份有限公司其他诉讼请求；

四、驳回反诉原告***的反诉请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟

延履行期间的债务利息。

案件本诉受理费2,545.00元，由原告*****铁建筑安装股份有限公司负担1,272.50元，被告***负担1,272.50元。反诉费2,525.00元，由反诉原告***负担。因反诉原告***已缴纳4,606.00元，故退还2,081.00元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于**哈尔市中级人民法院。

审　判　长　　才振军

审　判　员　　王丽环

人民陪审员　　孙梓葳

二〇二一年四月十二日

书　记　员　　高丰粮