齐齐哈尔市金盾建筑工程有限责任公司、齐齐哈尔市公安局房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

黑龙江省**哈尔市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）黑02民终736号

上诉人（原审原告、反诉被告）：**哈尔市金盾建筑工程有限责任公司，住所地**哈尔市龙沙区龙华街北侧地下一层地上3-10层。

法定代表人：朱志刚，该公司董事长。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：**哈尔市公安局，住所地**哈尔市龙沙区卜奎南大街617号。

负责人：高德义，该单位局长。

委托诉讼代理人：张含玉，**哈尔市公安局复议应诉科科员。

委托诉讼代理人：王红梅，黑龙江普仁律师事务所律师。

上诉人**哈尔市金盾建筑工程有限责任公司（以上简称金盾建筑公司）因与被上诉人**哈尔市公安局房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省**哈尔市龙沙区人民法院(2019)黑0202民初312号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。

金盾建筑公司上诉请求：1.请求撤销**哈尔市龙沙区人民法院(2019)黑0202民初312号民事判决；依法改判不支持**哈尔市公安局主张的金盾大厦六层自2009年4月自2019年10月31日的租金及利息共计2，651,834.37元；2.上诉费由**哈尔市公安局承担。事实与理由：一、自2009年4月1日双方租赁合同到期以后，金盾建筑公司并未使用诉争的金盾大厦六层，不应支持自2009年4月以后的房屋租金。一审法院认定金盾建筑公司没有证据证明在2009年4月以后向**哈尔市公安局交付了金盾大厦六层房屋，但是**哈尔市公安局也没有证据能够证实2009年4月以后，金盾建筑公司使用该房屋。根据谁主张谁举证的原则，**哈尔市公安局反诉金盾建筑公司交纳房租的这一主张，因其没有完成举证责任，应当予以驳回。第一、对房屋的抵押并非是实际占有使用的具体表现，抵押使用与实际占有使用是两个概念，所产生的后果也是不同的。抵押登记的利用与具体的占有使用是两个概念，因为抵押并没有转移该房屋的使用权利，他项权利登记与实际使用没有必然的因果关系，法院以此认定金盾建筑公司实际使用是错误的。抵押对**哈尔市公安局的实际利益未造成任何影响，所以不能因该抵押行为就退订金盾建筑公司实际占有使用金盾大厦六层房屋。第二、因金盾大厦共计十层，是整体产权，在出售给**哈尔市公安局之前，金盾建筑公司进行注册登记的时候该公司经营场所就登记在金盾大厦。因此，后来在金盾建筑公司将独立的六层出售给**哈尔市公安局的时候，该六层因为与整栋大楼的产权是一体的，无法单独分割，并且这一情况**哈尔市公安局在购买时就已经明确知晓，所以这一情况是由于历史遗留因素造成的。第三、因为在2004年**哈尔市公安局购买房屋时，明确知晓并认可其购买的金盾大厦六层房屋是与整栋大楼是整体产权，无法进行分割进行更名过户。所以针对该房屋无法过户给**哈尔市公安局及因历史遗留因素金盾建筑公司只得整体抵押金盾大厦的问题，这一事实无法作为证明金盾建筑公司实际占有使用的证据。二、因金盾建筑公司自2009年4月后没有占有使用过金盾大厦六层房屋，因此金盾建筑公司对实际使用期间的房屋租金不应承担，更不应该支付该部分的利息。自2009年合同期满以后双方没有续签租赁合同，没有续签合同就没有约定何时应当支付房租，支付利息是违约条款的约定，就不存在违约支付利息的问题，所以人民法院不应支付利息。综上，金盾建筑公司认为，一审法院认定事实错误，在**哈尔市公安局没有任何证据证实金盾建筑公司使用房屋的前提下，支持其反诉主张，判决金盾建筑公司支付其2009年4月以后的房租及利息是错误的。请求二审法院依据证据和法律，依据双方签订的租赁合同做出正确认定，支持金盾建筑公司的上诉请求。

**哈尔市公安局答辩称：金盾建筑公司的上诉请求应依法驳回，原审判决应依法维持。一、金盾建筑公司与**哈尔市公安局以各自的行为表明，双方存在租赁合同关系。**哈尔市公安局在2009年租赁合同到期后，虽未再与金盾建筑公司以书面形式续签租赁合同，但**哈尔市公安局所有的金盾大厦第六层，一直被金盾建筑公司占有使用收益，从**哈尔市公安局提供法庭的龙沙工商分局的公司设立档案、最高额抵押借款合同及关于金盾大厦的不动产档案资料可知，金盾建筑公司在包括**哈尔市公安局所有房屋在内的金盾大厦内进行办公、同时将该房屋由于抵押贷款、出租等，均能证明金盾建筑公司对房屋占有使用并享有其产生的财产权益等事实，且金盾建筑公司对此事实在一审开庭及本次上诉意见中均与承认。根据《合同法》第三十六条“法律行政法规规定或者当事人约定书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，鉴于上述事实，金盾建筑公司在2009年租赁合同期满后继续占有使用**哈尔市公安局房屋的事实，是对租赁合同的延续，租赁合同关系形成事实。金盾建筑公司交付房屋租金或按房屋租金的方式交付房屋占有使用费用，是其合同义务，亦符合等价有偿的法律原则。二、因金盾公司未能在一审庭审是提供没有使用金盾大厦六层的任何证据，故其以2009年后未使用**哈尔市公安局房屋、不应支付房屋租金的理由不能成立。三、金盾建筑公司在工程款案件中对逾期支付利息的诉请，与本案中**哈尔市公安局要求金盾公司支付租金利息的诉请，应适用对等原则。原审判决秉承公平原则，认定事实清楚、适用法律正确，应依法予以维持。请求法院驳回金盾建筑公司的上诉请求。

金盾建筑公司向一审法院提出的诉讼请求：1.要求解除金盾建筑公司、**哈尔市公安局签订的买卖房屋合同；2.本案的诉讼费由**哈尔市公安局承担。

**哈尔市公安局向本院提出反诉请求：一、依法判令金盾建筑公司按**哈尔市龙沙区龙华路北侧地上第六层房屋现价值返还**哈尔市公安局房屋价款5,988,304.00元；二、依法判令金盾建筑公司支付**哈尔市公安局2004年4月1日至2019年1月31日房屋租金2,592,000.00元及延期支付的利息668,658.16元；三、本案反诉费用、鉴定费37,536.00元由金盾建筑公司承担。

一审法院认定事实：2004年金盾建筑公司与**哈尔市公安局经协商达成买卖房屋意向，**哈尔市公安局购买金盾建筑公司所有的，坐落于龙华路西段北侧金盾大厦第六层的房屋，房屋成交价格为350万元整，2003年８月**哈尔市公安局已支付该房款，双方至今未办理产权过户，现诉争房产仍登记在金盾建筑公司名下。2004年2月15日，双方签订房屋租赁合同，将金盾大厦第六层租赁给金盾建筑公司，租期自2004年4月1日至2009年4月1日，年租金为25万元，由金盾建筑公司对诉争房屋进行装修并使用，租赁期间**哈尔市公安局在金盾建筑公司处消费产生餐费838,000.00元。2007年8月27日至2008年8月21日、2008年10月10日至2010年8月22日、2014年1月27日至2017年1月27日、2016年12月22日至2019年12月20日金盾建筑公司用龙华路北侧金盾大厦地下一层地上3-10层进行抵押。2007年金盾建筑公司将住所地变更至**哈尔市龙沙区龙华街北侧地下一层地上3-10层。2019年2月2日，**哈尔市工商行政管理局龙沙分局企业登记注册档案信息显示，金盾建筑公司经营场所为黑龙江省**哈尔市龙沙区龙华街北侧地下一层地上3-10层。

另查明，经**哈尔市公安局申请原审法院委托黑龙江吉利房地产土地资产评估有限公司对争议房屋现价值及该房屋2009年4月1日至今的租金进行司法鉴定，2019年5月15日该公司出具黑吉司鉴字﹝2019﹞第060号司法鉴定意见书，2019年10月9日，出具黑吉司补鉴字﹝2019﹞第060-1号司法鉴定意见书，鉴定意见，金盾建筑公司坐落于龙沙区龙华街北侧地上六层，建筑面积880.633平方米，商业用途房屋（包括土地价值）在2019年4月12日基准价值约是5,988,304.00元，自2009年4月至2019年4月12日租金约是2,180,000.00元。在该司法鉴定意见书中记载2009年4月份止2015年3月末每年房屋租金约是21万元，2015年4月份止2019年4月12日每年房屋租金约是23万元。

一审法院认为：金盾建筑公司与**哈尔市公安局双方虽未签订书面的房屋买卖合同，但**哈尔市公安局已支付房款，双方又以**哈尔市公安局行政处为出租方，金盾建筑公司为承租方签订房屋租赁合同，确定双方的权利义务。双方以事实行为履行了房屋买卖合同义务，房屋买卖合同成立并生效。现金盾建筑公司要求解除房屋买卖合同，**哈尔市公安局亦同意解除，故该房屋买卖合同予以解除。合同解除后，金盾建筑公司应以诉争房产的现价值返还给**哈尔市公安局，依据鉴定意见，该房屋在2019年4月12日基准日价值约是5,988,304.00元，故金盾建筑公司应返还**哈尔市公安局房屋价款5,988,304.00元。**哈尔市公安局举证证明金盾建筑公司将诉争房产进行了抵押，抵押行为是对诉争房产的实体权利进行处分，是占有、使用、收益的表现。另外，2002年3月12日金盾建筑公司在注册登记时用该房产作为公司经营场所，故对金盾建筑公司主张自2009年4月2日至2018年5月份未占有使用诉争房产的辩解理由不予采纳。因租赁合同中并未约定金盾建筑公司为**哈尔市公安局缴纳职工保险的相关内容，故金盾建筑公司欲将此部分费用折抵租金的辩解不成立。因此**哈尔市公安局反诉请求金盾建筑公司给付租金及延期支付利息，应予支持。按照双方签订的租赁合同及鉴定意见，金盾建筑公司应给付**哈尔市公安局2004年4月1日至2009年4月1日租金412,000.00元（25万元×5年-838,000.00元），2009年4月1日至2019年4月12日租金2,180,000.00元，故租金共计2,592,000.00元。双方签订的房屋租赁合同第三条约定：……在每年4月1日前，一次性交齐下年度租金，因金盾建筑公司未按时缴纳房租，**哈尔市公安局要求按年利率4.35%（0.0119%∕天）计算利息，符合法律规定，应予支持。依据鉴定意见，**哈尔市公安局要求给付租金及延期支付的利息按以下几项计算：一、2004年4月1日至2008年4月1日租金为100万元，双方对**哈尔市公安局在金盾建筑公司处消费838,000.00元均无异议，扣除838,000.00元后，金盾建筑公司应给付**哈尔市公安局租金162,000.00元。逾期付款期间自2008年4月1日至2019年10月31日，利息为162，000.00元×4230天×0.0119%∕天=81,667.97元；二、2009年4月1日至2019年10月31日逾期利息为250,000.00元×3865天×0.0119%∕天=115,155.82元；三、2010年4月1日至2019年10月31日逾期利息为210,000.00元×3500天×0.0119%∕天=87,595.89元；四、2011年4月1日至2019年10月31日逾期利息为210,000.00元×3135天×0.0119%∕天=78,460.89元；五、2012年4月1日至2019年10月31日逾期利息为210，000.00元×2769天×0.0119%∕天=69,300.86元；六、2013年4月1日至2019年10月31日逾期利息为210,000.00元×2404天×0.0119%∕天=60,165.86元；七、2014年4月1日至2019年10月31日逾期利息为210,000.00元×2039天×0.0119%∕天=51,030.86元；八、2015年4月1日至2019年10月31日逾期利息为210,000.00元×1674天×0.0119%∕天=41,895.86元；九、2016年4月1日至2019年10月31日逾期利息为230,000.00元×1308天×0.0119%∕天=35,853.53元；十、2017年4月1日至2019年10月31日逾期利息为230，000.00元×943天×0.0119%∕天=25,848.53元；十一、2018年4月1日至2019年10月31日逾期利息为230,000.00元×578天×0.0119%∕天=15,843.53元；十二、2019年4月1日至2019年10月31日逾期利息为230,000.00元×213天×0.0119%∕天=5,838.53元。因此，金盾建筑公司应向**哈尔市公安局支付租金本金为2,592,000.00元，利息合计为668,658.16元，本息合计3,260,658.16元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除**哈尔市金盾建筑工程有限责任公司与**哈尔市公安局之间的标的物为位于**哈尔市龙沙区××路北侧××大厦××层的房屋买卖合同；二、**哈尔市金盾建筑工程有限责任公司于本判决生效之日给付**哈尔市公安局位于**哈尔市龙沙区××路北侧××大厦××层房屋的房屋价款（现价值）5,988,304.00元；三、**哈尔市金盾建筑工程有限责任公司于本判决生效之日给付**哈尔市公安局位于**哈尔市龙沙区××路北侧××大厦××层房屋的租金2,592,000.00元、利息668,658.16元，本息合计3,260,658.16元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，由**哈尔市金盾建筑工程有限责任公司负担25.00元，由**哈尔市公安局负担25.00元。反诉费38,403.00元、鉴定费37,536.00元均由**哈尔市金盾建筑工程有限责任公司负担。

本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，金盾建筑公司与**哈尔市公安局经协商达成买卖房屋意向，**哈尔市公安局购买金盾建筑公司所有的坐落于龙华路西段北侧金盾大厦第六层的房屋，房屋成交价格为350万元整。**哈尔市公安局已支付该房款，但未办理产权过户。虽然双方未签订书面的房屋买卖合同，但双方已实际履行了房屋买卖合同义务，因此房屋买卖合同成立并生效。现金盾建筑公司要求解除房屋买卖合同，**哈尔市公安局亦同意解除，合同解除后金盾建筑公司以诉争房产的现价值返还给**哈尔市公安局，双方对此均无异议，本院予以确认。

**哈尔市公安局购买该房屋后与金盾建筑公司签订房屋租赁合同，将其购买的金盾大厦第六层租赁给金盾建筑公司，租期自2004年4月1日至2009年4月1日，年租金为25万元。双方对此租赁合同无异议。双方均应按此合同履行各自的权利及义务。扣除**哈尔市公安局在金盾建筑公司处消费838,000.00元后，金盾建筑公司应给付**哈尔市公安局租金412,000.00元。

租赁合同到期后双方未在续签租赁合同。金盾建筑公司称合同到期后其未在占有使用诉争房产，但**哈尔市公安局予以否认，并提供证据证实在此期间金盾建筑公司将诉争房产进行了抵押，并在2002年3月12日金盾建筑公司在注册登记时用该房产作为公司经营场所，由于金盾建筑公司未能提供其将租赁物返还的证据，因此金盾建筑公司主张合同到期后其未占有使用诉争房产的上诉理由不成立。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在不定期租赁合同中，当事人在合同中未约定租赁期限，因此任何一方当事人可以随时解除合同。本案中，金盾建筑公司要求解除房屋买卖合同，**哈尔市公安局同意解除，并提出给付租金的请求，故双方解除房屋买卖合同的同时，应为租赁合同解除的时间。因在此之前诉争房产由金盾建筑公司占有、使用，故**哈尔市公安局要求给付租金的请求合理，原审按照鉴定意见判决金盾建筑公司给付租金的金额并无不当。

关于延期支付租金的利息问题。因双方在租赁合同中对延期支付租金的利息问题没有约定，且双方约定租金由**哈尔市公安局在金盾建筑公司处消费产生餐费抵顶，后期**哈尔市公安局未在金盾建筑公司消费。合同到期后**哈尔市公安局未将房屋收回，亦未向金盾建筑公司主张租金，直到金盾建筑公司提起诉讼，**哈尔市公安局反诉才要求主张支付租金及利息。因此**哈尔市公安局主张租金利息的请求，没有事实和法律依据，故不予支持。

综上所述，金盾建筑公司的上诉请求有理部分，本院予以支持。一审判决金盾建筑公司给付**哈尔市公安局房屋租金合理，但判决金盾建筑公司支付租金利息欠妥，本院予以调整。一审判决适用《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条有误，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持**哈尔市龙沙区人民法院(2019)黑0202民初312号民事判决第一、二项；

二、变更**哈尔市龙沙区人民法院(2019)黑0202民初312号民事判决第三项为**哈尔市金盾建筑工程有限责任公司于本判决生效之日给付**哈尔市公安局位于**哈尔市龙沙区龙华路北侧的金盾大厦地上第六层房屋的租金2,592,000.00元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一、二审案件受理费66,468.00元，由**哈尔市金盾建筑工程有限责任公司负担61,662.00元，由**哈尔市公安局负担4，806.00元。鉴定费37,536.00元，由**哈尔市金盾建筑工程有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　周　虹

审判员　戚丽英

审判员　杨志欣

二〇二〇年七月十七日

法官助理宋超男

书记员周丽波