无锡协信远信房地产开发有限公司、某某飞建工有限公司等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）苏02民终3204号 上诉人（原审被告）：无锡协信远信房地产开发有限公司，住所地无锡市梁溪区天渝骏园15-202。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，女，该公司法务。 委托诉讼代理人：**，女，该公司法务。 被上诉人（原审原告）：***飞建工有限公司（曾用名***飞市政工程有限公司），住所地无锡市凤宾路优谷商务园39**1104室。 法定代表人：支训朝，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，******事务所律师。 原审第三人：**园林江苏有限公司，住所地句容市后白镇西城行政服务中心旁。 法定代表人：谷平原，该公司董事长。 上诉人无锡协信远信房地产开发有限公司（简称协信公司）因与被上诉人***飞建工有限公司（***飞公司）、原审第三人**园林江苏有限公司（简称**公司）商品房预售合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2021）苏0213民初13481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 协信公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判协信公司不承担逾期交房违约责任。事实及理由：双方虽签订了商品房买卖合同，但案涉房屋至今未取得预售许可证，无法办理网签，且因案外人申请财产保全，案涉房屋已被无锡市梁溪区人民法院查封。协信公司无法将案涉房屋交付给**公司属于客观履行不能，在此情况下，一审法院仍判令协信公司向**公司承担逾期交房违约金错误。 **公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 **公司二审中未发表陈述意见。 **公司向一审法院起诉请求：1.判令协信公司将无锡市梁溪区天渝骄园XXX幢XX**不动产转移登记至**公司名下；2.判令协信公司向**公司支付违约金10万元；3.判令协信公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2021年1月份，第三人**公司向协信公司出具一份更名申请，要求将原出售给**公司的工抵房无锡市梁溪区天渝骄园XX号房屋，建筑面积782.88平米，总价款624.5万元更名为**公司。之后，协信公司与**公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同（预售）》。**公司在工抵价款之外另行支付了房屋差价342728.61元，协信公司于2021年9月1日出具了总额为624.5万元的房款收据。现案涉房屋尚未过户至**公司名下。 一审法院认为：协信公司与**公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定,双方当事人应按合同约定履行合同义务。**公司要求办理房屋过户手续，法院予以支持。根据合同约定，协信公司应当于2021年6月30日向**公司交付案涉房屋，但协信公司至今未予交付。**公司主张协信公司按照合同约定，以房屋总价每日万分之一计付违约定金，不违反法律规定，予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决：一、协信公司应于判决生效之日起十日内将其开发的建设工程规划许可证号为建字第3202XXXXXXXXXXX号天渝骄园商品房项目中的XXX幢XX**房屋过户登记至**公司名下；二、协信公司应自2021年7月1日起至天渝骄园XXX幢XX**房屋实际过户之日止，以624.5万元为基数，按照每日万分之一的标准向**公司支付违约金。一审案件受理费56216元，保全费5000元，共计61216元，由协信公司负担，于判决生效后直接支付给**公司。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实依法予以确认。 二审中，双方一致确认案涉天渝骄园XXX幢XX**房屋至今尚未取得商品房预售许可证明。 二审另查明：因案外人申请财产保全，无锡市梁溪区法院自2021年9月9日起已对案涉天渝骄园XXX幢XX**房屋实施多轮预查封。 以上事实，有无锡市自然资源和规划局出具的协信公司在建查封信息表在卷佐证。 本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，根据双方一致确认的事实，案涉天渝骄园XXX幢XX**房屋至今仍未取得商品房预售许可证明，根据前述法律规定，双方所签订的案涉《商品房买卖合同（预售）》应为无效。一审判决认定双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效错误，本院对此予以纠正。**公司依据该无效合同之约定，诉请协信公司履行房屋过户义务并承担逾期交房违约金，无事实和法律依据，本院对此不予支持。一审判决对**公司的该项请求予以支持不当，本院对此予以纠正。 至于案涉《商品房买卖合同（预售）》被认定为无效所导致的财产返还或损失赔偿等问题，**公司可另案进行主张，本案对此不作处理。 综上，协信公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销无锡市梁溪区人民法院（2021）苏0213民初13481号民事判决； 二、驳回***飞建工有限公司的全部诉讼请求。 一审案件受理费56216元，保全费5000元，共计61216元（已由**公司预交），由**公司负担；二审案件受理费3261元（协信公司已预交），由**公司负担（协信公司预交的二审案件受理费由本院退还，**公司应在本判决生效之日起十日内向本院交纳上述应负担的二审案件受理费3261元）。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二二年十一月十日 书记员　　李　睿