某某、某某等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

黑龙江省牡丹江市东安区人民法院 民事判决书 （2023）黑1002民初633号 原告（案外人）：***，男，1967年3月26日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市阳明区。 委托诉讼代理人：***（系原告***女婿），住黑龙江省牡丹江市东安区。 委托诉讼代理人：***，黑龙江乾熙律师事务所律师。 被告（申请执行人）：***，男，1974年1月29日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区。 委托诉讼代理人：***，黑龙江博学律师事务所律师。 第三人（被执行人）：牡丹江皇都盛世置业有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区对俄贸易工业园区。 法定代表人：***，该公司经理。 第三人（被执行人）：***，男，1971年8月19日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市西安区。 第三人（被执行人）：***，女，1971年3月28日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市西安区。 第三人（被执行人）：黑龙江泰宇建筑安装工程有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市西三条路平安街海洋大厦五楼。 法定代表人：***，该公司总经理。 第三人（被执行人）：***，男，1971年12月29日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。 原告***与被告***，第三人牡丹江皇都盛世置业有限公司（以下简称皇都盛世公司）、***、***、黑龙江泰宇建筑安装工程有限公司（以下简称泰宇公司）、***案外人执行异议之诉一案，本院于2023年3月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人***、***，被告***及委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，第三人皇都盛世公司、***、***、泰宇公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1.不得执行本院（2021）黑1002执882号之一执行裁定查封的牡丹江市阳明区X室、建筑面积216.42㎡的房屋；2.确认***与第三人皇都盛世公司于2017年6月16日签订的皇都郦景C区认购书有效（后撤回此项诉讼请求）；3.被告***承担诉讼费。事实理由：2017年6月16日，***与皇都盛世公司签订商品房认购书，***以75万元购买X房屋。2017年7月，***办理入住手续，缴纳物业费、供热费等费用，占有使用该房屋至今，有排除执行的民事权利。 被告***辩称，***签订涉案房屋认购书的时间是2017年2月，早于***签订认购书的时间2017年6月。涉案房屋的权利人不是***，不具备提出排除执行的前提。 第三人皇都盛世公司、***、***、泰宇公司、***未到庭陈述。 原告***为证明其主张，向本院举示如下证据： 证据一，2017年6月16日皇都郦景C区认购书、收据、中国银行汇款付款通知单、结婚证。被告***认为，付款通知单不能证明是涉案购房款，认购书及收据加盖的是黑龙江尚京集团有限公司的公章，认购书及收据不能体现***与皇都盛世公司就涉案房屋买卖形成意思表示，双方没有建立涉案房屋买卖的法律关系。第三人皇都盛世公司、***、***、泰宇公司、***未到庭质证。本院认为，此组证据系合法有效的书证，故予以采信。 证据二，2022年10月24日牡丹江天和物业管理有限公司第六项目处的证明、2017年7月27日至2022年3月15日牡丹江天和物业管理有限公司收据、2017年12月13日至2021年1月15日黑龙江增值税普通发票。被告***认为，牡丹江天和物业管理有限公司第六项目处的证明没有相关负责人或出具人的签字，不能证实***何时在涉案房屋居住；物业费票据系复印件，不具备证据的客观性；如***是合法占用涉案房屋，在使用期间理应缴纳取暖费，***对涉案房屋的占有使用没有事实和法律依据。第三人皇都盛世公司、***、***、泰宇公司、***未到庭质证。本院认为，经核实，对***自2017年7月开始入住涉案房屋，并缴纳相关费用的事实予以确认。 被告***未向法庭提交证据。 第三人皇都盛世公司、***、***、泰宇公司、***未向法庭提交证据。 根据各方当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月16日，原告***签订皇都郦景C区认购书，***认购首部出卖人处印制皇都盛世公司的X号房屋，建筑面积216.42㎡，房屋总价75万元，该认购书尾部出卖人落款处加盖黑龙江尚京集团有限公司的公章。同日，***将此款汇给黑龙江尚京集团有限公司，黑龙江尚京集团有限公司向***出具金额75万元的收据。2017年7月，***占有使用该房屋至今，并缴纳涉案房屋的物业费、供热费等相关费用。***名下在牡丹江市还有其他可用于居住的房屋。 另查明，泰宇公司挂靠皇都盛世公司开发建设皇都郦景小区，***向***借款，泰宇公司于2017年2月23日与***签订皇都郦景三期C区认购书，将涉案X号房屋作为担保。2016年至今，泰宇公司的法定代表人由***变更为妻子***，后变更为***。***、***亦系黑龙江尚京集团有限公司股东。黑龙江尚京集团有限公司于2018年6月1日注销登记。2018年7月3日，本院受理***与***、皇都盛世公司、泰宇公司、***、***民间借贷纠纷一案。本院于2019年5月17日作出（2018）黑1002民初1130号民事判决，主要内容：“一、***于本判决生效之日起十日内偿还***借款本金280万元及利息……三、泰宇公司以X号房屋的价值向***承担连带清偿责任……”。该民事判决生效后，***申请强制执行。本院于2021年11月12日作出（2021）黑1002执882号之一执行裁定，查封了涉案X号房屋。***向本院提出执行异议，本院于2023年2月16日作出（2023）黑1002执异2号执行裁定，驳回***的异议请求。 本院认为，本案案由为案外人执行异议之诉，系争执行标的为被执行人名下房屋，案外人主张排除强制执行，应当审查案外人对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。***作为案外人，应当就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，证实其购买涉案房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，据此排除强制执行。 关于本案关于能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除执行的问题。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，关于***于2017年6月16日与开发单位签订的认购书的效力问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，***举示的证据能够证明其于2017年6月16日与开发单位签订书面认购书，并于同日将全部购房款75万元支付给开发单位，该认购书的内容包括房屋位置、面积、价款、支付方式及违约条款，具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该认购书应当认定为商品房买卖合同，故***于2017年6月16日与开发单位签订的认购书合法有效。***举示的供热费发票能够证明其于2017年入住涉案房屋至今，并缴纳供热费等费用。***在本院2021年11月查封前已合法占用涉案房屋，因开发单位未办理涉案房屋初始登记导致***无法办理过户登记。且***庭审中亦承认其于2017年2月与开发单位签订的涉案X号房屋的认购书系开发单位作为***向***借款的担保，故***与开发单位并未达成涉案X号房屋买卖关系的意思表示。***符合上述法律规定的四个条件，故***对涉案房屋享有的权益，符合该条规定的可以排除执行的情形。 综上，***举示的证据足以证实其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，故对***的诉讼请求，应予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十条、第三百一十二条规定，判决如下： 不得执行本院（2021）黑1002执882号之一执行裁定查封的牡丹江市阳明区X室、建筑面积216.42㎡的房屋。 案件受理费11300元，由***负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 本院（2023）黑1002执异2号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二三年四月四日 书记员***