锦州宝地建设集团有限公司
阜新银行股份有限公司沈阳分行、某某等金融借款合同纠纷执行异议执行裁定书
来源：中国裁判文书网
沈阳市和平区人民法院
执 行 裁 定 书
（2022）辽0102执异398号
案外人高海林，男，1988年9月7日出生，蒙古族，住辽宁省锦州市太和区。
委托代理人王明忠，系辽宁华峰律师事务所律师。
委托代理人刘吉艳，系辽宁显庆律师事务所律师。
申请执行人阜新银行股份有限公司沈阳分行。住所地沈阳市和平区南五马路181号A座1-3层。统一社会信用代码：91210100555309626U。
法定代表人敖伟，系该行行长。
委托代理人侯健，男，1985年10月23日出生，系该行员工，住辽宁省阜新市海州区。
被执行人***，男，1956年2月28日出生，汉族，住辽宁省锦州市凌河区。
被执行人徐晶，女，1978年10月5日出生，汉族，住辽宁省锦州市凌河区。
被执行人锦州宝地建设集团有限公司。住所地锦州市太和区凌南东里宝地城C区1号。统一社会信用代码：912107007164573647。
法定代表人李恩明，系该公司董事长。
委托代理人明莉，女，1978年7月20日出生，满族，住辽宁省锦州市太和区。
被执行人锦州宝地物业服务(集团)有限责任公司。住所地辽宁省锦州市凌河区菊花里5-44号。统一社会信用代码：91210700242034262G。
法定代表人刘宝顺，系该公司董事长。
委托代理人韩雪，女，1989年7月19日出生，汉族，系该公司员工，住辽宁省锦州市古塔区。
本院在执行申请执行人阜新银行股份有限公司沈阳分行与被执行人***、徐晶、锦州宝地建设集团有限公司、锦州宝地物业服务(集团)有限责任公司金融借款合同纠纷一案中，案外人高海林于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
案外人向本院提出执行异议，异议事项：请求法院停止对锦州市太和区和乐里水墨林溪西郡35-50号，建筑面积226.75平方米房屋（该地址与和乐里35-50号是一致的）进行移交、腾空。异议理由：案外人于2021年3月25日与锦州宝地物业服务(集团)有限责任公司签订为期三年的《房屋使用协议》，租赁位于锦州市太和区和乐里水墨林溪西郡35-50号房屋，租期为2021年5月15日至2024年5月14日，租用后案外人对该房屋进行装修使用。由于出租方锦州宝地物业服务(集团)有限责任公司债务问题，法院通过(2021)辽0102执8336号案件强制执行程序，下发执行裁定书、公告以及拍卖通知，并要求将房屋期限移交、腾空，案外人为该房屋的合法承租人，目前使用该房屋从事经营活动，无法配合法院完成房屋移交、腾空等相关工作。特依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”向法院提出执行异议之请求，请求法院依法予以支持。
申请执行人阜新银行股份有限公司沈阳分行答辩称，锦州宝地物业服务(集团)有限责任公司作为***在我行不良业务的保证担保人，有代偿义务及责任。因***本人无法偿还我行所欠本金及利息，我行向法院申请对保证人锦州宝地物业服务(集团)有限责任公司名下的房产进行了查封。查封期限为2021年9月28日-2024年9月27日。实地张贴公告日期为2021年11月13日。期间通过我行实地走访调查，所查封的7套房产并未在锦州当地房产局进行备案及办理有效权利证件，我行针对宝地物业名下的房产的物权的查封，故我行不支持解除查封。
被执行人锦州宝地物业服务(集团)有限责任公司答辩称，被执行人与案外人签订的房屋使用协议是在2021年3月25日，租期为2021年5月-2024年5月，是在阜新银行申请执行前高海林已取得房屋使用权和实际经营，租房协议在前，应保护高海林的使用权利。
本院查明，2021年5月25日，本院出具（2019）辽0102民初9184号民事判决书，判决主文如下：“一、被告***、徐晶本判决生效之日起十五日偿还原告阜新银行股份有限公司沈阳分行借款本金25523989.54元及罚息7787118元（以上本金及罚息的计算截止至2021年5月24日），自2021年5月25日起至实际清偿欠款之日止，按《个人贷款借款合同》约定的计息办法给付原告阜新银行股份有限公司沈阳分行罚息；二、被告锦州宝地建设集团有限公司、锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司对上述第一项给付义务承担连带清偿责任，被告锦州宝地建设集团有限公司、锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司在承担保证责任后，有权向被告***、徐晶追偿；三、驳回原告阜新银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求。案件受理费178116元，保全费5000元，公告费300元，均由被告***、徐晶、锦州宝地建设集团有限公司、锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司承担。”该判决书生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，阜新银行股份有限公司沈阳分行向本院申请强制执行，本院于2021年9月2日立案，执行案号：（2021）辽0102执8336号。执行程序中，本院依据上述判决书，于2021年9月28日依法查封了被执行人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司名下锦州市和乐里35-50号，建筑面积226.75平方米等7套房产。本院于2021年11月13日对案涉房产作出（2021）辽0102执8336号执行裁定书、拍卖通知书、公告，拍卖、变卖案涉房产。
异议审查过程中，案外人高海林为主张异议事项成立，向本院提交如下主要证据材料：1、房屋使用协议；2、锦州宝地物业服务(集团)有限责任公司出具收款收据；3、水电费收据；4、营业执照；5、照片。申请执行人向本院提交的证据材料：保证合同。
本院认为，案外人对于自己提出的异议请求及所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明事实主张的，由其承担不利的法律后果。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”经审查，一、案外人高海林在听证中向本院提交的证据材料《房屋使用协议》，该证据材料为复印件，此后亦未提供原件，因此不能证实案外人与被执行人双方签订的《房屋使用协议》合法有效；二、案外人虽提供了“收款收据”用以证实其缴纳了房租，并称房租为现金缴纳。但并未提供提款凭证等证据对交付房款的情况加以佐证；三、案外人高海林提供的“水电费收据”，用以证明其承租案涉房屋。但该证据并不能显示案涉房产的水电费由案外人缴纳；四、案外人高海林提供的“营业执照”以证实其在案涉房产内经营养生会馆。但该“营业执照”显示经营者并非为案外人本人。综上，案外人提交的证据不足以证明其租赁关系的真实性。故案外人高海林以租赁案涉房产为由，请求停止对案涉房产的移交、腾空的异议请求及理由不能成立，不具有排除、阻却强制执行的法律效力，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人高海林的异议请求。
如对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议诉讼。并按对方当事人的人数提交起诉状副本。
审 判 长 姚 宏
审 判 员 徐一凡
审 判 员 赵 博
二〇二二年八月二十三日
法官助理 王 娜
书 记 员 王施越
本裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起15日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
