内蒙古某某物业服务管理有限责任公司、包头市中冶置业有限责任公司物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

包头市昆都仑区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）内0203民初7441号

原告：内蒙古**物业服务管理有限责任公司，住所地内蒙古自治区包头市稀土开发区沼潭东路东侧安泰佳苑3-6。

法定代表人：魏敏敏，公司总经理。

委托诉讼代理人：王黎，内蒙古炳鸿律师事务所律师。

委托诉讼代理人：鲁红霞，内蒙古炳鸿律师事务所律师。

被告：包头市中冶置业有限责任公司，住所地内蒙古自治区包头市昆都仑区民族东路意城晶华商住楼1区8号物业楼4层。

法定代表人：丁俊华，公司董事长。

委托诉讼代理人：马瑞祥，男，包头市中冶置业有限责任公司番茄社区项目经理。

委托诉讼代理人：马存宝，内蒙古金矢律师事务所律师。

原告内蒙古**物业服务管理有限责任公司（以下简称**物业公司）与被告包头市中冶置业有限责任公司（以下简称中冶置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年10月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告**

物业公司委托诉讼代理人王黎、鲁红霞、被告中冶置业公司委托诉讼代理人马瑞祥、马存宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告**物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告缴纳时间2018年2月14日至2021年2月13日物业费1336660.92元;2、判令被告支付逾期付款损失8908.97元；以上两项共计1345569.89元；3、判令被告向原告支付逾期付费损失，从2021年2月14日起至物业费实际支付完毕止；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年2月11日，原告与番茄社区业主委员会签订了《物业服务管理合同》，并从2018年2月至今一直服务于番茄社区。被告是番茄社区的开发商，拥有番茄社区一区、三区底店（面积为：12376.49平米）的所有权，自原告入驻番茄社区之日起，被告便享受了原告提供的物业管理服务。在原告为番茄社区提供物业管理服务期间，原告已经依照《物业服务管理合同》的约定履行了自己的义务，提供了完善的物业管理服务。被告依法应当向原告支付物业费。但是自2018年2月14日起至今，被告一直拖欠物业费不予支付。原告通过多种方式多次向被告催缴，被告一直拒绝支付。被告无故拖欠物业费的行为已经构成违约，并给原告造成了一定的损失，也使原告的物业服务管理工作无法正常进行。根据《中华人民共和国民法典》第944条、《物业管理条例》第42条的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳，为维护原告的合法权益，依法提起诉讼，望法院判如所请。

被告中冶置业公司辩称，1、本公司所建底店并未竣工，现依然在建设中，要求本公司支付物业费没有事实和法律依据。本公司所建底店虽然进行了开工建设但是由于手续不全资金缺乏等原因现在依然在建设当中，至今也未竣工。根据《物业管理条

例》第四十一条第二款的规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”由于本公司所建底店至今没有竣工仍在建设当中属于在建工程因此不具备缴纳物业费的条件，因此原告向本公司主张物业费没有事实和法律依据；2、原告应就本公司所建底店具备缴纳物业费的条件承担举证责任，并承担举证不能的法律后果。根据《物业管理条例》第四十一条第二款的规定，被答辩人就答辩人所建底店已经竣工且尚未出售或者尚未交给物业买受人承担举证责任，并应承担举证不能的法律后果；3、原告并没有履行催告手续，人民法院对原告的诉讼请求不应支持。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款的规定：“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案原告并没有向本公司进行过书面催交，没有履行催告程序，也没有给本公司一定的合理期限，因此原告的诉讼请求不应支持。

原告为证明其主张向本院提交如下证据：证据1、《物业服务管理合同》1份，拟证明案涉房屋所在小区由原告提供物业服务的事实以及原、被告形成了合法有效的物业服务关系；证据2、业主意见征求表3页，照片5张打印件，拟证明原告按照合同约定提供了全面的物业服务，且业主对原告的服务评价良好；证据3、商品房预售许可证信息公示，未出售房屋明细5页，拟证明被告是番茄社区的开发商，负有支付未售房屋物业

费的义务；证据4、照片4张，拟证明番茄小区三期的商铺已经出租，商铺已经竣工验收；证据5、从包头市彩云测绘有限责任公司调取的涉案房屋面积情况、包头市昆都仑区人民政府文件（昆政文字[2012]267号）、部分商铺企业信息和包头市商品房买卖合同，拟证明番茄小区底店已经交付使用，其中未售的底店应由中冶公司缴纳物业费，底店面积以包头市彩云测绘有限责任公司测量的面积为准。

被告对原告所举证据1、2、3、4、5真实性、关联性、合法性均不认可。

被告为反驳原告的主张向本院提交如下证据：1、番茄社区一、三区商业给、排水外网、供暖外网整改/维修工程施工合同一份，2、番茄小区一、三区消防剩余未完工程施工合同一份，3、番茄小区一、三区红线内民族西路两侧硬化施工合同一份，4、番茄小区一、三区商业给、排水外网、供暖外网整改/维修工程情况说明一份、番茄社区民族西路两侧红线内商业前路面硬化工程情况说明，5、番茄社区一、三区消防工程进度款催款函一份，现场施工照片37张，拟证明被告所建商业底店并没有竣工，现在依然在施工阶段，原告诉请物业费没有事实和法律依据，没有形成物业服务合同关系。

原告对被告所举证据真实性认可，但证明目的均不认可。

本院认定事实如下：查明，包头市中冶置业有限责任公司是包头市昆都仑区番茄小区的开发建设单位。包头市中冶置业有限责任公司开发建设番茄小区临街商铺尚未出售。

另查明，2018年2月11日番茄社区业主管理委员会与包头市**物业服务有限责任公司签订《物业服务管理合同》约定，由包头市**物业服务有限责任公司负责对包头市番茄社区一、三区进行物业服务，建筑面积171186平方米，一期住宅772户；三期住宅1182户，物业类型：住宅区；合同期限为三

年，自2018年2月14日起至2021年2月13日止，约定收费标准为：临街商铺3元/月/平米。

之后，包头市**物业服务有限责任公司变更名称为内蒙古**物业服务管理有限责任公司。

本院认为，依照《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，建设单位承担物业费需满足涉案房屋已竣工。本案中，原告所举证据不能证明涉案商铺已竣工，另原告所提交的从包头市彩云测绘有限责任公司调取的涉案房屋面积情况，明细上显示打印时间为2020年12月17日，勘测、校对、复核处均无人签字或签章，且明细上未加盖包头市彩云测绘有限责任公司的公章，本院对该份证据不予采信。原告所举的其他证据亦不能证明涉案商铺的具体面积，原告所主张的物业费无法进行准确计算。综上，对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

驳回原告内蒙古**物业服务管理有限责任公司的诉讼请求。

案件受理费16910元，适用简易程序减半收取计取8455元（原告已预交），由原告内蒙古**物业服务管理有限责任公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。

审判员　　武瑞娟

二〇二一年十二月十八日

书记员　　黄　莹

附：本判决适用法律条文的具体内容

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。