昆明狄威科技开发有限公司与云南烟草物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

昆明市盘龙区人民法院

民 事 判 决 书

(2018)云0103民初9463号

原告：昆明狄威科技开发有限公司。住所：云南省昆明市北京路2186号丽水雅苑小区13栋2号商铺。统一社会信用代码：91530100750677096L。

法定代表人：邝春华。

委托诉讼代理人：李萍、杨凯翔，系北京盈科（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。

被告：云南烟草物业管理有限公司。住所：云南省昆明市高新技术产业开发区科医路。统一社会信用代码：915300007134070544。

法定代表人：陈国章。

委托诉讼代理人：杜丽娟、陶汝远，系北京德恒（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。

第三人：云南红塔房地产开发公司。住所：云南省昆明市高新区红塔小区红塔大厦8楼。统一社会信用代码：91530000216535223E。

法定代表人：朱云水。

委托诉讼代理人：罗毅、罗成林，系云南九州方圆律师事务所律师。特别授权代理。

原告昆明狄威科技开发有限公司诉被告云南烟草物业管理有限公司、第三人云南红塔房地产开发公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年12月7日公开开庭进行了审理。原告昆明狄威科技开发有限公司的法定代表人邝春华及委托诉讼代理人杨凯翔，被告云南烟草物业管理有限公司的委托诉讼代理人杜丽娟、陶汝远，第三人云南红塔房地产开发公司的委托诉讼代理人罗毅、罗成林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告向本院提出的诉讼请求：一、请求判令被告云南烟草物业管理有限公司赔偿原告财产损失246770元;当庭变更为221770.00元。二、由被告承担本案的诉讼费。事实及理由：2018年，原告与第三人就原告承租位于昆明市北京路2186号丽水雅苑小区13栋2号商铺迖成合意，双方于2018年6月1日签订了《商铺租赁合同》，约定：由第三人将上述房屋出租给原告；租赁期限自2018年6月1日起至2023年7月31日止；第一年租金为139728元。上述《商铺租赁合同》签订后，原告按照约定向第三人支付了房屋租金，第三人向原告交付了房屋。同年2018年5月25日，原告与被告就原告承租的上述房屋的物业服务签订了《商铺物业服务协议》，双方约定：物业服务协议的期限自2018年5月25日起为期五年，在协议期限内，被告向原告提供租赁物业共用部位及共用设施设备的管理、维护、维修、保养等服务，年度物业服务费为7918.6元。《商铺物业服务协议》签订当日，原告按照约定向被告支付了本年度物业服务费。2018年6月23日，原告承租商铺二层屋顶属于共用设施设备的下水落水管室内转角接口发生脱落，导致水管内雨水涌出流至原告承租商铺内，致使原告承租商铺墙面及商铺内放置的设施设备严重受损，经原告统计损失金额（包括承租商铺内部墙面修复、原告放置在商铺内设施设备）共计246770元。上述下水落水管室内转角接口的脱落是因被告未按照《商铺物业服务协议》尽到对租赁物业共用部位及共用设施设备的管理、维护、维修、保养的义务而发生，故被告应对原告因此所产生的损失进行赔偿。由此，原告为维护自身的合法权益，现按照《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定向贵院提起诉讼。恳请贵院能够支持原告的全部诉讼请求。原告当庭变更第一项诉讼请求为：一、请求判令被告云南烟草物业管理有限公司赔偿原告财产损失221770.00元。

被告云南烟草物业管理有限公司辩称：原告诉请主张受损事件，在该事件中被告没有任何的过错，该事件发生的原因在于原告过错以及不可抗力的因素所导致。所以根据物业管理服务协议的约定来看，被告无需承担任何赔偿责任。另外，被告系第三人委托的物业管理服务公司，除了不应当承担责任之外，被告认为原告起诉被告主体不适格，因此恳请法庭依法判决，驳回原告对被告的诉讼请求。

第三人云南红塔房地产开发公司陈述：第三人认为在第三人认真地审阅了原告的起诉状，以及这个本案所争议的一个事实，第三人认为这个案件关于主体问题，实际上有一个法律竞合的问题，原告起诉的依据是物业服务合同，那么物业管理合同的主体是原告没有异议。但是这个里边它涉及到下水管道脱落，造成对方财产一定损失这样一个事实。也就是说原告在强调为什么要把云南红塔房地产开发公司列为第三人，原告说了一个依据，就是说这个管道是这个栋号业主的公共设施部分，那么公共设施部分按照《物权法》第70条和第71条的规定，对于公共设施部分导致的损害，全体业主应当承担相应的权利和义务。公共管道的脱落造成原告损失，这是一个突发的事件侵权责任，由于竞合原告选择了物业管理合同纠纷，关于第三人主体的问题，第三人就不再主张。另外，虽然原告是基于物业管理合同对被告提起的诉讼，但是作为第三人，第三人觉得第三人应该也有义务就相关问题向法庭进行陈述。第三人的意见是第一个就是基于原告和第三人签订的商铺租赁合同第21条已经明确约定了原告要自行承担除主体结构外的所有附属设施的日常维护及保养。第27条也约定了原告需要对商铺内的人身及物品自行采取安保措施，或者是向保险公司投保。第二个意见就是在第三人向原告交付房屋的时候，原告已经确认了交房时排水、排污管道的正常，第三、原告是对发生意外的落水管道进行了改动，从这个合同里面看到第三人和原告之间的合同是2018年6月1日进行签订的，而这个意外是2018年6月24日就发生了。第三人既是这个涉案商铺的开发商，又是出租人，这个房子是2009年建成，2011年就投入使用，在这个长达八年的时间里从来没有发生过类似的事故。所以第三人在这里就认为原告对这个发生意外的漏水管的改动是造成本次意外的主要原因。同时第三人和原告之间的合同第五条明确约定了商铺的用途以及经营业态，原告改变了用途，用于进行仓储。一方面违反了原告和第三人的商铺租赁合同，另一方面也扩大了原告自己的损失。

原告为证明其主张提交如下证据：一：1.商铺租赁合同、增值税专用发票各1份；2.商铺物业服务协议、增值税专用发票各1份。二：1.云南省昆明市国信公证处出具的（2018）云昆国信证字第42412号《公证书》。2.丽水雅苑13栋2号商铺房屋漏水损失情况说明、照片51张、视频4部；3.设施、设备维修及损坏清单1份、维修发票2份、维修报告4份、增值税专用发票2份、维修合同1份。

被告针对其答辩意见提交如下证据：第一组：1-1、《商铺物业服务协议》；1-2、《商铺装饰装修管理协议》；1-3、《装修申请书》。第二组：2、《商铺租赁合同》。补充：合同第21条明确约定被告不是商铺内的日常维护维修的人员，不承担此责任。第三组：3-1、商铺雨污管网巡查记录表及其它事故维修照片；3-2、事故当天的现场照片；3-3、竣工图。第四组：4-1、房屋现状及其装修结构照片；4-2、故障点现场及管道安装结构的照片；4-3、13-3号商铺内部状况照片；4-4、录像。第五组：5-1、气象证明；5-2、气象灾害预警信号发布与传播；5-3、云南省突发气象灾害预警信号及防御指南。

第三人针对其陈述提交如下证据：1.商铺租赁合同。2.单元给排水系统、卫生间沉箱完好确认书。3.照片。4.证人马某证言。

对原、被告及第三人提交的证据，本院组织进行了质证，对真实性无异议的，在卷为凭，本院予以采信。

经过庭审及原、被告对证据的举证、质证，本院确认如下事实：第三人是涉案昆明市北京路2186号丽水雅苑小区13栋2号商铺的所有权人，该商铺建筑面积232.88平方米。2018年6月1日，第三人与原告签订《商铺租赁合同》（编号：55）约定第三人将涉案商铺出租给原告，用途为商业经营，租赁期限为2018年6月1日至2023年7月31日止。2018年5月19日，原告与被告签订《商铺物业服务协议》约定被告为原告租赁的涉案房屋提供物业服务,物业服务面积为232.88平方米；物业服务费收费标准为2元/平方米（建筑面积）/月；物业服务期限为2015年5月17日开始,协议期限为5年；其中，第二条规定：“根据国家相关法律法规规定及本协议约定，被告为原告提供如下物业服务：1.本物业共用部位及共用设施设备进行管理、维护、维修、保养服务。”原告与被告还签订了《商铺装饰装修管理协议》，2018年5月17日，原告向被告递交《装修申请书》申请装修并确认室内水管路系统完好，无渗漏，本单元排水、排污管道能正常排水、排污，不存在质量问题。2018年6月23日至2018年6月24日，涉案物业区域出现降雨，原告承租的涉案商铺二层屋顶的下水管室内转角接口发生脱落,导致涉案商铺室内一、二层流入大量雨水,造成原告承租的涉案商铺墙面及放置在商铺内的设施设备受损。经查，脱落的下水管及室内转角接口均属于该栋物业公共设施设备，原告在装修时对该脱落下水管转角接口的外观颜色进行了改变。原告向被告主张赔偿损失事宜,双方协商未果,原告遂诉至本院主张其权利。

另查明:原告的设备型号为F1S2124N的万兆NSA存储经北京精一强远科技有限公司维修，出具产品返厂维修报告载明设备外包装损坏,无法使用,机器接电无显示,存储机箱内部有电容及电路板的零部件被雨淋及受潮,需要更换新的零部件,包含:主板、CPU、内存、电源、RAID卡、万兆网卡、硬盘等，更换价格共计58240元；设备名称为PANDORA整机的音频处理器经大连捷成实业发展有限公司维修，出具产品返厂维修报告载明设备外包装损坏、无法使用，机器接电无显示，设备机箱内部叫源电路板短路，机箱控制板卡损坏，机箱内部连接原器件生锈，接触不良，音频处理模块短路，原器件生锈，整机需要做干燥老化处理，设备两台，维修单价22600元/台，合计45200元；设备USB安全盒经深圳市中科网威科技有限公司维修出具产品返厂维修报告载明机器不通电，USB隔离盒内部零件被水浸湿，主板、内存、硬盘等部件已受损，已无法维修，解决办法为更换USB隔离盒内部零部件，维修人工费用200元、配件费3000元，维修费用合计为3200元；设备型号为F1S2116N的高清节目二级缓存经北京精一强远科技有限公司维修，出具产品返厂维修报告载明设备外包装损坏，无法使用，机器接电无显示，存储机箱内部有电容及电路板的零部件被雨淋及受潮，需要更换新的零部件，包含：主板、CPU、内存、电源、RAID卡、硬盘等，更换价格共计33600元。原告为修复涉案商铺与案外人云南银宸装饰工程有限公司签订《维修合同》，维修工程预（结）算表载明大厅顶面修复、墙面修复、演播室声学装修及电路修复分别1440元、2000元、14250元。

本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，原、被告之间签订的《商铺物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，该合同对双方均有法律约束力，双方均应遵循诚实信用的原则全面地履行义务。原告作为物业服务公司应当按照《商铺物业服务协议》第二条的约定对物业共用部位及公共设施设备进行管理、维护、维修、保养。本案中，原告商铺内管道漏水虽然根当天恶劣天气有一定的因果关系，但不能排除被告在日常工作中对公共设施部分进行长期且不间断的管理、维护、维修、保养，因被告提交的证据不足以证明其在日常工作中已经对涉案商铺内属于公共设施设备的下水管及转角弯管进行过维护和保养，故被告应当承担举证不能的不利后果，对于给原告造成的损失，被告应当承担相应的赔偿责任。同时考虑到原告在装修时对该脱落管道的外观进行了颜色的改变，不能排除原告在装修时触碰了涉事脱落的水管管道，故原告对此也应承担相应的责任，综合原、被告双方的过错，由被告赔偿原告损失的50%为宜。关于第三人是否承担责任的问题，因原告以物业服务合同为由起诉，第三人不是物业服务合同的相对人，故第三人不承担责任。

关于损害赔偿数额。原告主张其设施、设备维修及损坏共计损失221770元，并提供设备万兆NSA存储、音频处理器、USB安全盒、高清节目二级缓存共四类设备的维修报告证明维修费分别是58240元、45200元、3200元、33600元，共计140240元，维修报告中载明了损坏原因系雨淋、被水浸湿或受潮，因此损坏与下水管脱落致使商铺进水有因果关系，对于原告主张被告承担损害赔偿责任，依法有据，本院予以支持。原告主张HP笔记本（财务用）和联想笔记本（财务用）损坏分别损失4500元、4800元应由被告赔偿，但未提交证据证明损坏系下水管脱落致使商铺进水所致，且未提交发票予以证明损坏价值，故对于原告的该主张，于法无据，本院不予支持。原告主张被告赔偿DELL台式机（库管用）、佳美佳打印机、液晶显示器、飞利浦显示器、切换器控制面板的维修费分别570元、270元、400元、5800元，并提供了维修发票，但是原告未提交证据证明损坏系下水管脱落致使商铺进水所致，故对于原告的该主张，于法无据，本院不予支持。原告主张博汇专用主机云平台服务器、KVM损坏分别损失40000元、6100元，但未提交证据证明损坏系下水管脱落致使商铺进水所致，故对于原告的该主张，于法无据，本院不予支持。原告主张大厅顶面修复、墙面修复、演播室声学装修及电路修复分别1440元、2000元、14250元，并提供维修合同、维修工程预（结）算表予以证明，因该损失系下水管脱落致使商铺进水所致，故对于原告主张由被告赔偿上述损失，依法有据，本院予以支持。综上所述，因下水管脱落致使原告损失共计157930元，被告应当赔偿原告损失的50%即78695元。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：

一、被告云南烟草物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明狄威科技开发有限公司支付赔偿款78695元；

二、驳回原告昆明狄威科技开发有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5002元由被告云南烟草物业管理有限公司负担2501元、原告昆明狄威科技开发有限公司负担2501元。

如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，两年内向本院申请强制执行。

审　判　长　　孙琳燕

人民陪审员　　高晋云

人民陪审员　　骆　承

二〇一九年二月十四日

书　记　员　　刘国秀