陕西凯泰投资管理有限公司、西安天正机电成套设备有限公司合同纠纷民事一审民事判决书

西安市碑林区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）陕0103民初559号

原告：西安天正机电成套设备有限公司，住所地：西安市经开区。

法定代表人：高玉友，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王武荣，北京市康达（西安）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李晓军，北京市康达（西安）律师事务所律师。

被告：陕西凯泰投资管理有限公司，住所地：西安市碑林区。

法定代表人：杨增斌，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：余小倩，北京大成（西安）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：法博丽，北京大成（西安）律师事务所律师。

第三人：陕西安顺房地产集团有限公司，住所地：西安市碑林区。

法定代表人：张胜利，该公司董事长。

委托诉讼代理人：史焕萍，女，1976年12月28日生，住址：西安市碑林区，该公司经理。

原告西安天正机电成套设备有限公司（以下简称天正公司）诉被告陕西凯泰投资管理有限公司（以下简称凯泰公司）、第三人陕西安顺房地产集团有限公司（以下简称安顺公司）合同纠纷一案，原审案件为：（2020）陕0103民初9512号，原告天正公司不服该判决，提起上诉，后西安市中级人民法院作出（2021）陕01民终14648号民事裁定书，撤销上述判决书，发回本院重新审理。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天正公司委托诉讼代理人王武荣、李晓军、被告凯泰公司委托诉讼代理人余小倩、第三人安顺公司委托诉讼代理人史焕萍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告天正公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告房屋面积差价及补偿款134075元，同时承担自2003年12月30日至2019年8月20日按照同期同类中国人民银行贷款利率计算的利息；自2019年8月21日起至实际返还之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买第三人安顺公司开发的涉案房屋。合同签订后，原告依约履行了合同义务。原告办理房产证时，经实测所购房屋房产证所载面积比合同面积缩小了23.89平方米。2011年10月19日，包含原告在内的全体业主与第三人、被告签订《承诺协议书》，约定由被告负责差额补偿事宜。2012年6月8日，被告公司进行了名称变更。原告、第三人已按约定履行了义务，XX大厦G层房屋已经登记在被告名下，并办理了不动产证。但被告未按约定履行退款义务，故起诉。在案件发回重审过程中，2020年12月31日，案外人安顺物业已经撤离小区，已经腾空案涉房屋，后第三人两次通知被告接受房屋，被告均未接收。

被告凯泰公司辩称，一、被告不应当承担退还面积差价及补偿款的责任。原告诉请称因各方签订《承诺协议书》，故面积差额款应由被告承担，被告坚决不予认可。原告并不符合购买业主的身份，被告在一审过程中前往西安市房屋管理局查询原告的房屋备案合同后，查询结果为无。涉及两套房屋系第三人与原告之间的工程抵债房，其基础关系为债权债务关系，且上述基础关系因原告与第三人之间以房抵债的履行完毕，双方关于其基础债权及房屋的一切争议均已消灭。被告与第三人在西安市仲裁委员会形成《西仲调字（2003）第484号》仲裁调解书。载明第三人向原告交付本案诉争的两套房屋以其抵偿其1302257元的债务，剩余债务由第三人现金偿付，同日签订《商品房买卖合同》。并明确约定在第三人履行上述义务后双方债权债务均消灭，任何一方不得以任何理由提起仲裁或诉讼。本案的实质在于原告与第三人签署《商品房买卖合同》的核心系为履行调解协议的手段，双方真实意思为以房抵债。合同签署后基础关系进行了抵销。原告并不符合《承诺协议》书中所约定的原购房人这一身份。二、一审法院对于“移交”的理解正确，符合一般人的常规理解及法律规定，认定清晰。三、如法院要求被告承担面积差额款，不仅违背当事人约定，更是严重违背公平原则。综上所述，被告拍得帝标大厦后已经花费沉重代价完全履行了合同义务且已无力承担额外负担，恳请法院驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。

第三人安顺公司辩称，同意原告诉讼请求，事实理由属实。

本院经审理认定事实如下：2003年12月30日，原告与第三人安顺公司达成《调解协议》一份，约定双方因加工承揽合同纠纷达成协议，第三人在2004年1月10日之前将XXXXXX广场1XX（224.73平方米，为本案所涉房屋1XXXX室）、1XX（173.37平方米）房屋两套（总价款1302257元）交付给原告。同日，原告与第三人安顺公司签订《商品房买卖合同》一份，约定购买位于XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号，建筑面积共224.73平方米，单价每平方米3266.95元，总金额734183元。本案所涉为该12层Ｃ号。合同第五条约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%。并约定了付款方式。附件四，合同补充协议载明：“依照双方于2003年12月30日签订的调解协议二和西安仲裁委员会调解书《西仲调字（2003）第484号》执行。”合同签订后，原告向第三人开具房款发票（734183元），结算方式：设备款换房。

2011年10月19日，第三人安顺公司、被告凯泰公司、全体业主签订《承诺协议书》，主要载明：经三方友好协商，其具体内容如下：一、……；二、有关G层（测量报告中的5层编号1XXXX）由第三人移交给被告，原购买的业主若有面积差异，由被告全权负责承担退款，且在领取房产证时一并支付差额面积款；退款时应某某照西安市房地局商品房买卖合同规定的差额补偿条款执行。因此所产生的经济纠纷与第三人无关……五、如三方对此协议无异议、签字盖章之日起具有法律效力。六、本合同一式陆份，三方各执贰份。该协议书右上角载有“若安顺集团公司未按其它合同履行致房产证不能办理，此合同不生效”，并盖有被告公司印章，韩成凯签名。该协议书上有第三人安顺公司、被告凯泰公司盖章，无本案原告印章。

2012年6月8日，陕西凯泰房地产开发有限公司更名为陕西凯泰投资管理有限公司。

不动产登记簿显示：2013年1月10日，西安市XX区XX路XX号X幢1XXXX室（即《承诺协议书》中的G层）房屋建筑面积1322.26平方米，登记至被告凯泰公司名下，产权证号115XXXXXXXⅢ-86-1-1-10501～1。

2018年5月28日，原告与案外人安某某签订《房屋转让协议》，约定原告将案涉房屋转让给案外人安某某，房产证登记建筑面积为200.84平方米。后案外人安某某、张某某取得西安市碑林区XX路XX号XX幢XX号房屋，（即《商品房买卖合同》中所载房屋）房屋所有权证，房屋所有权证载明面积为200.84平方米。而本案天正机电公司认为其与第三人安顺公司签订商品房买卖合同时，约定的面积为224.73平方米，存在面积差额及款项差额，故诉至法院，认为应某某双方间原合同对面积差额的约定条款计算，以主张自己的权利。

2020年3月5日，凯泰公司向本院起诉案外人陕西安顺物业管理有限公司（以下简称安顺物业公司），要求安顺物业公司向凯泰公司腾交所占用的“XX大厦”X幢1XXXX室房屋及占用期间房屋使用费。本院经审理于2020年8月17日出具（2020）陕0103民初2376号民事判决书，载明凯泰公司通过拍卖方式取得位于西安市碑林区XX路XX号XX广场（XXXX大厦）在建工程所有权50322.2平方米的房产及其所有的相应面积的土地使用权。在房产权属登记移交清册中包含涉案的XX大厦X幢1XXXX室房屋，建筑面积1322.26平方米。已取得房屋产权证书。法院在审理过程中，于2020年6月5日依法进行现场勘验，涉案的XX大厦X幢（G层）1XXXX室房屋，建筑面积1322.26平方米，分为A、B、C、D、E、F、G、H户型。安顺物业公司占用X户房屋作为办公用房，其他户型房屋门紧锁。遂判决安顺物业公司将西安市碑林区XX路XX号XX大厦XX幢XX层XX室XX、XX、XX户房屋（面积共计540平方米）腾交给凯泰公司。并承担相应房屋占用费。安顺物业公司不服提出上诉，西安市中级人民法院经审理，出具（2020）陕01民终12917号民事判决书，维持了原审判决。

2020年11月30日，案外人安顺物业公司发布撤场公告，撤离XX大厦小区，终止对该小区的物业管理工作。2021年2月3日，第三人向被告发出收房通知，要求被告于2021年2月9日17时30分前到XX大厦X座X层陕西顺安居物业管理有限公司办理1XXXX室收房手续，收房时务必带齐以下手续：1、该户型房产证（原件）留复印件；2、营业执照及法人身份证（原件）留复印件；3、经办人身份证（原件）、留复印件及公司委托证明；4、西安市房屋专项维修资金缴存收据（原件）留复印件。如被告不能如期办理收房手续，将视同第三人已履行交房义务，视被告为拒绝收房。2021年2月22日，第三人再次向被告发出收房通知，要求被告务必于2021年3月5日17时30分前到XX大厦X座1XXXX室办理收房手续，逾期仍未办理，视为第三人已履行交房义务。

上述事实有商品房买卖合同、房屋产权证书、承诺协议书、发票、工商信息、西安仲裁委员会调解协议、房屋转让协议、收房通知及庭审笔录等证据在卷佐证。

本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告、被告及第三人签订的《承诺协议书》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。该协议对原告、被告、第三人均具有法律约束力，各方应依约履行合同义务。该协议书明确载明“有关G层（测量报告中的X层编号1XXXX）由第三人移交给被告，原购买的业主若有面积差异，由被告全权负责承担退款，且在领取房产证时一并支付差额面积款；退款时应某某照西安市房地局商品房买卖合同规定的差额补偿条款执行。因此所产生的经济纠纷与第三人无关。”现涉案X层已经登记在被告名下，被告亦领取了房产证，被告应依约支付原告房屋面积差价及补偿款。关于被告辩称其未收房，《承诺协议书》未生效之意见，从协议书的内容来看，其签订本意系被告取得X层房产证时向业主支付房屋面积差价及补偿款，X层移交并非其支付该款之前提条件，且关于X层的移交问题，法院生效的民事判决书已经判令安顺物业予以腾交，安顺物业现已撤场，第三人亦通知被告收房，故被告该项抗辩意见，本院依法不予采纳。关于被告抗辩原告系以房抵债与第三人签订《商品房买卖合同》故不符合《承诺协议书》中约定的原购房人这一身份的辩论意见，因西仲调字（2003）第484号仲裁调解书内容是原告与第三人在结算了双方前期欠款金额基础上所形成的,在签订《商品房买卖合同》后，原告部分债权转化为购房款，双方部分债权债务关系转化为商品房买卖合同关系，原告由此享有《商品房买卖合同》约定的买受人权利，故对被告的该项辩论意见，本院不予采信。现原告要求被告支付房屋面积差价及补偿款134075元，于法有据，本院予以支持。原告主张利息部分，应自被告取得房产证之次日即2013年1月11日日起算至实际清偿之日止。

综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百九十五条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定，判决如下：

一、被告陕西凯泰投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告西安天正机电成套设备有限公司房屋面积差价及补偿款134075元；

二、被告陕西凯泰投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告西安天正机电成套设备有限公司利息（以134075元为基数，按照同期同类中国人民银行贷款利率自2013年1月11日起算至2019年8月19日，及按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起算至实际返还之日止）；

三、驳回原告西安天正机电成套设备有限公司其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2982元，由被告陕西凯泰投资管理有限公司负担（此款原告西安天正机电成套设备有限公司已预交，被告陕西凯泰投资管理有限公司于付上述款项时直付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

审　判　长　傅　妮

人民陪审员　张　彤

人民陪审员　梁保建

二〇二二年九月十四日

书　记　员　李丽雅