某某、广西合安房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷民事一审民事判决书

广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 2022)桂0102民初1522号 原告：***，男，1983年8月2日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：***，广西桂盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广西桂盈律师事务所实习律师。 被告：广西合安房地产开发有限公司，住所地：南宁市兴宁区新华街7-9号二层，统一社会信用代码：914501000811839876。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，女，该公司员工。 原告***与被告广西合安房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2022年3月7日立案审理后，依法适用简易程序，于2022年4月8日公开开庭进行了审理，原告***及其委托诉讼代理人***、***到庭，被告广西合安房地产开发有限公司的托诉讼代理人***到庭，现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1、解除2020年12月26日双方签订的《【**世纪公馆】认购协议书》，被告退还原告购房款902960元，维修资金8690.99元，两项共计911650.99元；2、判令被告向原告支付违约金4万元；3、判令被告向原告支付资金占用利息41475.06元。（以911650.99元为基数，按贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计算，从2020年12月30日起计算至付清之日止，暂计至2022年3月1日为41475.06元）；4、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年12月26日，原告与被告签订《【**世纪公馆】认购协议书》，协议约定：“原告认购被告在南宁市兴宁区××路北一里××号××号楼××号的房屋，认购定金2万元，须于签署本认购协议书时一次性付清；认购总价902960元（含定金）须于2020年12月30日前付清，并签署该房屋的《商品房买卖合同》及办妥相关购房手续。若双方未按约定签订该房屋的《商品房买卖合同》则视为违约。”，协议签订后，原告已按照协议约定支付了房屋认购定金2万元，并于2020年12月29日向被告付清了全部认购房款902960元及维修资金8690.99元。被告因自身原因，至今不与原告签订《商品房买卖合同》及为原告办妥相关购房手续，原告催告后，被告明确表示不能按时交房，被告的行为已构成严重违约，根据《中华人民共和国民法典》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，被告的行为已经损害到原告的利益，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告广西合安房地产开发有限公司答辩：对于原告诉请的第一点，解除与认购协议书这一点不予认可。首先，被告在与原告签订认购协议书时，已明确告知该房有抵押，在解押之后，待开发商通知之时签署合同，原告现起诉要求解除认购协议无事实及法律依据。第二点，原告要求退还购房款及维修基金无事实及法律依据，首先，该项购房款的构成包括882960元的购房款以及2万元的定金由这两笔款项共同构成了原告的购房款，第二点是，原被告签订的认购协议书未约定违约金，也没有约定资金占用利息，所以原告请求的支付违约金4万元以及支付资金占用利息41475.06元无合同依据。且双方未达到合同解除的条件，被告认为双方应继续履行认购协议书，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年12月25日，原告***向被告广西合安房地产开发有限公司交纳**世纪公馆购房定金2万元。2020年12月26日，原告***与被告广西合安房地产开发有限公司签订了编号为0001066的《**世纪城公馆认购协议书》，约定由原告购买被告开发的位于南宁市兴宁区××路北一里××号××号楼××层××号房屋，房屋面积92.22平方米，总价款902960元，购房定金2万元；首期购房款902960元须于2020年12月30日前付清（已含购房定金）；付款方式为一次性付款的，认购方须在2020年12月30日前携认购协议书及有关证件到被告销售中心处签订《商品房买卖合同》并办妥相关购房手续。已告知该房有抵押，在解押之后待开发商通知时签署合同。2020年12月29日，原告向被告的银行账户转款882960元，同日，原告向被告交纳维修基金8690.99元，上述三笔款项被告均出具收据，确认收到全部款项，原告已履行完认购协议书中的全部付款义务。后原告多次要求与被告签订《商品房买卖合同》，被告仍不履行认购协议书中签订商品房买卖合同的义务。 被告的工作人员于2022年3月21日签收本案的起诉状等诉讼材料。 经庭后向南宁市住房和城乡建设局查询得知，案涉房屋于2018年8月24日办结预售，网签时间为2019年5月8日，于2019年5月14日备案，买受人为南宁诚合兴贸易有限责任公司。 本院认为，关于合同的解除问题。原告***与被告广西合安房地产开发有限公司签订的《**世纪城公馆认购协议书》没有违反法律规定，双方应严格遵守，原告已按要求将全部购房款交纳给被告，被告与原告签订协议前与他人签订合同，涉案房屋的买受人为南宁诚合兴贸易有限责任公司，被告收到原告的全部购房款后，本应及时解除涉案房屋的抵押登记手续，与原告签订正式的房屋买卖合同，经原告与被告的工作人员多次沟通，被告逾期仍不与原告签订《商品房买卖合同》，违反约定，应承担违约责任，原被告签订的《**世纪城公馆认购协议书》应予以解除，自被告收到本院送达的原告的民事起诉状之日为解除时间,原告要求解除《**世纪城公馆认购协议书》的诉讼请求，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。 关于返还购房款问题。被告违反约定，没有及时解除抵押，与原告签订正式的房屋买卖合同，导致预约合同被解除，被告应将原告交纳的购房款全部返还给原告，原告要求返还购房款的诉讼请求，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。 关于是否应承担双倍返还定金的问题。虽然在签订预约合同时，被告告知原告该房屋有抵押，但原告已将房款全部交清，被告已能将房屋解押与原告签订正式合同，被告未与原告签订正式的《商品房买卖合同》,虽然案涉认购协议未对适用定金罚则进行明确约定,但相对于收取定金的被告一方,适用定金罚则承担责任的前提是其公司不履行认购协议约定的义务,而被告在无正当抗辩理由的情况下,拒绝与原告就案涉房屋协商一致并签订《商品房买卖合同》,其公司即应依定金罚则承担责任，向原告双倍赔偿定金4万元。 关于资金占用利息问题。协议书中没有约定违约金和损失计算方式,但因被告收取原告购房款，占用原告资金，造成原告损失，故应向原告赔偿损失，本案的起诉状等诉讼材料于2022年3月21日由被告的工作人员签收，故被告应从2022年3月21日向原告支付占用资金期间的利息至购房款全部还清之日，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，原告要求被告支付利息的诉讼请求，证据充分，符合法律规定，但利息起算时间有误，本院据实予以调整。 关于返还房屋专项维修基金问题，因被告收取原告房屋专项维修基金，违反约定不与原告签订正式合同，应将收取的房屋专项维修基金返还给原告。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下： 一、原告***与被告广西合安房地产开发有限公司签订的《**世纪城公馆认购协议书》于2022年3月21日解除； 二、被告广西合安房地产开发有限公司向原告***返还购房款882960元； 三、被告广西合安房地产开发有限公司向原告***赔偿定金4万元； 四、被告广西合安房地产开发有限公司向原告***返还房屋专项维修基金8690.99元； 五、被告广西合安房地产开发有限公司向原告***支付利息（利息计算方式：以911650.99元为基数，从2022年3月21日计至欠款全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费6866元，全部由被告广西合安房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：广西壮族自治区南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：2001********。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员　　*** 二〇二二年五月二十七日 书记员　　*** 附法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第四百九十五条当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。 当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。 定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。