苏州市凯宏电器五金厂与苏州新纪元空调设备有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

苏州市姑苏区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏0508民初6271号

原告：苏州市**电器五金厂，住所地苏州市。

投资人：陆家瑞。

委托诉讼代理人：方素英，苏州市姑苏区石路法律服务所基层法律服务工作者。

被告：苏州新纪元空调设备有限公司，住所地苏州市姑苏区。

法定代表人：周明，执行董事。

委托诉讼代理人：苏葭，江苏海容律师事务所律师。

委托诉讼代理人：钱嘉庆，江苏海容律师事务所律师。

原告苏州市**电器五金厂（以下简称**五金厂）与被告苏州新纪元空调设备有限公司（以下简称新纪元公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告**五金厂的投资人陆家瑞及其委托诉讼代理人方素英、被告新纪元公司的委托诉讼代理人苏葭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告**五金厂向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即返还原告租金117600元、物业费2160元；2.被告承担违约金23520元；3.诉讼费用由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求：判令解除案涉房屋租赁合同。事实与理由：原、被告双方于2019年12月26日签订了厂房租赁协议，由被告将位于苏州市姑苏区某某路29号厂区指定F1房(楼下180平方米，楼上140平方米)出租给原告使用，租期约定一年。租金约定117600元/年，物业费2160元/年，合计119760元。此款原告于2019年12月26日以现金支付3万元，2020年1月20日转账给被告法人代表周明建行卡89760元，全部付清。由于疫情的原因，没有及时装修。2020年3月16日，原告开始到承租厂房内铺设电线电缆，不料，被告却阻止原告施工，中建一局四分公司管理员管建中也阻止原告施工，称该地段禁止开设机械类制造业业务。既然该地段禁止开设机械类制造业业务的，被告为何与原告签订该厂房租赁合同?于是，原告立即与被告法人代表周明评理，并要求退还原告所支付的租金及物业费，然被告拒绝支付。为了维护原告的合法权益不受侵犯，今特提起诉讼，请求法院查明事实，依法判决。

被告新纪元公司辩称，我方不同意解除合同。我方在本案中没有任何违约之处，原告诉请没有事实及法律依据。如原告强行要求解除案涉租赁协议，我方认为原告属于违法解除，应承担相应的违约责任，我方保留追究原告违约责任的权利。

当事人围绕诉讼请求，原告向本院提交房屋租赁协议、租金支付凭证；被告向本院提交短信沟通记录。本院组织双方当事人进行质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2019年12月26日，新纪元公司（甲方、出租方）与**五金厂（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定**五金厂向新纪元公司承租苏州市姑苏区某某路29号厂区楼下180平方米、楼上140平方米房屋（以下简称案涉房屋），租期1年，自2020年2月1日至2021年1月31日，年租金117600元，物业费2160元。合同落款处，由新纪元公司的出租人代表管建中备注“甲乙双方必须服从本公司管理”字样。

**五金厂后按约支付了租期内租金及物业费，新纪元公司亦将案涉房屋交付**五金厂。

2020年2月28日，**五金厂投资人陆家瑞以案涉房屋作为经营场所，注册成立姑苏区乐苑乐器配件工作室，后于2020年5月13日注销。

2020年3月，**五金厂拟在案涉房屋内铺设电线，投入五金加工生产线，后被管建中告知案涉房屋不得用于机械类制造业经营，故**五金厂未再就案涉房屋投入装修。其后，**五金厂多次与新纪元公司沟通退租事宜，新纪元公司则表示可以退租，找到新的承租人后将未使用租期的费用退还，**五金厂则表示因无法实现合同目的，所付租金及物业费应全部退还。双方协商未果。

2020年8月，新纪元公司负责人短信与**五金厂投资人陆家瑞联系，表示现在有人要租案涉房屋，如同意退租，则可以退还租金44100元，如同意则尽快办理移交手续。**五金厂未予回复。

审理中，**五金厂陈述称，案涉房屋租赁合同虽未明确约定租赁房屋经营的具体业态，然其经营目的是从事五金制造业；现因政府产业政策限制，故无法实现合同目的，故提出解除合同。

审理中，新纪元公司陈述称，其并未保证**五金厂承租的案涉房屋可以用于特定的经营业态，且沟通过程中其多次通知**五金厂及时止损，然**五金厂坚持要求全部退还已付租金及物业费，故协商不成。

审理中，经本院协调，**五金厂与新纪元公司一致同意于庭审当日（即2020年11月13日）解除案涉房屋租赁合同，新纪元公司同意退还**五金厂2020年11月14日至2021年1月31日的租金及物业费。

本院认为，**五金厂与新纪元公司签订的案涉房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均有拘束力。本案中，因租赁合同并未明确约定**五金厂所要经营的业态，且亦无证据证明新纪元公司就**五金厂所要从事的特定业态作出任何承诺或保证，故**五金厂在承租房屋后如经营业态受政府产业政策限制，无法实现合同目的，不可归咎于出租人新纪元公司；承租人对租赁房屋能否满足其经营所需的特定产业政策要求、能否获得相应的行政审批等均应尽到主要的注意义务。据此，**五金厂以其经营五金制造业受政府产业政策限制、无法实现租赁合同目的，主张新纪元公司构成根本违约，要求解除案涉房屋租赁合同并承担违约金的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。虑及**五金厂租赁案涉房屋至今未能有效使用的情形，从防止损失扩大的角度出发，经本院协调，新纪元公司现同意于2020年11月13日与**五金厂解除案涉房屋租赁合同，系对诉讼权利的处分，本院照准。合同解除后，因新纪元公司亦同意自行利用房屋，故**五金厂已付的2020年11月14日起至2021年1月31日止的租金及物业费，应由新纪元公司退还，计25593元（78/365*119769元）。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，判决如下：

一、确认原告苏州市**电器五金厂与被告苏州新纪元空调设备有限公司就苏州市姑苏区某某路29号厂区房屋签订的租赁合同于2020年11月13日解除。

二、被告苏州新纪元空调设备有限公司于本判决生效之日起十日退还原告苏州市**电器五金厂租金及物业费25593元。

三、驳回原告苏州市**电器五金厂的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2966元，减半收取1483元，由原告苏州市**电器五金厂负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。

审判员　李　尧

二〇二〇年十二月十日

书记员　季碧珺