某某、某某等执行异议之诉民事一审民事判决书

江苏省如皋市人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏0682民初8000号

原告（案外人）：***，男，1965年3月5日生，汉族，住南京市鼓楼区。

原告（案外人）：**，女，1968年8月31日生，住南京市鼓楼区。

委托诉讼代理人：秦生宇，江苏敏政律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘靖彤，江苏敏政律师事务所实习律师。

被告（申请执行人）：标龙建设集团有限公司，住所地如皋市城南街道丞相大道58号。

法定代表人：花正国，总经理。

委托诉讼代理人：张爱全，公司员工。

被告（被执行人）：南通市中冶文化发展投资有限责任公司，住所地：如皋市如城街道城西居1组。

法定代表人：丁俊华。

委托诉讼代理人：顾飞，公司员工。

第三人：江苏江中集团有限公司，住所地：如皋市吴窑镇鲁班路18号。

法定代表人：沈良兵，董事局主席。

委托诉讼代理人：薛飞，北京市盈科（南通）律师事务所律师。

第三人：郭亮，男，1970年9月9日生，汉族，住上海市松江区。

第三人：包头市中冶置业有限责任公司，住所地：内蒙古自治区包头市昆区民族东路意城晶华商住楼一区8号物业楼四层。

法定代表人：丁俊华。

原告***、**与被告标龙建设集团有限公司（以下简称标龙公司）、南通市中冶文化发展投资有限责任公司（以下简称南通中冶公司）执行异议之诉一案，本院于2021年8月31日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中本院应原告申请依法追加江苏江中集团有限公司（以下江中集团）、包头市中冶置业有限责任公司（包头中冶公司）、郭亮为第三人参加诉讼，原告***及**共同委托诉讼代理人秦生宇、被告标龙公司的委托诉讼代理人张爱全、被告南通中冶公司的委托诉讼代理人顾飞、第三人江中集团委托诉讼代理人薛飞、第三人郭亮到庭参加诉讼，第三人包头中冶公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***、**向本院提出诉讼请求：1、判令不得对如皋市中国长寿城26幢06室不动产的执行；2、确认如皋市中国长寿城26幢06室不动产归原告***、**所有。事实和理由：两原告系夫妻关系，2014年12月两原告与被告南通中冶公司签订了商品房买卖合同一份，两原告向被告南通中治公司购买中国长寿城26幢06室商品房系用于居住使用，原告已经支付全部房款，该房屋应当认为原告所有，因该小区尚在综合验收阶段，故而两原告暂时未入住该房屋。如皋法院因标龙公司与南通中冶公司之间的建设工程施工合同纠纷案件执行，查封了中国长寿城26幢06室房屋，这侵犯了原告的合法财产，故而申请执行异议，因为疫情未组织庭审听证，法院书面审理导致法院错误的作出（2021）苏0682执异190号执行裁定，申请人不服，具体理由如下：1、原告与南通中冶公司签订的商品房买卖合同系正规合同，是双方真实意思表示，且经过了网签备案，具有法定效力；2、原告已支付了全部的购房款项，原告是通过“工抵房”的形式购买的该房屋，原告通过冲抵与郭亮借款、支付转账给工抵单位、银行贷款的形式，已经支付了全部房款，仅通过银行流水可以举证的部分，已经超过了总房款的50%，按照相关规定，可以依法认定属原告所有，应当中止执行并解除查封；3、***、**在如皋市并无其他住房，属于消费者，应当对其进行依法保障。综上，敬请法院依法进行审查，重新作出认定，依法保证原告的合法权益。

被告标龙公司辩称，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，消费性购房者应是以生活居住为目的的购房人。原告陈述，通过工程款抵款的方式支付首付，与中冶公司达成以物抵债的合意并签订《商品房买卖合同》，约定中冶公司将案涉房产抵债给原告，并对抵债房产的面积及金额作出明确约定。基于上述事实，原告与中冶公司以房抵债行为而形成购房事实，双方之间不存在消费者与开发商之间典型的房屋买卖关系，其只是原告与中冶公司以及坤鼎公司以及其他主体之间以房抵债协议的履行对象，购房目的在于帮助原告以及坤鼎公司实现债权。再者原告陈述首付款为工程款但却未能提供相应的工程施工及结算的依据，通过贷款方式买房，却未提供还款明细，有意回避其款项来源，与一般意义上的消费者也并不相同，因此对原告所述事实以及购房协议的意图以及款项支付方式均有异议，原告债权即使真实存在也应当只是普通债权。请求驳回原告的诉讼请求。

被告南通中冶公司辩称，原告于2014年就签订了购房合同，已经购房，应该属于正常的房屋销售。

第三人江中集团辩称，原告诉状所称均是事实，案涉房屋应当归原告所有，且全部房款已支付，能够排除被告标龙公司的执行请求。

第三人郭亮辩称，同江中集团的意见，认可原告诉讼请求事实和理由。

第三人包头中冶公司书面答辩，1、案涉房地产项目由南通中治公司开发建设，我公司是南通中治公司的母公司，但并非该项目的所有权人或使用权人；2、案涉房地产项目因标龙公司与南通中治公司建设工程施工合同一案被查封，我公司与该案没有任何关系；3、关于案外人提及的我公司与江苏江中集团之间工抵房等事宜与本执行异议案无关，亦不影响贵院对案涉事实的调查。综上，案外人申请追加我公司为第三人没有事实和法律依据，请法院酌定。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：标龙公司与南通中冶公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年7月2日作出(2016)苏0682民初12422号民事判决：一、南通中冶公司于本判决生效后立即给付标龙公司工程款28414299.51元；二、南通中冶公司自2016年7月1日起，以26993584.53元为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准计算利息给付标龙公司至本判决生效之日止，于本判决生效后立即履行；三、标龙公司对中国长寿城一期一标段建设工程的价款在28414299.51元范围内可以就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿；四、南通中冶公司于本判决生效后立即退还标龙公司履约保证金1000000元；五、驳回标龙公司其他诉讼请求。案件受理费216800元，诉讼保全费5000元，鉴定费1000000元，由标龙公司承担案件受理费25000元，由被告承担案件受理费191800元、诉讼保全费5000元、鉴定费1000000元。该判决生效后，标龙公司向本院申请执行，本院于2019年8月26日以（2019）苏0682民初4072号案件立案执行。

执行中，本院经调查，中国长寿城26幢06室不动产的水、电开户人均为南通中冶公司。2020年12月8日，本院作出（2019）苏0682执4072号之三执行裁定书，裁定：预查封被执行人南通中冶公司名下由标龙公司承建的中国长寿城一期一标段的不动产，其中即包含案涉如皋市中国长寿城26幢06室不动产。同日，本院至如皋市住建局办理了查封手续，要求在查封期间不得办理抵押、买卖、过户等手续，查封期限为三年，并在协助执行通知书中载明案涉不动产的网签备案购买人为***、**。

2020年12月21日，本院分别向如皋市自来水厂有限公司、如皋市如城供电站送了（2019）苏0682执4072号之三执行裁定书、（2019）苏0682执4072号之四协助执行通知书，要求其不得为包含案涉不动产在内的如皋市长寿城一期一标段所有的预查封房屋办理水电过户手续。同日，本院向江苏管家物业有限公司留置送达了（2019）苏0682执4072号之三执行裁定书、（2019）苏0682执4072号之六协助执行通知书，要求其不得为包含案涉不动产在内的如皋市长寿城一期一标段所有的预查封房屋办理房屋交付手续。

后***、**提出执行异议，本院于2021年8月11日作出（2021）苏0682执异190号执行裁定书，裁定驳回异议人***、**的异议请求，主要理由为本院根据***、**所举证据难以认定其已支付价款超过总价款的50%。

上述事实，有(2016)苏0682民初12422号民事判决、（2019）苏0682执4072号之三执行裁定书、（2019）苏0682执4072号之四协助执行通知书、（2019）苏0682执4072号之六协助执行通知书、（2021）苏0682执异190号执行裁定书在卷佐证。

现查明，2014年12月4日，以南通中冶公司为出卖人、两原告为买受人，双方签订商品房买卖合同(合同编号NTZY-20141204-006),内容大致为：两原告购买南通中冶公司开发商品房（商品房预售许可证号为皋建房销字第××号）第26幢6号房，建筑面积341.08平方米，每平方米10585.6元，总价3610538元，付款方式：买受人于2014年12月4日支付房款人民币1640538元；余款1970000元，办理商业按揭贷款。出卖人应当在2015年5月30日前交付商品房。

南通中治公司于2014年12月4日向两原告开具销售不动产增值税发票，载明：预收26#-6不动产购房款1640538.00元（工程款抵付：包头中治公司将包含案涉房屋换算给江中集团承建包头中治公司工程款，江中集团又将案涉房屋换算给四川亮达公司即郭亮）；南通中治公司于2015年2月3日向两原告开具销售不动产增值税发票，载明：预收26#-6不动产购房款3600000元（***刷POS机卡支付）；2015年2月13日两原告（以案涉房屋抵押、并由南通中治公司作保证人）向中国建设银行如皋支行借款161万元直接汇入南通中治公司帐户（该贷款由两原告一直偿还）。

上述事实，有商品房买卖合同（编号：NTZY-20141204-006）、个人住房（商业用户）借款合同、销售不动产统一发票、存款金融交易明细查询、中国建设银行个人活期账户交易明细、南通中治公司与包头中治公司及江中集团的关于中国长寿城部分未售房源抵扣工程款协议、郭亮（四川亮达建筑劳务有限公司）的承诺书等证据在卷相互印证。

还查明，标龙公司称，中国长寿城的项目没有整体验收、没有交付，包括案涉房屋因项目没有验收完成，均无法领取产权证。被告南通中治公司对自己的辩称陈述外未有证据向本院提交。两原告在如皋市区辖内无其他房产。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

本案的争议焦点为：***、**是否就案涉如皋市中国长寿城26幢06室不动产享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，被告南通中冶公司系房地产开发企业，标龙公司作为南通中冶公司中国长寿城一期一标段建设工程的承包人，虽然生效法律文书已确认标龙公司在28414299.51元范围内可以就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利，但根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第2条的规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。现原告***、**向被告南通中冶公司购买的案涉房屋，在被告标龙公司享有建设工程价款优先受偿权范围内，该情形应当审查是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，而该规定适用的前提是房屋消费者物权期待权保护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。具体到本案分析如下：

首先，***、**与南通中冶公司在案涉房屋查封前已签订合法有效的书面买卖合同。案涉房屋在2020年12月8日被本院查封，而***、**于2014年12月4日即与南通中冶公司签订书面《商品房买卖合同》，并于当天进行了网签备案，得到房屋行政主管部门对双方合同关系的确认和公示，且未发现存在无效事由，应当认定双方就案涉房屋在本院查封前已签订的书面房屋买卖合同合法有效。

其次，***、**购买案涉房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。原告***、**购买的案涉如皋市中国长寿城26幢6号房的用途为住宅，且***、**二人名下在本市辖区范围内未有登记在其名下的其他不动产。

最后，***、**已支付超过合同约定总价款的百分之五十。案涉如皋市中国长寿城26幢6号不动产总价为3610538元，其中除164万元系相关工程款予以抵扣外，***通过POS机支付36万元、银行贷款支付161万元，由此，***、**支付房屋款项已超过合同约定总价款的百分之五十。

综上，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，原告***、**属于消费型购房人，依法享有物权期待权，对案涉被查封的如皋市中国长寿城26幢06室不动产享有足以排除强制执行的民事权益。

另，南通中治公司与包头中治公司及江中集团的关于中国长寿城部分未售房源抵扣工程款协议、郭亮（四川亮达建筑劳务有限公司）的承诺书及相关结算手续亦可以证明案涉房屋已不是南通中治公司的责任财产。

对于原告***、**要求对案涉房屋进行确权的诉讼请求，虽然***、**依法享有案涉房屋的物权期待权，但物权的设立应当依照法律规定登记，***、**及南通中冶公司未能举证证明案涉房屋目前已经具备登记的条件，故对于***、**的该项诉讼请求，本院碍难支持。

据此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条、第二十九条，《物权法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：

一、不得执行被告南通市中冶文化发展投资有限责任公司名下位于如皋市中国长寿城26幢06号不动产。

二、驳回原告***、**的其他诉讼请求。

案件受理费35685元，由被告南通市中冶文化发展投资有限责任公司负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时应按照本院提供的上诉案件诉讼费用交纳通知书确定的银行账号，向该院预交上诉案件受理费。

审　判　长　　左建明

人民陪审员　　朱建明

人民陪审员　　肖正华

二〇二二年一月十二日

法官　助理　　石　燕

书　记　员　　唐诗浩