某某、某某等确认合同无效纠纷民事二审民事判决书

山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）鲁02民终1790号 上诉人（原审被告）：**，男，1955年8月18日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：**，山东文康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东文康律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：**，女，1988年1月26日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：**，山东文康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东文康律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：**，女，1961年3月29日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：***，山东黎强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东黎强律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：青岛中视资讯工程有限公司，住所地青岛市市北区××路××号××户。统一社会信用代码：913702036142096266。 法定代表人：**，执行董事兼经理。 上诉人**、**因与被上诉人**、青岛中视资讯工程有限公司（以下简称中视公司）确认合同无效纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2022）鲁0203民初9050号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人**，上诉人**、**的共同委托诉讼代理人***，被上诉人**的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。被上诉人中视公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回**的一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由**承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。一、涉案青岛市市北区××路××号××户房屋，由中视公司出资购买并由公司支配使用，虽登记于**名下，但该财产系中视公司所有。2014年中视公司因税款原因，以公司法定代表人**名义与原房主***的代理人逢国青（***之妻）于2014年7月14日签订《房地产买卖契约》，购买××路××号××户房屋使用，合同约定房屋总价款为115万元，购房款在20日内一次性付清，中视公司于同年8月11日分三笔转款至逢国青账户115万元（逢国青与***夫妻关系材料已在一审庭审过程申请调查令调取，但一审法院未予开具调查令）。后为办理产权转移登记**与原房主于同年9月5日签订《青岛市存量房买卖合同》，并于9月18日办理产权转移登记。涉案××路××号××户房屋由中视公司出资购买，物业费等费用由中视公司交纳，房屋亦由中视公司装修、使用、管理，房屋实际产权人为中视公司。二、**并非恶意转移财产，涉案房屋系中视公司为抵偿欠付租金及后续租金而转移给**所有。中视公司自2011年12月至今承租**所有的位于市北区××路××号××户房屋办公使用，自2016年7月至今租赁**所有的位于市北区××路××号××商铺××层仓库用于办公及存放物料使用，截至2022年3月2306户房屋过户之日，上述房屋租金共计193.5万元，因无力支付租金，故将××路××号××户房屋抵偿给**，以清偿欠付租金及支付后续租金，目前该2处房屋及地下室仍由中视公司租赁使用，租金继续产生。**系因上述原因配合将其所持公司房产办理过户抵偿给**所有，中视公司与**之间签订的租赁合同合法有效，两份租赁合同的形成时间与落款时间一直，合同双方均为符合法律规定的合同相对方主体，租金一直未予交纳不等同与租金并不真实存在。鉴于**与**系父女身份关系，**在经营与**名下中视公司的过程中，办公使用了女儿**名下的房屋，依法依约均应当支付房屋租金，中视公司因经营不善导致无法用现金支付，仅能将既是夫妻名下也是中视公司所有的财产用于抵偿，并不违反任何法律法规，**的上诉请求依法应当支持。 **上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回**的一审诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由**承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。一、涉案青岛市市北区××路××号××户房屋，由中视公司出资购买并由公司支配使用，虽登记于**名下，但该财产系中视公司所有。2014年中视公司因税款原因，以公司法定代表人**名义与原房主***的代理人逢国青（***之妻）于2014年7月14日签订《房地产买卖契约》，购买××路××号××户房屋使用，合同约定房屋总价款为115万元，购房款在20日内一次性付清，中视公司于同年8月11日分三笔转款至逢国青账户115万元（逢国青与***夫妻关系材料已在一审庭审过程申请调查令调取，但一审法院未予开具调查令）。后为办理产权转移登记**与原房主于同年9月5日签订《青岛市存量房买卖合同》，并于9月18日办理产权转移登记。涉案××路××号××户房屋由中视公司出资购买，物业费等费用由中视公司交纳，房屋亦由中视公司装修、使用、管理，房屋实际产权人为中视公司。二、上诉人并非恶意转移财产，涉案房屋系中视公司为抵偿欠付租金及后续租金而转移给**所有。中视公司为两人股东公司，股东分别为**（**父亲）、**夫妇二人，该公司自经营以来一直由**独自经营，经营期间，**因经营办公场所需要，以中视公司名义自2022年12月至今承租**所有的位于市北区××路××号××户房屋办公使用，自2016年7月至今租赁**所有的位于市北区××路××号××商铺××层仓库用于办公及存放物料使用，并于租赁关系建立当日签订租赁合同。因**与**之间系父女关系，因此对该两处房屋的租金，**并未一直催促父亲**，截至2022年3月2306户房屋过户之日，上述房屋租金已经产生共计193.5万元，**及其经营的中视公司，因受疫情影响资金情况每况愈下，并且对外欠款，无力支付欠付租金，故将××路××号××户房屋抵偿给**，以清偿欠付租金及支付后续租金，目前该2处房屋及地下室仍由中视公司租赁使用，租金继续产生。**系因上述原因配合将其所持公司房产办理过户抵偿给**所有，中视公司与**之间签订的租赁合同合法有效，两份租赁合同的形成时间与落款时间一致，合同双方均为符合法律规定的合同相对方主体，租金一直未予交纳不等同于租金并不真实存在。鉴于**与**之间父女身份关系，**在经营与**名下中视公司的过程中，办公使用了女儿**名下的房屋，依法依约均应当支付房屋租金，中视公司因经营不善导致无法用现金支付，仅能将既是夫妻名下也是中视公司所有的财产用于抵偿**，并不违反任何法律规定，**的上诉请求依法应当支持。 **针对**、**的上诉辩称，一审法院认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。一、涉案房产系**、**的夫妻共同财产，在**恶意转移之前，登记在**名下，房屋实际产权人并非中视公司。1、**已经明确涉案房产系夫妻共同财产。2021年11月，因**存在出轨、家暴行为致夫妻感情不和，**第一次向市北法院提起离婚诉讼（案号（2021）02鲁02**民初12188号）庭审过程中，**明确表示，涉案房产系夫妻共同财产。**也明确表示，因**不同意离婚故被迫撤诉，待6个月后将再提起第二次离婚诉讼，在此期间，不同意**私自处置，否则将对**追责。在此情况下，**还是将涉案房产低价过户给了亲闺女**，恶意转移夫妻共同房产意图明显。2、涉案房产系在**、**婚姻关系存续期间购买，由**与原产权人***签订购房合同，登记在**个人名下，根据物权法定原则，登记权利人应当为房屋所有权人。中视公司主张其为实际产权人于法无据。2007年2月13日，**、**登记结婚。2014年9月5日，**与涉案房产原产权人***签订《青岛市存量房买卖合同》，约定“出卖人：***”“买受人：**”，转让价款为50万元，2014年9月18日双方办理了产权登记，2014年10月30日**领取了产权证书。以上皆发生在**、**婚姻关系存续期间。自14年起，中视公司从未主张过该房系“借名买房”，其为实际产权人，直至**提起了离婚诉讼，主张分割夫妻共同财产，**恶意转移房产给**后。根据**提供的从不动产登记中心调取到的**与产权人***于2014年9月5日签订的《青岛市存量房买卖合同》及中视公司提供的**与案外人***于2014年8月11日签订的《房屋买卖契约》，都明确涉案房产买房人系**，并非中视公司，最终房产也登记在**名下，该房产的登记产权人及实际产权人皆系**，事实清楚、证据充分。3、**与案外人***于2014年8月11日签订的《房屋买卖契约》及所谓付款凭证存在诸多问题，与事实不符。（1）买卖契约签订主体为***，但签字处为案外人***代签，无法核实其与涉案房产原产权人、卖家***的关系，也无***本人授权；（2）买卖契约中约定的房屋价格为115万与《青岛市存量房买卖合同》约定的50万元不一致；（3）付款时间为合同生效20日内即2014年8月3日前，但根据**、中视公司提供的付款凭证可知2014年8月11日，中视公司向***转账15万、50万、50万，与买卖契约约定付款日期无不一致；（4）付款凭证中，收款人为***非原产权人***，附言“借款”，并非购房款。以上皆不能证明中视公司为涉案房产实际买受人并实际支付购房款。4、即使是中视公司支付的涉案房产购房款，由于涉案房屋买卖合同系由**和房屋出卖人、原产权人***签订，且在不动产登记中心办理了产权登记，根据物权法定原则，登记权利人应当为房屋产权人。本案并非借名买房。在购房时，中视公司也没有和**签订借名买房协议，双方根本没有达成借名买房合意，不能证明系借名买房。二、**系**与前妻所生，作为**的近亲属，明知涉案房产系****夫妻共同财产，但其与丈夫**通过离婚再复婚，共同协助**婚内转移夫妻共同财产，并非善意第三人。在**第一次起诉离婚案件中，**明确涉案房产及2903房产（具体地址：青岛市市南区××路××号××）系夫妻共同财产。**撤诉后等待第二次起诉期间，2022年3月7日，**将上述两套房产转让给了**、**。**、**于2014年10月9日在市北区登记结婚。**与**、**合谋，联手恶意转移上述两套夫妻共同财产具体过程如下：受青岛限购政策影响，想成功将房产转移到**、**名下，****必须办理假离婚。于是，2022年1月19日，**、**向市北区婚姻登记处递交离婚申请；3月4日，两人领取离婚证；3月7日，**将2903房产以239万价格过户给**，**未支付对价；同日**将2306房产以1000元过户给**；成功转移房产后，3月31日，**、**复婚。三、**与中视公司之间不存在真实的租赁关系，不存在真实的租赁事实。1、**名下的两套所谓租赁房产系**用经营中视公司的收益购买的，按照**、中视公司的逻辑，谁出资谁就是产权人，那**名下这两套房产的实际产权人应为**、中视公司。根据**的实际情况，**无经济能力购买及装修涉案两套租赁房产。2011年，购买××路××号××大厦××房产（以下简称403房产）时，**23岁；2016年，购买××路××号××户（以下简称Ｂ1商铺）时，**28岁，根据**提交的《房屋交接书》显示Ｂ1商铺总价款为3015870元，还不包括各类税费及维修基金缴纳、后续高额的装修花费。**为广电普通员工，不可能有经济能力购买及装修这两处房产，以上所有款项皆是**出资，其中Ｂ1商铺系中视公司与万科因部分工程款抵账得来。**、中视公司出资购置的房产，转过头来再出租给自己，收取高额租金且多年不予追要，根本不合理，有悖事实。2、**名下有多处房产，其控股并实际控制的中视公司根本没有必要对外租赁房产，以致于欠下巨额租金不得已将两处高价房产对外抵偿的不利经营后果。**在涉案租赁房产同一栋楼上，即山东路171号**大厦，**本身有两处房产，分别2306房产、2005房产（2005房产，**在2022年4月无偿转让给了前妻，即**生母***）。**还有市南区香港中路26号远雄大厦2903户。即**在有3处房产的前提下，其控制的中视公司无需再对外租赁，且租赁房屋与**名下房屋在同一大楼上。3、关于2016年6月27日，**与中视公司就Ｂ1商铺及Ｂ2地库签订的《租房合同》存在诸多不合理、不合法、无法实施的情形。（1）涉案租赁房产Ｂ1商铺系毛坯房，2016年6月18日**收房，2016年7月1日根本不符合对外出租条件，也不值16.8万／年租金。据**所知，后续2-3年，由**出资装修Ｂ1商铺，2019年年底完成装修及散味通风。**、**为凑齐约200万的租金，在虚假的租赁合同上将租期尽可能提前，租金尽量抬高，却忽视了真实租赁市场的合理性。根据租房合同约定租赁开始日期为2016年7月1日，租赁房产为**名下位于××路××号××户及Ｂ2仓库。但根据《房屋交接书》，2016年6月18日，开发商青岛万科银盛泰投资有限公司才将Ｂ1商铺户房产交付给**，两方完成交接手续。该房产系毛坯新房，**收到房屋后，屋内水电管道、地面、墙面、框架、加设2楼楼板、楼梯安装、分区装修，卫生间、厨房安装等全部硬装、软装全部是**出资进行装修，费用在100万左右。因房屋面积较大，单层面积154.56平方米，全部装修及散味完成在2-3年，据**所知，大约在2019年年底新房才完成整装。所以在交接房屋后12天后，Ｂ1层根本不可能具有出租功能，更不值年租金16.8万元的高价。（2）针对涉案租赁房产Ｂ2地库，**、**未举证，应承担举证不能的法律后果。租赁合同中约定的Ｂ2仓库，**、**未提交任何证据证明**有所有权，应承担举证不能的法律后果。该仓库也约定了5万元的高额年租金，不符合市场。（3）租赁合同中对交付租金的方式及期限皆由不符合常规约定，结合**联合**、**恶意转移夫妻财产事实，**合理怀疑：**、**为后续虚假诉讼做准备。合同中关于付款时间约定为“合同签订后分期分批支付”，付款方式为“按照甲方指定方式支付”，对于租赁合同中最重要的条款“租金支付时间及方式”，该租房合同皆约定不明的情形，且在合同签订后长达6年时间，**从未追要过租金，皆有悖常理。系**、**联合，为抗辩“租金追要已过诉讼时效”做诉讼准备。（4）中视公司注册登记地在××路××号××大厦××室，2018年7月4日才变更，与租赁合同也不一致，侧面证明租赁合同的虚假性。根据企业信息登记查询，2018年7月4日，中视公司注册登记地从**婚前房产2005室变更为**名下的Ｂ1商铺，这也与《租赁合同》上约定的租赁期限不符。虽然注册登记地并不代表实际办公地，但**举证的《租赁合同》与《企业信息登记查询》系前后矛盾，更加证明合同系虚假的。4、关于2011年11月15日，**与中视公司就403房产签订的《租房合同》存在诸多不合理、不合法、无法实施的情形。（1）签订租赁合同日，涉案租赁房产403户连产权证都未办理下来，不符合对外出租的形式及事实要件。根据**举证显示：“403房产《租房合同》签约日为2011年11月15日，租期自2011年12月1日起，租金每年5万7”。而根据**提供的房产证可知，403户房办理产权登记时间为2011年11月24日。即：403房在产权证未办理下来无法核实产权的前提下，**就将房产出租给了中视公司，这不符合租赁市场的正常、真实情况。（2）同Ｂ1商铺情况一致，租赁合同中对交付租金的方式及期限皆由不符合常理的约定。合同中关于付款时间约定同样为“合同签订后分期分批支付”，付款方式为“按照甲方指定方式支付”约定不明，且在合同签订后长达11年时间，**从未追要过租金，皆有悖常理。综上，**、**感情不和、婚姻破裂。在**诉讼离婚之际，未经**同意，**为联合女儿**、女婿**恶意转移夫妻共同财产，被**发现后，**又联合**、操控中视公司虚构租金债务。 中视公司未作答辩。 **向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认**与**就青岛市市北区××路××号××户房产在2022年3月7日签订《山东省二手房买卖合同》（合同编号：635508）行为及房屋过户行为无效，请求法院依法确认该买卖合同无效；2.判令**、**将涉案房屋恢复登记至**名下；3.本案诉讼费、保全费等由**、**承担。 一审法院认定事实：1.2007年2月13日，**与**登记结婚。2021年11月15日，**向青岛市市北区人民法院起诉离婚，该院于2021年12月9日进行了开庭审理，**及**到庭参加了诉讼，在庭审过程中，**对**主张的青岛市市北区××路××号××户、产权证号青房地权市字第2×**房产为夫妻共同财产予以确认。2021年12月13日，一审法院作出（2021）鲁0203民初12188号之一民事裁定书，准许**撤回起诉。 2.2014年9月5日，**与***签订《青岛市存量房买卖合同》，**购买***的青岛市市北区××路××号××户房屋，建筑面积为131.81平方米，转让价款为50万元，双方于2014年9月18日办理产权转移登记，**于2014年10月30日领取产权证书。 3.**与**于2014年10月9日登记结婚，2022年3月4日登记离婚。2022年3月7日，**与**签订编号为二手房字第6×**的《山东省二手房买卖合同》，**购买**的青岛市市北区××路××号××户房产，成交价为1000元。2022年3月31日，**与**登记结婚。 4.中视公司提交**与***签订的房屋买卖合同及银行汇款凭证，***签订合同的委托代理人为***，双方约定**以115万元的价格购买***的青岛市市北区××路××号××户住房。中视公司于2014年8月11日分三次向***汇款共计115万元，在汇款凭证的“附言”中记载为“借款”。 5.**提交中视公司、**在2016年6月27日签订的租赁合同，中视公司租赁**的青岛市市北区××路××号××户商铺及仓库，商铺租金每年为168000元，仓库租金为每年50000元。 **还提交中视公司、**在2011年11月15日签订的租赁合同，中视公司租赁**的青岛市市北区××路××号××户房屋，租金为每年57000元。 6.中视公司的股东为**、**，其中**持有该公司10%股权，**持有该公司90%股权。 一审法院认为，涉案争议的房产系**与**的夫妻共同财产，**也曾经在离婚诉讼过程中予以确认，现**主张属于中视公司所有与其之前的陈述相矛盾；中视公司提供的其向***汇款的凭证的附言中明确记载为“借款”，因此不能确认是中视公司支付了购房款。即使是中视公司支付的购房款，由于房屋买卖合同为**与房屋出卖人签订，且在不动产登记机关依法办理了产权登记，因此根据物权法定原则，登记的权利人应当为房屋的所有权人，因此**、**及中视公司主张涉案房屋归中视公司所有证据不足，一审法院不予采信。**作为**的近亲属，对涉案房产的权利状况应为明知，其为购买该房屋先离婚再复婚，且**、**之间转让房屋的价格过低，因此**主张**、**恶意转移财产、损害其合法权益的主张具有事实和法律依据，一审法院予以采信。**要求确认**、**之间的房屋买卖合同无效的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。**主张以涉案房屋折抵中视公司欠**的房屋租金，但该房屋为**与**的夫妻共有财产，未经其他共有人同意其无权处分，**的主张一审法院不予采纳。 综上，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条、第一百五十七条规定，一审判决：一、**与**就青岛市市北区××路××号××户房产在2022年3月7日签订的《山东省二手房买卖合同》（合同编号：二手房字第635508）无效；二、**、**于判决生效后30日内将青岛市市北区××路××号××户所有权恢复登记至**名下。案件受理费500元，减半收取250元，由**、**共同负担，于判决生效之日起10日内直接支付**。 本院二审期间，**、**提交如下证据：《青岛市存量房买卖合同》《房地产买卖契约》复印件、《购房发票》《转账凭证》《购房收据》复印件、《青岛市商品房预售合同》《个人购房借款及担保合同》，证明：一审审理过程中，**主张涉案2306户房屋之所以过户至**名下，是因为**将其自有的市北区××路××号××户房屋和市北区××路××号××户商铺（含Ｂ2仓库）出租给**及其经营的中视公司使用，截止至2306房屋抵偿时欠付租金为193.5万元，至今仍在承租使用。该组证据主要证明上述403、Ｂ1-17两处房产是**以自有财产购置。其中403户房屋是由**前妻、**母亲***出售了市南区江西路36号乙2**401户房产所得60万元房款购置，Ｂ1-17户商铺及Ｂ2仓库是**从其爷爷于西平、奶奶***继承遗产所得钱款、**与**俩人结婚所得礼金以及相关钱款贷款购置。**基于**与**两人的父女关系，主观认为两人串通恶意转移婚内财产，没有任何事实及法律依据。中视公司盈利时，**与**使用盈利资金购置房产登记于个人名下，中视公司对外承担债务时就成了恶意转移财产，此观点与法律基本原则相悖，中视公司作为夫妻档公司，其资产是**、**全部生活来源，两人名下财产均由中视公司盈利所得购置，与**及**的个人财产混同，对外承担债务时**及**名下财产有义务进行清偿。因此，请求二审法院依法驳回**的诉讼请求。 **质证称，《青岛市存量房买卖合同》没有骑缝章，是与案外人签订的，对其真实性无法核实。《房地产买卖契约》为复印件，对其真实性不予认可，假使该证据是真实的，**的母亲***卖房款是否真正给予**，从该证据中也无法证明，也没有任何银行流水、**母亲的存款流水等予以佐证。对转账凭证的真实性予以认可，但是没有交易对手，无法证明该两笔款项是支付B1商铺的首付款。**仅举证了该两笔款项，该款项的经济来源为何，从该转账流水中无法体现。对《青岛市商品房预售合同》《个人购房贷款及担保合同》的真实性予以认可，但无法证明**的购房经济来源。**称其购买两处房产的款项来自母亲***出售个人房产，并未提交直接证据，对其该陈述不予认可。**陈述购房款来源于其爷爷奶奶遗产，对其真实性不予认可。**有兄弟姐妹共四人，一个哥哥两个姐姐，在没有遗嘱的情况下，**不可能代位继承，其他兄弟姐妹也不可能同意。购房收据3**为复印件，对真实性不予认可。综上，因为**是广电的普通员工，其不可能有经济能力来购买价值近500万元的房产。**在与前妻离婚后一直偏爱**，**的购房款都来源于**。**、**提交的证据并非是新证据，不符合举证规则。 本院经审查认为，上述《青岛市存量房买卖合同》《房地产买卖契约》系与案外人签订，对其真实性无法核实，对上述证据在本案中不予采信。**对《青岛市商品房预售合同》《个人购房贷款及担保合同》、转账凭证的真实性予以认可，但上述证据及购房发票仅能证明**购买相关房屋的事实，对该证据其他证明事项本院不予采纳。**、**提交的购房收据为复印件，对其真实性无法核实，对该证据在本案中不予采信。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，本案双方二审期间主要争议焦点为**与**签订的涉案《山东省二手房买卖合同》是否合法有效。根据已查明的事实，涉案青岛市市北区××路××号××户房产原登记在**名下，**于2022年3月7日与**签订《山东省二手房买卖合同》，由**以1000元成交价购买上述房产。**主张上述房产应归中视公司所有，该房屋系中视公司为抵偿欠付租金及后续租金而转移给**所有。本院审查认为，首先，上述房产原登记于**名下，**在（2021）鲁0203民初12188号案件中亦自认上述房产系其与**的夫妻共同财产，**现主张上述房产系归中视公司所有，其陈述前后自相矛盾，亦有违物权登记的公示性效力，对其该项主张本院不予采纳。其次，**虽提交中视公司、**签订的租赁合同，但即便中视公司、**之间确实存在租赁关系，**以夫妻共同财产抵偿中视公司与**之间的租金，亦属于无权处分，**据此主张双方涉案房屋买卖1000元的成交价具有合理性，缺乏合法依据，本院不予采纳。基于**与**的父女关系以及涉案房产交易的时间时机、交易价格畸低等事实，**主张**、**恶意转移财产损害其合法权益，于法有据，一审据此确认**、**之间的涉案房屋买卖合同无效，并无不当，本院予以确认。 综上所述，上诉人**、**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不妥，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第一项、第一百八十二条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由上诉人**、**负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　齐　新 审 判 员　*** 二〇二三年三月十四日 法官助理　吴　迪 书 记 员　*** 书 记 员　***