黑龙江海华建筑工程有限公司与黑龙江浩盛实业股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

黑龙江省牡丹江市中级人民法院

民事案件判决书

（2020）黑10民终1193号

上诉人黑龙江海华建筑工程有限公司（以下简称海华公司）因与被上诉人黑龙江浩盛实业股份有限公司（以下简称浩盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2019）黑1002民初412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月1日开庭审理。上诉人海华公司委托诉讼代理人王晓舸，被上诉人浩盛公司委托诉讼代理人刘翼鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

海华公司上诉请求：撤销黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2019）黑1002民初412号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：海华公司要求的违约金并不高，因为该违约金包含实际损失租金在内，截止判决书认定的2019年3月20日，浩盛公司又欠2019年房费7个月，这也是实际损失，如到2019年8月31日浩盛公司仍没有退还房屋，该违约金就是全部的实际损失；浩盛公司应当承担恢复原样的损失费100万元。浩盛公司将原办公用房改造为饭店用于经营，不存在房屋增值，因其私自改造，应按协议约定给付费用。

浩盛公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

海华公司向一审法院起诉请求：1.解除2011年6月27日签订的房屋租赁契约；2.浩盛公司给付房屋租金160万元（截至2018年8月31日）、违约金864000元、经济损失100万元；3.浩盛公司承担诉讼费。

一审法院认定事实：2011年6月27日，海华公司与浩盛公司签订房屋租赁契约，约定海华公司将其位于东安区江南开发区镜泊湖西路2900平方米的办公楼租赁给浩盛公司，租期十年，自2011年9月1日至2021年8月31日。前五年每年房屋租金50万元，第六年租金60万元，第七年租金72万元，第八年租金864000元，第九年租金1036800元，第十年租金1244160元。租赁期满后，装修的物品归海华公司。租金支付方式为上打租金，按年结算。每年6月1日前支付下一年租金，浩盛公司未按时支付租金，海华公司可解除本协议，并要求承担当年租金的违约责任。诉讼过程中，2019年6月3日组织双方对账，双方均认可截至2018年8月31日，浩盛公司已给付租金2473339元。另查明，2012年10月31日，海华公司与浩盛公司签订房屋租赁补充协议，约定经海华公司同意后，浩盛公司将涉案承租房屋重新装修。浩盛公司如违约对涉案房屋的装修恢复原样，费用由浩盛公司承担，并赔偿对楼体造成的正常使用年限损失100万元。

一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。海华公司与浩盛公司签订的房屋租赁契约是双方真实意思表示，合同的内容没有违反法律禁止性规定，应认定合法有效，依法受法律保护。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金”。双方签订的房屋租赁契约中规定每年6月1日前支付下一年租金，浩盛公司应当按照约定支付租金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案诉讼过程中，2019年6月3日组织对账，双方均认可截至2018年8月31日，浩盛公司已经给付租金2473339元。故尚欠房屋租金数额应当为1346661元，浩盛公司应当给付此款。双方应自行承担举证不能的法律后果。 关于海华公司与浩盛公司于2011年6月27日签订的房屋租赁契约是否应当解除的问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。双方签订的房屋租赁契约中规定如浩盛公司未按时支付租金，海华公司可解除本协议。截至2018年8月31日，浩盛公司拖欠租金1346661元，海华公司作为出租人可以根据双方的约定解除该房屋租赁契约。 关于海华公司向浩盛公司主张违约金864000元的问题，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。截至2018年8月31日，浩盛公司拖欠租金1346661元未给付，系违约行为，应承担违约责任。海华公司根据双方签订的房屋租赁契约第十条的规定，按照第八年应交租金864000元主张违约金。浩盛公司提出该违约金条款约定偏高的抗辩符合法律规定，适当调整为按照中国人民银行同期贷款基准利率支付自2019年3月20日至实际给付之日止计算违约金。 关于海华公司向浩盛公司主张恢复原样损失费100万元的问题，《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”。本案中，浩盛公司经海华公司同意后对租赁房屋重新装修。虽然2012年10月31日签订的房屋租赁补充协议中规定浩盛公司如违约对涉案房屋的装修恢复原样，费用由浩盛公司承担，赔偿对楼体造成的正常使用年限损失100万元。海华公司未能提供涉案房屋实际受到损失的证据，且客观上因浩盛公司征得海华公司同意后对租赁物进行装修，客观上使该房屋增值，海华公司是该装修后房屋的受益人。故海华公司主张恢复原样损失费100万元，不符合法律规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审判决：一、解除海华公司与浩盛公司2011年6月27日签订的房屋租赁契约；二、浩盛公司于本判决生效之日起十日内给付海华公司房屋租赁费1346661元、按照中国人民银行同期贷款基准利率支付自2019年3月20日至实际给付之日止的违约金；三、驳回海华公司的其他诉讼请求。案件受理费34512元，减半收取计17256元，由浩盛公司负担11036元，海华公司负担6220元。

本院认为，海华公司一审诉讼请求主张截止2018年8月31日的租赁费，本次出示该证据用以证明浩盛公司应向其支付2018年8月31至2019年12月2日的房屋租赁费用864000元，属于二审新增加的诉讼请求，因浩盛公司拒绝调解，海华公司可另行主张，本院对该证据不予确认。 经审理，当事人对一审认定事实无异议，本院二审查明的事实与一审判决认定事实一致。 本院认为，关于海华公司主张违约金包含实际损失的租金在内，约定的违约金并不高的问题，因租金与违约金不是同一概念，浩盛公司占用房屋期间的租金不在一审判决的违约金范围内，海华公司如认为浩盛公司应给付占用期间的租金损失，应另行主张，一审调整违约金的数额并无明显不当。 关于海华公司主张损失费100万元的问题，双方签订补充协议约定浩盛公司可以对房屋进行装修，如浩盛公司违约的情况下赔偿损失，但海华公司未举证证明浩盛公司存在违约的情况，所以其主张损失100万元无事实和法律依据。 综上，海华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

本院二审期间，海华公司向本院提交证据交接单一份，意在证明：应当支付房屋租赁费至交接之日。 浩盛公司对证据有异议，认为证据是海华公司自己写的，只是清单，不是交接手续。从浩盛公司搬走后就通知海华公司办交接手续，海华公司不配合办理交接，如浩盛公司不使用该房屋，何必继续占用，承担租赁费用，甚至承担违约风险。从一审判决下发日期2019年6月5日可以证明出海华公司是自己写的清单，目的是继续向浩盛公司要钱，但浩盛公司早已不租赁该房屋且已经搬出，所以浩盛公司不承担责任。

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21576元，由黑龙江海华建筑工程有限公司负担。 本判决为终审判决。

审 判 长　杨大奎 审 判 员　贾海波 审 判 员　李冬梅

法官助理　何　喆 书 记 员　孙　源