阜新银行股份有限公司沈阳分行、某某等金融借款合同纠纷执行异议执行裁定书

沈阳市和平区人民法院

执 行 裁 定 书

(2022)辽0102执异386号

案外人：林淼，女，1974年9月24日出生，满族，住辽宁省黑山县。

委托代理人：张媛媛，系辽宁锦尚律师事务所律师。

申请执行人:阜新银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区南五马路181号A座1-3层，统一社会信用代码91210100555309626U。

法定代表人：敖伟，系该分行行长。

委托代理人：李晓东，男，1987年3月2日出生，汉族，系该分行员工，住沈阳市和平区。

委托代理人：尚游，男，1989年3月16日出生，汉族，系该分行员工，住沈阳市铁西区。

被执行人：***，男，1956年2月28日出生，汉族，住辽宁省锦州市凌河区。

被执行人：徐晶，女，1978年10月5日出生，汉族，住辽宁省锦州市凌河区。

被执行人：锦州宝地建设集团有限公司，住所地辽宁省锦州市太和区凌南东里宝地城C区1号，统一社会信用代码912107007164573647。

法定代表人:李恩明，系该公司董事长。

委托代理人：明莉，女，1978年7月20日出生，满族，系该公司员工，住辽宁省锦州市太和区。

被执行人：锦州宝地物业服务(集团)有限责任公司，住所地辽宁省锦州市凌河区菊花里5-44号，统一社会信用代码91210700242034262G。

法定代表人：赵宝库。

委托代理人：韩雪，女，1989年7月19日出生，汉族，系该公司员工，住辽宁省锦州市古塔区。

本院在执行申请执行人阜新银行股份有限公司沈阳分行（以下简称“阜新银行”）与被执行人***、徐晶、锦州宝地建设集团有限公司、锦州宝地物业服务(集团)有限责任公司金融借款合同纠纷一案中，案外人林淼于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。

案外人林淼提出执行异议称，异议事项：请求法院终止对位于辽宁省锦州市太和区凌云里宝地曼哈顿D区1-67号、1-68号房产的执行，并解除查封手续。异议理由：（2021）辽0102执8336号执行案件由法院受理，法院在该案执行程序中查封了案涉房产，我方认为查封存在错误，其房屋实际所有权人为案外人。2017年6月16日，该房屋系林淼从锦州宝地建设集团有限公司全款所购的样板房，2019年4月19日交房并签定了物业管理协议，一直居住至今，案外人多次找到开发公司要求办理房照均被推脱。因为房屋是样板房不能付完款后立即入住，必须要其他房产销售完毕，大概要等两年后，才能交付房屋，且房屋当时有抵押贷款，价格相对比市场价格便宜，所以没有办理过户手续。案涉房产在阜新银行没有抵押，也没有担保。林淼在锦州市不动产登记中心要求办理不动产登记证，得知该房屋已于2021年9月28日被法院查封。房屋虽然有抵押，但不影响我方购买，我方按照原价购买的案涉房屋。案外人系房屋所有权人，在法院查封前已经签订了房屋买卖合同，合法占有该不动产，支付全部价款（现金支付，2017年6月16日从我名下锦州银行账户取款230万元，交给锦州宝地建设集团有限公司），在案外人名下无其他用于居住房屋，非因买受人自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，请法院对案外人请求事项予以支持。

申请执行人阜新银行答辩称，锦州宝地建设集团有限公司作为***在我行不良业务的保证担保人，有代偿义务及责任。因***本人无法偿还我行所欠本金及利息，我行向法院申请对保证人锦州宝地建设集团有限公司名下的房产进行查封。查封期限为2021年9月28日-2024年9月27日。期间通过我行实地走访调查，所查封的79套房产并未在锦州当地房产局进行备案及办理有效权利证件，林淼只与锦州宝地建设集团有限公司签订了购房合同，但并未备案，与锦州宝地建设集团有限公司存在债务关系，我行针对该公司名下房产的物权查封，不支持解除查封。如若是案外人唯一住房或长期居住，需拿出相关证据。商品房买卖合同的真实性无法分辨，对现金缴款单的真实性没有异议。案外人提交的证据反映出该230万元涉及我行查封的房产，以及一个仓库10万元、三个车库（车位），每个10万元，以上四项合计40万元，案外人购买的两处抵押房产实际的成交金额为190万元，我方计算房价为3,672.07元/㎡，低于当时的市场价，对案外人当时未办理房产备案表示疑问。

被执行人锦州宝地建设集团有限公司答辩称，我方同意案外人的异议申请，确实是因我公司原因导致案外人不能办理房照手续，林淼在我公司买房的事实真实存在，在我公司缴纳购房款230万元。案外人购买房屋后就办理了入住，房屋的验收交接由我本人与案外人共同完成。从2015年-2019年案涉房屋始终处于抵押状态，我公司无法给案外人办理网上备案登记。2019年抵押解除后，又因欠税等原因，无法提供购房发票，导致案外人不能办理房照手续，作为工作人员，只能一直推脱，多次告知无法办理房照手续。

本院查明，2021年5月25日，本院作出（2019）辽0102民初9184号民事判决书，判决内容为：“一、被告***、徐晶本判决生效之日起十五日偿还原告阜新银行股份有限公司沈阳分行借款本金25,523,989.54元及罚息7,787,118元（以上本金及罚息的计算截止至2021年5月24日），自2021年5月25日起至实际清偿欠款之日止，按《个人贷款借款合同》约定的计息办法给付原告阜新银行股份有限公司沈阳分行罚息；二、被告锦州宝地建设集团有限公司、锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司对上述第一项给付义务承担连带清偿责任，被告锦州宝地建设集团有限公司、锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司在承担保证责任后，有权向被告***、徐晶追偿；三、驳回原告阜新银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求”；判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2021年9月2日，阜新银行向本院申请强制执行，执行案号：（2021）辽0102执8336号；执行过程中，本院于2021年9月28日作出（2021）辽0102执8336号协助执行通知书及执行裁定书，查封被执行人锦州宝地建设集团有限公司名下79套房产（包括案涉房产）。

异议审查过程中，案外人林淼为主张异议事项成立，向本院提交如下证据材料：1.商品房买卖合同、收款收据、锦州银行现金缴款单；2.入住物业管理协议、物业费收据、电梯费收据；3.车位服务费、声控灯费收据；4.不动产登记资料查询结果证明；5.(2021)辽0102执8336号执行通知书；6.房屋建筑图纸、借款抵押合同、说明；针对案外人的异议事项及理由，被执行人锦州宝地建设集团有限公司提交了如下证据材料：现金缴款单。

本院认为，案外人对于自己提出的异议事项和异议请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明事实主张的，由其承担不利的法律后果。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。本案中，案涉房产即位于辽宁省锦州市太和区凌云里宝地曼哈顿D区1-67号、1-68号房产现登记于锦州宝地建设集团有限公司名下。案外人虽提供了商品房买卖合同、收款收据、锦州银行现金缴款单、收费票据等证据材料，但在案涉房产所有权登记于被执行人锦州宝地建设集团有限公司名下的情况下，案外人对该登记事实却并未予起诉，致使房产长期未办理更名过户，亦未办理合同备案手续，自身存在过错。同时，依照上述异议复议规定第二十五条第一款中关于不动产登记的判断标准，案外人提交的上述证据材料不足以证明其系房产实际权利人，其提出的异议理由不具有排除、阻却强制执行的法律效力，故对其主张终止执行、解除查封手续的请求，本院不予支持。综上，案外人的异议请求和异议理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款之规定，裁定如下：

驳回案外人林淼的异议请求。

如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起案外人异议之诉，并按对方当事人的人数提交副本。

审判长　赵　博

审判员　姚　宏

审判员　徐一凡

二〇二二年八月二十二日

书记员　王施越