阜新银行股份有限公司沈阳分行、某某等金融借款合同纠纷执行异议执行裁定书

沈阳市和平区人民法院

执 行 裁 定 书

(2022)辽0102执异385号

案外人：杨淑玲，女，1974年5月5日出生，汉族，住辽宁省锦州市太和区。

委托代理人：刘延辉，系辽宁新阳律师事务所律师。

申请执行人：阜新银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区南五马路181号A座1-3层，统一社会信用代码91210100555309626U。

法定代表人：敖伟，系该分行行长。

委托代理人：侯健，男，1985年10月23日出生，汉族，系该分行员工，住辽宁省阜新市海州区。

被执行人：***，男，1956年2月28日出生，汉族，住辽宁省锦州市凌河区。

被执行人：徐晶，女，1978年10月5日出生，汉族，住辽宁省锦州市凌河区。

被执行人：锦州宝地建设集团有限公司，住所地辽宁省锦州市太和区凌南东里宝地城C区1号，统一社会信用代码912107007164573647。

法定代表人：李恩明，系该公司董事长。

委托代理人：明莉，女，1978年7月20日出生，满族，系该公司员工，住辽宁省锦州市太和区。

被执行人：锦州宝地物业服务(集团)有限责任公司，住所地辽宁省锦州市凌河区菊花里5-44号，统一社会信用代码91210700242034262G。

法定代表人：赵宝库。

委托代理人：韩雪，女，1989年7月19日出生，汉族，系该公司员工，住辽宁省锦州市古塔区。

本院在执行申请执行人阜新银行股份有限公司沈阳分行（以下简称“阜新银行”）与被执行人***、徐晶、锦州宝地建设集团有限公司、锦州宝地物业服务(集团)有限责任公司金融借款合同纠纷一案中，案外人杨淑玲于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。

案外人杨淑玲提出执行异议称，异议事项：请求法院中止执行位于辽宁省锦州市太和区宝地城C区27-48号房产，并解除查封。异议理由：2021年9月28日，和平法院以(2021)辽0102执8336号裁定查封了案涉房屋。但依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人杨淑玲享有排除对该房屋执行的权利。案外人在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。2013年9月18日，杨淑玲与锦州宝地建设集团有限公司签订案涉房屋书面买卖合同，合同房款844,192元，分别在2013年9月11日、9月18日、10月24日交付，已于法院查封前全额现金方式支付，锦州宝地建设集团有限公司给予1万元优惠。案外人在法院查封前已合法占有该不动产，2013年10月25日，与物业公司办理了验房进户手续，合法占有房屋后进行装修，并于2014年11月4日将房屋出租给巴厘岛美容洗浴会馆个体业主刘丽。房屋的取暖费、物业费均由案外人按年缴纳，非因买受人自身原因未办理过户登记。2014年案涉房屋装修后，杨淑玲预对外招租，故多次向锦州宝地建设集团有限公司提出办理房照，但无人理会。期间，许多有意承租的人因无房照而未签约，最后无奈低价出租。其后，案外人长期坚持找锦州宝地建设集团有限公司要说法，向有关部门反映情况。到2021年9月，锦州宝地建设集团有限公司终于同意办理相关手续，但要求案外人自己协调税务机关取得增值税发票。不知情的案外人，甚至在法院已经查封房屋后，仍然在为增值税发票寻求有关部门帮助。得知房屋被查封，经向有关部门工作人员了解，才知晓锦州宝地建设集团有限公司涉5个区24个房地产开发项目，共31,000余户业主长年不能办理不动产登记证。其中，2010年竣工交付的宝地城部分小区中都有19户业主始终无法办理房照。综上，案外人对其购买的辽宁省锦州市太和区宝地城C区27-48号房屋，依法享有排除执行的权利，请求法院裁定中止对该房屋的执行，并解除查封。关于备案案外人并不知道这个规定，更名过户我方及时要求办理了，但锦州宝地建设集团有限公司当时说优惠价购房最后统一办理。2013年-2021年案外人都去找锦州宝地建设集团有限公司要求办理，也一直在找城乡建设局要求处理，但一直没有办理。杨淑玲无固定工作，长期以短工维持生活，只有初中文化程度，所以对诉讼和备案没有概念，就只知道找锦州宝地建设集团有限公司和住房城乡建设局去处理此事。本案阜新银行是2021年9月24日查封案涉房屋，我方统计了涉锦州宝地建设集团有限公司2020年、2021年两年全部终本案件，均为无可供执行财产，想说明终本案件执行期限最长是六个月，依法必须查询不动产，全省所有法院终本合格率不低于99%，这两年终本案件中还有一件吉林、一件天津、一件湖北、一件铁西法院的，其余是锦州两级法院的，也就是说在密集的查封不动产的执行行为中，阜新银行不可能迟至2021年9月24日还能查封到案涉房屋。故，我方认为不能办理房产登记的原因是锦州宝地建设集团有限公司与锦州市房屋登记部门工作异常导致的。

申请执行人阜新银行答辩称，锦州宝地建设集团有限公司作为***在我行不良业务的保证担保人，有代偿义务及责任。因***本人无法偿还我行所欠本金及利息，我行向法院申请对保证人锦州宝地建设集团有限公司名下的房产进行了查封，查封期限2021年9月28日-2024年9月27日。期间通过我行实地走访调查，所查封的79套房产并未在锦州当地房产局进行备案及办理有效权利证件，案外人杨淑玲只与锦州宝地建设集团有限公司签订了购房合同，但并未备案，与锦州宝地建设集团有限公司存在债务关系。我行针对锦州宝地建设集团有限公司名下的房产进行查封，是物权的查封，因案外人未办理有效证件，故我行不支持解除查封。锦州宝地建设集团有限公司、锦州宝地物业服务(集团)有限责任公司对***案件承担连带责任、保证义务。

被执行人锦州宝地建设集团有限公司、锦州宝地物业服务(集团)有限责任公司答辩称，我方同意案外人的异议申请，对案外人提供的证据材料没有异议。

本院查明，2021年5月25日，本院作出（2019）辽0102民初9184号民事判决书，判决内容为：“一、被告***、徐晶本判决生效之日起十五日偿还原告阜新银行股份有限公司沈阳分行借款本金25,523,989.54元及罚息7,787,118元（以上本金及罚息的计算截止至2021年5月24日），自2021年5月25日起至实际清偿欠款之日止，按《个人贷款借款合同》约定的计息办法给付原告阜新银行股份有限公司沈阳分行罚息；二、被告锦州宝地建设集团有限公司、锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司对上述第一项给付义务承担连带清偿责任，被告锦州宝地建设集团有限公司、锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司在承担保证责任后，有权向被告***、徐晶追偿；三、驳回原告阜新银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求”；判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2021年9月2日，阜新银行向本院申请强制执行，执行案号：（2021）辽0102执8336号；执行过程中，本院于2021年9月28日作出（2021）辽0102执8336号协助执行通知书及执行裁定书，查封被执行人锦州宝地建设集团有限公司名下79套房产（包括案涉房产）。

异议审查过程中，案外人杨淑玲为主张异议事项成立，向本院提交如下证据材料：1.商品房买卖合同；2.收款收据、专项维修资金专用收据；3.验房表、不欠费证明、用户欠费明细、缴费凭证；4.美容洗浴出租合同、企业机读档案登记资料；5.情况说明、有关部门文件部分内容三页、明细；6.协助执行通知书、执行裁定书；针对案外人的异议事项及理由，申请执行人阜新银行提交了如下证据材料：保证合同。被执行人锦州宝地建设集团有限公司提交了如下证据材料：借款抵押合同。

本院认为，案外人对于自己提出的异议事项和异议请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明事实主张的，由其承担不利的法律后果。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。本案中，案涉房产即位于辽宁省锦州市太和区宝地城C区27-48号房产现登记于锦州宝地建设集团有限公司名下。案外人虽提供了商品房买卖合同、收款收据、专项维修资金专用收据、验房表、出租合同等证据材料，但案涉房屋对价款案外人自称均为现金方式支付，没有相关银行取款证明等材料对其款项来源加以佐证，且在案涉房产所有权登记于被执行人锦州宝地建设集团有限公司名下的情况下，案外人对该登记事实却并未予起诉，致使房产长期未办理更名过户，亦未办理合同备案手续，自身存在过错。同时，依照上述异议复议规定第二十五条第一款中关于不动产登记的判断标准，案外人提交的上述证据材料不足以证明其系房产实际权利人，其提出的异议理由不具有排除、阻却强制执行的法律效力，故对其主张中止执行、解除查封手续的请求，本院不予支持。综上，案外人的异议请求和异议理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款之规定，裁定如下：

驳回案外人杨淑玲的异议请求。

如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起案外人异议之诉，并按对方当事人的人数提交副本。

审判长　赵　博

审判员　姚　宏

审判员　徐一凡

二〇二二年八月二十二日

书记员　王施越