某某哈尔市金盾建筑工程有限责任公司与某某、某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

黑龙江省**哈尔市龙沙区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）黑0202民初1402号

原告：**哈尔市金盾建筑工程有限责任公司，住所地**哈尔市龙沙区龙华街北侧地下**地上**。

法定代表人：朱志刚，该公司经理。

委托诉讼代理人：刘彩云，该公司法律顾问。

被告：**，男，1975年8月9日出生，汉族，住**哈尔市龙沙区。

委托诉讼代理人：张达治，黑龙江端纪律师事务所律师。

被告：**，女，1980年10月27日出生，汉族，个体，住**哈尔市龙沙区。

被告：龙沙区麦甜餐厅，住所，住所地**哈尔市龙沙区龙北街北侧**div>

经营者：**，该餐厅经营者，女，1980年10月27日出生，汉族，住**哈尔市龙沙区。

原告**哈尔市金盾建筑工程有限责任公司（以下简称金盾建筑公司）与被告**、**、龙沙区麦甜餐厅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金盾建筑公司的法定代表人朱志刚及委托诉讼代理人刘彩云、被告**的委托诉讼代理人张达治、被告**、被告龙沙区麦甜餐厅的经营者**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

金盾建筑公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除被告**与原告签订的房屋租赁合同；2．判令被告**及麦甜餐厅向原告支付租金从2020年4月1日到2020年6月15日被告起诉之日拖欠的租金104,165.00元（年租金500,000.00元/12个月×2.5个月）；3．诉讼费由被告**及龙沙区麦甜餐厅承担。庭审时变更并增加诉讼请求，要求支付违约金，根据城市房屋租赁管理办法22条的规定，承租人应当支付违约金13,021.00元（以租金104,165.00×5%×2.5个月），违约金到实际迁出之日止，诉求的租金也计算到实际迁出之日。事实与理由：2018年6月1日，原告与被告**签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于**哈尔市龙沙区××楼××层西侧商服，面积约300平方米。租赁期限共4年，自2018年6月1日起到2022年5月31日至，年租金500,000.00元。合同签订后，第一年租金，被告**在无任何异议的情况下已实际交付完毕。2019年3月4日**在龙沙区人民法院起诉要求解除与**及龙沙区麦甜餐厅的合伙协议，在此期间，第二年租金由**委托其丈夫韩东虎已实际交付完毕。2019年10月18日经龙沙区人民法院调解作出（2019）黑0202民初1092号民事调解书，双方调解协议第六项：龙沙区麦甜餐厅现租用的营业用房系**代理合伙与房主朱志刚签订的《房屋租赁合同》，龙沙区麦甜餐厅自成立使用至今，该租赁合同权利义务归于龙沙区麦甜餐厅及**，由此产生的任何权利与义务，与**无关。依据《房屋租赁合同》约定的4年租赁期限尚有2年到期，又依据（2019）黑0202民初1092号民事调解书调解协议规定，后续2年租金由**及龙沙区麦甜餐厅承担。从2020年4月1日至起诉之日**及麦甜餐厅应交付两个半月租金104,165.00元，但**及麦甜餐厅至今未予交付。依据《房屋租赁合同》第六条约定，租赁期间，乙方有以下行为之一的，甲方有权解除合同收回房屋：1．不按时交付房屋租金；2．利用出租房进行违法活动的；3．承租方承担期间如提前解约，应提前3个月通知出租方，本年所交租金不退，装修及设施不给予任何补偿。综上，被告**及龙沙区麦甜餐厅的行为已严重侵犯了原告的合法权益，原告诉至法院。

**辩称，关于第一项诉讼请求，鉴于本案合同已于2019年3月4日后自动解除，该期间**通知原告，不再以个人名义承租案涉房屋，原告未予正面回答，但实际已与**及龙沙区麦甜餐厅形成新的租赁关系，原有合同应自动解除，新的租赁关系与**无关。鉴于本案原告起诉租金的时段为2020年4月1日以后时段，因此该租金也与**无关。

**及龙沙区麦甜餐厅辩称，依据租房合同，被告不欠原告房租，第二年租金在合同中清晰体现为417,000.00元，被告已经如数交付，原告在起诉状中第二页，事实与理由第三条中清楚承认第二年租金**委托韩冬虎实际交付完毕，实际交付金额为393,600.00元，其中扣除了一笔端午节的粽子2,542.00元，中秋节月饼11,452.00元，第三笔费用是2018年至2019年度的取暖费，是按照国家标准35.00元每平方米乘以287.1，取暖费为10,048.50元，在417,000.00元中减掉了24,042.50元。不拖欠原告房费，已经交到了2020年6月1日。被告不欠原告房费，而是原告房主拖欠被告关于取暖所产生的相关费用，在租房合同中明确约定，出租方在每年收取的房租中是承担给龙沙区麦甜餐厅经营场所供暖的，但实际自2018年以来，原告从未给被告龙沙区麦甜餐厅提供任何取暖。在2018年供暖期**和原告法人多次沟通后，这期间**也多次找过原告法人，阐明了现在的维纳斯国际酒店施工情况后，原告知道大厦无法按约定给龙沙区麦甜餐厅供暖，才终于同意龙沙区麦甜餐厅自己解决取暖问题。当时被告和原告提到因取暖会产生相关费用，原告同意在房租中扣除，于是**找港华燃气公司相关负责人，拿着原告出具的施工燃气管道通知书后，港华燃气才给我们安装施工管道，在此期间产生了4笔费用，第一笔卖的燃气挂炉5,420.00元，第二笔管道设计施工及监理施工费用5,580.00元，第三笔地热管道8,000.00元，第四笔2018年10月19日到2020年1月21日产生16笔购买天然气费用为28,667.40元。四笔费用共计47,667.44元，减去原告在第二年在房费中减掉的10,048.50元，等于原告欠被告相关供暖费37,618.94元。房主在计算10,048.50元数额不实，因为举架已经超高了，房主按照3.2米举架计算取暖费，实际高度3.92米，实际应该是12,768.00元，超出64.8平方米。所以原告实际欠被告相关费用应为40,338.94元，是按照原告提供的287.1平方米计算的，被告**也不知道房子到底多大。租金商讨过程，自法院裁定散伙后，**本人亲自约谈房主，并承担了2019年6月1日至2020年6月1日的房租全部租金，也把法院裁定散伙一事一并告知房主，主要商讨两件事，一是因为实际经营产生负债由**一人承担，请房主的房租分批缴付，房主同意了。二是法院裁定散伙后，**与房主签订的合同自动解除，要求和房主重新签订2020年6月1日至2022年6月1日的房屋租赁合同，房主同意了，房主提出要求在房租全部交齐之日签署新的房屋租赁合同，除房屋租金由500,000.00元降至350,000.00元以外，其他约定没有变更，此事有证人马某出庭作证，但在年底房租缴付完毕后，房主反悔重新签订新的租赁合同，理由是不予支付之前取暖所产生的相关费用。自2020年4月中下旬之后至6月8日，房主多次找过**，但关于新的续租租金金额迟迟没有达成一致，这就是**跟房主间的分歧。解除合同理由不足，之所以按合同约定延期了缴纳租金，一则确实因为受疫情影响导致营业收入大幅下降，而在停业2个月期间原材料大量过期报损，实际损失很大。二则2020年6月1日之后的租金，双方一直在商谈过程中，在没有确定租金金额情况下，被告应该按照什么标准缴付房租。如果原告认为**没有履行合同义务，就此而言，原告同样承担一半的责任，商谈和达成共识是两码事。在商谈过程中，房主没有告诉**这个房子最后想租多少钱，低于这个价钱不租，承租方从头到尾都没有接到房主的书面和口头通知，这种情况下出租方就此而单方面提出解除合同，**认为理由不足，根据2020年5月19日国家最高人民法院发布关于依法妥善审理涉及疫情民事案件的若干问题指导意见，第一项中的第五条明确指出，承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致，承租人资金周转困难或营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由，请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的人民法院不予支持。综上，根据承租方提供的证据和对事实的阐述，足以证明在此次案件中，承租方并不拖欠出租方的租金，原告起诉理由不实，而是原告拖欠被告相关取暖费用，在出租方没有任何凭证和依据的前提下，自认为承租方拖欠2个半月租金，就此存在极大的误区，并要求法院冻结被告多个经营使用中的账户，此行为对被告的实际经营运转和企业名誉都造成了极其严重的损坏和影响，直接损失和间接损失不可估量，被告要求原告赔偿所有相应损失和立即解封被告被冻结的账户及公开道歉，恢复名誉，根据国家最高人民法院关于依法妥善审理涉及疫情期间民事案件若干问题的指导意见，承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由，请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的人民法院不予支持。所以被告要求法院驳回原告诉讼请求，在此次起诉中被告**不承担任何诉讼费用。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告金盾建筑公司提交的房屋所有权证、（2019）黑0202民初1092号民事调解书，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告金盾建筑公司提交的房屋租赁合同一份，证明将房屋租给**，跟其他人无关，如果主张权利是**跟金盾建筑公司有纠纷，跟其他人主张权利没有关系。被告**质证意见为，无异议，该合同已经自动解除，于本案无关。被告**及龙沙区麦甜餐厅质证意见为，真实性无异议，第一条第二项中清楚写着**签署的合同是为了经营龙沙区麦甜餐厅。租房合同是房主出示的，不能否认原告对**的租房用途不知情，如果只拿着此份租赁合同强调跟**之间有债权纠纷，那么第二年417,000.00元房租，不应该收取**的，第二年房子都是履行此份合同向**索取，也有交款证据。本院对上述证据的真实性、关联性、合法性予以确认。

被告**及龙沙区麦甜餐厅向本院提交的1．手机银行转账记录电子回单14张、微信转账记录1张，共计393,600.00元，朱志刚出具2019年4月1日至2020年3月31日经计算取暖费为10,048.50元的条，粽子收条共计2,542.00元，月饼入库单数额是11,452.00元，以上合计417,642.50元，证明2019年6月1日至2020年6月1日租金已经全部缴纳完毕，实际多于417,000.00元，但是认可以上述几项数额顶房费417,000.00元，应该是多了几百块钱，也不算这个账了；2．燃气IC卡充值记录单28,667.40元、IC卡的复印件、热水器壁挂炉价格5,420.00元、天然气设计费用明细5,580.00元、竣工结算总价单一份8,000.00元（红笔挑√的是龙沙区麦甜餐厅产生的费用），证明自2018年租房开始到2019年供暖期，原告没有给被告供暖。原告尚欠**相关款项37,618.90元（47,667.40元-10,048.50元）；3．最高人民法院《关于依法妥善处理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，证明出租方的行为法院不应予以支持，应该驳回原告诉讼请求。原告金盾建筑公司的质证意见为，1上面有签字的都认可，没有签字的现在无法确认。但是承认收到了扣掉粽子、月饼、取暖费的钱，以及**给汇款的钱，总数应该不到417,000.00元。但是与**之间确认以上这些算账后，都算在第二年的417,000.00元房费抵顶，双方对此没有纠纷；2不认可，此证件与本案无关，与金盾建筑公司无关，不知道是什么东西；3有异议，这个解释是对国有资产有效，私营房产与此无关，联系不上。被告**的质证意见为，1该证据还证实金盾建筑公司与**及龙沙区麦甜餐厅重新形成了涉案房屋的租赁关系，**签署的租赁合同自动解除；2不知情；3**不涉足租赁关系，与**无关。本院对1、3的真实性、关联性、合法性予以确认，对2均为复印件，无原、被告双方签字确认，无法确认真实性。

根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月1日，原告金盾建筑公司（甲方、出租方）与被告**（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，原告（甲方）将坐落于**哈尔市龙沙区××楼××层西侧商服租赁给被告**，建筑面积约300平方米，用于经营麦甜蛋糕店项目，承租方自行承担装修费用。合同约定，承租方改造或增加的部分，待承租期满后无偿归出租方所有。双方同意，房屋交付日期为2018年6月1日，租赁期限为4年，自2018年6月1日起至2022年5月31日止。双方同意，出租方以减免第二年（2019年6月1日至2020年5月31日）两个月房租的形式，给予承租方在装修期间的损失。自2018年6月1日至2019年5月31日，租金为500,000.00元；自2019年6月1日至2020年5月31日，租金为417,000.00元；自2020年6月1日至2021年5月31日，租金为500,000.00元；自2021年6月1日至2022年5月31日，租金为500,000.00元。根据双方约定，首年房租支付时间为本合同签署之日即交房租，第二年及以后租金，应在每年3月31日前支付（每年提前两个月交房租）和前一年度一切完税证明，包括但不限于土地税及房产税发票，依此类推。如每年未按日期交纳房租500,000.00元及出租方所需完税发票，视为承租方不再履行本合同承租方无条件退出，所有装修及物品设备全部归出租方所有。出租方收款后开具相关的收款收据不提供发票。因本房屋为中央空调进行取暖和制冷。双方约定，房屋所涉及取暖费用由出租方承担，制冷费用由承租方承担，二者所涉及中央空调的电费及保养费等由承租方承担。取暖温度应不低于国家供暖标准。承租方不按时交付房屋租金，出租方有权解除本合同。承租方承租期间如提前解约，应提前3个月通知出租方，本年所交租不退，装修及设施不给予任何补偿。出租期间因不可抗力对承租方造成的直接或间接损失，由承租方自行承担。**给付原告2018年6月1日至2019年5月31日房屋租金500,000.00元。

另查明，**与**、于金敏三人合伙经营龙沙区麦甜餐厅，龙沙区麦甜餐厅营业执照上经营者为**。**承租原告金盾建筑公司房屋为龙沙区麦甜餐厅使用。因三人合伙产生纠纷，**哈尔市龙沙区人民法院于2019年10月18日作出（2019）黑0202民初1092号民事调解书，**、于金敏、**解除合伙关系，**、于金敏的投资份额全部让与给**，龙沙区麦甜餐厅现使用的房屋，系**代理合伙与朱志刚签订，该租赁合同权利义务归于龙沙区麦甜餐厅及**，由此产生的任何权利与义务，与**及于金敏无关。后**退出合伙，原告金盾建筑公司向龙沙区麦甜餐厅及**主张房屋租金，龙沙区麦甜餐厅及**给付原告金盾建筑公司自2019年6月1日至2020年5月31日的房屋租金417,000.00元。此后租金未给付，双方产生纠纷。

原告金盾建筑公司向本院提出财产保全申请，并提供担保，本院作出（2020）黑0202民初1402号民事裁定书及（2020）黑0202民初1402号之一民事裁定书，裁定查封龙沙区麦甜餐厅及被告**的财产。

本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务，应当承担继续履行或赔偿损失等违约责任。原、被告双方签订《房屋租赁合同》，原告依约出租房屋，被告应按约定给付房租。本案《房屋租赁合同》虽是原告金盾建筑公司与被告**签订，但实际使用人系龙沙区麦甜餐厅，经营者**，**系因合伙事务与原告签订的合同，故该《房屋租赁合同》的各相对方，即原告金盾建筑公司、被告**、被告龙沙区麦甜餐厅、被告**均应遵守该合同约定，虽然**退出合伙，但该房屋由龙沙区麦甜餐厅、**继续租赁、使用，双方一直履行该合同至今，未签订新的租赁合同，亦未明确《房屋租赁合同》无效或已撤销，故原告金盾建筑公司与被告**于2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》至今仍是合法、有效的合同。现原告因被告未能按时缴纳房租，主张解除该租赁合同，因本案发生在新冠××疫情期间，被告龙沙区麦甜餐厅受疫情影响较大，故出租方不应以承租方未能按时缴纳房租为由而主张解除合同，但因庭审中被告龙沙区麦甜餐厅及**同意解除合同，故对原告金盾建筑公司主张解除与被告**于2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。

《房屋租赁合同》中第三条第1、2款约定，应在每年3月31日前支付房租500,000.00元，龙沙区麦甜餐厅及**未能按照约定支付房租，构成违约，应承担给付房租的责任。因被告已经交付房租至2020年5月31日，原告主张自2020年4月1日至6月15日房租，并支付至实际迁出之日止的诉讼请求，本院支持自2020年6月1日开始计算房租，至2020年7月31日房屋租赁款为83,333.33元，此后房租应按年租金500,000.00元一直给付至被告迁出租赁房屋为止。原告主张违约金13,021.00元，但未在期限内补交诉讼费，对该项诉讼请求，本院不予审理。

被告龙沙区麦甜餐厅及**提出原告应给付其锅炉改造、管道设计以及燃气充值等费用，因双方在《房屋租赁合同》中对此并未约定，且被告未提出反诉，本院对此抗辩，不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：

一、解除原告**哈尔市金盾建筑工程有限责任公司与被告**于2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》；

二、被告龙沙区麦甜餐厅、被告**共同给付原告**哈尔市金盾建筑工程有限责任公司房屋租赁款83,333.33元（此租金计算自2020年6月1日至2020年7月31日），此后租金按年租金500,000.00元一直计算至龙沙区麦甜餐厅迁出之日止；

三、驳回原告**哈尔市金盾建筑工程有限责任公司的其他诉讼请求。

上述判项于本判决发生法律效力后即执行。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2,384.00元，减半收取计1,192.00元，由被告龙沙区麦甜餐厅、被告**共同负担954.00元，由原告**哈尔市金盾建筑工程有限责任公司负担238.00元。保全费1,520.00元，由被告龙沙区麦甜餐厅、被告**共同负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省**哈尔市中级人民法院。

审判员　　苑海艳

二〇二〇年七月三十一日

书记员　　何晓囡