***、*****铁建筑安装股份有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

黑龙江省**哈尔市铁锋区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）黑0204民初2024号

原告：***，女，1960年2月10日出生，汉族，龙沙区环卫处退休职工，住黑龙江省**哈尔市。

被告：*****铁建筑安装股份有限公司，统一社会信用代码912302001269834529，住所地黑龙江省**哈尔市铁锋区曙光大街15号。

法定代表人：刘强，该公司总经理。

委托诉讼代理人：于洪波，黑龙江鹤城律师事务所律师。

原告***与被告*****铁建筑安装股份有限公司（以下简称龙铁建筑安装公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2021年3月19日诉讼至本院。本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告***、被告龙铁建筑安装公司的委托诉讼代理人于洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2009年，原告购买了*****铁建筑安装股份有限公司的附属单位，龙铁物业管理中心建设的车库，双方签订了合同，原告依约交付了购房款，现已使用十二年。2021年，原告得知车辆建在天然气管道上，具有极大的易燃易爆危险，已燃气公司警告并禁止使用。原告购买的车库是龙铁物业管理中心建设，该车库为非法建筑是被告的原因所致，故原告

诉至法院，要求：1.解除购买车库合同；2.返还购买车库款62,000.00元。

被告龙铁建筑安装公司辩称：1.案涉车库不公开销售的商品，而是**哈尔市龙铁物业管理中心（以下简称物业管理中心）高管利用职权为自己建筑的，并与自己及关系人进行的内部优惠交易，交易收入八十多万元全部用于提升买受人自己的居住品质，在此次交易中只用买受人单方受益，物业管理中心并没有实际取得合同价款，无对价应当返还。2000年4月17日，**哈尔市龙铁物业管理中心设立，系集体所有制企业，具有独立的法人资格。该企业已于2016年12月27日依法注销。被告为该物业管理中心的主管部门。在**哈尔市铁锋区人民法院受理的其他同类案件中，原告闻新、衣凤君及本案原告***原为物业管理中心的高管或关系人。其中，闻新为物业管理中心的会计，其他购买人为物业管理中心的法定代表人及高管。购买人不是普通的社会消费者，而是物业管理中心的高管或关系人。案涉买卖交易收入八十多万元，全部用于买受人居住小区的安装设施、改善居住环境、提升小区品质等。此次交易只有买受人单位受益，物业管理中心并没有实际取得合同价款，物业管理中心无对价应当返还；2.案涉合同标的不是车库，而是车库地使用权，不含地上物。原告交纳的合同价款62,000.00元也不含地上物的价款，原告无权超越合同，请求享有地上物的权益。合同第三条约定，买受人只对车库拥有使用权，物业

管理中心转让土地使用权并实际履行，符合双方合同约定，物业管理中心无违约行为，原告诉请解除合同没有合同依据和法律依据；3.案涉合同是有固定期限的合同，合同责任期限为十年。至2019年底合同期限已经届满，原告请求解除已经终止的合同没有合同依据和法律依据。合同第三条约定，车库占用土地10年内被征收而影响买受人使用的，甲方（物业管理中心）应按使用年限短于10年的期限每年给予3,600.00元补偿，超过10年被征收而影响买受人使用的，甲方（物业管理中心）不再承担责任；4.案涉合同约定了风险承担及结算、清理条款。合同当事人应当严守合同约定；5.天然气公司没有土地使用权，其无偿使用物业管理中心的土地。如发生冲突，天然气公司应当改道或采取相应措施而不能增加物权人的负担。物业管理中心拥有出让土地的使用权，原告以天然气公司《通知》和不享有权利的地上物存在权利瑕疵为由，请求解除合同不能成立；6.合同相对人物业管理中心已注销，被告主体适格。

经审理查明，2009年7月10日，原告与原**哈尔市龙铁物业管理中心签订《前进社区车库出售合同书》，约定原告购买由该物业管理中心自行出资开发建设的位于前进小区南门（前进小区4号楼与5号楼间）3号车库，车库建筑面积21平方米，车库买售价62,000.00元。合同书第三条约定“该车库位于辖区内，是社区规划建设便民附属设施，占地是社区规划用地，买售人只对车库地拥有使用权，如遇国家、省、市等部门

征用土地时应无条件按规定配合拆迁。车库占用土地10年内被征用而影响买售人使用的，甲方应按使用期限短于10年的期限每年给予3600元补偿，超过10年被征用而影响买售人使用的，甲方不再承担补偿责任”。合同签订当日，原告支付合同价款62,000.00元。2021年7月6日，**哈尔市铁锋区城市管理综合执法局向原告***送达了《强制拆除催告书》，告知***涉案车库无相关规划手续和相关管理部门的批准文书，责令***于2021年7月16日前自行拆除涉案车库。**哈尔市龙铁物业管理中心于2000年4月17日成立，于2016年12月27日注销，为集体所有制企业，被告龙铁建筑安装公司为其主管部门和股东。

另查明，原告***于2021年8月13日变更诉讼请求，放弃要求被告给付经济损失30,000.00元的诉讼请求。

以上事实有原告向本院提供的《前进社区车库出售合同书》、缴款收据、《强制拆除催告书》，被告向本院提供的**哈尔市龙铁物业管辖中心企业登记信息为证及原、被告当庭陈述记录在卷为凭。原告向本院提供的《关于前进小区车库情况说明》为原告本人出具，虽被告对此证据无异议，但该证据不符合民事证据的法定形式，故本院不予采信。

本院认为，原**哈尔市龙铁物业管理中心已注销，被告作为该物业管理中心的主管部门和股东，应承接该物业管理中心的相应权利和义务。原告与原**哈尔市龙铁物业管理中心

签订《前进社区车库出售合同书》系双方真实意思表示，且原、被告对该合同书的真实性无异议，该合同书亦不违反法律规定，故本院认定该合同书合法有效。合同书中未明确约定合同期限。被告抗辩称合同第三条系对合同履行期限的约定，但合同第三条的文字表述未提及合同期限，无法通过合同第三条的文字表述体现合同期限具体为多少年，故本院对被告所称合同已过期限的抗辩理由不予支持。**哈尔市铁锋区城市管理综合执法局作出的《强制拆除催告书》可以证实涉案车库无相关规划手续和相关管理部门的批准文书并要求拆除涉案车库，故原告购买车库的合同目的已无法实现，故原告主张解除合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原、被告签订买卖合同时，被告出售的车库无相关规划手续和相关管理部门的批准文书，而原告未查看车库的产权登记，未尽到不动产买受人的审慎义务，故原、被告在签订合同购买车库时均有过错。现原、被告的合同已履行逾十二年，原告占有并使用车库已久，原告主张返还合同价款的数额应以原告的损失为限。合同第三条约定原告无法使用车库时，使用十年内按每年3,600.00元补偿，使用超过十年不予补偿，即在合同签订之初原、被告对于原告无法使用车库时被告应承担的责任进行了协商并确定了赔偿数额。现本案已出现因客观原因致使原告无法使用车库的情况。综合考虑本案案情及原、被告双方在签订合同时的过错，本院类比合同第三条的约定确定原告的损失。因原告已使用车库超

过十年，故本院对原告要求被告返还合同价款62,000.00元的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第四百六十三条、第四百六十五条、第五百六十三条、第五百六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：

一、***与原**哈尔市龙铁物业管理中心于2009年7月10日签订的《前进社区车库出售合同书》解除；

二、驳回***的其他诉讼请求。

案件受理费已减半收取1,050.00元，退回***375.00元，其余案件受理费675.00元由***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于**哈尔市中级人民法院。

审判员　陈　涛

二〇二一年八月三十日

书记员　叶洪国